Решение по делу № 33-1555/2019 от 20.03.2019

Судья Микишев А.Ю. Дело № 33-1555

№ 2-36/2019

16 апреля 2019 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Мартыновой Т.А.

и судей Обуховой С.Г., Суркова Д.С.

при секретаре Бакулевой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кирове 16 апреля 2019 года дело по апелляционной жалобе представителя Варнаковой ФИО14 по доверенности Исакова ФИО15 на решение Первомайского районного суда г. Кирова от 07 февраля 2019 года, которым постановлено:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор от <дата> между Черных А.С. и Варнаковой Т.П. купли-продажи 79/100 долей в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., этаж первый.

Возвратить стороны в первоначальное положение.

Прекратить право собственности Варнаковой ФИО16 на 79/100 долей в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., этаж первый.

Восстановить право собственности Черных ФИО17 на 79/100 долей в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., этаж первый.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Росреестра по Кировской области соответствующих записей в ЕГРН.

Выдать Варнаковой ФИО18 с депозита Управления судебного департамента по Кировской области внесенные Черных А.С. 900000 рублей.

Взыскать с Варнаковой ФИО19 в пользу Черных ФИО20 расходы по оплате государственной пошлины 18700 руб.

Заслушав доклад судьи Мартыновой Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Черных А.С. обратился в суд с иском к Варнаковой Т.П. о расторжении договора купли-продажи. В обоснование иска указано, что <дата> между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи 79/100 долей в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> (кадастровый №), общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на 1 этаже жилого дома. Договор удостоверен нотариусом. Стоимость 79/100 долей в указанной квартире стороны определили в размере 3000000 руб. По условиям договора расчет производится следующим образом: 900000 руб. уплачены ответчиком и получены истцом до подписания договора, расчет по оставшейся сумме 2100000 руб. производится с отсрочкой платежа не позднее 08.09.2017. Пунктом 7 договора стороны предусмотрели, что в случае, если с продавцом не будет произведен полный расчет за квартиру, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. В соответствии с п. 8 договора, отчуждаемая доля в праве общей собственности на квартиру до момента ее полной оплаты будет находится в залоге у продавца. Также одним из условий договора купли-продажи от <дата> являлась обязанность покупателя (ответчика) погасить имеющуюся задолженность продавца по коммунальным платежам, связанным с содержанием отчуждаемой доли в праве общей собственности на квартиру и платежам за капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Указанную задолженность покупатель обязуется погасить за свой счет в течение одного года со дня подписания договора. В целях соблюдения досудебного порядка истец направил ответчику претензию, в которой изложил свои требования по расторжению договора купли-продажи. Ответчик на назначенную истцом встречу не явился, своего представителя не направил, не изъявил желание обсуждать вопрос о расторжении договора купли-продажи в досудебном порядке. Так как ответчиком допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи, а именно: неоплата стоимости квартиры, Черных А.С. обратился в суд после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. С учетом уточненных исковых требований истец просил расторгнуть договор купли-продажи от <дата>, заключенный между Черных А.С. и Варнаковой Т.П., прекратив у последней право собственности на 79/100 долей в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес>, взыскать с истца ФИО1 в пользу ответчика ФИО2 сумму оплаты за квартиру в размере 900000 руб.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

С решением суда не согласен представитель Варнаковой Т.П. по доверенности Исаков Д.В., в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене как незаконном и необоснованном и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Считает, что суд не учел существенные обстоятельства по делу, не верно применил нормы материального права. Указывает, что Черных А.С. в ноябре 2017 года осужден Ленинским районным судом г. Кирова к 8 годам лишения свободы, но сбежал из зала суда и находится в федеральном розыске. Таким образом, возникают сомнения в том, что иск, поданный представителем истца по доверенности, направлен по поручению и в интересах самого доверителя. Также представителями истца отклонялись предложения о заключении мирового соглашения о зачете требований, что также вызывает сомнение в их действиях в интересах самого истца. Ссылается на то, что Черных А.С. не вносил денежные средства на депозит суда, они внесены его отцом Черных С.В., в связи с чем у Варнаковой Т.П. отсутствует возможность получения денежных средств с депозита суда. По условиям договора купли-продажи у Варнаковой Т.П. имеется обязательство по уплате коммунальных платежей за 79/100 доли в праве собственности на спорную квартиру. При возвращении сторон в первоначальное положение, судом не учтены денежные средства, которые были оплачены ответчиком в счет задолженности за коммунальные услуги. Считает, что у истца имелась возможность выполнения обязательства по договору купли-продажи за счет реализации заложенного имущества. Полагает, что истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба. Факт невыплаты денег за проданное имущество в полном объеме, сам по себе, не свидетельствует о существенности допущенного нарушения. Учитывая, что имеется задолженность Черных А.С. перед Варнаковой Т.П. на общую сумму 2296652 руб. по решениям Ленинского районного суда г. Кирова от 24.11.2017 и 21.02.2018, довод истца о причиненном ему значительном ущербе не имеет законных оснований и является надуманным. Ссылаясь на судебную практику, указывает, что действующее законодательство не содержит положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неоплатой им покупной цены. Вместе с тем, п. 3 ст. 486 ГК РФ определяет правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Таким образом, истцом выбран не верный способ защиты своих прав, а судом неверно применены нормы материального права о расторжении договора купли-продажи, а именно ст. 450 ГК РФ.

В суде апелляционной инстанции представитель Варнаковой Т.П. – адвокат Исаков Д.В. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Черных А.С. – адвокат Селюнин С.М. просил решение суда оставить без изменения.

Другие участники процесса в суд апелляционной инстанции не явились, дело рассмотрено в их отсутствии.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4. ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Согласно п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания пункта 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что <дата> между Черных А.С. (продавцом) и ФИО8, действующей от имени покупателя Варнаковой Т.П., заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно 79/100 долей в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, 1 этаж. <адрес> квартиры составляет <данные изъяты> кв.м. Кадастровый №.

Сторонами при заключении договора купли-продажи от <дата> согласованы все существенные условия договора, в том числе цена отчуждаемой доли в праве общей собственности на квартиру в размере 3000000 руб. (п. 4 договора купли-продажи).

Пунктом 6 договора определен порядок расчета, в соответствии с которым денежные средства 900000 руб. уплачены покупателем и получены продавцом до подписания договора наличными; расчет по оставшейся сумме 2100000 руб. производится с отсрочкой платежа до 08.09.2017. Факт передачи оставшейся суммы должен быть подтвержден распиской продавца.

Согласно п. 7 договора в случае, если в течение указанного в п. 6 договора срока с продавцом не будет произведен полный расчет за квартиру, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Отчуждаемая доля в квартире по условиям договора до момента полной ее оплаты находится в залоге у продавца (п. 8 договора).

Также покупатель принял на себя обязательство по погашению всей имеющейся задолженности по оплате коммунальных услуг, содержанию и ремонту отчуждаемой доли, взносов на капитальный ремонт. Указанную задолженность покупатель обязуется погасить за свой счет в течение одного года со дня подписания договора.

<дата> за Варнаковой Т.П. зарегистрировано право общей долевой собственности на 79/100 долей на основании договора купли-продажи от <дата>, удостоверенного нотариусом Кировского нотариального округа <адрес> ФИО9, заключенного с Черных А.С.

<дата> на основании указанного договора купли-продажи от <дата> зарегистрирован залог в силу закона в пользу залогодержателя Черных А.С. (л.д. 59).

30.12.2017 вступило в законную силу решение Ленинского районного суда г. Кирова от 24.11.2017 о взыскании с Черных А.С. в пользу Варнаковой Т.П. денежной суммы 1750000 руб. и расходов на уплату госпошлины в размере 16950 руб., а всего 1766950 руб. (л.д. 70-72).

14.04.2018 вступило в законную силу решение Ленинского районного суда г. Кирова от 21.02.2018 о взыскании с Черных А.С. в пользу Варнаковой Т.П. денежной суммы 521289,88 руб. и расходов на уплату госпошлины в размере 8412,90 руб., а всего 529702, 78 руб. (л.д.68-69).

В отношении должника Черных А.С. в пользу Варнаковой Т.П. возбуждены исполнительные производства на основании исполнительных листов, выданных Ленинским районным судом г. Кирова на общую сумму 2296652,78 руб.

05.12.2018 определение Ленинского районного суда г. Кирова оставлен без рассмотрения иск Варнаковой Т.П. к Черных А.С. о проведении зачета встречных однородных требований.

Судом установлено, что Варнакова Т.П. не исполнила в срок (до 08.09.2017) свои обязательства по полной оплате стоимости недвижимого имущества (79/100 долей в квартире) по договору купли-продажи от <дата> в сумме 2100000 руб., уплатив по договору только 900000 руб.

Полагая свое право нарушенным, а указанные обстоятельства существенными нарушениями условий договора, истец обратился с иском о расторжении договора купли-продажи.

На депозит суда стороной истца внесена денежная сумма в размере 900000 руб. для возврата покупателю по договору купли-продажи от <дата> в случае удовлетворения иска (л.д.122).

Стороной ответчика заявлялось о том, что Варнакова Т.П. не имела возможности передать денежные средства по договору купли-продажи Черных А.С., поскольку последний находится в федеральном розыске с осени 2017 года, а учитывая имеющуюся задолженность истца перед ответчиком на сумму 2296652,78 руб. на основании вступивших в законную силу решений Ленинского районного суда г. Кирова от 24.11.2017 и 21.02.2018, оснований считать, что Черных А.С. причинен значительный ущерб неисполнением Варнаковой Т.П. обязательств по договору, не имеется.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь вышеперечисленными нормами права и разъяснениями совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходил из того, что в результате недоплаты ответчиком большей части цены приобретенной у истца доли в праве общей собственности в объекте недвижимости, Черных А.С. в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

При этом суд уточнил, что обязательства по выплате денежных средств у Черных А.С. перед Варнаковой Т.П. возникли после истечения срока исполнения обязательств Варнаковой Т.П. перед Черных А.С., то есть после 08.09.2017.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, оцененных судом по правилам статьи 67 ГПК РФ, при правильном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец находится в федеральном розыске, а действия его представителей вызывают сомнения, судебной коллегией отклоняются как необоснованные.

Согласно ст. 48 Гражданского процессуального кодекса РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса РФ полномочия представителя должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с законом.

В силу статьи 54 Гражданского процессуального кодекса РФ представитель вправе совершать от имени представляемого все процессуальные действия. Однако право представителя на подписание искового заявления, предъявление его в суд, передачу спора на рассмотрение третейского суда, предъявление встречного иска, полный или частичный отказ от исковых требований, уменьшение их размера, признание иска, изменение предмета или основания иска, заключение мирового соглашения, передачу полномочий другому лицу (передоверие), обжалование судебного постановления, предъявление исполнительного документа к взысканию, получение присужденного имущества или денег должно быть специально оговорено в доверенности, выданной представляемым лицом.

Как видно из материалов дела, исковое заявление подписано и предъявлено в суд представителем Черных А.С. Селюниным С.М., действующим на основании нотариально заверенной доверенности от 21.12.2017, выданной истцом от своего имени (л.д. 18).

Деньги на депозит Управления судебного департамента внесены Черных С.В., который также действует на основании нотариально заверенной доверенности от 04.08.2017, выданной истцом от своего имени.

Таким образом, сомневаться в правомерности действий представителей истца у суда первой инстанции не имелось.

Аргументы заявителя жалобы на неприменение судом в рассматриваемом споре п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, согласно которому неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, судебной коллегией во внимание не принимаются, поскольку основаны на неправильном толковании данной нормы Гражданского кодекса РФ.

Согласно указанной правовой норме если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

В данном случае, с учетом размера общей стоимости доли в квартире и размера неисполненного обязательства, а также исходя из длительности периода неисполнения ответчиком обязательства по оплате стоимости имущества (более года), суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества, с чем судебная коллегия соглашается.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, в п. 7 договора купли-продажи стороны самостоятельно (в силу ст. 421 ГК РФ) предусмотрели возможность расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате имущества.

Несостоятельными являются доводы жалобы о том, что у истца имеется возможность выполнения взятого ответчиком обязательства по оплате приобретенной доли в квартире путем реализации заложенного имущества, поскольку в данном случае залог возник в силу закона (пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса), а не договора о залоге (ипотеки).

Вопреки доводам жалобы, денежные средства, уплаченные Варнаковой Т.П. за коммунальные услуги, не могут быть учтены при применении двусторонней реституции, поскольку из представленных платежных документов не следует, что ответчик в соответствии с условиями договора купли-продажи от <дата>, в течение одного года со дня его подписания погасила имеющуюся задолженность истца по коммунальным платежам и платежам за капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Чеки по оплате коммунальных платежей по квитанциям за январь-июль 2016 датированы январем 2018 года, при этом оплачивались только текущие платежи с учетом пени, а плательщиком в платежном документе указан ФИО22. Обязанность же по оплате коммунальных услуг после заключения договора купли-продажи и его регистрации лежала на Варнаковой Т.П. как собственнике доли в жилом помещении. При этом по состоянию на <дата> задолженность за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги по квартире № № д. № по ул. <адрес> составляла <данные изъяты> руб.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на судебную практику, не могут повлечь за собой отмену обжалуемого судебного решения, так как юридически значимыми не являются, а правоприменительная практика в Российской Федерации не основана на судебном прецеденте.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела, а также повторяют изложенную истцом позицию, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Оснований для иной оценки исследованных судом доказательств судебная коллегия не усматривает.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, установил их полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дал им надлежащую оценку и постановил решение согласно подлежащим применению нормам материального права при соблюдении норм процессуального права, в связи с чем, постановленное решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда г. Кирова от 07 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: