Решение по делу № 2-367/2020 от 03.02.2020

                                    Дело №2-367/20

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 июня 2020 года                                г.Лобня

Московской области

Лобненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Озеровой Е.Ю.,

при секретаре Москвич А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к Ефременкову НИ о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с данным иском, указав в обоснование, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ОГСК «Химмаш» заключен договор аренды от 00.00.0000 г. №№ земельного участка площадью 2 899,63 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: ................, под строительство офисного здания с паркингом на 1м этаже, договор зарегистрирован в установленном порядке. Ответчик в период с 00.00.0000 г. являлся собственником нежилого помещения торгового назначения площадью 76,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в здании на вышеуказанном земельном участке, надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы за землю не исполнил, в связи с чем образовалась задолженность, размер которой за период с 00.00.0000 г. составляет 119 736,89 руб., задолженность рассчитана пропорционально доле ответчика в праве общей долевой собственности на здание (№). В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендных платежей на основании п.6.2 договора начислены пени за период с 00.00.0000 г. из расчета 0,1% от задолженности за каждый день просрочки. На основании изложенного просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 119 736,89 руб., пени в размере 129 741,15 руб.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о месте, времени слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик Ефременков Н.И. в судебное заседание не явился, судебные извещения, направленные по адресу регистрации: ................, возвращены за истечением срока хранения, телеграмма – без вручения в связи с неявкой адресата по извещению, сведений об ином месте жительства или пребывания ответчика не имеется, в связи с чем на основании ст.165.1 ГК РФ суд считает обязанность по извещению ответчика исполненной надлежащим образом и, руководствуясь ч.4 ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

       Согласно ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

     Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Статья 22 ЗК РФ также предусматривает возможность передачи гражданам в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Размер арендной платы в таком случае определяется договором аренды.

При этом земельное законодательство устанавливает платность использования земли. Так в силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, в том числе, право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно разъяснениям п.25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае, если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Исходя из указанных положений закона, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

То есть, договор аренды земельного участка при продаже размещенного на нем объекта недвижимости продолжает регулировать отношения по пользованию этим участком уже с новым собственником недвижимого имущества.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Материалами дела подтверждается, что 00.00.0000 г. между Администрацией г. Екатеринбург и ОГСК «Химмаш» заключен договор аренды №№, по условиям которого последнему в аренду на 3 года для строительства офисного здания с паркингом на 1м этаже предоставлен земельный участок площадью 2 899,63 кв.м. с кадастровым номером № из земель поселений по адресу: ................, по истечении срока договора при отсутствии возражений, в случае, если арендатор продолжает пользоваться указанным участком, договор пролонгируется на неопределенный срок ( л.д.4). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с условиями договора арендатор должен вносить арендную плату, ежегодный раз мер которой определяется в соответствии с Приложением №№, являющимся неотъемлемой частью договора, годовой размер платы рассчитывается на основании федеральных, областных и городских нормативных актов.

Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15го числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате.

Согласно п.6.2 договора аренды в случае нарушения сроков внесения арендной платы установлена пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей.

Из дополнительного соглашения №№ от 00.00.0000 г. к договору аренды №№ усматривается, что строительство административного здания с подземным паркингом по адресу: ................, завершено, здание введено в эксплуатацию 00.00.0000 г., п.№ соглашения установлен срок внесения арендной платы не позднее 10го числа текущего месяца (л.д.5-7).

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что в период с 00.00.0000 г. ответчик Ефременков Н.И. на основании договора купли – продажи являлся собственником нежилого помещения №№ торгового назначения площадью 76,4 кв.м. с кадастровым номером № в здании, расположенном на спорном земельном участке (л.д.8-9).

Из иска следует, что обязательства по внесению арендной платы за земельный участок площадью 19,33 кв.м., используемый ответчиком для эксплуатации принадлежащего ему нежилого торгового помещения, в период с 00.00.0000 г. по дату отчуждения объекта 00.00.0000 г. Ефременковым Н.И. не вносилась. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно расчетам арендной платы за спорный период, приложенным к иску, задолженность ответчика составляет 119 736,89 руб., из которых: с 00.00.0000 г. – 1 249,10 руб., с 00.00.0000 г. – 7 906,74 руб., с 00.00.0000 г. – 18 707,68 руб., с 00.00.0000 г. – 28 169,20 руб., с 00.00.0000 г. – 30 253,75 руб., с 00.00.0000 г. – 31 463,91 руб., с 00.00.0000 г. – 1 986,51 руб. (л.д.11-19).

Расчет задолженности судом проверен, произведен арифметически верно, с учетом площади принадлежащего ответчику объекта недвижимости и используемого для его эксплуатации земельного участка, в соответствии с постановлениями Правительства Свердловской области, устанавливающими порядок расчета арендной платы за землю в спорные периоды, основан на условиях договора аренды земельного участка №№ от 00.00.0000 г., ответчиком в установленном порядке не оспорен.

Учитывая установленный факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока уплаты аренды за период с 00.00.0000 г. основаны на законе и договоре, однако подлежат удовлетворению не в заявленном истцом размере, а с учетом требований ст. 333 ГК РФ, предусматривающей, что в случае, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд считает, что сумма иска в части взыскания с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательств несоразмерна характеру нарушенных обязательств и подлежат уменьшению до 40 000 руб. При определении размера штрафных санкций суд принимает во внимание срок просрочки исполнения обязательства, сумму основного обязательства.

На основании ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета г.о. Лобня подлежит взысканию госпошлина соразмерно удовлетворенным требованиям в сумме 4 394,74 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. Екатеринбурга – удовлетворить частично.

Взыскать с Ефременкова НИ в пользу Администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендным платежам за период с 00.00.0000 г. в размере 119 736,89 руб., неустойку за период с 00.00.0000 г. в размере 40 000 руб., а всего взыскать 159 736,89 руб.

В остальной части в удовлетворении требований о взыскании неустойки – отказать.

Взыскать с Ефременкова НИ государственную пошлину в доход бюджета г.о. Лобня в размере 4 394,74 руб.

С мотивированным решением стороны могут ознакомиться 16 июня 2020 года и обжаловать его в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд Московской области в течение месяца.

Судья                                                                                    Е.Ю. Озерова