Решение по делу № 33-9505/2019 от 24.05.2019

Судья Иванченко М.В. дело № 33-9505/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 июня 2019 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Филиппова А.Е.

судей Ковалева А.М., Семёновой О.В.,

при секретаре Закаряне С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Паничевой Людмилы Викторовны к Рарий Вере Павловне и Шевченко Владимиру Игоревичу о признании договора купли-продажи недействительным по апелляционной жалобе Паничевой Людмилы Викторовны на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 26 февраля 2019 года. Заслушав доклад судьи Филиппова А.Е. судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Паничева Л.В. обратилась в суд с иском к ответчикам об оспаривании договора купли-продажи, совершенного между Шевченко В.И. и Рарий В.П. 27 января 2016 года в отношении 217/675 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 675 кв.м., и размещенного на нем целого объекта незавершенного строительства, площадью 273,2 кв.м., степенью готовности 6%, адрес (местоположение) Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с прекращением государственной регистрации права по договору от 27.01.2016 года.

Ответчики Рарий В.П. и Шевченко В.И. в судебное заседание не явились, в отношении данных лиц дела рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика Рарий В.П. исковые требования не признал, просил в иске отказать.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 26 февраля 2019 года суд отказал в иске.

В апелляционной жалобе Паничева Л.В. просит отменить решение суда, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Обосновывая свои требования, истицей были указаны те же основания недействительности сделки, которые были предметом исследования, и по которым было вынесено решение о признании недействительной сделки между теми же сторонами в июле 2015 года. Объект недвижимости фактически не являлся собственностью продавца. Данный объект строила Рарий В.П. и формально передала его Шевченко В.И. в декабре 2015 года, зная о том, что исковые требования о сносе находятся в Таганрогском городском суде.

Воспользовавшись тем обстоятельством, что на спорный объект недвижимости не был наложен арест, Рарий В.П. купила фундамент сама у себя, чтобы формально соблюсти законность сделки. Для всестороннего и полного рассмотрения заявленных требований истицей были поданы уточненные исковые требования, в которых она просила признать недействительной и предыдущую сделку по спорному объекту, которая была совершена на 5 дней ранее - 22.01.16 года.

Фактически Шевченко В.И. продал Рарий В.П. спорный земельный участок, также как и раньше, свободный от застройки. Фундамент на нем возводила и возвела Рарий В.П.. Договор купли-продажи от 27.01.16 года нарушает права истицы как землепользователя, так как возведенный объект недвижимости находится на её водопроводе.

Суд необоснованно посчитал, что истицей не правильно избран способ защиты права, так как её право безусловно нарушено тем, что в результате незаконных и мнимых сделок между Шевченко В.И. и Рарий В.П. не может пользоваться своим водопроводом, и реализовывать свои права как собственника домовладения.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что 16 декабря 2014 года между Шевченко В.И. и Рарий В.П. в отношении 217/765 долей земельного участка, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН был заключен договор купли-продажи земельного участка.

19 апреля 2015 года Рарий В.П., будучи долевым собственником земельного участка, получает разрешение на строительство индивидуального жилого дома, количество этажей 2, общей площадью 273,2 кв.м.

Решением Таганрогского городского суда от 16 июля 2015 года договор купли-продажи земельного участка, заключенного 16 декабря 2014 года между Шевченко В.И. и Рарий В.П. был признан судом недействительным.

Суд применил последствия недействительности сделки и вернул стороны в первоначальное положение:

признал недействительным зарегистрированное право собственности Рарий Веры Павловны на 217/675 доли земельного участка площадью 675 кв.м. в домовладении адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и исключил Рарий Веру Павловну из числа собственников на 217/675 доли земельного участка площадью 675 кв.м. в домовладении по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

восстановил право собственности Шевченко Владимира Игоревича на 217/675 доли земельного участка площадью 675 кв.м. в домовладении по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

31 декабря 2015 года право собственности на долю земельного участка зарегистрировано за Шевченко В.И.

22 января 2016 года Рарий В.П. продает Шевченко В.И. по договору купли-продажи объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Спустя пять дней, по договору купли-продажи от 27 января 2016 года Рарий Вера Павловна вновь приобретает у Шевченко Владимира Игоревича 217/675 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 675 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации жилого дома, и тот же объект незавершенного строительства, площадь 273,2 кв.м., степень годности объекта 6%, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (л.д.7-8).

Решением Таганрогского городского суда от 20 мая 2016 года, суд признал объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, 7АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН самовольным строением, и обязал Рарий В.П. снести данный объект незавершенного строительства.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований по настоящему спору, суд исходил из того, что договор купли-продажи от 27 января 2016 года был заключен в соответствии со ст. 549,550 и 432 ГК РФ, составлен в письменной форме, между сторонами, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора: предмет договора, стоимость, и иные условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Утверждение истицы об отчуждении доли земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимого имущества, по мнению суда, опровергается как тестом самого договора, так и решением суда от 20 мая 2016 года, которым Рарий В.П. обязана снести объект незавершенного строительства.

Решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Поскольку в данном случае земельный участок домовладения находится в общедолевой собственности сторон, Паничева Л.В. является заинтересованным на предмет порядка пользования, владения и распоряжения земельным участком. Следовательно, она является надлежащим истцом по требованиям об оспаривании договора купли-продажи от 27 января 2016 года, где решается юридическая судьба части земельного участка.

При вынесении решения от 16.07.2015 года, и признавая договор купли-продажи земельного участка недействительным, суд также исходил из доказанности заинтересованности истицы. Руководствуясь п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в силу которого закон запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, суд признал недействительным договор купли-продажи от 16.12.2014 г., заключенный между Шевченко В.И. и Рарий В.П. на 217/675 доли спорного земельного участка.

Как отмечалось выше, 19 апреля 2015 года Рарий В.П., будучи собственником, получает разрешение на строительство индивидуального жилого дома, и возводит объект незавершенного строительства, который проходит государственную регистрацию.

В силу п. 23 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Постанавливая решение от 20 мая 2016 года суд, признает объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН самовольным строением, и обязывает Рарий В.П. снести данный объект незавершенного строительства.

Таким образом, с учетом вступившего в законную силу решения суда от 20.05.2016 года, с достоверностью установлено, что на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 675 кв.м. объект незавершенного строительства был возведен самовольно, легализацию не прошел и в хозяйственный оборот введен не был, судом Радий В.П. была обязана его снести.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что объект незавершенного строительства, площадью 273,2 кв.м., степень годности 6%, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не может рассматриваться на законных основаниях как предмет обременения спорного земельного участка на момент совершения сделки 27 января 2016 года.

Как следствие этому, договор от 27 января 2016 года купли-продажи 217/675 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:58:0002093:34, площадью 675 кв.м. был, как и раннее установлено решением суда от 16 июля 2015 года, был совершен сторонами в нарушение требований ст. 35 ЗК РФ.

С учетом приведенных выше доводов, судебная коллегия приходит к выводу о том, что по договору купли-продажи от 27 января 2016 года Шевченко В.И. была по факту передана доля в праве общей долевой собственности на земельный участок без доли в праве собственности на легализованные объекты недвижимости, находящиеся на этом же участке, что влечет недействительность договора применительно к нормам статей 166, 168 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 26 февраля 2019 года отменить.

Вынести по делу новое решение, которым признать недействительным договор купли-продажи от 27 января 2016 года, заключенный между Шевченко Владимиром Игоревичем и Рарий Верой Павловной в отношении 217/675 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 675 кв.м. кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и размещенного на нем целого объекта незавершенного строительства, площадью 273,2 кв.м., степенью готовности 6% кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес (местоположение) Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение следующим образом.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности Рарий Верой Павловной на 217/675 доли земельного участка площадью 675 кв.м. кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и размещенного на нем целого объекта незавершенного строительства, площадью 273,2 кв.м., степенью готовности 6% кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес (местоположение) Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и исключить Рарий Веру Павловну из числа собственников на 217/675 доли земельного участка площадью 675 кв.м кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и размещенного на нем целого объекта незавершенного строительства, площадью 273,2 кв.м., степенью готовности 6% кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес (местоположение) Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Восстановить право собственности Шевченко Владимира Игоревича на 217/675 доли земельного участка площадью 675 кв.м кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и размещенного на нем целого объекта незавершенного строительства, площадью 273,2 кв.м., степенью готовности 6% кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес (местоположение) Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Взыскать с Шевченко Владимира Игоревича в пользу Рарий Веры Павловны 2150000 рублей, переданных в сет оплаты по договору договор купли-продажи от 27 января 2016 года.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст определения составлен 17 июня 2019 года.