Решение по делу № 33-2665/2023 от 25.04.2023

Судья Пасичник З.В.                              УИД 39RS0010-01-2022-002940-55

№2-2697/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-2665/2023

19 сентября 2023 года                                                             г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего     Мариной С.В.,

судей                 Гарматовской Ю.В., Куниной А.Ю.,

при секретаре              Пчельниковой В.Л.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Серебрянского И.А. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 29 ноября 2022 года по иску Серебрянского Игоря Анатольевича к администрации Гурьевского муниципального округа о признании права собственности на строение.

Заслушав доклад судьи Гарматовской Ю.В., пояснения Серебрянского И.А., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

            У С Т А Н О В И Л А:

Серебрянский И.А. обратился в суд с иском к администрации Гурьевского муниципального округа, указывая, что на основании постановления главы Гурьевского муниципального района Калининградской области от 15.02.2010 года № 465 в <адрес> ему был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:03:090502:140 площадью 140 квадратных метров, для проектирования и строительства магазина, заключен соответствующий договор сроком до 01.02.2013 года, который продлен соглашениями сторон до 01.11.2015 года.

Однако сроки строительства магазина затянулись, в том числе и в связи с необходимостью снятия обременения с земельного участка - охранной зоны ЛЭП, которая занимала 40 квадратных метров, что составляло почти 1/3 от общей площади предоставленного истцу в аренду земельного участка. Обременение было снято только в конце 2013 года, о чём свидетельствует соответствующее постановление главы Гурьевского муниципального района от 29.10.2013 года № 5211. Фактически строительство магазина было окончено в начале 2015 года, что подтверждается составленным 06.04.2015 года техническим паспортом на здание магазина, площадью <данные изъяты> кв.м.

Здание представляло собой одноэтажное строение, в котором имелся торговый зал, а также иные помещения, необходимые для осуществления торговой деятельности.

Однако на момент составления технического паспорта в магазине не была произведена внутренняя отделка помещений, не установлено сантехническое оборудование, также отсутствовала система отопления. Всё это делало невозможным его эксплуатацию по назначению.

До окончания срока действия договора аренды истец не успел выполнить все необходимые строительно-монтажные и отделочные работы в здании магазина, чтобы ввести его в эксплуатацию.

В декабре 2015 года Серебрянский И.А. обратился в администрацию Гурьевского городского округа с заявлением о продлении срока действия ранее заключённого договора аренды. Однако 30.12.2015 года получил отказ.

В то же время истец не утратил интереса к земельному участку, продолжал вносить арендную плату за ранее арендованный земельный участок, что подтверждается актом сверки, предоставленным в администрации Гурьевского муниципального района. 19.04.2022 года истцу вновь было отказано в заключении договора аренды, мотивированный тем, что возведённый на земельном участке объект на кадастровый учёт поставлен не был.

Поскольку возведённый им объект капитального строительства не был введён в эксплуатацию, истец не имел возможности поставить его на кадастровый и зарегистрировать на него свои права, в частности право собственности, поскольку постановка на кадастровый учёт осуществляется одновременно с регистрацией права на объект.

На основании изложенного просил признать за Серебрянским И.А. право собственности на здание магазина общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>Б.

    29 ноября 2022 года Гурьевским районным судом Калининградской области постановлено решение, которым исковые требования администрации оставлены без удовлетворения.

    В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, иск удовлетворить, продолжая настаивать на его доводах.

        В судебное заседание не явились представители ответчика, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Гурьевского муниципального района № 463 от 15.02.2010 года Серебрянскому И.А. без проведения торгов из земель населенных пунктов, был предоставлен земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для проектирования и строительства магазина.

01.04.2010 между администрацией Гурьевского муниципального района Калининградской области и Серебрянским И.А. был заключен Договор № 383 аренды вышеуказанного земельного участка.

10.11.2014 года между администрацией Гурьевского муниципального района и Серебрянским И.А. было заключено соглашение № 1171 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, срок аренды установлен до 01.11.2015 года.

На указанном участке Серебрянским И.А. выстроено здание магазина.

Однако в Единый государственный реестр недвижимости сведения о данном объекте не внесены.

В ходе рассмотрения дела установлено, что проектная документация для строительства магазина, равно как и разрешение на строительство истцом получены не были, фактически строительство здания магазина было окончено в 2015 году, согласно техническому паспорту.

30.12.2015 года администрацией Гурьевского городского округа № 17/18260 Серебрянскому И.А. направлено сообщение, о том, что продление срока аренды земельного участка действующим законодательством не предусмотрено.

По результатам рассмотрения заявления истца от 24.03.2022 года о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, администрация Гурьевского муниципального округа 19.04.2022 года направила истцу ответ, из которого установлено, что по сведения Росреестра на земельном участке отсутствуют какие либо объекты капитального строительства. Со ссылкой на положения пп 3,4 ст. 39.6 ЗК РФ истцу было отказано в заключении нового договора аренды, а также разъяснено право на обращение в органы Росреестра для регистрации права собственности на объект недвижимости.

В обоснование доводов иска, истцом по делу представлен технический отчет от 25.08.2022 года АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Калининградский центр технической инвентаризации и кадастровых работ по состоянию на 31.03.2022 года № ТО 0145-22 на здание магазина, расположенный по адресу: <адрес>Б, общей площадью <данные изъяты> кв.м, согласно которому, указанное обследуемое здание для эксплуатации по назначению как нежилое (магазин) пригодно.

Отказывая в удовлетворении иска о признании права истца на самовольную постройку, исходил из отсутствия у него прав на земельный участок.

Вместе с тем, принимая решение, суд не учел, что согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, вступившим в силу с 1 марта 2015 г., внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в том числе путем дополнения Земельного кодекса Российской Федерации главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которой установлены случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, если стороны договора после истечения срока действия договора аренды спорного земельного участка, заключенного до 01 марта 2015 года не ставили вопрос о его расторжении, этот договор является заключенным на неопределенный срок.

Вместе с тем, согласно положениям п. 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Данное право арендодателя является безусловным, не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия нарушений, допущенных арендатором, и обусловлено исключительно его волей на отказ от договора.

По истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления о расторжении договоров аренды этот договор прекратил свое действие, что в силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ является основанием для освобождения участка, и заключение дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в данном случае не требуется.

Из материалов дела следует, что Серебрянский И.А. продолжает пользоваться указанным участком по назначению – под здание магазина, продолжает вносить арендую плату, что подтверждается актом сверки, составленным на август 2023 года отделом имущественных и земельных отношений администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области. Доказательств тому, что арендодатель требовал расторжения договора аренды, не представлено, в том числе и на запрос суда.

Таким образом, с учетом вышеприведенных положений закона, договор аренды считается пролонгированным.

В соответствии с положениями п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору (абз.2 п.3.2 ст. 222 ГК РФ).

Как установлено по делу, земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположено спорное строение в <адрес> истцу был предоставлен в аренду для проектирования и строительства магазина, вид разрешенного использования в настоящее время не изменен.

Из сообщения ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» следует, что данный земельный участок располагается в территориальной зоне Ж4, которая допускает строительство магазинов торговой площадью до <данные изъяты> кв.м.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 26 июня 2023 года №183-23, магазин на земельном участке с кадастровым номером № является объектом капитального строительство со степенью готовности 100 %. Данное строение соответствует требованиям строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил, предъявляемых к таким объектам. Эксплуатация магазина возможна без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угроза жизни и здоровью граждан не создается.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При указанном положении, учитывая, что законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, предоставленном на вещном праве, но и на праве аренды (абзац второй пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ), соблюдение предусмотренных условий для признания права собственности на самовольную постройку, поскольку участок предоставлен истцу по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, судебная коллегия находит, что имеются основания для удовлетворения иска.

    При таком положении, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

    Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

    решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 29 ноября 2022 года отменить, вынести новое решение, которым исковые требования Серебрянского Игоря Анатольевича к администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области о признании права собственности на строение удовлетворить.

Признать за Серебрянским Игорем Анатольевичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на нежилое строение - магазин, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> квадратных метров, с общей площадью здания <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>.

    Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25.09.2023 г.

Председательствующий:

Судьи: