Решение по делу № 33-4078/2023 от 16.03.2023

УИД 59RS0017-01-2022-001163-53

Судья – Ануфриева С.В.

Дело № 33-4078/2023 (№ 2-919/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Варовой Л.Н.,

судей Братчиковой М.П., Хузяхралова Д.О.,

при секретаре Калмыковой А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 4 апреля 2023 года в г. Перми дело по иску Администрации Губахинского городского округа Пермского края к Антоновой Наталье Игоревне, Валеевой Татьяне Владиславовне, Епишиной Светлане Викторовне о признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения,

по апелляционной жалобе ответчика Епишиной Светланы Викторовны на решение Губахинского городского суда Пермского края от 30 декабря 2022 года.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Губахинского городского округа Пермского края обратилась с иском к Антоновой Н.И., Валеевой Т.В., Епишиной С.В. о признании недействительными:

- договора купли-продажи жилого помещения, заключенного между Антоновой Н.И. и Валеевой Т.В., государственной регистрации права собственности на квартиру ** по ул. **** № ** на имя Валеевой Т.В., аннулировании записи о регистрации права собственности на имя Валеевой Т.В. в ЕГРН,

- договора купли-продажи жилого помещения от 07.12.2021, заключенного между Валеевой Т.В. и Епишиной С.В., государственной регистрации права собственности на квартиру 7 по ул. **** № ** на имя Епишиной С.В., аннулировании записи о регистрации права собственности на квартиру на имя Епишиной С.В. в ЕГРН,

возврате квартиры ** по ул. **** в собственность Антоновой Наталье Игоревне.

Исковые требования мотивированы тем, что заключением межведомственной комиссии № 53 от 17.10.2014 многоквартирный дом по адресу: **** признан аварийным и подлежащим сносу. Указанный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2024 годы, утвержденную постановлением Правительства Пермского края от 29 марта 2019 г. № 227-п «Об утверждении региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2024 годы», а также в муниципальную адресную программу, утвержденную постановлением администрации городского округа «Город Губаха» № 539 Пермского края от 22 мая 2019 г.. Переселение нанимателей и собственников квартир дома № ** по ул. **** в рп. Углеуральский производится за счет средств Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и бюджета Пермского края. Уполномоченным органом исполнительной власти Пермского края, ответственным за реализацию Программы является Министерство строительства Пермского края. Губахинский городской округ Пермского края является участником Программы и реализует Муниципальную программу. Межбюджетные трансферты предоставляются бюджету Губахинского городского округа на основании соглашения, заключенного с администрацией Губахинского городского округа № 19/2021 от 05.11.2019 (с дополнительным соглашением от 23.05.2022 № 9). Получателем средств и главным администратором доходов, поступающих из бюджета Пермского края в городской бюджет на реализацию мероприятий по переселению граждан из аварийного дома № ** по ул. **** в рп. Углеуральский, является Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Губахинского городского округа Пермского края. Постановлением администрации Губахинского городского округа Пермского края от 01.11.2021 г. № 1273 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирных домах» земельный участок под домом № ** по ул. ****, рп. Углеуральский, а также жилые помещения в данном доме изъяты для муниципальных нужд. На момент издания указанного постановления (с 01.10.2021) собственником кв.** по ул. **, д. ** рп. Углеуральский, г. Губаха, Пермский край являлась Р. Право собственности Р. прекращено 29.11.2021г. на основании договора купли-продажи имущества на торгах. По информации Федеральной службы судебных приставов жилое помещение по адресу: г. Губаха, п. Углеуральский, ул. **** оценено в 50000 рублей. С 29.11.2021 собственником жилого помещения стала Антонова Н.И., которая 06.12.2021 (через 7 дней) продала жилое помещение Валеевой Т.В. Право собственности Валеевой Т.В. прекращено 07.12.2021 (через 1 день после регистрации права собственности) на основании договора купли-продажи, заключенного с Епишиной С.В. При этом цена в договоре купли-продажи жилого помещения указана 1850000 рублей. За короткий промежуток времени (9 дней) была совершена последовательная цепочка сделок с квартирой, расположенной в многоквартирном доме, который еще в 2014 году признан аварийным и подлежащим сносу с целью получения денежных средств в максимальном размере в нарушение требований действующего законодательства и фактически «ухода» от применения нормы п.8.2 ст. 32 ЖК РФ. В связи с изложенными обстоятельствами такие действия ответчиков, с учетом положений ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, невозможно признать добросовестными. Антонова Н.И. приобрела квартиру на основании договора купли-продажи по итогам торгов по принудительной реализации имущества должника. При изъятии жилого помещения для муниципальных нужд у Антоновой Н.И. сумма возмещения в силу п.8.2. ст. 32 ЖК РФ не могла превышать стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи, то есть 50 000 рублей. В целях сокрытия реальной цены сделки по приобретению квартиры, Антонова Н.И. заключила договор купли-продажи с Валеевой Т.В.; Валеева Т.В. и Епишина С.В., в свою очередь, зная реальную стоимость квартиры, указали в договоре в нарушение требований ст.424 ГК РФ заведомо недостоверную стоимость квартиры - 1850 000 рублей. Истец считает, что указанные договоры являются недействительными (ничтожными), поскольку заключены для вида, целью их заключения не было создание правовых последствий, которые влечет заключение договоров приобретения в собственность жилого помещения (получение права собственности на квартиру, передача квартиры, проживание в ней и т.д.), а преследовалась цель на получение материальной прибыли в виде суммы возмещения за изъятое для муниципальных нужд жилое помещение в большем размере. Заключенные договоры нарушают требования закона и посягают на публичные интересы. В случае выплаты возмещения в размере 1850 000 рублей с учетом фактической стоимости квартиры и реальной цены сделки Антоновой Н.И. бюджету Губахинского городского округа будет причинен значительный ущерб, в том числе, влияющий на реализацию муниципальной программы.

Решением Губахинского городского суда Пермского края от 30 декабря 2022 года исковые требования администрации Губахинского городского округа Пермского края удовлетворены в полном объеме.

С решением суда не согласна ответчик Епишина С.В., в апелляционной жалобе просит его отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, отказав в удовлетворении иска. Указывает, что договор купли-продажи не является недействительной сделкой, поскольку доказательств, подтверждающих отсутствие у сторон намерений воспользоваться правовыми результатами сделки, не представлено. Напротив, представленными доказательствами подтверждено совершение сторонами определенных действий, направленных именно на заключение договора купли-продажи, а также тому, что форма и содержание договора соответствуют требованиям действующего законодательства. Оспариваемый договор сторонами был исполнен, о чем свидетельствуют фактические действия сторон. Стороны при заключении договора не заблуждались относительно природы сделки, совершили действия, направленные на исполнение договора. После заключения договора новые владельцы в полной мере осуществляли правомочия собственника, совершив действия по распоряжению квартирой путем заключения договоров купли-продажи. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской в договоре от 07.12.2021, фактической передачей имущества и совершением действий по регистрации перехода права собственности.

Истцом Администрацией Губахинского муниципального округа Пермского края, прокурором, третьим лицом Министерством строительства Пермского края представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Проверив законность решения суда исключительно в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Р. (до регистрации брака 23.12.2005 - Б. в период с 01.10.2001 по 29.11.2021 (дата регистрации прекращения права) являлась собственником жилого помещения общей площадью 82,9 кв.м, кадастровый № **, по адресу: **** (т.1 л.д.17).

Заключением межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 17.10.2014 № 53 многоквартирный дом по адресу: **** признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации Губахинского городского округа Пермского края от 10.08.2021 № 903 многоквартирный дом по адресу: Пермский край, г. Губаха, рп. Углеуральский, ул. **** включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории городского округа «Город Губаха» на 2019-2024 годы (п. 57 в Перечне многоквартирных домов, признанных аварийными до 1 января 2017 года, приложение №1).

Постановлением Администрации Губахинского городского округа Пермского края от 01.11.2021 № 1273 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участок и жилых помещений в многоквартирных домах» земельный участок по адресу: Пермский край, г. Губаха, рп. Углеуральский, ул. **** и жилое помещение по адресу: Пермский край, г. Губаха, рп. Углеуральский, ул. **** (п.2,9 приложения) изъяты для муниципальных нужд (т.1 л.д.19-22).

Территориальное управление по решению вопросов пос. Углеуральский, Парма, Шестаки, Нагорнский Администрации городского округа «Город Губаха» в письме от 02.09.2019 № 107 во избежание возникновения ЧС на сетях тепло, электро и водоснабжения рекомендовало отключить аварийный дом по ул. **** от коммуникаций и прекратить начисление платы за жилищно-коммунальные услуги (т.1 л.д.139).

25.07.2019 составлен акт осмотра многоквартирного дома № ** по ул. ****, пос. ****, в котором указано, что жилой дом находится в неудовлетворительном аварийном состоянии, в доме проживает 1 семья (собственник квартиры № **), в квартирах межкомнатные двери разбиты либо демонтированы, оконные рамы частично демонтированы, в оставшихся окнах нарушено остекление, демонтирована система отопления, санитарно-техническое оборудование отсутствует либо разбито, разобраны полы, личные вещи граждан отсутствуют.

09.10.2020 судебным приставом-исполнителем С. наложен арест на имущество должника Р.: 3-комнатная квартира в 2-этажном брусчатом жилом доме, площадью 82,9 кв.м, расположенная по адресу: г. Губаха, пос. Углеуральский, ул. ****, кадастровый № **.

Согласно отчету ООО «ТехЭксперт» (заказчик – УФССП по Пермскому краю) об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по адресу: **** № 295/04.2021 от 02.04.2021 рыночная стоимость квартиры по вышеуказанному адресу общей площадью 82,9 кв.м, кадастровый № **, принадлежащей на праве собственности Р., составила 50 000 руб.

Из материалов исполнительных производств № **, № **, № **, № **, в том числе отчета № 295/04.2021, подготовленного 02.04.2021 специалистом ООО «ТехЭксперт», об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по адресу: **** и приложенной к нему фототаблицы, следует, что на момент осмотра оценщиком в апреле 2021 года многоквартирный дом находился в неудовлетворительном состоянии, отсутствует крыша, потолочные перекрытия, оконные и дверные проемы частично демонтированы.

Постановлением судебного пристава-исполнителя С. от 01.06.2021 вышеуказанная квартира передана в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю (Росимущество) на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона (акт передачи арестованного имущества на торги от 29.06.2021).

16.08.2021 по результатам проведения торгов организатором торгов ООО «Капитал59» с Антоновой Н.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества на торгах № 453т (т.1 л.д.84), по условиям которого в собственность покупателя передано арестованное имущество: жилое помещение площадью 82,9 кв.м, кадастровый № **, по адресу: г.Губаха, пгт. Углеуральский, ул. **** (п.1.1) по цене 50 500 руб. (п.1.4).

21.09.2021 между Антоновой Н.И. (продавец) и Валеевой Т.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи с соглашением о задатке (т.1 л.д.78), согласно которому стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи после регистрации права собственности продавца в течение 10 рабочих дней с даты возникновения права собственности, а покупатель (Валеева Т.В.) принять и оплатить в соответствии с условиями договора купли-продажи следующее недвижимое имущество: 3-х комнатную квартиру в 2-этажном брусчатом жилом доме общей площадью 82,9 кв.м, этаж 1, по адресу: Пермский край, г. Губаха, п. Углеуральский, ул. ****, кадастровый № ** (п.1.1). В счет стоимости квартиры покупатель вносит продавцу задаток в размере 7 000 руб. при подписании настоящего договора путем передачи наличных денежных средств (п.2.2).

29.11.2021 за регистрационным номером №** зарегистрирован переход права собственности к Антоновой Н.И. на квартиру на основании договора купли-продажи имущества на торгах, акта приема-передачи имущества.

03.12.2021 между Антоновой Н.И. (продавец) и Валеевой Т.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры (т.1 л.д.85), по условиям которого в собственность покупателя передана 3-х комнатная квартира в 2-этажном брусчатом жилом доме общей площадью 82,9 кв.м, расположенная на 1 этаже, по адресу: Пермский край, г. Губаха, пгт. Углеуральский, ул. ****, кадастровый № ** (п.1.1). Цена квартиры определена сторонами в размере 70 000 руб. (п.1.3). В договоре указано, что квартира имеет исправное сантехническое оборудование, оборудована электропитанием, водоснабжением, канализацией, вентиляцией; состояние квартиры соответствует требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям (п.2.1.7). Квартира визуально осмотрена покупателем, дефекты или недостатки, препятствующие ее использованию по назначению, на момент осмотра не обнаружены.

06.12.2021 за регистрационным номером №** на основании вышеуказанного договора зарегистрирован переход права собственности к Валеевой Т.В..

07.12.2021 между Валеевой Т.В. (продавец) и Епишиной С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры (т.1 л.д.90), по условиям которого в собственность покупателя передана квартира общей площадью 82,9 кв.м по адресу: Пермский край, г. Губаха, пгт. Углеуральский, ул. ****, кадастровый № ** (п.1) по цене 1850 000 рублей, которые покупатель передает продавцу наличными денежными средствами при подписании настоящего договора (п.3). Согласно п.7 договора квартира осмотрена покупателем лично; покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением договора. После регистрации перехода права собственности покупатель принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходам на ремонт, эксплуатацию и содержание квартиры, дома и придомовой территории (п.5).

07.12.2021 за регистрационным номером №** зарегистрирован переход права собственности к Епишиной С.В. на квартиру.

При разрешении спора суд, руководствуясь статьями 15, 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 10, 167, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями пунктов 1, 7, 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23 июня 2015 года N 25, правовой позицией, изложенной в п.6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных Администрацией Губахинского городского округа Пермского края исковых требований в полном объеме. При этом суд, учитывая установленные обстоятельства фактического состояния дома, в котором расположена спорная квартира, в том числе отключение дома от коммуникаций, отсутствие какой-либо возможности использования квартиры по назначению, признание в 2014 году в установленном законом порядке дома аварийным и подлежащим сносу, условия договоров, о признании недействительными которых заявлено, в том числе совершение сделок в течение кратковременного промежутка времени (совершение двух сделок в отношении одного и того же имущества в течение 8 дней после регистрации права собственности на квартиру Антоновой Н.И.) по стоимости, превышающей цену приобретения в 37 раз, исходил из того, что данные сделки были заключены для вида, не исполнялись, цель их заключения была отличной от сделок соответствующего вида (возмездное приобретение жилых помещений), сторонами преследовалась иная цель - получение материальной прибыли в виде суммы возмещения за изъятое для муниципальных нужд жилое помещение.

Коллегия считает возможным согласиться с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, направлены на иную оценку представленных в материалы дела доказательств и установленных обстоятельств, оснований для которых судебная коллегия по доводам жалобы не усматривает.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Пунктом 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В п. 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

Из установленных по делу обстоятельств следует, что спорная квартира в юридически значимый период времени не соответствовала требованиям, предъявляемым нормами Жилищного кодекса Российской Федерации к объектам жилищных прав (глава 2). Более того, на дату совершения оспариваемых сделок, как следует из представленных документов, в жилом доме отсутствовала крыша и окна, объект (квартира) не являлся изолированным (отсутствие дверей, окон), отсутствовали какие-либо коммуникации, что невозможно было не увидеть в случае осмотра объекта перед заключением сделок. Указанные обстоятельства фактического состояния как дома, так и квартиры, свидетельствовали об отсутствии фактического владения предметом договора сторон по оспариваемым сделкам и, вопреки доводам жалобы, невозможности их реального исполнения в части передачи квартиры в собственность (включая владение и пользование) покупателей по оспариваемым сделкам. Совершение данных сделок лишено экономической целесообразности, было направлено, как верно указал суд, на получение от уполномоченного органа власти выкупной стоимости спорной квартиры в размере, превышающем реальную стоимость, в десятки раз.

В связи с этим доводы апелляционной жалобы о намерении сторон воспользоваться правовыми результатами сделки, совершение сторонами действий, направленных на исполнение договора, являются надуманными, не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и квалификацию правоотношений сторон, как не отвечающим требованиям норм статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушающих публичные интересы, не изменяют.

Ссылка в жалобе на совершение сделок по форме и содержанию соответствующих требованиям действующего законодательства, совершение действий по распоряжению квартирой путем заключения договоров купли-продажи и регистрации перехода права собственности, судебной коллегией отклоняется, так как реальное состояние объекта недвижимости указанные обстоятельства не определяют, их формальное соблюдение при установленных обстоятельствах правового значения не имеет.

При оценке доводов жалобы коллегия дополнительно принимает во внимание, что иными сторонами оспариваемых сделок решение суда не обжалуется.

Доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Губахинского городского суда Пермского края от 30 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Епишиной Светланы Викторовны – без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Мотивированное определение изготовлено 08 апреля 2023 года