Решение по делу № 11-6797/2022 от 11.05.2022

Дело № 11-6797/2022     Судья: Мещеряков К.Н.

Дело № 2-581/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 июля 2022 года                             г. Челябинск

        Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

     председательствующего Давыдовой В.Е.,

     судей             Онориной Н.Е., Чиньковой Н.В.

     при ведении протокола помощником судьи Нагумановой А.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Мальковского Юрия Юрьевича на решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 18 февраля 2022 года по иску Мальковского Юрия Юрьевича к обществу с ограниченной ответственностью Инжиниринговая компания «Пионер» о признании права собственности на нежилое помещение, освобождении нежилого помещения от арестов и запретов.

         Заслушав доклад судьи Онориной Н.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя истца Мальковского Ю.Ю. - Вараксина А.Е., поддержавшего исковые требования, представителя ответчика ООО ЧОП «Арамид Плюс» Ежову И.В., возражавшую против удовлетворения исковых требований, судебная коллегия

установила:

        Мальковский Ю.Ю. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Инжиниринговая компания «Пионер» (далее - ООО ИК «Пионер») о признании права собственности на нежилое помещение № (подземный этаж - 2) площадью 10,2 кв.м, кадастровый номер №, расположенное по адресу: г. <адрес>, освобождении указанного нежилого помещения от арестов и запретов на совершение регистрационных действий.

В обоснование указано, что между Мальковским Ю.Ю. (покупателем) и ООО ИК «Пионер» (продавцом) заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнения обязанностей по предварительному договору ДД.ММ.ГГГГ Истец оговоренные денежные средства в размере 262 270 руб. оплатил в полном объеме. Однако при регистрации основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Челябинской области регистрация перехода права на жилое помещение была приостановлена в связи с наличием запрета на осуществление регистрационных действий.

Истец Мальковский Ю.Ю., представитель ответчика ООО ИК «Пионер», представители третьих лиц Управлении Росреестра по Челябинской области, МСОСП по ЮЛ г. Челябинска УФССП по Челябинской области, будучи надлежаще извещенными, в судебном заседании участия не принимали.

Суд в удовлетворении исковых требований отказал.

В апелляционной жалобе истец Мальковский Ю.Ю. просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Указывает, что судом не дана оценка его доводам о применении к отношениям сторон по договору купли-продажи недвижимости от 09 февраля 2021 года, заключенному между ним и ответчиком, требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», признанию иска ответчиком. Суд сослался на недействующую норму права, поскольку правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 558 ГК РФ, не подлежат применению после 1 марта 2013 года. Судом дана неверная оценка срока действия ограничений в отношении спорного помещения. Поскольку ограничения установлены с 08 февраля 2021 года, то в силу пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ ограничения считаются возникшими именно с этой даты. Выбор иного способа защиты, например, о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной денежной суммы, права истца не восстановит.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, к участию в деле были привлечены ответчики: ОАО «МРСК Урала», муниципальное предприятие Трест «Теплофикация», ООО СК «Тяжстрой», УФССП по Челябинской области, УФК по Челябинской области (ЧРО ФСС РФ Челябинские филиалы № 2 и № 3), МУП «Челябинские коммунальные тепловые сети», ИП Шахтанова Константина Юрьевича, Белякову Лидию Григорьевну, Яковлева Михаила Николаевича, Инспекцию федеральной налоговой службы по Советскому району г. Челябинска, Инспекцию федеральной налоговой службы по Калининскому району г. Челябинска, Инспекцию федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Челябинска, ООО ЧОО «Арамид плюс», ИП Шастова Бориса Михайловича, АО Институт «Челябинский промстройпроект», ООО «Горстрой», ООО «Аванта», ООО «Уралспецстрой».

Истец Мальковский Ю.Ю., ответчики: ООО ИК «Пионер», ОАО «МРСК Урала», муниципальное предприятие Трест «Теплофикация», ООО СК «Тяжстрой», УФССП по Челябинской области, УФК по Челябинской области (ЧРО ФСС РФ Челябинские филиалы № 2 и № 3), МУП «Челябинские коммунальные тепловые сети», ИП Шахтанова Константина Юрьевича, Белякову Лидию Григорьевну, Яковлева Михаила Николаевича, Инспекцию федеральной налоговой службы по Советскому району г. Челябинска, Инспекцию федеральной налоговой службы по Калининскому району г. Челябинска, Инспекцию федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Челябинска, ИП Шастова Бориса Михайловича, АО Институт «Челябинский промстройпроект», ООО «Горстрой», ООО «Аванта», ООО «Уралспецстрой», представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в связи, с чем судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца Мальковского Ю.Ю. - Вараксина А.Е., поддержавшего исковые требования, представителя ответчика ООО ЧОП «Арамид Плюс» Ежову И.В., возражавшую против удовлетворения исковых требований, судебная коллегия приходит к следующему.

        Как усматривается из материалов дела, Мальковский Ю.Ю. является собственником жилого помещения кв.111 площадью 69 кв.м. с ДД.ММ.ГГГГ, машино-места площадью 21,8 кв.м. с 22 сентября 2020 года в <адрес>.

Между представителем Мальковского Ю.Ю. –Мальковской Л.А. (покупатель) и ООО ИК «Пионер» (продавец) ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи помещения-кладовой № (строительный) площадью 8,25 кв.м. на -2 этаже жилого дома <адрес>, по условиям которого стороны обязуются в будущем 30 апреля 2019 года заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения. Стоимость помещения определена сторонами в размере 262270 руб., из них 131000 руб. уплачивается покупателем в день подписания настоящего договора безналичным путем на расчетный счет продавца или по распоряжению последнего на расчетный счет третьего лица, а оставшаяся часть 131270 руб. уплачивается покупателем в срок не позднее 30 апреля 2019 года безналичным путем на расчетный счет продавца или по распоряжению последнего на расчетный счет третьего лица.

     Мальковской Л.А. произведена оплата 15 марта 2019 года в размере 131000 руб. по распоряжению продавца в кассу ООО «ИнвестСтрой», что подтверждается квитанцией к приходному ордеру №2 ДД.ММ.ГГГГ Оставшаяся сумма в размере 131270 руб. перечислена Мальковской Л.А. по распоряжению ООО ИК «Пионер» на счет ООО «ИнвестСтрой» 29 апреля 2019 года. Основной договор между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен не был. На момент заключения предварительного договора помещения-кладовой на -2 этаже жилого дома <адрес> не было, жилой дом по указанному адресу введен в эксплуатацию 24 августа 2018 года, на момент приемки дома в эксплуатацию имело место нежилое помещение №12 площадью 144,70 кв.м. с кадастровым номером №, переданное по договору уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ года по договору об участии в долевом строительстве №60 от 30 сентября 2016 года ООО ИК «Пионер». Решением Администрации г. Челябинска от 24 ДД.ММ.ГГГГ № ООО ИК «Пионер» дано согласие на перепланировку и переустройство нежилого помещения площадью 144,7 кв.м. в многоквартирном доме 80 по <адрес>. Согласно технического плана от 25 июня 2020 года в результате перепланировки и переустройства нежилого помещения с кадастровым номером № созданы девять помещений в нем, в том числе, нежилое помещение 47 с кадастровым номером № площадью 10,2 кв.м. по адресу: г. <адрес> этаж-2, на кадастровый учет указанное помещение поставлено 08 февраля 2021 года, сведения о собственнике помещения ООО ИК «Пионер» внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ 08 февраля 2021 года в 15 часов 44 минуты произведена регистрация запрещений на совершение действий по регистрации на основании постановлений судебного пристава-исполнителя МСОСП г. Челябинска по ЮЛ УФССП России по Челябинской области.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИК «Пионер» (продавец» и Мальковским Ю.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 10,2 кв.м. по адресу: №, с условием о том, что расчеты по договору произведены сторонами в полном объеме на основании предварительного договора купли-ДД.ММ.ГГГГ, по акту приема-передачи от 09 февраля 2021 года нежилое помещение передано покупателю Мальковскому Ю.Ю. (л.д. 9-13).

     Согласно выписки из ЕГРН оспариваемое нежилое помещение принадлежит на праве собственности ООО ИК «Пионер», на объект недвижимости установлены ряд ограничений прав и обременение в виде запретов регистрации с ДД.ММ.ГГГГ сроком действия с 12 августа 2019 года ( л.д.14-19).

При регистрации указанного договора перехода права собственности на вышеуказанный объект Росреестром была приостановлена государственная регистрация прав на основании ряда решений о запрете на совершение действий по регистрации, начиная с 25 февраля 2019 года, то есть как до заключения предварительного и основного договора купли-продажи недвижимости, так и после их заключения (л.д. 20-22-уведомление).

Наложение запретов на совершение действий по регистрации недвижимого имущества подтверждается и сведениями их исполнительного производства в отношении должника - ООО ИК «Пионер» (л.д. 56-89).

     Из положений, предусмотренных статьями 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», частью 2 статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их системной взаимосвязи следует, что правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста и исключения его из описи обладает лицо, не являющееся должником в исполнительном производстве, обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем такого имущества.

     Соответствующие разъяснения о применении закона изложены в пунктах 50 и 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».

В соответствии с п.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В п.23 Постановления Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» дано разъяснение, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Поскольку по условиям предварительного договора от 15 марта 2019 года Мальковский Ю.Ю. взял на себя обязательство оплатить нежилое помещение кладовой, которое будет создано в будущем, в полном размере в срок не позднее 30 апреля 2019 года, то такой договор можно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Фактически до 30 апреля 2019 года Мальковским Ю.Ю. оплата по предварительному договору была произведена в полном размере.

Заключение сторонами 09 февраля 2021 года после постановки на кадастровый учет спорного помещения и регистрации права собственности на него за продавцом, договора купли-продажи с зачетом внесенных по предварительному договору денежных средств в счет оплаты подтверждает наличие возникших 15 марта 2019 года между сторонами обязательств по приобретению спорного нежилого помещения.

В силу ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу п.2 ст.174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

В соответствии с разъяснениями в п.п.94-96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса РФ» по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ).

В силу положений пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества.

С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 ГК РФ).

В случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Поскольку договор купли-продажи с предварительной оплатой нежилого помещения, которое будет создано в будущем был заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, оплата по нему в полном объеме произведена до ДД.ММ.ГГГГ из-за отсутствия фактически указанного помещения и отсутствия сведений о нем в ЕГРН, Мальковский Ю.Ю. не мог знать об арестах и запрещениях в отношении имущества продавца ООО ИК «Пионер», с февраля 2021 года спорное нежилое помещение передано Мальковскому Ю.Ю. по акту приема-передачи и находится в его пользовании, то судебная коллегия приходит к выводу, что с учетом установленных обстоятельств, на момент заключения договора купли-продажи Мальковский Ю.Ю. не знал и не должен был знать о существующих запретах.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что право собственности Мальковского Ю.Ю. на квартиру <адрес> было зарегистрировано 13 сентября 2018 года, на машино-место ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает отсутствие каких-либо ограничений и запрещений в регистрации права собственности.

В соответствии с ч.4 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит отмене, а исковые требования Мальковского Ю.Ю. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила :

Решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 18 февраля 2022 года отменить.

Исковые требования Мальковского Юрия Юрьевича к обществу с ограниченной ответственностью Инжиниринговая компания «Пионер», открытому акционерному обществу «МРСК Урала», муниципальному предприятию Трест «Теплофикация», обществу с ограниченной ответственностью строительная компания «Тяжстрой», Управлению Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области, Управлению федерального казначейства по Челябинской области (ЧРО ФСС РФ Челябинские филиалы № 2 и № 3), муниципальному унитарному предприятию «Челябинские коммунальные тепловые сети», индивидуальному предпринимателю Шахтанову Константину Юрьевичу, Беляковой Лидии Григорьевне, Яковлеву Михаилу Николаевичу, Инспекции федеральной налоговой службы по Советскому району г. Челябинска, Инспекции федеральной налоговой службы по Калининскому району г. Челябинска, Инспекции федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Челябинска, обществу с ограниченной ответственностью частная охранная организация «Арамид плюс», индивидуальному предпринимателю Шастову Борису Михайловичу, акционерному обществу Институт «Челябинский промстройпроект», обществу с ограниченной ответственностью «Горстрой», обществу с ограниченной ответственностью «Аванта», обществу с ограниченной ответственностью «Уралспецстрой» удовлетворить.

Признать за Мальковским Юрием Юрьевичем право собственности на нежилое помещение <адрес> с кадастровым номером № площадью 10,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Освободить от арестов и запретов на совершение регистрационных действий нежилое помещение <адрес> с кадастровым номером № площадью 10,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08 июля 2022 года.