Решение по делу № 2-11/2023 (2-1403/2022;) от 26.01.2022

Дело №2-11/2023                    УИД     05RS0031-01-2022-000941-66

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 марта 2023 года                            г. Махачкала

Ленинский районный суд г. Махачкала РД в составе:

председательствующего судьи Яшиной Н.А.,

при секретаре Абдурахмедовой Х.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ульяненко ФИО19 к Алилову ФИО20, ЖСК "Новая Эра", Зубаировой ФИО21, ФИО6    у, ФИО7, ФИО9 о признании недействительными договоров и признании права собственности,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО6    у о признании недействительными договоров и признании права собственности на <адрес>-б в <адрес>.

Также ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5, ФИО7, ФИО6, ФИО9 о признании недействительными договоров и признании права собственности на <адрес>-б в <адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ дела по указанным исковым заявлением объедены в одном производстве.

В обоснование требований ФИО2 указано следующее. Между ней и ФИО6 заключен договор инвестирования строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке, принадлежащем ФИО5 Объем инвестирования согласно п. 2.1. договора составил 4012 000 рублей, общая площадь финансирования составляет 1-комнатная <адрес> площадью 48,5 кв. м и двухкомнатная <адрес> площадью 72,1 кв. м на восьмом этаже. ФИО2 в соответствии с условиями договора выплатила ФИО6 четырьмя платежами 3 560 000 рублей за две квартиры. Остальная сумма 452 000 рублей подлежала оплате за счет средств материнского капитала.

Дом сдан и поставлен на кадастровый учет, однако не пригоден для проживания, отсутствуют окна, не подведены коммуникации, не завершена внутренняя отделка стен в квартирах и в подъезде, нет проводки в квартирах, не завершены работы по строительству лестниц.

Все отделочные работы в настоящее время выполняются за счет средств участников долевого строительства, в том числе истицы.

В 2015-2016 гг. истица произвела частичную перепланировку квартир, сделала в спальне <адрес> угловую нишу, перенесла дверь в санузел, в <адрес> снесла перегородку, объединила обе квартиры в одну, установив входную дверь.

В настоящее время истице стало известно, что ФИО6, действуя по доверенности от ФИО3, совершил оспариваемые сделки, собственником <адрес> является ФИО8, собственником <адрес> является ФИО9

Просила суд с учетом уточнения исковых требований признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО7; признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО8; признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО7; признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО9; признать право собственности ФИО2 на долю в общедолевой собственности в многоквартирном жилом <адрес> площадью 43.6 кв. м с кадастровым номером № и <адрес> площадью 68.7 кв. м с кадастровым номером №.

В отзыве ФИО4 ФИО3 – ФИО14 на исковое заявление, указывается, что ФИО5 не уполномочивал ФИО6 на совершение оспариваемых договоров.

В возражениях на исковое заявление ФИО4 ФИО9 – ФИО13 содержится просьба об отказе в удовлетворении исковых требований по тем основаниям, что за ФИО2 числится задолженность по договору в размере 452 000 рублей, ФИО9 приобретая квартиру произвела осмотр, мероприятий по перепланировке не наблюдала, ФИО9 является добросовестным приобретателем недвижимого имущества. Истица может лишь потребовать от ФИО6 вернуть свои деньги. ФИО5 как собственник земельного участка разрешил строительство жилого дома ФИО6 Кто и кого уполномочил привлекать пайщиков с заключением соответствующих договоров не известно.

В судебном заседании ФИО4 истца исковое заявление поддержали по изложенным в нем основаниям.

ФИО4 ответчиков в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать.

ФИО4 Администрации <адрес> просил суд принять законное решение.

ФИО4 по <адрес>, извещённого о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО5 принадлежал на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (ныне Николаева, 41).

Постановлением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО5 разрешено проектирование и строительство 9-ти этажного жилого дома на собственной территории площадью 703 кв. м по <адрес> на месте кафе «Лира».

ФИО4 архитектуры и градостроительства <адрес> подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором основным видом разрешенного использования земельного участка указано строительство девятиэтажного жилого дома.

Отделом надзора и контроля за архитектурно-строительными работами по <адрес> ФИО6 выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, которым разрешено строительство 9-ти этажного одно подъездного жилого дома по <адрес>.

Из отзыва ФИО4 ФИО3 на исковое заявления следует, что между ФИО3 и ФИО6 имелась договоренность о том, что строительные работы на участке будет вести ФИО6, для чего ФИО3 была выдана доверенность ФИО6 ФИО6 самостоятельно распоряжался денежными средствами участников.

Из договора инвестирования строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6, выступавшим в качестве застройщика, и ФИО2, выступавшей в качестве инвестора, усматривается, что предметом договора является совместное строительство многоквартирного одно подъездного 9-ти этажного дома с мансардой по адресу: <адрес>. Инвестор принимает участие в строительстве путем финансирования 1-комнатной <адрес> площадью 48,5 кв. м и 2-х комнатной <адрес> площадью 72,1 кв. м на восьмом этаже с правом получения квартир в собственность (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1. указанного договора, объем финансирования указанной площади устанавливается в сумме 4 012 000 рублей.

Таким образом судом установлено, что ФИО6 занимался привлечением денежных средств граждан, в том числе истицы, для строительства 9-ти этажного дома с мансардой по адресу: <адрес> на земельном участке ФИО3

Также установлено, что истицей в соответствии с условиями указанного договора уплачена общая сумма 3 560 000 рублей, что подтверждается представленными квитанциями. При этом остальная сумма не была уплачена в связи с тем, что ФИО2 не смогла связаться с ФИО6 ввиду неизвестности его местонахождения, он перестал выходить на связь.

Также из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному от имени ФИО3, <адрес>-б в <адрес> продана ФИО7, который в последующем продал указанную квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11, за которой в настоящее время зарегистрировано право собственности на указанную квартиру.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному от имени ФИО3, <адрес>-б в <адрес> продана ФИО7, который в последующем продал указанную квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9, за которой в настоящее время зарегистрировано право собственности на указанную квартиру.

Согласно заключению эксперта ООО «Северо-Кавказское экспертное учреждение «Феникс» №-с/2022 от ДД.ММ.ГГГГ, степень готовности многоквартирного дома по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № – 86,4 %.

Квартиры 38 и 39 в указанном доме объединены в одну квартиру путем демонтажа двух входных дверей и части перегородок, установлена металлическая дверь.

В ходе осмотра экспертом установлено, в целом постройка надежная, отсутствуют видимые дефекты или деформация конструктивных элементов, снижающих прочность, жесткость и устойчивость несущих конструкций сооружения.

По результатам произведенного анализа установлено, что квартира, полученная в результате объединения квартир 38 и 39 в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, соответствует основным требованиям «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», нормам СНиП, предъявляемым к объектам данной категории, исследуемый объект не представляет угрозу жизни и здоровью людей.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч.ч. 2, 2.1 ст. 1 указанного закона (в редакции, на момент заключения договора между истицей и ФИО6 – 27.11.2013) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в ответе на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013, исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

С учетом указанных норм и разъяснений Верховного Суда РФ, исходя из существа обязательств сторон, предусмотренных договором инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, судом установлено, что к возникшим из данного договора отношениям подлежат применению нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 22.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

По смыслу ст. ст. 209, 244 ГК РФ право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве, при этом в оговоренный договором срок жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены, на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но квартира, которая исходя из степени завершенности строительства (80%) фактически передана застройщиком истцу, имеет индивидуально-определенные характеристики и учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.

Судом установлено, что, участвуя в инвестировании строительства на долевых началах, истица вступила в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально определенных объектов - конкретных квартир в многоквартирном доме.

ФИО6, непосредственно осуществлявший строительство многоквартирного дома, строительные работы не завершил, оставив объект, в связи с чем лица, участвовавшие в строительстве данного дома, в том числе истица, образовали инициативную группу и организовали ведение строительных работ для завершения дома.

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, спорные квартиры фактически находятся во владении истицы. При этом квартиры имеют индивидуально определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтены в качестве самостоятельных объектов.

Факт владения истицей спорными квартирами подтвержден допрошенными в судебном заседании свидетелями, а также сведениями о расходах истицы, понесенными на завершение строительных работ по строящемуся дому, данными о расходах истицы по приобретению и установке счетчика электроэнергии. Кроме того, истицей установлена входная дверь, ограничивающая доступ в квартиры иным лицам.

В ходе разбирательства установлено, что здание многоквартирного дома построено, истица никак не могла повлиять на ввод здания в эксплуатацию, в связи с чем несоблюдение ответчиком установленных договором сроков строительства, несвоевременное получение разрешительной документации, бездействие при регистрации права собственности, не может быть причиной для отказа в защите права истицы на получение того, на что она рассчитывала при заключении договора.

При указанных обстоятельствах суд находит обоснованными требования истицы о признании права собственности на доли в строящемся жилом доме в виде спорных квартир.

Также суд находит обоснованными требования о признании недействительными оспариваемых договоров купли-продажи ввиду следующего.

Первоначальным продавцом по указанным договорам купли-продажи выступал ФИО5, за которым право собственности на весь указанный многоквартирный жилой дом было зарегистрировано на основании решения Ленинского районного суда г. Махачкалы от 16.09.2014.

Однако апелляционным определением Верховного Суда РД от 16.10.2018 указанное решение Ленинского районного суда г. Махачкалы было отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО3 о признании права собственности на указанный жилой дом отказано.

Следовательно, у ФИО3 отсутствовало право собственности на спорные квартиры, и соответственно данное право не могло перейти к иным ответчикам, заключившим договоры купли-продажи в отношении этих квартир.

Сделка по распоряжению имуществом, совершенная лицом, не имеющим соответствующего права на данное имущества, противоречит ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Оспариваемые сделки совершались в отношении квартир, подлежавших передаче в собственность ФИО2, и находившихся в ее владении, то есть нарушали ее права.

В связи с этим данные сделки следует признать недействительными в силу ничтожности на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В связи с изложенным оспариваемые договоры купли-продажи квартир подлежат признанию недействительными с применением последствий недействительности в виде аннулирования регистрационных записей о правах ответчиков на спорные квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО7.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО8.

Применить последствия недействительности сделок.

ФИО4 по РД аннулировать регистрационные записи о праве собственности ФИО7 и ФИО8 на <адрес>-б в <адрес>, площадью 43,6 кв. м с кадастровым номером №

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО7.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО9.

Применить последствия недействительности сделок.

ФИО4 по РД аннулировать регистрационные записи о праве собственности ФИО7 и ФИО9 на <адрес>-б в <адрес>, площадью 68.7 кв. м с кадастровым номером №.

Признать право собственности ФИО2 на долю в общедолевой собственности в многоквартирном жилом <адрес> площадью 43.6 кв. м с кадастровым номером № и <адрес> площадью 68.7 кв. м с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РД в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий         Н.А. Яшина