Решение по делу № 2-58/2019 от 30.07.2018

Дело № 2-58/2019

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

10 января 2019 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Серищевой JI.M.

при секретаре Кехян A.M.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Васильевой Н.А. к Курган Н.В. о выделении в натуре доли нежилого помещения, прекращении права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

Васильева Н.А. обратилась в суд с иском, указав, что по договору купли-продажи от < Дата > истец и ответчик приобрели совместно в долевую собственность нежилое помещение литера 1 из литера А, а, общей площадью 104,8 кв.м, расположенное по адресу: < адрес >. Истец стала владельцем 2/3 доли, ответчик - 1/3 доли указанного помещения. Указывает, что после приобретения нежилого помещения уехала в < адрес >, а ответчик стала использовать помещение под кафе, при этом не выплачивая денежной компенсации за использование доли. По приезду в г. Калининград предложила ответчику решить вопрос о выплате компенсации, на что получила отказ. После чего было предложено разделить добровольно в натуре нежилое помещение в соответствии с принадлежащими долями, после чего ответчик стала препятствовать в помещении помещения, высказывать угрозы и создавать конфликтные ситуации. В связи с чем, по соглашению собственников невозможно произвести раздел помещения. Согласно техническому отчету от < Дата > №, выполненного ООО «Престиж Проект» выдел в натуре нежилого помещения согласно долям сторон возможен. С учетом технических параметров нежилого помещения, количества входов и общей площади истца предлагает определить в натуре 2/3 доли нежилого помещения, в виде следующих нежилая комната № площадью 31,2 кв.м, помещений: туалет № площадью 1,8 кв.м, нежилая комната № площадью 34,7 кв.м, существующее крыльцо входа в нежилое помещение, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома, что составляет 66,9 кв.м. Доля Курган Н.В. определяется в виде следующих помещения: туалет № площадью 1,4 кв.м, нежилая комната № площадью 8,5 кв.м, нежилая комната № площадью 13,2 кв.м, нежилая комната № площадью 14,0 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома, что составляет 37,1 кв.м. Для доступа к помещения, ответчику необходимо выполнить отдельный вход в виде устройства дверного проема в одном из конных проемов в помещении № и крыльцо по типу существующего крыльца у торцевого фасада здания. Для сообщения со всеми помещениями ответчику в перегородке ранее существующего проема между помещениями № площадью 31,2 кв.м и № площадью 14,0 кв.м необходимо выполнить дверной проем шириной не менее 1,0 м. На площади помещения № площадью 31,2 кв.м установить стенку - перегородку для устройства коридора. Существующий проем в стене между помещениями № и № заложить. Существующий дверной проем между помещениями № площадью 8,5 кв.м и № площадью 34,7 кв.м заложить кирпичом без перевязки швов (монтажный проем), который может использоваться как эвакуационный выход из помещений истца. Помещения в общем пользовании сторон при данном варианте раздела отсутствуют. Просит выделить истице в натуре следующие помещения из общей площади нежилого помещения литера I из литера А. а, находящегося на первом

1

при разделе спорного здания по варианту, учитывающему права и законные интересы обеих сторон, и без причинения несоразмерного ущерба общему имуществу.

Каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности: принадлежит 2/3 доли в праве собственности на нежилое помещение" литера 1 из литеры А.а, общей площадью 104,8 кв.м по адресу: < адрес >, ответчику - 1/3 доли в праве на указанное нежилое помещение (свидетельства о государственной регистрации права № и № от < Дата >).

Спорное нежилое помещение расположено на первом этаже многоквартирного жилого дома < адрес >, постройки до 1945 года. Нежилое помещение используется как кафе < ИЗЪЯТО >

В ходе судебного разбирательства стороны подтвердили, что в < Дата > приобретали нежилое помещение - кафе, которое уже там располагалось. Приобретался готовый бизнес, с оборудованием, мебелью и т.п. Ответчик утверждала, что с момента приобретения кафе, реконструкций, перепланировок и переоборудований не проводилось, даже персонал кафе не менялся.

Рассматривая данный спор, суд учитывает, что действующие нормы права не регулируют отдельно проведение перепланировок, переустройства, реконструкции нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах. Следовательно, стороны должны руководствоваться нормами права, регулирующими сходные правоотношения, а именно главой 4 ЖК РФ, поскольку помещение расположено в жилом доме, и проводимые работы должны гарантировать безопасность не только спорящих собственников, но и всех жильцов, проживающих в таком доме, а также иных лиц.

В силу пунктов 1-3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3)       крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4)       земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции.

3

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия реконструкции помещения необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, либо передачи при этом части общего земельного участка.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Согласно п. "в" ч. 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 16 названного закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Положениями ст. 44 ЖК РФ регламентированы полномочия и компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, к ним отнесено принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также о пределах использования земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе введение ограничений на его использование.

Как видно из материалов дела, согласно техническому отчету от < Дата > №, выполненному ООО «Престиж Проект», выдел в натуре нежилого помещения согласно долям сторон возможен. С учетом технических параметров нежилого помещения, количества входов и общей площади истца, специалист предлагает определить в натуре 2/3 доли нежилого помещения, в виде следующих помещений: туалет № площадью 1,8 кв.м, нежилая комната № площадью 34,7 кв.м, нежилая комната № площадью 31,2 кв.м, существующее крыльцо входа в нежилое помещение, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома, что составляет 66,9 кв.м.

Доля Курган Н.В. определяется в виде следующих помещений: туалет № площадью 1,4 кв.м, нежилая комната № площадью 8,5 кв.м, нежилая комната № площадью 13,2 кв.м, нежилая комната № площадью 14,0 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома, что составляет 37,1 кв.м.

4

Для доступа к помещениям, ответчику необходимо выполнить отдельный вход в виде устройства дверного проема в одном из конных проемов в помещении № и крыльцо по типу существующего крыльца у торцевого фасада здания. Для сообщения со всеми помещениями ответчику в перегородке ранее существующего проема между помещениями № площадью 31,2 кв.м и № площадью 14,0 кв.м необходимо выполнить дверной проем шириной не менее 1,0 м. На площади помещения № площадью 31,2 кв.м установить стенку - перегородку для устройства коридора. Существующий проем в стене между помещениями № и № заложить. Существующий дверной проем между помещениями № площадью 8,5 кв.м и № площадью 34,7 кв.м заложить кирпичом без перевязки швов (монтажный проем), который может использоваться как эвакуационный выход из помещений истца. Помещения в общем пользовании сторон при данном варианте раздела отсутствуют. Техническая возможность выдела доли в натуре так, чтобы она составила изолированную часть нежилого помещения литера 1 из Литера А, а на первом этаже многоквартирного жилого дома с отдельным входом, имеется.

Также, истцом представлен технический отчет Калининградского филиала АО «Ростехинтвентаризация-Федеральное БТИ» № от < Дата >, в котором даны рекомендации по предполагаемым работам по капитальному ремонту нежилого помещения с разделом на два самостоятельных объекта по адресу: < адрес >. Так, рекомендовано: произвести закладку дверного проема между помещениями 4 и местом общего пользования (лестничной клеткой). Для устройства самостоятельного входа-выхода на предполагаемом объекте 1 в одном из помещений в наружной стене выполнить демонтаж подоконной части оконного проема с устройством на этом месте дверного проема, а также выполнить устройство крыльца.

Вместе с тем, поскольку при реконструкции нежилого помещения возникает необходимость устройства отдельного входа в помещение и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющегося ограждающей несущей конструкций, переоборудование и переустройство инженерных систем (устройство еще одного санузла), то реконструкция спорного жилого помещения обусловит изменение отдельных элементов имущества, находящегося в соответствии со ст. 36 ЖК РФ в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.

Дополнительный вход в помещение выходит непосредственно на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом < адрес >, в связи с чем возникнет необходимость использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. При этом получение разрешения на перепланировку должно предшествовать проведению работ.

В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" выдел доли в натуре, связанный с переоборудованием помещений возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными органом. Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц.

5

Из материалов дела видно, что варианты раздела, предложенные специалистами, требует частичного демонтажа капитальной стены, на что требуется разработка проектной документации и получение разрешения. Самовольное проведение работ, затрагивающих безопасность конструкции здания многоквартирного жилого дома и снижение его надежности в целом, недопустимо.

Кроме того, нежилое здание имеет общие системы водо- и энергоснабжения, которые располагаются в подвальном помещении многоквартирного дома, для изоляции которых будет необходимым полностью изменить трассировку внутренних коммуникаций, что повлечет значительное повреждение отделочных покрытий, устройство дополнительных технологических отверстий в несущих конструкциях, монтаж дополнительных распределительных устройств с выделом для них отдельных помещений, которые могут быть произведены только в рамках реконструкции.

Согласно проектному решению ООО «Апатит» № от < Дата > реконструкции системы электроснабжения при разделе нежилых помещений литера 1 из литеры А, а по адресу : дом < адрес >, раздел возможен. Точка подключения и учета электроэнергии находится в ВРУ за пределами делимого помещения. Ввиду того, что после раздела одно из помещений остается без отопления и водоподогрева, для восстановления планируется использование электрического бойлера и электроконвекторов. В существующий договор с ОАО «Янтарьэнергосбыт» и акт разграничения балансовой принадлежности АО «Янтарьэнерго» должны быть внесены соответствующие изменения.

Однако в проектном решении не указано, где находится точка подключения, и не нарушают ли предполагаемые работы интересы третьих лиц.

Кроме того, представленная рабочая документация ООО «КБ Портал» по водопроводу от < Дата >, предусматривает только установку счетчиков холодной воды на объекте, каких-либо решений по разделу и самостоятельному функционированию водопроводной системы не имеет.

Таким образом, анализируя указанное, суд считает, что подобное разделение не улучшит технико-экономические показатели объекта, а усложнит инженерные системы и не обеспечит полной изолированности сетей, в том числе, и из-за неизбежного наличия транзитных стояков.

В ходе судебного разбирательства истец указывала, что во вновь образованном помещении предполагает открыть салон красоты, тогда как было установлено, что в данном спорном нежилом помещении длительное время, еще до приобретения его сторонами в собственность, находилось и находится кафе.

Таким образом, поскольку техническая возможность реального раздела нежилого здания по адресу: < адрес > на обособленные и изолированные помещения, исключающие к ним доступ других сособственников недвижимого имущества, с индивидуальными инженерными системами, с учетом сохранения функционального назначения объекта - кафе, в рассматриваемом случае отсутствует, доказательств обратного истцом не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Васильевой Н.А.

Иных вариантов раздела сторона истца суду не предоставила, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявляла.

Таким образом, суд считает, что выводы, изложенные в технических отчетах, не свидетельствуют о наличии технической возможности раздела в натуре нежилого здания, принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности, с учетом его состояния и общих характеристик, на помещения, отвечающие требованиям изолированности и обособленности.

Разрешая исковые требования Васильевой Н.А. о приведении нежилого помещения в прежнее состояние, а именно путем восстановления помещения туалета №, площадью 2 кв.м, суд приходит к следующему.

6

Согласно данным Калининградского филиала АО «Ростехинтвентаризация- Федеральное БТИ» по состоянию на < Дата > в составе нежилого помещения имелось помещение 5 - туалет, согласно данным от < Дата > данное помещение отсутствует, т.е. это помещение сформировано после < Дата > и существовало на момент приобретения истцом и ответчиком в < Дата > нежилого помещения.

Данные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей ФИО3 и ФИО4, допрошенных в ходе судебного заседания.

Кроме того, исковые требования о приведении в первоначальное состояние части нежилого помещения, принадлежащего истцу, обращены к ответчику, который также является сособственником спорного помещения.

Разрешая спор при установленных обстоятельствах, суд руководствуется положениями ст. 304 ГК РФ, согласно которым собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Защита гражданских прав возможна путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право, на будущее время (абз. 3 ст. 12 ГК РФ).

Суд учитывает, что на день его приобретения истцом в < Дата > в долевую собственность с Курган Н.В., спорное имущество находилось в существующем виде, в том числе с одной туалетной комнатой. Приобретая нежилое помещение, истец мог обратить внимание на несоответствие сведений отраженных в техническом паспорте, с существующим положением, осмотреть помещение и оценить риски пользования данным нежилым помещением, которое предназначено, прежде всего, для обслуживания большого количества людей.

Стороной истца не представлено доказательств, что само по себе техническое решение, по утверждению истца принятое Курган Н.В., а не прежним собственником, по перепланировке нежилого помещения - ликвидации второй туалетной комнаты, содержит в себе дефекты, наносит ущерб зданию, создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

Кроме того, суд обращает внимание, что с требованиями о приведении помещения в первоначальное состояние Васильева Н.А. обратилась лишь спустя 4 года после оформления в собственность 2/3 доли спорного нежилого помещения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что утверждение истца о незаконном переустройстве нежилого помещения не может быть положено в основание удовлетворения данной части иска, поскольку надлежащими доказательствами не подтверждено.

Иные доводы истца правового значения для разрешения спора не имеют, так как основаны на неверном толковании норм гражданского законодательства.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Исковые требования Васильевой Н.А. о выделении в натуре доли нежилого помещения, прекращении права общей долевой собственности, приведения в первоначальное состояние нежилого помещения, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 17 января 2019 года.

РЕШИЛ :