Решение по делу № 33-3810/2022 от 19.10.2022

Дело № 33-3810                                            Судья Стукалова О.А.

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е      О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

21 декабря 2022 года                                                                                        г. Тула

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе

председательствующего Бобковой С.А.,

судей Полосухиной Н.А., Старцевой Т.Г.,

при секретаре Провоторовой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-455/2022 по апелляционной жалобе представителя истца Широковой Н.А. по доверенности                    Лиева А.А. на решение Веневского районного суда Тульской области от 17 августа 2022 года по иску Широковой Натальи Алексеевны к Шыхалиеву Эмилю Хафиз оглы о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Полосухиной Н.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Широкова Н.А. к обратился с иском к Шыхалиеву Э.Х.о. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослалась на то, что 4 октября 2019 года она заключила договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, на основании которого ответчик зарегистрировал право собственности на указанное имущество. Условия о цене объектов недвижимости и порядке ее оплаты являются существенными условиями заключенного договора.

Фактическая передача спорного имущества после государственной регистрации права собственности ответчика на спорные объекты недвижимого имущества на основании договора купли-продажи не состоялась, она (истец) после регистрации права собственности по настоящее время проживает в жилом доме, несет бремя его содержания и бремя содержания земельного участка, оплачивает все обязательные платежи, включая плату за жилищно-коммунальные услуги, за счет собственных средств поддерживает исправное состояние недвижимого имущества. У ответчика отсутствует комплект ключей от входной двери жилого дома, лицевой счет ответчик на себя не переоформлял, бремя содержания имущества не несет, объектами не пользуется и не пользовался. Ответчик не заявлял требований о передаче ему спорного имущества, об освобождении имущества. Доказательства предоставления истцу права проживать в жилом доме в виде письменного соглашения отсутствуют.

Право собственности на ответчика зарегистрировано формально, поскольку ответчик убедил ее (истца) в необходимости для приобретения гражданства Российской Федерации иметь в собственности зарегистрированное недвижимое имущество на территории Российской Федерации.

Передаточный акт стороны не подписывали, оплату по договору ответчик не производил. Факт передачи покупателем продавцу денежных средств может быть подтвержден только письменными доказательствами, однако расписка о передаче денег отсутствует.

Пункты 4 и 5 договора о том, что сумма 400 000 руб. уплачена за земельный участок из собственных средств до подписания договора, и 300 000 руб. уплачены из собственных денежных средств до подписания договора она не признает, указанные пункты включены в договор формально, поскольку ответчик не намеревался оплачивать цену договора и убедил ее в том, что впоследствии спорное имущество будет возвращено истцу путем отчуждения, что регистрация права собственности ответчика на объекты недвижимости носит временный характер.

Содержание указанных пунктов договора об уплате цены договора покупателем продавцу на момент подписания договора полностью не является свидетельством передачи денежных средств от покупателя продавцу.

Данный текст выполнен печатным шрифтом и не подтверждает фактическую передачу денежных средств, так как не содержит сведений о том, когда и каким образом (наличным и безналичным расчетом) денежная сумма передана покупателем и получена продавцом. Из формулировки условий следует, что деньги переданы на момент подписания договора, то есть до подписания. Способ расчетов не является обычным при заключении сделок с недвижимостью (ни безналичный способ, без использования банковской ячейки).

Стороны заключили сделку, не намереваясь ее исполнять фактически, и не исполнив ее.

В связи с изложенным истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 4 октября 2019 года недвижимого имущества: земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым номером №, жилого дома площадью 79,1 кв. м с кадастровым номером: №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между Широковой Н.А. и Шыхалиевым Э.Х., зарегистрированный Управлением Росреестра по Тульской области 14 октября 2019 года.

Истец Широкова Н.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель истца Широковой Н.А. по доверенности Казаков А.А. в судебном заседании поддержал исковые требования, пояснив, что ответчик ввел                            Широкову Н.А. в заблуждение относительно мотивов заключения сделки, обещав через некоторое время переоформить право собственности на нее. Денежных средств по договору она не получала, ключи ответчику не передавала, она продолжает проживать в доме и нести расходы по коммунальным платежам.

Ответчик Шыхалиев Э.Х. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управление Росреестра по Тульской области, в судебное заседание не явился, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Решением Веневского районного суда Тульской области от 17 августа 2022 года в удовлетворении исковых требований Широковой Н.А. отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Широковой Н.А. по доверенности Лиев А.А. просил решение отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права, неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, постановить по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Полагает, что вывод суда о том, что истцом не подтвержден факт неисполнения ответчиком договора в части оплаты объекта недвижимости, не соответствует действительности. Ответчиком не представлено доказательств передачи истцу денежных средств. Ходатайство об истребовании сведений, подтверждающих несение истцом бремени содержания имущества, не было удовлетворено судом. Суд не учел, что фактическая передача имущества отсутствует, что свидетельствует о неисполнении сторонами сделки.

Возражения на апелляционную жалобу лицами, участвующими в деле, не подавались.

Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Широковой Н.А.

Этот вывод подробно мотивирован судом в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего возникшие между сторонами правоотношения.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании пункта 3 статьи                           486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,               4 октября 2019 года Широкова Н.А. (продавец) продала Шыхалиеву Э.Х. (покупатель) принадлежащие ей на праве собственности земельный участок площадью 1000 кв. м с кадастровым номером № и жилой дом площадью 79,1 кв. м с кадастровым номером: №, расположенные по адресу: <адрес>.

Имущество продано за 700 000 руб., из них 400 000 руб. уплачены за земельный участок из собственных средств до подписания настоящего договора, 300 000 руб. уплачены за жилой дом из собственных средств до подписания настоящего договора (пункты 4, 5 договора).

Широковой Н.А. имущество передано, а Шыхалиевым Э.Х. принято в удовлетворительном для проживания и пользования состоянии, свободным от вещей и имущества продавца, а также приняты ключи от жилого дома.

На основании пункта 9 договора он имеет силу передаточного акта. Составление отдельного передаточного документа не требуется.

Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован в установленном порядке.

Разрешая е исковые требования по существу, суд первой инстанции на основании ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре купли-продажи слов и выражений о том, что передача денежных средств в размере 400 000 руб. за земельный участок и 300 000 руб. за жилой дом состоялась от покупателя к продавцу до подписания договора, а также последовательных действий участников сделки, подавших документы в Росреестр, принимая во внимание то, что договор на основании пункта 9 договора имеет силу передаточного акта, пришел к обоснованному выводу об исполнении сторонами условий договора, в том числе по передаче денежных средств и передаче имущества.

В нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, истцом не представлено.

Решением Веневского районного суда Тульской области от 7 июня 2021 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 25 августа 2021 года, по делу по иску Широковой Н.А. к Шыхалиеву Э.Х.о. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, установлена недоказанность безденежности заключенного договора, в удовлетворении исковых требований Широковой Н.А. отказано.

Указанным решением Веневского районного суда Тульской области от 7 июня 2021 года, имеющим в соответствии со ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для разрешения данного спора, опровергаются доводы стороны истца о фактическом неисполнении договора.

Установив факт составления и подписания договора его сторонами в установленном законом порядке, суд первой инстанции признал исполнение сторонами принятых на себя договорных обязательств надлежащим, а принимая во внимание факт регистрации перехода к покупателю права собственности на указанное недвижимое имущество, пришел к правильному выводу об исполнении сторонами условий указанного договора купли-продажи и отсутствии существенных нарушений условий заключенного договора.

Проанализировав установленные обстоятельства по делу и представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований                 Широковой Н.А.

    Таким образом, судом первой инстанции, оценившим представленные по делу доказательства в их совокупности, постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований Широковой Н.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества отказано, с чем судебная коллегия соглашается.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о неисполнении ответчиком договора в части оплаты объекта недвижимости и отсутствии доказательств передачи истцу денежных средств, суд апелляционной инстанции полагает несостоятельными, поскольку, как установлено судом первой инстанции, исходя из буквального значения содержащихся в договоре купли-продажи слов и выражений, передача денежных средств в размере 700 000 руб. состоялась до подписания договора, то есть стороной покупателя условия договора по передаче оплаты предмета договора исполнены.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении ходатайства представителя истца об истребовании сведений, подтверждающих несение истцом бремени содержания имущества, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 57 ГПК РФ в ходатайстве об истребовании доказательства должно быть обозначено доказательство, а также указано, какие обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, могут быть подтверждены или опровергнуты этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место нахождения доказательства.

Между тем, заявляя указанное ходатайство в отношении документов, которые, как указывает сторона истца, доказывают несение бремени содержания и оплаты коммунальных платежей на спорное недвижимое имущество именно истцом, представителем истца не приведено причин, препятствующих получению доказательств самим истцом либо его представителем.

Обстоятельствам фактической передачи имущества продавцом покупателю дана надлежащая оценка в обжалуемом решении судом первой инстанции.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств и представленных в их подтверждение доказательств, получивших надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в постановленном по делу решении и, как не опровергающие правильности выводов суда, не могут служить основанием для его отмены.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом первой инстанции не допущено.

По приведенным мотивам судебная коллегия не усматривает оснований для отмены постановленного по делу решения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе представителя истца.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Веневского районного суда Тульской области от 17 августа 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца                       Широковой Н.А. по доверенности Лиева А.А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи