Решение по делу № 2-10754/2016 от 30.06.2016

Дело № 2 - 10754/2016

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Вологда                                                                                    17 ноября 2016 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе судьи Колодезного А.В., с участием представителя истца Староверова О.Б. адвоката по ордеру Телегиной Т.Ф., представителя истца Щепеткиной Н.О. адвоката по ордеру Черновой Н.Н., при секретаре Калугиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Староверова О. Б., Щепеткиной Н. О. к товариществу собственников жилья «Новгородская-Трактористов», обществу с ограниченной ответственностью «Пространство» о признании договора аренды незаключенным и прекратившим действие, признании сделки недействительной,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ТСЖ «Новгородская-Трактористов», ООО «Пространство» о признании договора аренды незаключенным и прекратившим действие, признании сделки недействительной, в обоснование своих требований, указав, что 27.06.2011 Староверовой Н.О. действующей в своих интересах и интересах Щепеткиной Н.О., Староверовой Е.О., Паклюковой И.О., Староверова О.Б., Староверова С.О.был заключен с ТСЖ «Новгородская-Трактористов» договор аренды земельного участка с правом выкупа. Предметом договора явился земельный участок площадью 524 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания <данные изъяты> части жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>, который передавался ТСЖ «Новгородская-Трактористов» в аренду, с правом последующего выкупа. Условием выкупа являлся факт предоставления жилья физическим лицам-собственникам вышеуказанного земельного участка, из числа арендодателей, относящихся к категории «дети-сироты» по областной долгосрочной целевой программе «Обеспечение жилыми помещениями детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа, а также лиц из числа указанных категорий граждан, достигших возраста 23 лет, не реализовавших право на внеочередное получение жилого помещения, на 2011-2013 года», утвержденной постановлением Правительства Вологодской области от 04.10.2010 №1136. В дальнейшем, без ведома арендодателя, права арендатора были переданы ООО «Пространство» на основании заключенного между ним и ТСЖ «Новгородская-Трактористов» соглашения. В связи с чем, истец просит признать договор аренды земельного участка с правом выкупа от 27.06.2011 в части выкупа земельного участка незаключенным, призанять договор аренды от 27.06.2011 прекратившим действие, признать соглашение от 22.10.2013, заключенное между ТСЖ «Новгородская-Трактористов» и ООО «Пространство» от 27.06.2011 недействительным, обязать ответчика вернуть Староверовой Н.О., Щепеткиной Н.О., Староверовой Е.О., Павлюковой И.О., Староверову О.Б., Староверову С.О. по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

В дальнейшем к участию в деле в качестве соисца была привлечена Щепеткина Н.О., в качестве третьих лиц были привлечены Староверова Е.О., Павлюкова И.О., Староверов С.О., Староверова Н.О.

В судебном заседании истцы Староверов О.Б. и Щепеткина Н.О. не присутствовали, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, направили в суд своих представителей.

В судебном заседании представитель истца Староверова О.Б. адвокат по ордеру Телегина Т.Ф. исковые требования поддержала в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца Щепеткиной Н.О. адвокат по ордеру Чернова Н.Н. исковые требования поддержала в полном объеме.

В судебном заседании представители ответчиком ТСЖ «Новгородская-Трактористов» и ООО «Пространство» не присутствовали, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие, письменных пояснений или возражений по делу ответчики не представили, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.

При изложенных обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

В судебном заседании третьи лица Староверова Е.О., Павлюкова И.О., Староверов С.О., Староверова Н.О. не присутствовали, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

В судебном заседании представитель третьего лиц УФСГРКиК по Вологодской области не присутствовал, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Выслушав представителей истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между Староверовой Н.О., действующей в своих интересах и интересах Щепеткиной Н.О., Староверовой Е.О., Павлюковой И.О., Староверова О.Б., Староверова С.О. (арендодатель) и ТСЖ «Новгородская-Трактористов» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа от 27.06.2011, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору в аренду, с правом последующего выкупа, за плату земельный участок площадью 524 кв.м. с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания <данные изъяты> части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Пунктом 2.1 данного договора было предусмотрено, что арендодатель обязан передать без дополнительной оплаты в собственность арендатора весь вышеуказанный земельный участок после предоставления жилья физическим лицам – собственникам земельного участка с кадастровым номером №, площадью 524 кв.м. по адресу: <адрес> из числа арендодателей, относящихся к категории «дети-сироты» по областной долгосрочной целевой программе «Обеспечение помещениями детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа, а также лиц из числа указанных категорий граждан, достигших возраста 23 лет, реализовавших право на внеочередное получение жилого помещения на 2011-2013 годы, утверждённой постановлением Правительства Вологодской области от 04.10.2010 №1136.

Арендодатель обязуется передать земельный участок в собственность арендатора без дополнительной оплаты в течение 30 дней с момента исполнения обязательств настоящего договора (пункт 5.5 Договора).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы в том числе земельные участки. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, договор аренды с правом выкупа, является смешанным договором, совмещающим в себе элементы как договора аренды, так и договора купли-продажи.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса, при этом к данным правоотношениям не применимы положения пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Для договора купли-продажи недвижимости одним из обязательных условий является наличие достигнутого между сторонами соглашения о цене передаваемого объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Из смысла вышеприведенных норм следует, что поскольку договор аренды с правом выкупа является смешанным договором, то в части выкупа, к данному договору, учитывая положения части 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются правила, предусмотренные для договоров купли-продажи недвижимости. Следовательно, в случае, если сторонами не достигнуто соглашения о выкупной цене, данный договор в этой части, поскольку к нему применяются положения статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признан незаключенным.

Под выкупной ценой следует понимать предусмотренный договором аренды или дополнительным соглашением к договору аренды элемент платежей арендатора арендодателю, который обеспечивает переход права собственности на объект аренды к арендатору. Условие о выкупной цене арендованного имущества может содержаться в самом договоре аренды или может быть оформлено дополнительным соглашением.

В соответствии с условиями договора аренды от 27.06.2011 арендодатель обязуется передать без дополнительной платы в собственность арендатора земельный участок с кадастровым номером №, площадью 524 кв.м. по адресу: <адрес> после предоставления жилья физическим лицам, собственникам данного земельного участка, относящихся к категории «дети-сироты» по областной долгосрочной целевой программе «Обеспечение жилыми помещениями детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа, а также лиц, из числа указанных категорий граждан, достигших возраста 23 лет, не реализовавших право на внеочередное получение жилого помещения, на 2011-2013 год, утвержденной Постановлением Правительства Вологодской области от 04.10.2010 №1136 (пункт 2.1 Договора аренды).

Из смысла вышеуказанного положения заключенного между сторонами договора аренды следует, что арендатор становиться собственником арендованного земельного участка при совершении третьим лицом, которым в данном случае является субъект Российской Федерации, действий, направленных на предоставление арендодателям, относящимся к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилых помещений.

Данный пункт договора нельзя признать соглашением об установлении выкупной цены арендованного имущества, так как по сути предполагает передачу имущества без ее оплаты, без каких-либо затрат со стороны арендатора, тогда как договор купли-продажи недвижимости является возмездным договором, основанным на принципе взаимности, обязывающим покупателя, в данном случае арендатора, внести за приобретаемое имущество, определенную договором цену.

Кроме того, данный пункт, во взаимосвязи с пунктом 5.5 Договора аренды устанавливает лишь момент, когда у арендодателя возникает обязанность по передаче земельного участка в собственность арендатора, а именно после передачи в собственность арендодателей, относящихся к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилых помещений по договору социального найма, что подпадает под действие положений статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей сроки исполнения обязательств, и не может расцениваться, как условие, определяющее выкупную цену, так как выкупная цена, учитывая, что договор купли-продажи недвижимости является возмездным договором, порождающим денежные обязательства, должна быть установлена в рублевом эквиваленте, что соотносится с положениями статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что договор аренды от 27.06.2011, в части выкупа земельного участка следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о выкупной цене земельного участка.

Что же касается требования истцов о признании договора аренды от 27.06.2011 прекратившим свое действие, то суд не находит оснований для удовлетворения данных требований, ввиду следующего.

В своем исковом заявлении сторона истца ссылается на то, что договор аренды заключался с арендатором на три года, то есть с 01.07.2011 по 01.07.2014, при этом на всем протяжении действия данного договора арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по уплате арендных платежей. Ввиду того, что срок действия договора истек, истцы считают, что он прекратил свое действие и больше не порождает прав и обязанностей ни у арендодателя, ни у арендатора.

Согласно нормам действующего гражданского законодательства, договор аренды прекращает свое действие по истечении срока, на который он был заключен, либо в случае расторжения данного договора по обоюдному согласию или в одностороннем порядке, либо в случае выкупа арендованного имущества арендатором в собственность.

Заключенный между сторонами договор аренды действительно носил срочный характер, так как его условиями был установлен срок действия договора – три года с 01.07.2011 по 01.07.2014.

Между тем, согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Для договоров аренды земельных участков законом установлен максимальный срок лишь в случае, когда арендодателем выступает законный представитель несовершеннолетнего, получившего право собственности на земельный участок в порядке наследования. В таком случае предельным сроком договора аренды является срок – до достижения совершеннолетия собственником земли (пункт 10 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном случае пункт 10 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не применим.

Вместе с тем, согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок.

Так как по истечении срока действия договора аренды, заключенного между Староверовой Н.О., действующей в своих интересах и интересах Щепеткиной Н.О., Староверовой Е.О., Павлюковой И.О., Староверова О.Б., Староверова С.О. и ТСЖ «Новгородская-Трактористов» арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом и арендодатели не предъявили возражения относительного этого, данный договор считается возобновленным и заключенным на неопределенный срок.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что до настоящего времени договор между сторонами не расторгнут, в том числе по основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор аренды от 27.06.2011 нельзя признать прекратившим свое действие, в связи с чем, в удовлетворении данного требования истцам следует отказать.

Так как в удовлетворении исковых требований в части признания договора аренды от 27.06.2011 прекратившим свое действие истцам было отказано, суд не находит оснований для удовлетворения требования по обязанию ответчика вернуть Староверовой Н.О., Щепеткиной Н.О., Староверовой Е.О., Павлюковой И.О., Староверову О.Б., Староверову С.О. по акту приема-передачи земельный участок площадью 524 кв.м. с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания <данные изъяты> части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> так как данная обязанность, в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает у арендатора лишь при прекращении договора аренды.

Что же касается требований истцов о признании соглашения от 22.10.2013, заключенного между ТСЖ «Новгородская-Трактористов» и ООО «Пространство» о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.06.2014 недействительным, то в данном случае, суд не усматривает оснований для их удовлетворения ввиду следующего.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Между тем, согласно пункту 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 15 и 16 Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, вышеуказанными правовыми нормами установлено общее правило, согласно которому арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, при этом арендодатель вправе предъявить к нему лишь требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

В заключенном между сторонами договоре аренды от 27.06.2011 не установлено обязанности арендатора по получению согласия арендодателей при заключении договора перенайма. Таким образом, в данном случае действует уведомительный порядок, что означает наличие у арендатора обязанности направить арендодателям уведомления о заключении им договора субаренды или соглашения о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Такие уведомления, по смыслу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации должны направляться арендодателям в разумный срок после заключения соответствующего договора. В связи с этим суд приходит выводу, что для заключения арендатором в отношении земельных участков договоров о передаче прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды, другому лицу согласия арендодателей не требовалось, кроме того, даже отсутствие соответствующих уведомлений (неисполнение арендатором обязанности направить уведомление) само по себе не является основанием для признания недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, поскольку, в данном случае арендодатель вправе предъявить к нему лишь требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Кроме того при замене стороны арендатора в договоре, арендодатели не теряют право расторгнуть договор аренды, право требования уплатить задолженность по арендным платежам, следовательно права арендодателя при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды не ущемляются, а значит ненадлежащее уведомление о произошедшей замене стороны в сделке, не может служить основанием для признания ее недействительной по правилам, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что заключенное между ТСЖ «Новгородская-Трактористов» и ООО «Пространство» соглашение от 22.10.2013 не может быть признанно недействительной сделкой, в связи с чем, в удовлетворении данного требования истцам следует отказать.

Вместе с тем, так как сделка о передаче прав и обязанностей арендатора неразрывно связана с договором аренды, который был признан судом незаключенной сделкой в части выкупа арендованного имущества, данное обстоятельство также имеет силу и для нового арендатора, так как все изменения в договоре аренды являются обязательными для сторон сделки, которым, в данном случае, стало ООО «Пространство».

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199, 233 – 237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Щепеткиной Н. О. к товариществу собственников жилья «Новгородская-Трактористов», обществу с ограниченной ответственностью «Пространство» о признании договора аренды незаключенным и прекратившим действие, признании сделки недействительной удовлетворить частично.

Признать договор аренды земельного участка с правом выкупа от 27 июня 2011 года, заключенный между Староверовой Н. О., Щепеткиной Н. О., Староверовой Е. О., Павлюковой И. О., Староверовым О. Б., Староверовым С. О. и товариществом собственников жилья «Новгородская-Трактористов» в части выкупа земельного участка площадью 524 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания <данные изъяты> части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> незаключенным.

В удовлетворении остальной части исковых требований Староверову О. Б., Щепеткиной Н. О. отказать.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                                                          А.В. Колодезный

Мотивированное заочное решение изготовлено 21.11.2016.