ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА КИРОВА
г. Киров, ул. Московская, д. 70
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 26 октября 2022 года № 2-2585/2022
43RS0002-01-2022-003881-78
Октябрьский районный суд города Кирова в составе
судьи Жолобовой Т.А., при секретаре Новоселовой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кочуровой М.А. к МТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области о признании торгов недействительными,
У С Т А Н О В И Л:
Кочурова М.А. обратилась в суд с вышеназванным иском. В обоснование требований указала, что 30.12.2021 протоколом комиссии № 2 МТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области победителем признана ИП Ситникова С.А.
Предметом торгов являлась квартира, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 40,3 кв.м., и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый №, общей площадью 3 975 кв.м. пропорционально общей площади квартиры.
С торгами истец не согласна, в связи с существенными нарушениями процедуры реализации заложенного имущества.
В 2018 квартира в ходе судебного разбирательства оценена в 1 870 000 руб. Неоднократные попытки реализовать квартиру судебным приставом были отклонены МТУ Росимущество в связи с разночтениями в документации. Кроме того, судебный пристав самостоятельно, без решения суда 05.11.2019 оценила земельный участок, на котором расположен спорный объект. При этом, 2 объекта объединены в один лот. О принятых постановлениях и об оценке судебный пристав не известила, нарушив права истца на судебную защиту.
Собственником квартиры является Ситникова С.А.
Истец просит признать торги недействительными (ничтожными) от 30.12.2021 по протоколу № 2 МТУ Росимущества в МТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области, предметом которых являлась квартира, расположенная по адресу: г<адрес>, а также доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый №, общей площадью 3 975 кв.м. пропорционально общей площади квартиры.
Определениями суда к участию в деле привлечены:
от 12.09.2022 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Кировской области (л.д. 119 том 1);
от 12.10.2022 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Лепсе-Уют Плюс», ПАО «Норвик банк» (л.д. 211-213 том 1).
Истец Кочурова М.А. в судебном заседании дала объяснения, аналогичные изложенным в иске, требования поддержала. Дополнительно пояснила, что она не согласна с оценкой, произведенной судебным приставом. С оценкой имущества судебный пристав ее не знакомила.
Представитель истца Воробьев С.В. в судебном заседании дал объяснения, аналогичные изложенным в иске, требования уточнил, просил признать торги недействительными с применением последствий недействительности сделки. Дополнительно пояснил, что действия судебного пристава не обжаловали, т.к. не были извещены о действиях и бездействиях.
Представитель третьего лица УФССП России по Кировской области Нос Е.В. в судебном заседании с иском не согласилась, суду пояснила, что оценка квартиры, принятая постановлением СПИ, произведена решением суда, что предусмотрено нормами действующего законодательства. Оценка земельного участка осуществлена после обращения взыскания на него по решению суда с привлечением независимого оценщика, который повторил результат оценки по истечении срока действия результата.
Третье лицо Ситникова С.А. и ее представитель Ситников Л.О. в судебном заседании с иском не согласились, доводы УФССП России поддержали, полагают, что процедура торгов не нарушена. Ситникова С.А. оплатила стоимость приобретенной на торгах квартиры, осуществила ремонт квартиры.
Представители ответчика МТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области, третьих лиц: Управления Росреестра по Кировской области, ПАО «ВТБ»; третье лицо СПИ Дворецкая Т.Ю. в судебное заседание не явились, извещены.
Представители ответчика МТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области и третьих лиц: Управления Росреестра по Кировской области, ООО «Лепсе-Уют Плюс», ПАО «Норвик-банк» просят рассмотреть дело без их участия.
Согласно отзыву ответчика МТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области на основании постановления от 15.09.2021 о передаче заложенного имущества на торги СПИ Дворецкой Т.Ю., назначены торги по продаже спорной квартиры на 10.00 час. 30.12.2021. В день рассмотрения заявок на участие в аукционе 27.12.2021 протоколом № 1 зафиксировано поступление 10 заявок, которые внесены в протокол № 1 от 29.12.2021 и рассмотрены комиссией. Все претенденты, подавшие заявки на участие в торгах, допущены к участию. Открытый аукцион по продаже имущества состоялся, победителем признана ИП Ситникова С.А., которая полностью оплатила стоимость имущества 30.12.2021. Между МТУ и победителем торгов 14.01.2022 заключен договор № 5 купли-продажи арестованного имущества. Денежные средства перечислены на счет УФССП по Кировской области 14.01.2022, реализация имущества завершена, нарушений процедуры проведения торгов не допущено. При передаче имущества на реализацию в МТУ направлен отчет об оценке, выполненный оценочной компанией 30.03.2021. По состоянию на дату передачи на реализацию 15.09.2021 отчет действовал и в дальнейшем актуализирован оценщиком на дату торгов. Истцу длительное время было известно о наличии кредитной задолженности, имущество продано по цене 2 415 000 руб., значительно превышающей первоначальную цену этого имущества. Заявленные требования удовлетворению не подлежат. (л.д. 85-86 том 1)
Из отзыва Управления Росреестра по Кировской области следует, что право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Ситниковой С.А. Квартира входит в состав МКД, с кадастровым №, расположенного на земельном участке с кадастровым №, площадью 3 975 кв.м. Земельный участок является общим имуществом собственников помещений здания, расположенного на ЗУ, внесена запись о зарегистрированном праве общей долевой собственности – доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади квартиры с кадастровым №. Представленные на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям закона. Оснований для отказа в государственной регистрации не имелось. (л.д. 204-205 том 1)
Представитель ПАО «Норвик Банк» направил отзыв на иск Кочуровой М.А., из которого следует, что требования истца не подлежат удовлетворению, как необоснованные.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассматривать дело при данной явке.
Заслушав истца и его представителя Воробьева С.В., третье лицо ИП Ситникову С.А. и ее представителя, представителя третьего лица УФССП России по Кировской области по доверенности Нос Е.А., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Организация и порядок проведения торгов установлены статьями 447 - 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Продажа с торгов заложенного имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Согласно статье 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (пункт 1).
В статье 93 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.
В силу положений статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 2).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
В силу положений ст. 68 Федерального закона "Об исполнительном производстве" мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. В целях получения с должника имущества, подлежащего взысканию по исполнительному документу, судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание на имущество должника.
Согласно ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.
Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Кирова от 24.07.2018 кредитный договор, заключенный между ОАО «Банк Москвы» и Кочуровой М.А., ФИО2 расторгнут. С Кочуровой М.А., ФИО2 в пользу ПАО «Банк ВТБ» взыскана задолженность по кредитному договору, в т.ч.: сумма основного долга – 1 092 057,28 руб.; задолженность по плановым процентам – 373 756,08 руб., задолженность по процентам по просроченному основному долгу – 25 346,68 руб., задолженность по пени по просроченному долгу – 65 456,22 руб., задолженность по пени по просроченным процентам – 227 817,16 руб., обращено взыскание на предмет залога: квартиру, путем продажи с публичных торгов, определена начальная продажная стоимость заложенного имущества – 1 496 000 руб. (л.д. 68-70 том 1).
На основании исполнительных листов, выданных Ленинским районным судом г. Кирова 30.11.2018 возбуждены исполнительные производства № 133785/18/43046-ИП в отношении ФИО2 (л.д. 142 обор.ст., 143 том 1) и № 43046/18/674437 в отношении Кочуровой М.А. (л.д. 146-147 том 1).
В отношении истца Кочуровой М.А. в УФССП России имеется сводное исполнительное производство № 141224/18/43046-СД от 02.11.2020 (л.д. 135 том 1), взыскателями по которому являются ООО «Лепсе-Уют Плюс», АО «Кировская теплоснабжающая компания»; ПАО «Норвик Банк», УФК по Кировской области (УФССП России по Кировской области).
Выпиской из ЕГРН от 17.12.2018 подтверждается, что на имя Кочуровой М.А. зарегистрировано право собственности на квартиру <адрес>, с кадастровым №, общей площадью 40,30 кв.м., а также на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально общей площади квартиры; зарегистрировано обременение - ипотека (л.д. 158 том 1).
Согласно справке ООО «Лепсе-Уют Плюс» от 07.12.2018 в вышеуказанной квартире зарегистрированы: Кочурова М.А. (собственник) и дочь ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (л.д. 168 том 1). По сведениям истца, ФИО2 умер.
16.01.2019 актом УФССП России по Кировской области на спорную квартиру наложен арест (л.д. 152 том 1). Постановлением СПИ Дворецкой Т.Ю. УФССП России по Кировской области от 22.01.2019 произведена оценка квартиры, принадлежащей Кочуровой М.А., согласно решению суда от 26.10.2018 в сумме 1 496 000 руб. (л.д. 153, 163 том 1). С оценкой квартиры Кочурова М.А. ознакомлена, что подтверждается ее подписью на постановлении.
Постановлением СПИ УФССП России Дворецкой Т.Ю. от 15.01.2019 объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении спорной квартиры должника (л.д. 159 том 1).
Заочным решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 18.05.2020 иск СПИ Дворецкой Т.Ю. удовлетворен: обращено взыскание на земельный участок, долю в праве общей долевой собственности пропорционально общей площади квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 3 975 кв.м. Указанное решение суда вступило в законную силу Апелляционным определением Кировского областного суда от 17.11.2020 (л.д. 174-181, 182 – 186 том 1).
Актом от 05.11.2020 наложен арест на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3 975 кв.м., пропорционально доле квартиры, общей площадью 40,3 кв.м. (л.д. 187-188 том 1).
15.09.2021 СПИ ОСП по Октябрьскому району г. Кирова УФССП России по Кировской области Дворецкой Т.Ю. подана заявка на торги арестованного имущества: квартиры № площадью 40,30 кв.м., и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально общей площади квартиры, расположенных по адресу <адрес>, стоимостью (соответственно) 1 496 000 руб. и 87 500 руб., всего на сумму 1 583 500 руб. в количестве 1 лот (л.д. 189 том 1). Постановлением от 15.09.2021 вышеуказанное имущество передано на торги (л.д. 190-192 том 1).
Согласно отчетам № 432/339 ООО «Аксерли» от 30.03.2021 и от 14.10.2021 (заказчик УФССП России по Кировской области СПИ Дворецкая Т.Ю.) стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью 3 975 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально общей площади квартиры № по указанному адресу, 40,3 кв.м., составляет 87 500 руб.
25.02.2022 исполнительное производство № 133788/18/43046-ИП, возбужденное на основании исполнительного листа, выданного Ленинским районным судом г. Кирова, в отношении должника Кочуровой М.А. в пользу взыскателя ПАО «ВТБ» окончено в связи с исполнением требований исполнительного документа (л.д. 198 том 1).
На основании договора купли-продажи № 5 от 14.01.2022 и протокола о результатах торов по продаже арестованного имущества № 3 от 30.12.2021 Ситникова С.А. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> соответствующей долей в земельном участке. (л.д. 90, 91 том 1)
Платежными поручениями №№ 71 от 27.12.2021 на сумму 79 000 руб. (задаток) и № 842 от 30.12.2021 на сумму 2 336 500 руб. (оплата за имущество в соответствии с протоколом о результатах торгов № 3 от 30.12.2021) подтверждается перечисление Ситниковой С.А. денежных средств за спорную квартиру ответчику МТУ Росимущество в Удмуртской республике и Кировской области (л.д. 200, 201 том 1).
05.03.2022 между ИП Ситниковой С.А. и Кочуровой М.А. подписано соглашение о гарантийном обязательстве по освобождению спорной квартиры в срок до 04.04.2022 (л.д. 202-203 том 1)
Решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 26.05.2022 по делу № 2-1487/2022 Кочурова М.А. признана прекратившей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>. (л.д. 47-51 том 1).
Обращаясь с иском о признании состоявшихся торгов недействительными, истец указывает на истечение срока действия отчета об оценке; неправомерное проведение судебным приставом 05.11.2019 оценки объекта – земельного участка, а также объединение квартиры и доли в земельном участке в один лот.
С учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, а также соответствующих норм права, суд приходит к выводу, что МТУ Росимущества в Удмуртской республике и Кировской области обоснованно и в соответствии с предоставленными ему полномочиями осуществило организацию торгов спорной квартиры; нарушений процедуры торгов не установлено; основания для признания сделки недействительной отсутствуют.
Доводы истца об истечении срока оценки судом отклоняются как несостоятельные, опровергнутые представленными доказательствами. Суду представлены копии отчета об оценке доли в праве на земельный участок от 30.03.2021 и от 14.10.2021.
Стоимость квартиры, переданной на торги, согласно действующего законодательства, определяется на основании решения суда.
Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п.2 ст. 350.1 указанного кодекса (п. 1 ст. 350 ГК РФ).
В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 этого федерального закона.
Ссылка истца на не извещение ее судебным приставом-исполнителем о принятых постановлениях об оценке и передаче имущества на торги, опровергнуты представленными суду доказательствами (л.д. 153-154, 155-157163 оборот, 164-165). Кроме того, суд учитывает, что в установленном порядке действия судебного пристава исполнителя истцом обжалованы не были.
Доводы истца о незаконном объединении квартиры и доли в земельном участке в один лот суд отклоняет как необоснованные, поскольку в силу ст. 1, 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, в целях полного, правильного и своевременного исполнения требований исполнительного документа об обращении взыскания на заложенное имущество необходимо принятие судебного акта об обращении взыскания на земельный участок, на котором располагается обремененный залогом объект недвижимости и, который является неотъемлемой частью указанного объекта.
В материалы дела не представлено доказательств того, каким образом были нарушены права истца, и как они могут быть реально восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Наличие существенных нарушений при проведении торгов надлежащей совокупностью доказательств не подтверждено. Истцом также не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что имущество должника могло быть продано по более высокой цене, а также нарушений в процедуре проведения торгов, повлиявших на их результат. Представленный в обоснование иска Кочуровой М.А. отчет об оценке № 3186/22 от 21.10.2022, согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры составляет 2 513 000 руб., выводов суда не опровергает и основанием для удовлетворения иска не является.
Оценивая представленные доказательства в их совокупности суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░.
░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.
░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░
░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 26.10.2022
░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 02.11.2022