Решение по делу № 8а-4411/2019 от 09.12.2019

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88а-1172/2020

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

город Санкт-Петербург                                                             05 февраля 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Широковой Е.А.,

судей Кулешовой Е.А., Зеленского А.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Карелия (далее – Управление Росреестра по Республики Карелия) на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 06 августа 2019 года (№ 2а-609/2019) и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 17 октября 2019 года                                       (№ 33а-4092/2019) по административному иску Федотова Антона Александровича об оспаривании решения Управления Росреестра по Республики Карелия об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Заслушав доклад судьи Кулешовой Е.А., судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Федотов А.А. обратился в Петрозаводский городской суд Республики Карелия с административным иском к Управлению Росреестра по Республики Карелия, указав, что 24 января 2014 года между администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО был заключен договор аренды земельного участка №2855 сроком действия с 24 января 2014 года по 23 января 2019 года для индивидуальной жилой застройки.

19 декабря 2014 года ФИО выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома сроком действия до 19 декабря 2024 года.

13 июля 2017 года между ФИО и Федотовым А.А. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

        15 августа 2017 года распоряжением администрации Сортавальского муниципального района внесены изменения в разрешение на строительство в наименование застройщика.

    18 апреля 2019 года он обратился в Управление Росреестра по Республике Карелия с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Решением административного ответчика от 30 апреля 2019 года                   № КУВД-001/2019-4827639 государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав приостановлены на срок до 30 июля 2019 года, приостановление мотивировано отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок.

Решением Управления Росреестра по Республике Карелия от 30 июля 2019 года № КУВД-001/2019-4827639 ему отказано в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Полагая, что решение государственного регистратора нарушает его права, поскольку договор аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок, Федотов А.А. просил признать незаконным решение административного ответчика от 30 июля 2019 года об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, обязать Управление Росреестра по Республике Карелия при отсутствии иных оснований для отказа осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности в отношении объекта недвижимости.

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от                    06 августа 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 17 октября 2019 года, административный иск Федотова А.А. удовлетворен. Признано незаконным решение Управления Росреестра по Республике Карелия от 30 июля 2019 года № КУВД-001/2019-4827639. На Управление Росреестра по Республике Карелия возложена обязанность по осуществлению при отсутствии иных оснований для отказа государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, по заявлению от 18 апреля 2019 года.

В кассационной жалобе на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 06 августа 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 17 октября 2019 года Управление Росреестра по Республики Карелия ставит вопрос об отмене судебных актов, полагая их постановленными с нарушением норм материального права, ссылаясь на не соответствие выводов судов о продлении срока действия договора аренды закону и невозможность регистрации права на объект незавершенного строительства при отсутствии у административного истца права на земельный участок.

В соответствии с частью 2 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (часть 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По данному административному делу нарушений, влекущих отмену судебных постановлений в кассационном порядке, допущено не было.

Судами установлено, что 24 января 2014 года между администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО заключен договор аренды земельного участка № 2855 сроком действия с 24 января 2014 года по                         23 января 2019 года, арендатор принял в пользование земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение: <адрес>, разрешенное использование - для индивидуальной жилой застройки, площадью <данные изъяты> кв.м. Указанный договор зарегистрирован 07 марта 2014 года № 10-10-07/005/2014-145.

19 декабря 2014 года ФИО11 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома № RU10514000-547 сроком действия до 19 декабря 2024 года.

    13 июля 2017 года между ФИО12 и Федотовым А.А. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Распоряжением администрации Сортавальского муниципального района от 15 августа 2017 года № 747 внесены изменения в разрешение на строительство в части наименования застройщика.

Федотов А.А. обратился в Управление Росреестра по Республике Карелия с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решением административного ответчика от 30 апреля 2019 года                               № КУВД-001/2019-4827639 государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав приостановлены на срок до 30 июля 2019 года по основанию отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок.

Во исполнение решения административного ответчика о приостановлении регистрации 21 июня 2019 года Федотов А.А. представил письмо администрации Сортавальского муниципального района от 14 июня 2019 года №02-4154/ф, в соответствии с которым договор аренды № 2855 от                   24 января 2014 года считается продленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Решением Управления Росреестра по Республике Карелия от 30 июля 2019 года № КУВД-001/2019-4827639 Федотову А.А. отказано в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.

    Согласно пункту 1 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

    В соответствии с пунктами 2 и 3 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и регистрации прав заявитель прилагает документы, являющиеся основаниями для осуществления такого учета.

    Частью 10 статьи 40 вышеназванного Закона установлено, что государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

    Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение без правоустанавливающего документа на земельный участок не может быть осуществлена.

    На основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является основанием для приостановления государственным регистратором осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

    В рассматриваемом случае, приостанавливая действия по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в отношении спорного объекта недвижимости, Управление Росреестра по Республике Карелия исходило из того, что административным истцом не представлен правоустанавливающий документ, подтверждающий право заявителя на использование земельного участка, полагая, что предъявленный им договор аренды от 24 января 2014 года, срок по которому истек 23 января 2019 года, не может быть принят в качестве такового, поскольку с 01 марта 2015 года законодательством не предусмотрена возможность продления договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

    По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, а в исключительных случаях без проведения торгов (пункт 2 названной статьи).

    При этом особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

    Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в отсутствие оснований и условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

    Положения указанных норм введены в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в составе главы V.I. Земельного кодекса Российской Федерации «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

    В соответствии с ранее действовавшим законодательством, в том числе по состоянию на момент заключения договора аренды спорного земельного участка от 27 февраля 2013 года, договор аренды государственного или муниципального имущества мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку норма, установленная пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, является специальной по отношению к статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то исходя из положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, в настоящее время к договорам, заключенным после 01 марта 2015 года подлежат применению специальные нормы земельного законодательства, так как с этой даты действует закрепленное в Земельном кодексе Российской Федерации правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

Таким образом, поскольку срок договора аренды № 2855 от 24 января 2014 года в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> истек после                    01 марта 2015 года оснований для применения к нему положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в части возможности возобновления его действия на неопределенный срок не имеется ввиду того, что законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды таких земельных участков на новый срок без проведения публичных процедур.

В то же время Управлением Росреестра не учтено, что если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

Поскольку в свете нового правового регулирования не может продление (возобновление) договора аренды земельного участка на новый срок (на неопределенный срок) использоваться как способ получения арендатором преимущественного права на использование земельного участка в обход установленных правил, прекращение арендных земельных отношений, продленных (возобновленных) после 01 марта 2015 года в период действия пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, является обязанностью, а не правом уполномоченного органа.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 14 июня 2019 года Федотову А.А. в ответ на его обращение в администрацию Сортавальского муниципального района Республики Карелия по истечении срока договора аренды от 24 января 2014 года, вопреки требованиям действующего законодательства было разъяснено о возобновлении данного договора на тех же условиях и на неопределенный срок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», подтвержденной Верховным Судом Российской Федерации в пункте 21 Обзора Судебной практики № 4 за 2017 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 года, истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Указанная позиция согласуется с основополагающим принципом земельного законодательства, закрепленным в подпункте 5 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, а также положениями статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

При таких обстоятельствах, учитывая, что объект недвижимого имущества, с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на который административный истец обратился в регистрирующий орган, возведен последним на основании надлежащей разрешительной документации на публичном земельном участке, предоставленном ему до 01 марта 2015 года в аренду для целей строительства и в отношении которого запись о прекращении права аренды по договору от 24 января 2014 года не внесена, исходя из того, что новый договор для завершения строительства по истечении срока аренды не заключен по независящим от него обстоятельствам, оснований полагать ошибочным вывод судов об отсутствии у регистрирующего органа права на приостановление действий по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на указанный объект только по тому основанию, что к моменту подачи заявления о государственной регистрации истек срок аренды, не имеется.

Доводы кассационной жалобы об обратном не могут быть приняты во внимание, поскольку сводятся, по сути, к переоценке исследованных судами доказательств и оспариванию обоснованности выводов судов об установленных ими по делу фактических обстоятельствах при том, что суд кассационной инстанции в силу своей компетенции, установленной положениями части 2 статьи 329, а также применительно к статье 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств дела, проверять лишь правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, и правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам не наделен.

Учитывая, что основанием отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта, а в данном случае таких нарушений судами не допущено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

оставить решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 06 августа 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 17 октября 2019 года без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Республики Карелия - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи