Решение по делу № 33-1661/2023 от 31.01.2023

47RS0004-01-2021-014300-27

Дело № 33-1661/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                        22 марта 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего        Герман М.В.

судей             Алексеевой Е.Д., Свирской О.Д.

при секретаре                  Ельцовой Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Пашковой ФИО13 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 7 ноября 2022 года по делу № 2-4084/2022, которым Пашковой ФИО14 отказано в удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Гринекс» о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

    Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя Пашковой Н.А.- Жареного А.В., возражения представителя ООО «Гринекс»- Селина А.А., представителя Созоновой Е.А.- Кондидатовой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Пашкова Н.А. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «Гринекс» о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований Пашкова Н.А. и ее представитель указали, что 6 сентября 2018 года между ООО «Гринекс» и Пашковой Н.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 800 м2, расположенного по адресу: <адрес>. Цена договора составляет 4900000 рублей. К моменту подписания договора его стоимость оплачена в размере 1456000 рублей, неоплаченный остаток составляет 2006000 рублей. 6 сентября 2018 года ООО «Гринекс» передало Пашковой Н.А. указанный земельный участок по акту приема-передачи. Неоплату цены договора истица обосновывает сомнениями в осуществлении ответчиком регистрации перехода права на объект недвижимости. В связи с чем, на основании п.2 ст. 328 ГК РФ считает правомерным приостановление внесения платы по договору, что не препятствует удовлетворению требований о государственной регистрации перехода права на земельный участок.

Представитель ответчика ООО «Гринекс», надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовал.

Третье лица Созонова Е.А., представитель третьего лица- Управления Росреестра по Ленинградской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовали.

Всеволожским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым Пашковой Н.А. отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «Гринекс» о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

В апелляционной жалобе Пашкова Н.А. и ее представитель просят решение отменить, принять по делу новое решение, ссылаясь на то, что решение необоснованно, не соответствует установленным обстоятельствам дела, нарушает права и законные интересы истицы. В обоснование жалобы указали, что наличие обременения в отношении земельного участка и отсутствие согласия залогодержателя не препятствует удовлетворению требования о государственной регистрации перехода права собственности. Суд мотивирует свои выводы позицией залогодержателя по другому делу, решение по которому не вступило в законную силу. Не могут быть применены к договору купли-продажи земельного участка положения ст. 554 ГК РФ. Судом искажены и неверно оценены представленные доказательства уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности. Также суд уклонился от принятия дополнительных доказательств и необоснованно указал на нецелесообразность приобретения Пашковой Н.А. права собственности на земельный участок ввиду наличия залога. Полагает, что неполная оплата не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

    Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.

Участники судебного разбирательства надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, истица Пашковой Н.А. и третье лицо Созонова Е.А.- через своих представителей, Управление Росреестра по Ленинградской области- по электронной почте.

    Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст.551 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (ст. 353 ГК РФ).

Судом установлено и из материалов дела следует, что 20 февраля 2016 года между ООО «КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения» в лице генерального директора ФИО8 и Пашковой Н.А. заключены предварительный договор № У4-115/0216560 купли-продажи земельного участка и предварительный договор № П5-14-115/0216559 купли-продажи дачного дома, расположенных по адресу: <адрес>.

По условиям предварительного договора № У4-115/0216560 стороны обязуются заключить до 20 марта 2021 года основной договор купли-продажи земельного участка площадью 800 м2 по цене 4900000 рублей. При этом, продавец гарантирует, что на момент подписания основного договора участок не будет продан, заложен, не будет состоять под арестом, не будет являться предметом долга и будет свободен от прав и притязаний третьих лиц. В соответствии с п. 2.8 предварительного договора №У4-115/0216560 до подписания акта приема-передачи участка и с момента передачи покупателю по акту приема-передачи дачного дома построенного на данном участке, являющегося предметом основного договора купли-продажи дачного дома, покупатель пользуется участком на основании договора безвозмездного пользования земельным участком.

Предусмотренный п. 2.8 предварительного договора № У4-115/021 договор безвозмездного пользования земельным участком не представлен.

В соответствии с предварительным договором № П5-14-115/0216559 купли-продажи дачного дома стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи дачного дома площадью 172,08 м2. Стоимость дома установлена в размере 2888000 рублей. Согласно пункту 3.1 указанного договора стороны обязуются заключить основной договор в течение одного месяца после строительства дома и внесения обеспечительного платежа в размере 2888000 рублей, а также после вступления в право собственности на участок согласно условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка № У4-115/0216560 от 20 февраля 2016 года.

15 февраля 2018 года между ООО «Керамакс Девелопмент. Кредитные Решения» и Пашковой Н.А. заключен основной договор купли-продажи дачного дома и подписан акт приема-передачи дачного дома.

Из акта усматривается, что по состоянию на 15 февраля 2018 года выполнены работы по возведению, установке и сборке основных конструкций дома, за исключением окон, а также декоративной (внешней) фасадной штукатурки, включая внешнее утепление; гидроизоляции балконов, строительных отливов и ограждений; подшивки вагонкой свесов кровли; водосточных труб, лотков, флюгаркой; облицовки открытой части цоколя фиброцементной плитой, с утеплением.

17 июня 2021 года ООО «Керамакс Девелопмент. Кредитные Решения» исключено из ЕГРЮЛ.

6 сентября 2018 года между Пашковой Н.А. и ООО «Гринекс» в лице генерального директора ФИО8, подписан основной договор купли-продажи земельного участка, предметом которого является передача в собственность покупателя земельного участка площадью 800 м2 с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Из договора следует, что право собственности ООО «Гринекс» возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 26 апреля 2018 года, акта приема-передачи земельного участка от 26 апреля 2018 года, решения о разделе земельного участка от 15 июня 2018 года, решения о разделе земельного участка от 31 июля 2018 года, зарегистрированных в Управлении Росреестра по Ленинградской области 3 сентября 2018 года.

Согласно пункту 3 основного договора купли-продажи от 6 сентября 2018 года цена земельного участка составляет 4900000 рублей. К моменту подписания договора покупателем оплачена стоимость участка в размере 1456000 рублей. Неоплаченный остаток 2006000 рублей покупатель обязуется погасить до 28 июля 2021 года путем внесения ежемесячных платежей оплат в размере 88500 в срок до 28 числа каждого месяца. Указанный порядок оплаты является обременением. Передача участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи.

Из п. 4 договора следует, что до подписания настоящего договора земельный участок никому не продан, в споре и под запретом не состоит, за исключением залога (ипотеки) в пользу Созоновой Е.А.

6 сентября 2018 года ООО «Гринекс» и Пашкова Н.А. подписали акт приема-передачи указанного земельного участка с обременением в виде ипотеки.

6 декабря 2021 года Пашкова Н.А. направила ООО «Гринекс» требование о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Однако при направлении указанного отправления было неверно указано наименование адресата: ООО «Гримекс».

Также установлено, что в производстве подразделения ГУ ФССП России по Санкт-Петербургу находится исполнительное производство в отношении должника ООО «Гринекс», по которому задолженность в пользу взыскателя Созоновой Е.А. составляет 67758550 рублей. Должнику на праве собственности принадлежат земельные участки, в том числе, земельный участок с кадастровым номером № в отношении которых имеется обременение- залог в силу закона в пользу Созоновой Е.А.

10 сентября 2020 года на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 7 сентября 2020 года, вынесенного по материалам исполнительного производства, в сведения ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером № внесены сведения о запрещении сделок с имуществом, запрет совершать регистрационные действия в отношении указанного имущества.

В декабре 2020 года Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств ГУ ФССП России по Санкт-Петербургу обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «Гринекс» об обращении взыскания на земельные участки, включая земельный участок с кадастровым номером № (гражданское дело № 2-4741/2021). Исковые требования удовлетворены, обдако решение Всеволожского городского суда от 6 июля 2021 года по гражданскому делу № 2-4741/2021 в законную силу не вступило в связи с обжалованием его лицами, не привлеченными к участию в деле, в том числе, Пашковой Н.А. Апелляционное производство приостановлено до вступления в законную силу решений по гражданским делам по искам подателей апелляционной жалобы к ООО «Гринекс» о правах на земельные участки, в том числе, по иску Пашковой Н.А., рассматриваемому в настоящем деле.

Отказывая Пашковой Н.А. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку покупателем не оплачена стоимость участка в полном объеме, в силу положений ст.328 ГК РФ, она не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Кроме того, в материалах дела отсутствует согласие залогодержателя Созоновой Е.А. на переход права собственности земельного участка. Также из дела правоустанавливающих документов не усматривается, что истица обращалась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года №1 02-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, возможность отчуждения недвижимого имущества, находящегося в залоге, поставлена законом в прямую зависимость от согласия залогодержателя.

В материалы дела такое согласие залогодержателя ФИО12 не представлено, и на его наличие стороны не ссылались.

Имеющиеся в деле правоустанавливающих документов на земельный участок решение о разделе земельного участка и дополнительное соглашение к решению о разделе земельного участка, согласно которому Созонова Е.А. дает свое согласие на раздел земельного участка с кадастровым номером № на 13 самостоятельных земельных участков (в том числе, участок с кадастровым номером №), не является подтверждением согласия залогодержателя на отчуждение залогодателем земельных участков, образованных при разделе.

Отсутствие согласия на отчуждение спорного земельного участка подтверждено позицией залогодержателя Созоновой Е.А. в ходе рассмотрения настоящего дела.

    В соответствии с ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение ООО «Гринекс» земельного участка будет являться основанием для отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Пашковой А.Н. в силу статей и п. 15 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 указанного Федерального закона, согласно которым осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия третьего лица на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, а неустранение указанных в статье 26 причин, препятствующих осуществлению государственного государственной регистрации прав, является основанием для отказа в осуществлении государственного государственной регистрации прав.

Кроме того, государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 37 ч. 1 ст. 26, Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Соответственно, в силу ч. 1 ст. 27 указанного Федерального закона неустранение указанных причин, препятствующих осуществлению государственного государственной регистрации прав, является основанием для отказа в осуществлении государственного государственной регистрации прав.

    Таким образом, требование Пашковой Н.А. направлено на преодоление установленного законодательством запрета на регистрацию перехода права на находящееся в залоге имущество (в отсутствие согласия залогодержателя и при наличии акта судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на земельный участок и запрета совершать регистрационные действия в отношении земельного участка, о которых истица не могла не знать, заключая договор купли-продажи участка, обремененного залогом.

При этом суд находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно указал, что неполная оплата покупателем Пашковой Н.А. стоимости приобретаемого по договору купли-продажи земельного участка является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Договор купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2018 года с рассрочкой платежей по договору, не содержит при этом условия о том, что регистрация перехода права собственности может быть произведена только после полной оплаты цены договора. При этом продавец не лишен возможности требовать оплаты по договору либо его расторжения по основаниям, предусмотренным статьями 486, 450 ГК РФ.

Однако указанный ошибочный вывод суда первой инстанции не повлек за собой принятия неправильного в целом решения, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным оставить правильный по существу судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований без изменения.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, основаны на неправильном толковании норм материального права, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 7 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Пашковой ФИО15- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 28 марта 2023 года.