Решение от 09.04.2021 по делу № 2а-63/2021 от 23.03.2021

Дело №2а-63/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 апреля 2021 года город Симферополь

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым - Кучеренко Н.В.,

при секретаре - Дубровой А.А.,

с участием представителя административных истцов - Аширова Ф.Ю.,

представителей административных ответчиков - Вакуленко Я.А., Панова А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Хайбуллаевой Мавиле Руслановны, Нафеевой Алие Руслановны к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованное лицо Администрация Долинненского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым об установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Хайбуллаева М.Р., Нафеева А.Р. обратились в Верховный Суд Республики Крым с административным иском к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, в котором просили установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, площадью 921 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – магазины, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 июня 2019 г. в размере 1 084 000,00 рублей.

В обоснование иска указано, что административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 194,5 кв.м. Земельный участок по указанному адресу - кадастровый номер № - передан в аренду на основании договора аренды № от 05 сентября 2019 года, заключённого с Администрацией Долинненского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым. Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости, кадастровая стоимость данного земельного участка установлена в размере 1951221,39 рублей по состоянию на 03 июня 2019 года. При этом, согласно отчёту оценщика – ООО «ЭКСПЕРТИЗА» №1496 от 10 сентября 2020 года, составленного по заказу истцов, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03 июня 2019 года составляет 1 084 000,00 рублей.

Представитель административных истцов по доверенности - Аширов Ф.Ю. в судебном заседании административный иск поддержал, просил удовлетворить, возражая против заключения судебной оценочной экспертизы №4075 от 24 ноября 2020 года.

Представители административных ответчиков Совета министров Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым по доверенностям Вакуленко Я.А. и Панов А.П. (соответственно) административный иск не признали, возражая против как представленного стороной административного истца отчёта об оценке объекта недвижимости, так и против заключения судебной оценочной экспертизы по делу. Просили в удовлетворении административного иска отказать.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав представителей сторон, пояснения эксперта, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 приведённой нормы, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 поименованного закона предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 поименованного закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов административного дела следует, что 05 сентября 2019 года между Администрацией Долинненского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (арендодателем) и административными истцами (арендаторами) заключён договор аренды земельного участка №03, в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендаторам передан на условиях аренды земельный участок из земель населённого пункта с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: магазины, общей площадью 921 +/- 11 кв.м (т. 1 л.д. 12-23).

Размер, условия и порядок внесения арендной платы определены в пункте 6 указанного договора.

Дополнительным соглашением от 18 мая 2020 года №21 в указанный договор внесены изменения: пункт 6.1 изложен в новой редакции: «Кадастровая стоимость земельного участка 1 951 221 рублей 39 копеек. Арендная плата составляет 6% от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 117073 рублей 28 копеек в год без учёта индекса инфляции. Размер годовой арендной платы земельного участка ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции». А также в новой редакции изложено приложение №2 к договору, из которого усматривается, что для определения размера арендной платы за земельный участок во внимание принимается его кадастровая стоимость.

Судом также установлено, что решением 9 сессии Долинненского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым второго созыва №40 от 15 мая 2020 года утверждено Положение о порядке определения, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи, размера рыночной стоимости земельных участков, предоставления рассрочки платежа при выкупе земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Долинненское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым (далее – Положение). Приведенное Положение опубликовано на официальном сайте Долинненского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым https://bahch.rk.gov.ru.

В соответствии с пунктом 1.2 Положения, кадастровая стоимость земельного участка используется для целей определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Долинненское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым, и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Республики Крым.

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято распоряжение №1498-р от 29 ноября 2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 года №1492-р внесены изменения в Распоряжение №1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Следовательно, из вышеуказанного договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему, а также разъяснений, содержащихся в абзаце 6 пункта 6 Постановления №28 от 30 июня 2015 года, следует, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административных истцов как плательщиков арендной платы, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость заявленного земельного участка, определённая по состоянию на 03 июня 2019 года, составляет 1951 221,39 рублей (т. 1 л.д. 88).

Согласно положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Административные истцы, обращаясь в Верховный Суд Республики Крым с настоящим административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путём установления его рыночной стоимости, в подтверждение заявленных требований представили отчёт №1496 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 921 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>», подготовленный ООО «Экспертиза», оценщик Шинкарев С.Н., от 10 сентября 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03 июня 2019 года определена равной 1084 000,00 рублей (т. 1 л.д. 26-66).

В ходе рассмотрения дела судом назначалась судебная оценочная экспертиза.

Так, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы №4075 от 24 ноября 2020 года, в результате исследования Отчёта №1496 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 921 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>», дата оценки 03 июня 2019 года, выполненного ООО «Экспертиза», г. Нефтекумск, установлено, что данный документ по формальным признакам соответствует требованиям законодательства Российской Федерации по оценке, однако допущены неточности в описании объекта оценки, неправильно подобраны аналоги. Подход и метод для расчёта стоимости земельного участка выбраны верно, однако, сам метод сравнения продаж реализован некорректно. Полученный результат не отражает рыночной стоимости объекта оценки. В связи с чем, экспертом самостоятельно определена величина рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 03 июня 2019 года, составившая 1 287 000,00 рублей (т. 1 л.д. 238).

Из содержания заключения эксперта судебной оценочной экспертизы следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена, как в исследуемом отчёте, сравнительным подходом методом сравнения продаж, при проведении оценки экспертом проанализирован рынок объектов недвижимости на дату оценки. В заключении содержится подробное описание применённых корректировок с обоснованием необходимости применения поправки к рассчитываемой рыночной цене исследуемого объекта недвижимости. При определении рыночной стоимости учтены сведения, представленные Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о характеристиках объектов недвижимости, зарегистрированных ограничениях использования исследуемого земельного участка (т. 1 л.д. 142-149).

В судебном заседании эксперт Терещенко Н.А. поддержала выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, представила письменные пояснения, разъяснив, что при определении рыночной стоимости были, в том числе, учтены положения пункта 1.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года №226. Пояснила, что оценщиком неверно было выбрано местоположение аналогов, а также не применена повышающая корректировка на коммуникации. В связи с чем, результат, к которому пришёл оценщик, являлся некорректным для установления рыночной стоимости. Поскольку при подборке аналогов, которые подходят территориально к объекту, стоимость объекта может увеличится, и, учитывая, отсутствие учёта оценщиков наличия подведенных к земельному участку коммуникаций – электроэнергии, установлена необходимость самостоятельного расчёта экспертом величины рыночной стоимости земельного участка. При этом, наличие коммуникаций в виде электроснабжения безусловно увеличивает стоимость земельного участка.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что вопреки доводам сторон, оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. В заключении экспертом в исчерпывающем объёме приведены обоснования применения каждой из корректировок при расчётах рыночной стоимости объекта оценки, выводы предельно ясны и мотивированны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Замечания сторон по делу рассмотрены в судебном заседании, имеющиеся сомнения и противоречия судом устранены путём допроса эксперта.

При этом, каких-либо ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось.

Учитывая, что установленная в ходе рассмотрения дела рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости ниже утверждённой кадастровой, заявленные административные исковые требования Хайбуллаевой М.Р., Нафеевой А.Р. являются обоснованными и подлежат удовлетворению путём установления рыночной стоимости заявленного земельного участка в размере согласно заключению судебной оценочной экспертизы.

Как уже указывалось, согласно статье 24.18 Закона №135-ФЗ, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 03 июня 2019 года (т. 1 л.д. 88).

В соответствии со статьёй 24.20 Закона №135-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой, в том числе, вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу пункта 25 Постановления №28 от 30 июня 2015 года, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Административные истцы обратились в Верховный Суд Республики Крым с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, 17 сентября 2020 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Закона №135-ФЗ.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость заявленного административным истцом объекта недвижимости утверждена в размере 1951221,39 рублей, а по заключению судебного эксперта рыночная стоимость данного объекта недвижимости на эту же дату определена в размере 1287000,00 рублей.

При этом, именно выводы экспертного заключения положены судом в основу решения при установлении рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, признана решением суда экономически обоснованной рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже кадастровой стоимости менее, чем в два раза.

Подобная разница, в данном случае, не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, признаётся судом приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки.

В связи с чем, расходы по оплате проведённой по административному делу судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей подлежат взысканию в пользу экспертной организации с административных истцов в равных частях.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 921 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 03 ░░░░ 2019 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 1287000,00 (░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 17 ░░░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ (░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 39 14 №734847, ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░» (<░░░░░>; ░░░ №, ░░░ №) ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ №4075 ░░ 24 ░░░░░░ 2020 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 30 000 (░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ (░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 39 18 №323450, ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░» (<░░░░░>; ░░░ №, ░░░ №) ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ № 4075 ░░ 24 ░░░░░░ 2020 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 30 000 (░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 23 ░░░░░░ 2021 ░░░░.

<░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░>