Решение по делу № 3а-207/2020 от 09.06.2020

УИД № 58OS0000-01-2020-000179-44 дело № 3а-207/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2020 г. город Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Мартыновой Е.А.,

при секретаре Кострикиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Электролюкс» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Электролюкс» ( далее - ООО «Электролюкс», общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 8254 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения нежилых зданий, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, затрагивает права административного истца как сособственника земельного участка, поскольку размер налога исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 8 130 000 рублей.

Представитель административного истца Илюшина О.В. (доверенность от18 мая 2020 г.) в судебном заседание заявленные требования уточнила в соответствии с результатами проведенной по настоящему делу экспертизы и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 9286000 рублей.

Представитель административного ответчика – Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 24 марта 2020 г.) возражала против удовлетворения иска, полагая, что заключение эксперта не может быть допустимым доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка по настоящему делу.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» Тюрина Н.В. (доверенность от 23 марта 2020 г.) не оспаривая право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости спорного земельного участка, возражала относительно величины рыночной стоимости определенной заключением эксперта.

Представители заинтересованных лиц – управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», будучи надлежащим образом уведомленными в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо – Осколков А.П., в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, поддержав заявленные требования.

Представитель администрации г. Пензы, будучи надлежащим образом уведомленным, в судебное заседание не явился.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 8254 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения нежилых зданий, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ООО «Электролюкс» (доля в праве 124/125) и ФИО8 (доля в праве 1/125), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 18 июня 2020 г. № (том 1, л.д. 130-132).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Как собственник земельного участка административный истец несет обязанность по уплате земельного налога, размер которого зависит от его кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать его кадастровую стоимость.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» и составляет по состоянию на 1 января 2018 г. – 33809 209,4 рубля. Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН от 2 июня 2020 г. № (том 1 л.д. 7).

Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 6 мая 2020 г. №, подготовленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ составила – 8130 000 (том 1 л.д. 25-85).

В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителей ответчиков возражениями относительно представленного административным истцом отчета судом по ходатайству представителя административного истца и Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено экспертам ООО «Центр Бизнес-планирования».

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО9 от 9 июля 2020 г. №, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 9286000 руб. (том 2, л.д. 184-239).

Представитель административного истца выводы экспертного заключения не оспаривал, на основании результатов экспертизы изменил требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта.

Суд, исследовав заключение эксперта ФИО5 от 9 июля 2020 г. № применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы эксперта согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Возражая против заключения эксперта представитель ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» сослался на то, что в заключении эксперта содержатся противоречивые выводы, поскольку на странице 9 заключения описывается деловая активность района расположения оцениваемого объекта как высокая с преобладающей административной и жилой застройкой (том 1, л.д.194), в то время как на странице 10 заключения содержится вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к рынку земельных участков для строительства объектов промышленного назначения (том 1, л.д.195).

Однако данный вывод представителя административного ответчика является ошибочным, поскольку на странице 9 заключения эксперт приводит характеристику района расположения оцениваемого земельного участка, а на странице 10 заключения определяет сегмент рынка, к которому он относится, исходя из вида разрешенного и фактического использования. Окружающая застройка не является безусловным фактором для определения сегмента рынка оцениваемого земельного участка.

Также нельзя согласиться с доводом административного ответчика о том, что вывод эксперта о текущем виде использования земельного участка противоречит данным публичной кадастровой карты.

На основании анализа наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка эксперт пришел к выводу о том, что расчет его рыночной стоимости производится, исходя из фактического использования – для размещения производственных зданий и обслуживающих их объектов (том 1, л.д.196), что соответствует данным публичной кадастровой карты, представленным административным ответчиком (том 2, л.д.30 оборот, 31).

Основой оценки рыночной стоимости недвижимости является анализ наиболее эффективного его использования, которое соответствует его наибольшей стоимости, физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано (пункты 12-13 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО №7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611).

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом, такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов (пункт 16 ФСО № 7).

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В судебном заседании эксперт ФИО5, обосновывая свои выводы относительно фактического использования оцениваемого земельного участка, указал, что на оцениваемом земельном участке располагаются гараж, трансформаторная подстанция, газопровод, водопровод, которые относятся к классу объектов индустриальной застройки, также на нем располагается нежилое здание производственного назначения площадью 6875,5 кв.м. В указанном здании осуществляют свою деятельность несколько магазинов непродовольственных товаров, а также магазин продовольственных товаров «Магнит». При этом удельный вес площади здания, занятой торговыми объектами, является незначительным по отношению к его общей площади, в связи с чем, нельзя сделать вывод о том, что весь оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка для коммерческой застройки. Конструктивные особенности здания, а также накопленный физический и функциональный износ не позволяют разместить в нем коммерческие объекты без значительных вложений.

Указанные объяснения эксперта подтверждаются данными технического паспорта нежилого здания, согласно которым большую часть здания занимают помещения производственно-складского назначения, а также помещения с названием «кабинет». Кроме того, здание возведено в 1978 г. как производственное (том 2, л.д.26).

При таких обстоятельствах, суд полагает необоснованными доводы ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» относительно нарушения экспертом приведенных выше положений федеральных стандартов оценки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки указанным разъяснениям, представителями административных ответчиков, возражавшими против заключения эксперта, не представлено доказательств того, что оцениваемый земельный участок наиболее эффективно использовать для размещения торговых объектов.

В соответствии с требованиями подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Так, в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом экспертом использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков для размещения производственно-складской застройки, что соответствует положениям приведенного выше федерального стандарта оценки.

В целях сглаживания различий в местоположении экспертом применена повышающая поправка ко всем объектам-аналогам, поскольку они располагаются в промзонах на окраинах города (объекты-аналоги № 1 и 3), а также в районе крупных транспортных автомагистралей (объект-аналог № 2), в отличие от оцениваемого земельного участка, находящегося в центре административного района города (том 1, л.д.213), в связи с чем применение поправок на расположение относительно транспортных магистралей не требуется.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Объяснения эксперта основаны на приведенных в его заключении сведениях и не опровергнуты представителями ответчиков.

Оценивая возражения представителя ответчика в части выводов эксперта ФИО5, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения, в связи с чем оснований для признания его недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 9 июля 2020 г. № выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, а именно в размере 9286000 рублей.

Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.

При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере их рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 9 июня 2020 г.

В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорных земельных участков подлежит применению, начиная с 1 января 2019 г. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.

Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельных участков не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.

По настоящему делу по ходатайству представителя административного истца и Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено экспертам ООО «Центр Бизнес-планирования».

Согласно счету и смете затрат ООО «Центр Бизнес-планирования» стоимость проведения экспертизы составила <данные изъяты> рублей (том 2 л.д. 240-242).

Счет, выставленный ООО «Центр Бизнес-планирования», за производство экспертизы не оплачен.

Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.

В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.

Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости») судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка, установлена Департаментом государственного имущества Пензенской области и превышает определенную по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость более чем в два раза.

Данный факт свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, что повлекло нарушение прав административного истца как плательщика земельного налога.

Установленные судом обстоятельства является основанием для взыскания с Департамента государственного имущества Пензенской области расходов по оплате экспертизы в пользу ООО «Центр Бизнес-планирования».

Кроме того, в соответствии со статьей 111 КАС РФ с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу ООО «Электролюкс» взыскиваются судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей, согласно платежному поручению от 29 мая 2020 г. №, понесенные административным истцом при обращении в суд.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Электролюкс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 8254 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения нежилых зданий, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости – 9286 000 (девять миллионов двести восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Электролюкс» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 9 июня 2020 г.

Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу ООО «Центр Бизнес-планирования» расходы по проведению экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Департамента государственного имущества в пользу общества с ограниченной ответственностью «Электролюкс» расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 7 августа 2020 г.

Судья Е.А. Мартынова