Решение по делу № 2-3544/2018 от 28.02.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июня 2018 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Проскуряковой О.А.

при секретаре Бушко Р.С., Боевой М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Орлова Анатолия Георгиевича к Немтыреву Вячеславу Николаевичу об обязании восстановить нежилое помещение в состояние до нарушения права, обязании не производить переоборудование, перепланировку и ремонт без согласования,

у с т а н о в и л:

Орлов А.Г. обратил в суд с иском об обязании ответчика своими силами и за свой счет восстановить нежилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС в состояние существовавшее самовольной перепланировки, путем приведения помещения в соответствии с планом БТИ, а именно: возвести межкомнатную перегородку с дверным блоком, демонтировать помещение № (санузел) площадью 2,7 кв.м, смонтировать помещение № (санузел) площадью 1,7 кв.м и помещение № (умывальная) площадью 1,8 кв.м, восстановить соответствующие инженерные коммуникации санузла и умывальной комнаты в соответствии с планом БТИ, а также обязать ответчика не осуществлять ремонт, переоборудование или перепланировку помещения без согласования с истцом.

Свои требования истец обосновывает тем, что ему принадлежит на праве собственности 1/5 доли в праве на указанное нежилое помещение, 3/5 доли принадлежат ответчику, 1/5 доли – Немтыреву Н.И. В ходе судебного разбирательства по иску об определении порядка пользования помещением была проведена экспертиза, в ходе которой было установлено, что ответчик за счет личных денежных средств произвел перепланировку нежилого помещения, в результате чего в помещении оказалось только две комнаты и холл, тогда как ранее было при комнаты, что позволяло собственникам пользоваться каждому отдельной комнатой. Ссылаясь на то, что он, как собственник помещения, не давал своего согласия на переоборудование и перепланировку, в результате перепланировки уменьшилась площадь нежилого помещения, истец лишился возможности определить порядок пользования помещением, истец просит удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании истец и его представитель требования поддержали, при этом пояснили, что поскольку перепланировка произведена полностью за счет средств Немтырева В.Н., требования предъявлены только к нему.

Представитель ответчика и третьего лица с иском не согласилась, подержала письменные возражения.

Третье лицо Немтырев Н.И. с иском не согласился, пояснив, что перепланировка с истцом согласовывалась еще в 2011 г., разрешение на перепланировку было получено, она не нарушает прав истца, истец может пользоваться помещением.

Статья 209 ГК РФ предусматривает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В судебном заседании из материалов дела и пояснений сторон установлено, что спорное нежилое помещение расположено по адресу: АДРЕС и принадлежит на праве долевой собственности Орлову А.Г. (1/5 доли), Немтыреву В.Н. (3/5 доли), Немтыреву Н.И. (1/5 доли).

Из представленных материалов дела установлено, что согласно данных технического паспорта нежилого помещения, составленного БТИ по состоянию на 20.10.2017 г., нежилое помещение имеет общую площадь 73,7 кв.м и состоит из: тамбура площадью 4,4 кв.м, коридора площадью 22,5 кв.м, помещения без назначения площадью 2,5 кв.м, помещения без назначения 18,1 кв.м, санузла площадью 1,7 кв.м, умывальной площадью 1,8 кв.м, помещения без назначения площадью 11,5 кв.м (л.д.50-54).

На основании заявления от 25.01.2018 г.. поданного Немтыревым В.Н. в Администрацию Одинцовского муниципального района, Немтыреву В.Н., Немтыреву Н.И., Орлову А.Г. выдано разрешение № о согласовании переустройства и/или перепланировка нежилого помещения от 26.03.2018 г., согласно которому дано разрешение на переустройство и перепланировку нежилого помещения в соответствии с проектом ООО «ДОМ», срок производства работ установлен с 06.04.2018 г. по 28.08.2018 г.

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что фактически перепланировка нежилого помещения была произведена в 2015-2017 г., поскольку именно с 2015 г. ответчик стал препятствовать истцу в пользовании помещением, не допускал его в помещение, в ходе судебного разбирательства в сентябре 2017 г. у мирового судьи по иску об определении порядка пользования была проведена экспертиза, которая установила, что нежилое помещение состоит из двух кабинетов, холла, тамбура и санузла, при этом площадь помещения уменьшилась.

Определением суда от 23.04.2018 г. назначена строительно-техническая экспертиза для определения допущены ли нарушения при перепланировке помещения, уменьшена ли его площадь, какие работы необходимо произвести для восстановления помещения, стоимость работ, а также целесообразно ли восстановление нежилого помещения.

Из заключения экспертов установлено, что с учетом проведенных исследований эксперт пришел к выводу, что в нежилое помещении по адресу: АДРЕС была произведена перепланировка и переоборудование, в нежилое помещении:

- снесена межкомнатная перегородка (с дверным блоком) между помещением № (холл) площадью 22,5 кв.м и помещением № (жилая) площадью 11,5 кв.м и образовано единое помещение № (холл) общей площадью 35,2 кв.м;

- демонтирована: помещение № (санузел) площадью 1,7 кв.м и помещение № (умывальная) площадью 1,8 кв.м;

- оборудовано помещение № (санузел) площадью 2,7 кв.м;

- произведены работы по переоборудованию инженерных коммуникаций санузла и умывальной комнаты.

По результатам исследования общая площадь помещения составила 74,1 кв.м, что на 0,4 кв.м больше площади по правоустанавливающим документам. Нарушений при производстве перепланировки помещения не допущено.

Также экспертом установлено, что для восстановления нежилого помещения в состояние до осуществления перепланировки необходимо: демонтировать межкомнатную перегородку (с дверным блоком) в помещении №; восстановить помещение № (санузел) площадью 1,7 кв.м и помещение № (умывальная) площадью 1,8 кв.м; восстановить межкомнатную перегородку (с дверным блоком) между помещениями № (холл) и площадью 22,5 кв.м и помещением № (жилая) площадью 11,5 кв.м, произвести работы по переоборудования инженерных коммуникаций санузла и умывальной комнаты.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 225 000 руб.

С учетом проведенных исследований, а также пояснений Немтырева В.Н. о том, что Орлов А.Г. до перепланировки пользовался помещением № площадью 13,7 кв.м, которое после перепланировки не претерпело изменений и может быть сохранено в пользование за Орловым А.Г., эксперт пришел к выводу, что проведение работ по приведению нежилого помещения в состояние до перепланировки нецелесообразно.

Эксперт ФИО1, опрошенная в судебном заседании, пояснила, что проводило обследование спорного нежилого помещения, на осмотре помещения присутствовал Немтырев В.Н., который показал само помещение, дал пояснения о пользовании помещением. Эксперт пояснила, что ею были произведены замеры помещения, площадь указана в заключении, с учетом допустимой погрешности, выводы по экспертизе поддержала.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно положениям ст.245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Согласно разъяснениям в вопр.24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, из системного толкования п.3 ст.245 и п.1 ст.247 ГК РФ следует, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия его участников.

Таким образом указанные положения закона устанавливают, что любое распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе проведение работ, направленных на создание неотделимых улучшений, должно осуществляться только при согласии всех собственников имущества.

Положения ч.2 ст.253 ГК РФ не подлежат применению, поскольку в данном случае доля собственников в праве на нежилое помещение определена, нежилое помещение не является совместным имуществом.

Как усматривается из представленных материалов с заявлением о согласовании переустройства и/или перепланировка обратился только Немтырев В.Н., который представил проект перепланировки, подготовленный ООО «ДОМ».

От других собственников нежилого помещения – Орлова А.Г., Немтырева В.И., каких-либо заявлений, разрешений либо согласия на перепланировку, представлено не было.

Указание в разрешении на переустройство и/или перепланировку нежилого помещения № от 26.03.2018 г., о его выдаче Немтыреву В.Н., Немтыреву Н.И. и Орлову А.Г. не свидетельствует само по себе о наличии согласия всех собственников нежилого помещения на проведение перепланировку/переоборудования.

Как пояснил в судебном заседании истец, он такого согласия не давал и не мог дать, поскольку в результате данной перепланировки из трех помещений было образовано всего два помещения, в результате чего он (истец) лишился возможности пользования нежилым помещением.

Доводы ответчика о том, что Орлов А.Г. выразил согласие на перепланировку нежилого помещения при выдаче 11.10.2011 г. ФИО2 расписки о получении денежных средств за неотделимые улучшения, суд полагает несостоятельными, поскольку из буквального толкования расписки следует, что денежные средства получены ФИО2 за неотделимые улучшения. Текст расписки не содержит указания о согласовании работ по перепланировке помещения, а также о видах работы по перепланировке/переоборудованию.

Согласно разъяснениям в Письме Минэкономразвития России от 14.04.2015 №Д23и-1578, понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные процедуры (работы) (статья 1 ГрК РФ).

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В свою очередь, Жилищным кодексом РФ урегулированы вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений (глава 4).

Таким образом, в настоящее время на уровне федерального законодательства порядок перепланировки нежилых помещений не урегулирован.

Согласно п.3.7.5 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, утв. Госстроем России, переоборудование и перепланировка нежилых помещений могут осуществляться с целью повышения их потребительских качеств путем:

- устройства естественного освещения самостоятельного входа;

- выделения в пределах существующей площади помещения для санузла и его оборудования;

- устройства вентиляции и т.д.

Вопросы переоборудования и перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах находятся в компетенции органов местного самоуправления городов и иных поселений. Переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения органов местного самоуправления на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование, согласованных и утвержденных в установленном порядке органами местного самоуправления.

Пункт 3.7.12 названного Пособия устанавливает, что не допускаются переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений:

- ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и не отвечающие противопожарным требованиям к жилым зданиям;

- ухудшающие условия проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

- для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда в установленном законодательством порядке.

Организация работ по переоборудованию и перепланировке квартир и нежилых помещений в эксплуатируемых домах должна осуществляться с учетом требований действующего законодательства и Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, утвержденных постановлением Правительства РФ.

Согласно п.ДД.ММ.ГГГГ Методического пособия физические или юридические лица, допустившие самовольное переустройство квартир и нежилых помещений, обязаны по требованию собственника или уполномоченного им представителя привести помещение (оборудование) в исходное состояние.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Принимая во внимание, что перепланировка/переоборудование спорного нежилого помещения была произведена Немтыревым В.Н. без наличия согласия всех собственников помещения, а именно без согласия Орлова А.Г., данная перепланировка помещения нарушает права истца, поскольку в результате перепланировки нежилое помещения, ранее состоящее из трех смежных помещений, стало состоять из двух смежных помещений, в связи с чем истец был лишен возможности определить порядок пользования конкретным помещением, а также учитывая, что между сторонами договоренность о порядке пользования вновь образованного нежилого помещения не достигнута, суд приходит к выводу, что требования истца о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, а именно приведение нежилого помещения в состояние до перепланировки, обоснованы и подлежат удовлетворению. Учитывая, что все работы по перепланировке/переоборудования были произведены за счет Немтырева В.Н., суд полагает работы по приведению нежилого помещения в состояние до перепланировки, надлежит возложить на Немтырева В.Н.

Между тем учитывая, что обязанность получения согласия от всех собственников помещения при производстве работ по переоборудованию, перепланировке и ремонту, установлена законом, не допустимо установление факта возможного совершения в будущем ответчиком каких-либо работ по перепланировке помещения без согласия всех собственников, суд полагает в части требований истца об обязании Немтырева В.Н. не производить работы по ремонту, перепланировке и др. помещения, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск Орлова Анатолия Георгиевича к Немтыреву Вячеславу Николаевичу об обязании восстановить нежилое помещение в состояние до нарушения права, обязании не производить переоборудование, перепланировку и ремонт без согласования удовлетворить частично;

обязать Немтырева Вячеслава Николаевича своими силами и за свой счет восстановить нежилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС в состояние существовавшее до перепланировки помещения, а именно: возвести межкомнатную перегородку с дверным блоком, демонтировать помещение № (санузел) площадью 2,7 кв.м, смонтировать помещение № (санузел) площадью 1,7 кв.м и помещение № (умывальная) площадью 1,8 кв.м, восстановить соответствующие инженерные коммуникации санузла и умывальной комнаты в соответствии с планом БТИ;

в части требования об обязании Немтырева В.Н. не производить переоборудование, перепланировку и ремонт без согласования – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

         Судья: подпись