Решение по делу № 2-1893/2019 от 05.06.2019

(номер обезличен)                                               дело №-2-1893/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 августа 2019 г.                                                                       город Орел

Заводской районный суд г. Орла в составе:

председательствующего, судьи Щербакова А.В.,

при секретаре Жирковой Т.Ю.,

с участием представителей: истца Комиссаровой Е.В., / доверенность (адрес обезличен)8 от (дата обезличена)/, ответчика Ситникова М.В. /доверенность (номер обезличен) от (дата обезличена)/,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Литвак Светланы Александровны к администрации города Орла о признании права собственности на самовольные постройки,

установил:

истец, Литвак С.А., обратилась в суд с иском к ответчику, администрации г. Орла, заявив требования о признании права собственности на самовольные постройки. В качестве основания истец указала, что по договору купли-продажи (номер обезличен) от (дата обезличена) приобрела в собственность у ФИО4 в лице конкурсного управляющего ФИО7 объекты недвижимости: магазин общей площадью 75,7 кв.м., литер А, условный номер (номер обезличен) по адресу: (адрес обезличен); магазин, назначение: торговое, общей площадью 47,5 кв.м., инвентарный (номер обезличен), литер А, этажность 1, по адресу: (адрес обезличен); магазин общей площадью 55,3 кв.м., кадастровый номер (условный номер) (номер обезличен) по адресу: (адрес обезличен). Одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество к истцу перешло право пользования земельным участком на тех лее условиях, что существовали для продавца.

Между конкурсным управляющим и истцом были заключены соглашения: (номер обезличен) от (дата обезличена) о переуступке прав по договору аренды земли (номер обезличен) от (дата обезличена), соглашению от (дата обезличена) к договору аренды земли (номер обезличен) от (дата обезличена) на землю по адресу: (адрес обезличен), ул. (адрес обезличен)ю 99,9 кв.м.; (номер обезличен) от (дата обезличена) о переуступке прав по договору аренды земли (номер обезличен) от 22.11.2002г., соглашению от (дата обезличена), соглашению от (дата обезличена) к договору аренды земельного участка; 4669 от (дата обезличена) на землю по адресу: (адрес обезличен)-а площадью 50,7 кв.м.; (номер обезличен) от (дата обезличена) о переуступке прав по договору аренды земли о переуступке прав по договору аренды земли (номер обезличен) от (дата обезличена), по соглашению от (дата обезличена) на землю по адресу: (адрес обезличен), ул. (адрес обезличен)ю 84 кв.м.

В связи с отсутствием технических паспортов на объекты недвижимости по заявлению покупателя ООО «Кадастровое агентство «Ампир» изготовило технические паспорта зданий по состоянию на (дата обезличена).

Согласно техническому паспортам: на магазин, расположенный по адресу: (адрес обезличен), застроенная площадь магазина составляет 124, 1 кв.м.; на магазин, расположенный по адресу: (адрес обезличен), застроенная площадь магазина составляет 138,9 кв.м.; на магазин, расположенный по адресу: (адрес обезличен) застроенная площадь магазина составляет 101,2 кв.м.

Из топографических планов, полученных покупателем от Управления градостроительства администрации по состоянию на (дата обезличена) следует, что в них присутствуют магазины той конфигурации, которая указана в технических паспортах, изготовленных по состоянию на (дата обезличена).

Недвижимое имущество передано продавцу по акту приема-передачи от (дата обезличена). Учитывая изложенные обстоятельства, истец просила суд признать за ней право собственности: на магазин общей площадью 124,1 кв.м., по адресу: (адрес обезличен); на магазин общей площадью 138,9 кв.м., по адресу: (адрес обезличен); на магазин общей площадью 101,2 кв.м., по адресу: (адрес обезличен).

Судом, в порядке статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле было привлечено Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании представитель истца по доверенности, Комиссарова Е.В., заявленные требования поддержала на доводах, изложенных в иске, а также пояснила, что признание права собственности на самовольную постройку ничьих прав не нарушает, спорные объекты недвижимости были приобретены в том виде, в котором находятся в настоящее время. Стороной истца получены все необходимые разрешительные документы от заинтересованных организаций, а также заключения о безопасности и характеристиках строений.

Представитель ответчика по доверенности, Ситников М.В., в суде заявленные требования не признал, пояснив, что самовольные строения возведены с нарушением предельных размеров, а значит при любых обстоятельствах право собственности на них не может быть признано за истцом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области в судебное заседание не явился, ходатайствуя о разрешении спора в его отсутствие.

Выслушав стороны по делу, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных истцом требований, в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу положений частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство и реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать с аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 указанной статьи. (пункт 2 статьи 222 ГК РФ)

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ определено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 (номер обезличен) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении спора по настоящему делу, судом было установлено, что (дата обезличена) между истцом Литвак С.А. и ФИО4 в лице конкурсного управляющего ФИО7 был заключен договор купли-продажи (номер обезличен) согласно пункту 1.1 которого истец приобрела в собственность объекты недвижимости:

магазин общей площадью 75,70 кв.м., литер А, условный (номер обезличен)//1/А по адресу: (адрес обезличен), принадлежавший продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от (дата обезличена) серии (номер обезличен);

магазин, назначение: торговое, общей площадью 47,5 кв.м., инвентарный (номер обезличен), литер А, этажность 1, по адресу: (адрес обезличен), принадлежавший продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от (дата обезличена) серии (адрес обезличен);

магазин общей площадью 55,3 кв.м., кадастровый номер (условный номер) (номер обезличен) по адресу: (адрес обезличен) принадлежавший продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от (дата обезличена) серии (адрес обезличен).

Согласно пункту 1.2. договора, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество к покупателю перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что существовали для продавца.

(дата обезличена) недвижимое имущество передано истцу Литвак С.А. по акту приема-передачи.

(дата обезличена) между конкурсным управляющим ФИО4 ФИО7 и Литвак С.А. были заключены:

- соглашение (номер обезличен) о переуступке прав по договору аренды земли (номер обезличен) от (дата обезличена), соглашению от (дата обезличена) к договору аренды земли (номер обезличен) от (дата обезличена), согласно которому к Литвак С.А. перешло право аренды земельного участка, расположенного по адресу: (адрес обезличен), площадью 99,9 кв.м., с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания магазина;

- соглашение (номер обезличен) от (дата обезличена) о переуступке прав по договору аренды земли (номер обезличен) от (дата обезличена), соглашению от (дата обезличена), соглашению от (дата обезличена) к договору аренды земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена), согласно которому к Литвак С.А. перешло право аренды земельного участка, расположенного по адресу: (адрес обезличен)-а, площадью 50,7 кв.м., с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания магазина;

- соглашение (номер обезличен) от (дата обезличена) о переуступке прав по договору аренды земли (номер обезличен) от (дата обезличена), соглашению от (дата обезличена) согласно которому к Литвак С.А. перешло право аренды земельного участка, расположенного по адресу: (адрес обезличен), площадью 84 кв.м. с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания магазина.

Судом установлено, что в связи с отсутствием технических паспортов на объекты недвижимости по заявлению истца Литвак С.А. обществом с ограниченной ответственностью «Кадастровое агентство «Ампир» были изготовлены технические паспорта зданий по состоянию на (дата обезличена).

Из технических паспортов следует, что застроенная площадь магазина, расположенного по адресу: (адрес обезличен), составляет 124, 1 кв.м.; застроенная площадь магазина, расположенного по адресу: (адрес обезличен), составляет 138,9 кв.м.; застроенная площадь магазина, расположенного по адресу: (адрес обезличен), составляет 101,2 кв.м.

Таким образом, суд приходит к выводу, что стороной истца у ФИО4 были приобретены спорные строения в реконструированном виде, когда их площади застройки превышали размеры, зафиксированные в технических паспортах строений и свидетельствах о государственной регистрации права.

Как показал в судебном заседании свидетель ФИО7, каких-либо мер по признанию права собственности на реконструированные строения, проданные Литвак С.А. в рамках конкурсного производства по делу о банкротстве ФИО4, не предпринималось, продажа была осуществлена исключительно по документам.

Из градостроительного заключения от (дата обезличена) (номер обезличен)-ГЗ, выполненного муниципальным унитарным предприятием «Управление разработки градостроительной документации (адрес обезличен) (далее - МУП «УРГД (адрес обезличен)») следует, что спорная строение, расположенное по адресу: (адрес обезличен), соответствует градостроительному регламенту по виду разрешенного использования земельного участка, однако, не соответствует градостроительному регламенту по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства для данной территориальной зоны, в части минимального отступа от границы земельного участка. Кроме того, заключение имеет примечание, согласно которому нежилое здание находится на телефонной канализации в непосредственной близости от сети напорной канализации, ввиду чего расположение указанного объекта необходимо согласовать с владельцами данных инженерных сооружений.

Из отметок на схеме размещения объекта на земельном участке по адресу: (адрес обезличен) видно, что его размещение согласовано: с муниципальным производственным предприятием водопроводно-канализационного хозяйства «Орелводоканал» (дата обезличена) и публичным акционерным обществом «Ростелеком» (дата обезличена).

Из технического заключения общества с ограниченной ответственностью «ЭкоСтройПроект» от (дата обезличена) следует, что строительные конструкции здания, расположенного по адресу: (адрес обезличен), не нарушают строительных норм и правил и не создают угрозы для жизни и здоровья граждан.

Заключением Фонда пожарной безопасности установлено соответствие строения, расположенного по адресу: (адрес обезличен), нормам и правилам пожарной безопасности, то есть Федеральному закону №-123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Постановлению Правительства РФ (номер обезличен) от (дата обезличена) «О противопожарном режиме» и НПБ110-03 «Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализацией».

Согласно градостроительному заключению от (дата обезличена) (номер обезличен)ГЗ МУП «УРГД (адрес обезличен)», постройка, расположенная по адресу: (адрес обезличен), соответствует градостроительному регламенту по виду разрешенного использования земельного участка, однако, не соответствует градостроительному регламенту по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства для данной территориальной зоны, в части минимального отступа от границы земельного участка. Заключение имеет примечание, согласно которому нежилое здание находится в непосредственной близости от сетей водопровода, напорной и самотечной канализаций и тепловых сетей, ввиду чего расположение указанного объекта необходимо согласовать с владельцами данных инженерных сооружений.

Из отметок на схеме размещения объекта на земельном участке по адресу: (адрес обезличен), Черкасская, 75а следует, что его размещение согласовано: с муниципальным производственным предприятием водопроводно-канализационного хозяйства «Орелводоканал» (дата обезличена) и акционерным обществом «Орелгортеплоэнерго» (дата обезличена).

Из технического заключения общества с ограниченной ответственностью «ЭкоСтройПроект» от (дата обезличена) усматривается, что строительные конструкции здания, расположенного по адресу: (адрес обезличен), не нарушают строительных норм и правил и не создают угрозы для жизни и здоровья граждан.

Заключением Фонда пожарной безопасности установлено соответствие строения, расположенного по адресу: (адрес обезличен), нормам и правилам пожарной безопасности, то есть Федеральному закону №-123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Постановлению Правительства РФ №-390 от 25.04.2012 «О противопожарном режиме» и НПБ110-03 «Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализацией».

Градостроительным заключением от (дата обезличена) (номер обезличен)-ГЗ МУП «УРГД (адрес обезличен)» установлено, что спорное строение, расположенное по адресу: (адрес обезличен), расположено за границей земельного участка, а кроме того, расположено частично в пределах красных линий (адрес обезличен) (территория общего пользования) Кроме того, земельный участок и нежилое помещение расположены в защитной зоне объекта культурного наследия – церковь иконы (адрес обезличен) – памятник архитектуры и градостроительства 1850-54 годов. Заключение также имеет примечание, согласно которому нежилое здание находится в непосредственной близости от сетей водопровода, ввиду чего расположение указанного объекта необходимо согласовать с владельцем данных инженерных сооружений.

Из отметок на схеме размещения объекта на земельном участке по адресу: г. (номер обезличен) 8а следует, что его размещение согласовано: с муниципальным производственным предприятием водопроводно-канализационного хозяйства «Орелводоканал» (дата обезличена) и публичным акционерным обществом «Ростелеком» (дата обезличена).

Как видно из технического заключения общества с ограниченной ответственностью «ЭкоСтройПроект» от (дата обезличена) строительные конструкции здания, расположенного по адресу: (адрес обезличен), не нарушают строительных норм и правил и не создают угрозы для жизни и здоровья граждан.

Заключением Фонда пожарной безопасности установлено соответствие строения, расположенного по адресу: (адрес обезличен), нормам и правилам пожарной безопасности, то есть Федеральному закону №-123-ФЗ от (дата обезличена) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Постановлению Правительства РФ (номер обезличен) от (дата обезличена) «О противопожарном режиме» и НПБ110-03 «Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализацией».

Также, судом было установлено и следует из градостроительного заключения, что до заключения (дата обезличена) договора купли-продажи(номер обезличен) между истцом Литвак С.А. и ФИО4 в лице конкурсного управляющего ФИО7, за ФИО4 было зарегистрировано право собственности на спорное строение по адресу: (адрес обезличен), общей площадью 55,3 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности от (дата обезличена) серии (адрес обезличен)), расположение которого уже находилось за границами переданного ей в аренду земельного участка, а также частично в пределах красных линий (адрес обезличен).

Несмотря на это, договор аренды земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена), заключенный между ФИО4 и Управлением муниципального имущества и землепользования администрации (адрес обезличен), неоднократно пролонгировался соглашением от (дата обезличена) и соглашением от (дата обезличена).

В данном случает, принимая во внимание баланс интересов сторон по делу, а также отсутствие при сохранении спорной самовольной постройки нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угроз жизни и здоровью граждан, суд находит данное нарушение не существенным.

Кроме того, по мнению суда, спорная ситуация с объектами недвижимости, подвергшимся самовольной реконструкции, может быть разрешена наименее затратным способом – путем предоставления в аренду земельного участка, на котором отсутствуют принадлежащие муниципальному образованию объектов культурно-бытового назначения или насаждения. Указанный довод подтверждается письмом администрации (адрес обезличен) (номер обезличен) от (дата обезличена), согласно которому в случае признания за истцом права собственности на спорные строения, находящиеся под ними земельные участки могут быть переданы Литвак С.А. после осуществления формирования земельных участков и постановки их на кадастровый учет в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду прийти к выводу о необходимости удовлетворения заявленных истцом требований и признания за истцом права собственности на постройки, обладающую признаками самовольных, расположенные по адресам: (адрес обезличен); (адрес обезличен); (адрес обезличен).

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск Литвак Светланы Александровны к администрации города Орла о признании права собственности на самовольные постройки - удовлетворить.

Признать за Литвак Светланой Александровной, родившейся (дата обезличена) в городе Орле, гражданкой Российской Федерации, проживающей по адресу: (адрес обезличен), паспорт (номер обезличен), выдан Заводским РОВД (адрес обезличен) (дата обезличена), право собственности на нежилые помещения: магазин, общей площадью 124,1 кв.м., кадастровый (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен)-а; магазин общей площадью 138,9 кв.м., кадастровый (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен)-а; магазин общей площадью 101,2 кв.м., кадастровый (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен)-а.

Настоящее решение может быть обжаловано в Орловский областной суд путем направления апелляционной жалобы через Заводской районный суд г. Орла в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: