Решение по делу № 2-98/2017 (2-4416/2016;) от 22.11.2016

Дело № 2-98/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь                                10 января 2017 года

Орджоникидзевский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Катаева О.Б.,

при секретаре Сухановой М.С.,

с участием представителя истца Казак О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Баранова М. Ю. к департаменту земельных отношений администрации г. Перми о признании отказа незаконным, возложении обязанности заключить договор аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Баранов М.Ю. обратился в суд с иском к департаменту земельных отношений администрации г. Перми о признании отказа от (дата) об отзыве уведомления о прекращении договора аренды от (дата) №... незаконным, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 1479 кв.м. по адресу <АДРЕС> на тех же условиях.

Требование мотивировано тем, что (дата) между Барановым М.Ю. и ТСЖ «Домостроительный» заключен договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 1479 кв.м., разрешенное использование - под строительство индивидуальных жилых домов, расположенный по адресу: <АДРЕС>. Право аренды у ТСЖ «Домостроительный» возникло на основании Договора №... аренды земельного участка для строительства от (дата), дополнительного соглашения от (дата) к договору аренды от (дата) №... земельного участка, расположенного по адресу: <АДРЕС>, прошедших государственную регистрацию за №... от (дата). Письмом департамента земельных отношений администрации г. Перми от (дата) ТСЖ «Домостроительный» согласована переуступка прав и обязанностей по договору аренды (дата) №... земельных участков, в том числе участок площадью 1479 кв.м, по <АДРЕС>, кадастровый номер №.... (дата) Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми отказал в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на спорный земельный участок. При повторном обращении Баранова М.Ю. департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми вновь отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, с уточнением, что договор №... аренды земельного участка от (дата) прекращен (дата). (дата) Департаментом земельных отношений г. Перми Баранову М.Ю. было вручено уведомление об отказе от договора аренды от (дата) №..., с условием о том, что по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления, договор аренды от (дата) №... будет считаться прекращенным. (дата) Департаментом земельных отношений администрации г. Перми на обращение Баранова М.Ю. об отзыве уведомления и продления договора аренды земельного участка отказано. С данным отказом истец не согласен, считает незаконным, поскольку истец обратился за разрешением на строительство. Баранов М.Ю., являлся членом ТСЖ «Домостроительный» с (дата), осваивал земельный участок и использовал его по прямому назначению. В связи с тем, что ТСЖ не имело право передавать участки без произведенных улучшений, Баранов М.Ю., нес расходы по межеванию участка, оформлению кадастрового паспорта. Так же спроектирована и построена центральная канализация, система холодного водоснабжения, приобретена и подключена трансформаторная подстанция, установлены столбы освещения, осуществлен вынос кабеля, что подтверждается квитанциями об уплате взносов и справкой ТСЖ «Домостроительный» от (дата) За период с (дата) была уплачена арендная плата за данный земельный участок. За период действия договора в отношении земельного участка предпринимались необходимые действия для получения строительной документации и осуществления строительства. Заключен договор оказания услуг на изготовление и комплектование пиломатериала (сруб), а так же монтаж сруба на земельном участке. С момента окончания срока договора аренды до настоящего времени никаких претензий по поводу пользования земельным участком, в том числе об освобождении земельного участка к нему не предъявлялось, участок используется им по назначению. Как следует из обстоятельств дела, правоотношения между сторонами сложились до вступления в силу изменений в земельный кодекс, соответственно можно применить нормы Земельного кодекса РФ, действовавшие до (дата). Согласно положениям ст. 30.1 ЗК РФ (действовавшей до 01.03.2015 г.) земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 ст. 24 ЗК РФ, в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта (п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ). Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ). Пунктом 3 статьи 22 (действовавшей до 1 марта 2015 года) Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Истец имеет намерение далее использовать спорный земельный участок для строительства. Истец как добросовестный арендатор, имеет преимущественное право заключить новый договор аренды на тех же условиях либо пролонгировать указанный договор аренды.

Истец Баранов М.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрении дела извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца Казак О.В. в судебном заседании на требованиях настаивала. Пояснила, что истцом обрабатывался земельный участок, заключен договор на поставку стройматериалов, подготовлена документация для осуществления строительства дома, участок использовался по прямому назначению. Разрешение на строительство не получено в связи с финансовыми трудностями. Отсутствие разрешения на строительство и строительных материалов на участке на момент обследования ответчиком не свидетельствует, что земельный участок не используется по целевому назначению.

Представитель ответчика – департамента земельных отношений администрации г. Перми в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрении дела извещен, просил дело рассмотреть в его отсутствие. В отзыве представитель указал, что с требованиями не согласен, поскольку истцом не доказан факт несоответствия направленного департаментом письма действующему законодательству. Строительство на спорном земельном участке не ведется, разрешение на строительство не получено. Просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель третьего лица – департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрении дела извещен, просил дело рассмотреть в его отсутствие. В отзыве представитель указал, что с требованиями не согласен, просил в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку земельный участок не осваивается. Истцом предприняты действия к получению разрешения на строительство после получения уведомления о прекращении договора аренды.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в том случае, если другая сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей до 01.03.2015 года) (далее ЗК РФ), по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В судебном заседании исследованными документами установлено, что (дата) между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми и ТСЖ «Домостроительный» заключен договор аренды №... земельного участка, имеющего кадастровый номер №..., площадью 67848,71 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: <АДРЕС>, в кварталах 2271, 2272 под строительство жилых домов.

Согласно п. 3.1.2 договора арендатор имеет право в соответствии с утвержденным проектом, оформив разрешение на строительство в установленном порядке, возводить на земельном участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости.

Согласно п. 3.2 договора арендатор обязан: выполнять в полном объеме все условия договора, в том числе своевременно в полном объеме вносить арендную плату (п.п. 3.2.1); обеспечить освоение земельного участка в установленные договором сроки (п.п. 3.2.2); использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования (п.п. 3.2.3); не приступать к строительству до получения разрешения на строительство в установленном порядке (п. 3.2.9).

Срок действия договора – (дата) по (дата) (п. 4.1).

Согласно п. 6.3 договора, арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя по договору обязательства, по окончании срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор, желающий заключить договор аренды на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее чем за один месяц до истечения срока действия настоящего договора. Невыполнение этих условий является основанием для отказа в заключении договора на новый срок.

По условиям договора (п. 7.1) арендатор вправе передавать арендуемый земельный участок (его часть) в субаренду только с письменного разрешения арендодателя за исключением случаев, установленных законом.

При досрочном прекращении настоящего договора договор субаренды прекращает свое действие.

В связи с разделом и постановкой на государственный кадастровый учет земельных участков, в пункт 1.1. договора аренды внесены изменения, на основании чего (дата) между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора аренды №....

(дата) между ТСЖ «Домостроительный» и Барановым М.Ю. заключен договор уступки права аренды земельного участка, где предметом является право аренды земельного участка, находящегося по адресу: <АДРЕС>, имеющий кадастровый №..., площадью 1479 кв.м., разрешенное использование - под строительство индивидуальных жилых домов. Договор зарегистрирован (дата) №....

(дата) Департаментом земельных отношений администрации г. Перми Баранов М.Ю. уведомлен об отказе от договора аренды №... от (дата). Сообщено, что по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления, договор аренды будет считаться прекращенным. Земельный участок необходимо освободить и передать арендодателю.

(дата) распоряжением Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми №... утвержден градостроительный план земельного участка по <АДРЕС>, кадастровый №....

Актом Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми №... от (дата) земельному участку присвоен адрес: <АДРЕС>.

(дата) Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми Баранову М.Ю. отказано в выдаче разрешения на строительство, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером №....

(дата) на обращение Баранова М.Ю. департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми отказано в выдаче разрешения на строительство. Основанием послужило то, что отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером №... (договор аренды земельного участка №... от (дата) прекращен (дата)).

(дата) департамент земельных отношений администрации г. Перми на обращение Баранова М.Ю. от (дата) сообщил, что с целью обеспечения соблюдения условий договоров (дата) проведено обследование спорного земельного участка, в результате которого установлено, что земельный участок не осваивается. Учитывая, что строительство на спорном земельном участке не ведется, разрешения на строительство не получено, оснований для отзыва уведомления о прекращении договора аренды отсутствуют.

В обоснование своих доводов истцом представлены: справка о затраченных средствах на освоение спорного земельного участка; копии квитанций, подтверждающие затраты; градостроительный план; договор об оказании услуг от (дата).

Анализируя представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд считает, что отказ департамента земельных отношений администрации г. Перми от (дата) об отзыве уведомления о прекращении договора аренды от (дата) №... не может быть признан незаконным.

В соответствии с приведенной выше ст. 610 ГК РФ департамент земельных отношений администрации г. Перми, осуществляющий полномочия собственника земельного участка, вправе был воспользоваться своим правом на отказ от договора аренды. При таких обстоятельствах, ответ департамента земельных отношений администрации г. Перми от (дата) об отказе в отзыве уведомления о прекращении договора аренды от (дата) соответствует действующему законодательству.

При этом суд учитывает и то обстоятельство, что истцом условия договора аренды земельного участка о возведении жилого дома на нем не выполнялись, что не оспаривалось представителем истца.

Требования истца о возложении обязанности заключить с Барановым М.Ю. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 1479 кв.м. по адресу <АДРЕС> на тех же условиях не могут быть удовлетворены.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, в силу приведенной нормы для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие условий: истечение срока договора; надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; надлежащее уведомление о пролонгации договора, согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

В нарушение приведенных положений доказательств, подтверждающих, что истец письменно уведомлял арендодателя о желании заключить с ним новый договор аренды земельного участка, Баранов М.Ю. надлежаще исполнял обязанности по ранее действовавшему договору, сведения о желании арендодателя предложить земельный участок новому арендатору не представлено.

При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Баранова М. Ю. к департаменту земельных отношений администрации г. Перми о признании отказа департамента земельных отношений администрации г. Перми от (дата) об отзыве уведомления о прекращении договора аренды от (дата) №... незаконным, возложении обязанности заключить с Барановым М. Ю. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 1479 кв.м. по адресу <АДРЕС> на тех же условиях – отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд путем подачи жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Перми в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

(Мотивированное решение составлено 16 января 2017 года).

<.....>

<.....> Судья                         Катаев О.Б.