Решение от 23.12.2022 по делу № 2-1206/2022 (2-5079/2021;) от 01.11.2021

Дело № 2-1206/2022                        23 декабря 2022 года

УИД78RS0020-01-2021-005621-94                г.Санкт-Петербург

Решение

Именем российской федерации

Пушкинский районный суд СанктПетербурга в составе:

председательствующего судьи Петровой Е.С.

при секретаре Щевелёвой К.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лобода Е.А. к Ковалеву А.А., Заюровой Н.А., Ноздриной С.Н., Поздняковой С.В. о признании договора и заявления недействительными, переводе прав и обязанностей покупателя, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Лобода В.Д. к Ковалеву А.А., Заюровой Н.А., Ноздриной С.Н., Поздняковой С.В. о признании договора недействительным в части, переводе прав и обязанностей покупателя, признании утратившей право пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета,

с участием прокурора Димовой Е.Ю., представителя истца адвоката Гурылевой С.В. (по доверенности от 01.04.2022 и ордеру от 04.04.2022), ответчиков Ковалева А.А., Заюровой Н.А., Ноздриной С.Н., Поздняковой С.В.,

                УСТАНОВИЛ:

Согласно выписке из ЕГОРН о переходе прав на объект недвижимости (л.д.78-84 том 1) Лобода Е.А. является собственником 39/100 и 31/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу: ...

Заюрова Н.А. и Ковалев А.А. являлись собственниками (общая совместная собственность) 30/100 долей квартиры по адресу: ...

Заюрова Н.А. и Ковалев А.А. по договору купли-продажи от 03.11.2020 продали принадлежавшие им 30/100 долей квартиры по адресу: ... собственность покупателя Поздниковой С.Н. и третьего лица Ноздриной С.Н. в общую долевую собственность: Ноздриной С.Н. - 20/100 долей, Поздняковой С.В. – 10/100 долей (л.д.50-55 том 1).

Право собственности Ноздриной С.Н. на 20/100 долей и Поздняковой С.В. на 10/100 долей зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.83-84 том 1).

Лобода Е.А., уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ (л.д.1-3 том 2), обратилась в суд с иском к Ковалеву А.А., Заюровой Н.А., Ноздриной С.Н., Поздняковой С.В. о признании заявления Ковалева А.А. и Заюровой Н.А., оформленное нотариусом Аасма А.М. на бланке 78АБ7156463 от 05.02.2020 ненадлежащим извещением о преимущественном праве покупки участника долевой собственности Лободы Е.А. 30/100 долей в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ..., установлении условия - цены, за которую покупатели Позднякова С.В. и Ноздрина С.Н. приобрели 30/100 долей в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ... по Договору купли-продажи от 03.11.2020, переводе прав и обязанностей покупателя в отношении 10/100 доли в квартире, расположенной по адресу: Россия, Санкт-Петербург, ..., литера «А», ... на Лободу Е.А., 00.00.0000 года рождения на тех же условиях, на которых она продана по Договору купли-продажи от 03.11.2020, переводе права и обязанностей покупателя в отношении 20/100 доли в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ... на Лободу В.Д., 00.00.0000 на тех же условиях, на которых она продана по Договору купли-продажи от 03.11.2020, погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности Ноздриной С.Н.: общая долевая собственность 20/100 от 00.00.0000 78:42:0018107:3070-78/081/2020-3 и Поздняковой С.В.: общая долевая собственность 10/100 от 09.11.2020 78:42:0018107:3070-78/081/2020-2 в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», .... Истец просит зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности Лободы Е.А. на 10/100 долей в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ..., зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности право собственности Лободы В.Д. на 20/100 долей в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ....

26.10.2022 между Лобода Е.А. и Лобода В.Д. был заключен брачный договор, согласно которому 39/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера А, ... переходят в собственность супругов: 19/100 долей Лободе В.Д., 20/100 долей Лобода Е.А.. Каждый из супругов имеет право распоряжаться принадлежащими ему указанными долями квартиры по своему усмотрению без согласия второго супруга (л.д.5-6 том 2).

Определением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 25.11.2022 (л.д.93-94 том 2) Лобода В.Д. привлечен для участия в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Лобода В.Д. предъявил иск к Ковалеву А.А., Заюровой Н.А., Ноздриной С.Н., Поздняковой С.В. о признании частично недействительными в договоре купли-продажи от 03.11.2020, заключенном между продавцами Ковалевым А.А., Заюровой Н.А. и покупателем Поздняковой С.В.: пункт 5 в части оценки сторонами стоимости 30/100 долей в размере 1 800 000 рублей; пункт 5.1. в части подтверждения продавцами факта получения аванса в размере 300 000 рублей; пункт 12 в части соблюдения при заключении договора купли-продажи ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки и уведомлении собственника Лобода Е.А. должным образом, просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав договор купли-продажи от 03.11.2020 в указанной частим незаключенным; перевести права и обязанности покупателя в отношении 20/100 доли в квартире, расположенной по адресу: Россия, Санкт-Петербург, г, Пушкин, ..., литера «А», ... на Лободу В.Д., 00.00.0000 года рождения на тех же условиях, на которых она продана по договору купли-продажи от 03.11.2020; погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности Ноздриной С.Н.: общая долевая собственность 20/100 от 09.11.2020 78:42:0018107:3070-78/081/2020-3 в квартире, расположенной во адресу: Санкт-Петербург, ..., уд. Широкая, ..., литера «А», ...; зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности право собственности Лободы В.Д. на 20/100 долей в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ..., признать Позднякову С.В. утратившей право пользования жилым помещением, по адресу; Россия, Санкт-Петербург, г, Пушкин, ..., литера «А», ... со снятием с регистрационного учета.

Истец Лобода Е.А. в судебное заседание не явилась, извещена о дне, месте и времени судебного разбирательства.

Представитель истца поддержала иск.

Ответчики Ковалев А.А., Заюрова Н.А., Ноздрина С.Н., Позднякова С.В. просили в иске отказать, применить исковую давность, представили письменные возражения.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Лобода В.Д. извещен о дне, месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился, по причинам признанным судом неуважительными.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, нотариус Сафонова С.В. извещена о дне, месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, нотариус Егорова А.Д. извещена о дне, месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещена о дне, месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, представил письменный отзыв.

Суд, выслушав объяснения участника процесса, исследовав материалы дела, считает, что иски не подлежат удовлетворению.

В силу ст. 250 п.п.1-3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в праве общей собственности.

Согласно ст. 165.1 п.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

При наличии у иностранного юридического лица представителя на территории Российской Федерации сообщения, доставленные по адресу такого представителя, считаются полученными иностранным юридическим лицом (пункт 3 статьи 54 ГК РФ).

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ) (пункт 63).

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 16.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения) (пункт 67).

В материалы дела в ходе судебного разбирательства нотариусом Егоровой А.Д. представлены электронные образы документов, подтверждающих направление и вручение Лобода Е.А. заявления о намерении продать долю квартиры Ковалевым А.А. и Заюровой Н.А. Из текста заявления от 05.02.2020 (л.д.60 том 1) следует, что Ковалев А.А. и Заюрова Н.А. продают принадлежащие им 30/100 долей в праве собственности на квартиру (комната № 0 площадью 15,9 кв.м.), находящейся по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера А, ... за 1 800 000 рублей. Разъяснено право преимущественной покупки доли Ковалева А.А. и Заюровой Н.А. в соответствии со ст.250 ГК РФ, в случае согласия купить указанные доли в праве собственности на квартиру предложено обратиться для заключения договора купли-продажи по указанным в заявлении телефонам. Также разъяснено, что в случае не заключения договора купли-продажи в течение месяца Ковалев А.А. и Заюрова Н.А. вправе продать 30/100 долей в праве общей собственности на квартиру другому лицу. Указанное заявление было направлено в адрес истца (л.д.59-64 том 1).

Представитель истца Лобода Е.А. адвокат Гурылева С.В. не оспаривала получение истцом указанного заявления.

Свидетель Дудина Т.В.. допрошенная по ходатайству стороны истца, подтвердила суду, что Лобода Е.А. при посещении 05.03.2020 квартиры по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера А, ... получила по почте указанное заявление, приходила в указанный в заявлении адрес продавцов на бульваре Алексея Толстого в г.Пушкине.

Таким образом, Ковалев А.А. и Заюрова Н.А. выполнили свою обязанность продавцов долей извещения в письменной форме другого участника долевой собственности – Лобода Е.А. о намерении продать свои доли постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продают ее. Суд учитывает, что Ковалев А.А. и Заюрова Н.А. действовали добросовестно, учитывая, что по сведениям из ЕГРН право других лиц на доли в вышеуказанной квартире зарегистрировано не было.

Законодатель не возлагает на сособственника каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с направлением извещения о намерении продать долю в общем имуществе постороннему лицу.

В силу ст.162 ГК РФ 1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Согласно ст.445 ГК РФ 1.В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Истцом Лобода Е.А. не представлены доказательства того, что она, обращаясь с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи 30/100 долей спорной квартиры, направляла ответчикам Ковалеву А.А. и Заюровой Н.А. проект договора на условиях, которые были предложены истцу в заявлении, и ответчики отказались от заключения договора либо не направили ответа в установленный законом срок. Истцом также не представлены письменные доказательства назначения ею места и времени встречи для оформления договорных отношений, доказательства того, что ею были предприняты иные действия, необходимые для заключения договора, в том числе, внесение денежных средств на депозит нотариуса.

Не представлены такие доказательства и третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, Лободой В.Д.

Таким образом, суда отсутствуют основания для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 03.11.2020 в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ... отношении отчужденных Заюровой Н.А, и Ковалевым А.А, 30/100 долей на Лободу Е.А. (10/100 долей) и Лободу В.Д. (20/100 долей).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными этим кодексом и законами.

Таким образом, правовые основания для признания полностью или в части недействительным либо незаключенным договора от 03.11.2020 у суда отсутствуют.

Суд принимает во внимание объяснения ответчиков Заюровой Н.А,, Ковалева А.А., Ноздриной С.Н., Поздняковой С.В. о полном расчете за отчужденные по договору от 03.11.2020 30/100 долей в сумме 1 800 000 рублей, что подтверждается п.5.1 договора от 03.11.2020 о передаче до заключения договора аванса 300 000 рублей и соответствующей распиской (л.д.51 том 1, л.д.16 том 2), внесением денежных средств в сумме 1 500 000 рублей на депозит нотариуса (л.д.200-203, 249 том 1). Спорная квартира была передана Заюровой Н.А. и Ковалевым А.А. по акту приема-передачи от 13.11.2020 Ноздриной С.Н., Поздняковой С.В. (л.д.69 том 2).

Также суд учитывает объяснения Ноздриной С.Н. и показания свидетеля Дудиной Т.В. о том, что Ноздрина С.Н. в ноябре 2020 года производила ремонт в приобретенной комнате, пояснила пришедшим в квартиру Лобода Е.А. и Дудиной Т.В., что она новая соседка. Кроме того, Позднякова С.В. зарегистрирована в спорной квартире.

Таким образом, основания полагать, что указанная сделка являлась мнимой, у суда отсутствуют.

Учитывая, что спорный договор заключен 03.11.2020, иск Лобода Е.А. о переводе прав и обязанностей покупателя предъявлен в суд 28.10.2021, а соответствующий иск Лобода В.Д. - 25.11.2022 суд отказывает в удовлетворении соответствующих требований, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности. С учетом установленных по делу обстоятельств, основания для восстановления указанного срока у суда отсутствуют.

Основания для удовлетворения производных требований о погашении записи в ЕГРН о праве собственности Ноздриной С.Н. и Поздняковой С.В. на принадлежащие им доли в спорной квартире, и регистрации права собственности Лободы Е.А. и Лободы В.Д. также отсутствуют.

Поскольку Позднякова С.В. является собственником 10/100 долей в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ..., зарегистрирована в указанной квартире, основания для признания ее утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отсутствуют.

Учитывая изложенное в совокупности, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Лобода Е.А. и Лобода В.Д. в полном объеме.

С учетом отказа в иске, в соответствии со ст.98 ГПК РФ судебные расходы истца Лобода Е.А. и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Лобода В.Д. возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194198 ГПК РФ, суд

Решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░: