Решение по делу № 33-18775/2021 от 22.11.2021

№ 2-3758/2021 Дело № 33-18775/2021

УИД: 66RS0003-01-2021-003161-42

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 16.12.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Романова Б.В.,

судей Зайцевой В.А.,

Тяжовой Т.А.,

при помощнике Хабибуллиной А.Х., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Кузнецова А.А. к Самкаеву И.М. о взыскании задолженности по договору аренды, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционной жалобе Кузнецова А.А. на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 14.09.2021.

Заслушав доклад судьи Тяжовой Т.А., объяснения представителя истца Серебренниковой Е.М. (доверенность от 12.05.2021 сроком на 15 лет), поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчика Кузьминой Д.В. (доверенность от 21.07.2021 сроком на 5 лет), возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

истец обратился в суд с иском к Самкаеву И.М., в котором просит взыскать с Самкаева И.М. в счет возмещения убытков сумму 369703 рубля 77 копеек, в том числе убытки в размере арендных платежей за период с 18.02.2021 по 28.02.2021 в размере 61281 рубль, за период с 01.03.2021 по 13.03.2021 – 65416 рублей, причиненные в результате невозможности сдать в аренду объект, с 14.03.2021 по 31.03.2021 – 85554 рубля в связи с несоблюдением ответчиком п.4.3 договора об одностороннем прекращении арендных отношений, сумму обеспечительного платежа в размере 156000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15.03.2021 по 26.05.2021 в размере 1462 рубля 77 копеек.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между истцом и ответчиком 18.02.2021 был заключен договора аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям п.9.9 указанного договора объект передается ответчику с 01.03.2021. Арендная плата согласно п.3.1, 3.2 договора составляет 156000 рублей ежемесячно авансом до 01 числа месяца, предшествующего отчетному. В соответствии с п.3.5 определен обеспечительный платеж в размере 156000 рублей. Ответчик свои обязательства по договору не исполнил, ключи от помещения не получил, в связи с чем причинил истцу убытки.

В судебном заседании суда первой инстанции истец и его представитель Серебренникова Е.М. на иске настаивали.

Представитель ответчика Кузьмина Д.В. против удовлетворения иска возражала, указала, что при заключении договора ответчик руководствовался объявлением с указанием в нем о сдаче в аренду квартиры вместе с парковочным местом. Договор аренды от 18.02.2021 сведений о предоставлении парковочного места не содержит. Истец намерено не предпринимал действий по передаче ответчику ключей от квартиры, в связи с чем, последний был лишен возможности пользоваться арендованной квартирой.

Третье лицо Ваниосов К.А. в судебное заседание не явился, в письменных пояснениях указал, что являясь риелтором, не первый раз сдает квартиру Кузнецова А.А. Для сдачи квартиры он размещает соответствующие объявления на сайтах. 18.02.2021 ему поступил звонок от потенциального арендатора, договорились о просмотре объекта. В осмотре участвовал он (Ваниосов К.А.), супруга истца Кузнецова О.В., находившаяся в квартире, Самкаев И.М., его представитель Ксения, трое сопровождающих. После осмотра квартиры Кузнецов А.А. и Самкаев И.М. по телефону обсудили условия арендной платы в размере 156 000 рублей, включая коммунальные платежи, вопрос о предоставлении паркинга не обсуждался. Договор аренды и акт приема-передачи подписаны вечером 18.02.2021, предварительно окончательная версия направлена истцу и ответчику посредством мессенджера «WhatsApp». Устно оговорено, что оплата будет осуществляться наличными денежными средствами. С Кузнецовым А.А. имелась договорённость, что если Самкаев И.М. произведет оплату, то сообщить ему, что ключ находится в ячейке на рецепшн в зоне входа в подъезд. 19.02.2021 договоры подписаны лично с обеих сторон. Спустя несколько дней, к Ваниосову К.А. обратились сотрудники Самкаева И.М. по включению в стоимость договора арендных платежей по паркингу, однако вопрос не был урегулирован. 13.03.2021 Кузнецов А.А. сообщил, что от Самкаева И. М. поступило уведомление о расторжении договора, 24.03.2021 квартира представлена на осмотр другому арендатору, который заключил с истцом договор аренды, с 01.04.2021 квартира передана другому арендатору.

Третье лицо Кузнецова О.В. в судебное заседание не явилась, в письменных пояснениях указала, что является супругой истца. 18.02.2021 находилась в квартире, по согласованию с супругом показала квартиру Самкаеву И.М. Вопросы стоимости рекомендовала обсудить с супругом.

Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 14.09.2021 исковые требования оставлены без удовлетворения.

С апелляционной жалобой на решение обратился истец, который просит об отмене решения и принятии нового решения об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, нарушение норм процессуального права, недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца на доводах жалобы настаивала, представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец, ответчик, третьи лица Ваниосов К.А. и Кузнецова О.В. не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом посредством направления извещений почтой, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда, в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при установленной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из содержания норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными - арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, в то время как арендатор, получив соответствующее имущество, обязан вносить арендную плату за пользование им.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Передача имущества арендатору является этапом исполнения договора и обязательством арендодателя, которое в силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при аренде зданий, сооружений, помещений считается исполненным путем предоставления его во владение или пользование арендатору и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор аренды считается исполненным с момента реальной передачи арендатору имущества во временное пользование.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, в том числе когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1).

В силу пунктов 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного Кодекса.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021, закреплено, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952.

Как следует из материалов дела и установлено судом 18.02.2021 между истцом и ответчиком заключен договор аренды в отношении принадлежащего истцу жилого помещения квартиры на срок с 01.03.2021 по 01.02.2022. при заключении договора сторонами согласованы размер арендной платы 156000 рублей, включающей в себя стоимость коммунальных платежей, а также обеспечительный платеж в размере 156000 рублей в счет исполнения обязательств по компенсации причиненного вреда имуществу арендодателя.

В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения, который указания на передачу арендатору ключей не содержит.

Из обстоятельств дела следует, что фактически к исполнению договора стороны не приступили, ключи и жилое помещение во владение арендатора не поступили, им арендодателю платежи в счет исполнения обязательств по договору не вносились.

Разрешая заявленные истцом требования, суд первой инстанции исходил из того, что неисполнение арендодателем обязанности по фактической передаче жилого помещения арендатору явилось основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендатора, вследствие чего требования истца удовлетворению не подлежат.

Судебная коллегия соглашается с выводами, изложенными в оспариваемом судебном постановлении, поскольку они основаны на законе, соответствуют обстоятельствам дела, установленным судом и представленным доказательствам.

Судом первой инстанции верно отмечено, что истребование ключей от жилого помещения от арендодателя является правом, а не обязанностью арендатора в силу п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, заключая договор аренды 18.02.2021, составляя в тот же день акт приема-передачи жилого помещения, фактически сторонами встречные обязанности исполнены не были, а само подписание акта приема-передачи без передачи ключей от помещения не подтверждает исполнение арендодателем обязанности по предоставлению имущества в пользование арендатора. Исходя из пояснений риелтора Ваниосова К.А. сообщение арендатору сведений о местонахождении ключей поставлено в зависимость от внесения арендной платы по договору аренды. Договор аренды условий передаче ключей после исполнения обязательств по оплате аренды в соответствии с п. 3.2 договора, о сроках внесения обеспечительного платежа, о месте нахождения ключей от жилого помещения, не содержит. Фактически в акте приема-передачи арендуемого объекта поименовано имущество, находящееся в квартире.

В данном случае неисполнение истцом своих обязанностей по передаче имущества, соответствующего условиям договора, повлекло невозможность использования ответчиком арендованного имущества в целях, предусмотренных договором.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков; при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу указанных положений закона возмещение убытков, в том числе в виде упущенной выгоды, является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при доказанности правового состава, то есть наличия таких условий как: совершение противоправных действий или бездействия; возникновение убытков; причинно-следственная связь между противоправным поведением и возникшими убытками; подтверждение размера убытков.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" разъяснено, что к упущенной выгоде относятся все доходы, которые получила бы потерпевшая сторона, если бы обязательство было исполнено.

Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В соответствии со ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Доводы истца об утрате ответчиком интереса в использовании имуществом материалами дела не подтверждены. Вместе с тем, из представленных ответчиком объявлений об аренде жилого помещения, принадлежность изображения которого помещению истца представителем истца не оспаривалась, видно, что объявление об аренде размещено 01 февраля, информация обновлена 05 марта. Размещение данного объявления, его обновление в спорный период совершалось в интересах самого истца.

В этой связи доводы истца о возникновении на стороне истца убытков, связанных с невозможностью сдачи имущества в аренду за период с 18.02.2021 по 01.03.2021, судебная коллегия полагает не состоятельными, поскольку при отсутствии доступа ответчика в жилое помещение и установление в договоре срока его действия с 01.03.2021 причинно-следственной связи между указываемыми действиями (бездействиями) ответчика и убытков за указанных период не имеется.

Заявленные истцом ко взысканию убытки за период с 01.03.2021 по 31.03.2021, расчет которых произведен исходя из согласованного в договоре от 18.02.2021 условия о размере арендной платы, а также обеспечительный платеж с учетом основания его оплаты, не подлежат взысканию с арендатора в случае, если в результате действий самого арендодателя арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Нарушение обязательств по договору истцом явилось не только основанием для расторжения договора на основании п. 4.4 со стороны арендатора в день получения им соответствующего уведомления, но и освобождение ответчика от обязанности по возмещению истцу убытков, о возмещении которых заявлено истцом.

С учетом установленных судом обстоятельств нарушения обязательств по договору со стороны арендодателя, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, доводы которой сводятся к несогласию с выводами суда и оценкой представленных по делу доказательств, подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 14.09.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Кузнецова А.А. – без удовлетворения.

Председательствующий Б.В. Романов

Судьи В.А. Зайцева

Т.А. Тяжова