Решение по делу № 33-13438/2022 от 03.08.2022

Дело N 2-2814/2021 (33-13438/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 29.08.2022

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Некрасовой А.С.,

судей Мехонцевой Е.М., Зайцевой В.А.,

при помощнике судьи Сидской И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Хайртдиновой Лилии Анасовны к Иметчиковой Альфие Рафиловне о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе ответчика на решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 04.10.2021.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С. и объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

Хайртдинова Л.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Иметчиковой А.Р. о признании недействительным заключенного сторонами договора от 07.06.2021 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№>:87 площадью 421 кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием "для садоводства", расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (далее - спорный земельный участок), и применении последствий недействительности сделки путем взыскания с ответчика уплаченных по договору денежных средств в размере 460 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Росреестра по Свердловской области.

Решением суда от 04.10.2021 договор признан незаключенным, с ответчика в пользу истца взыскано 460 000 руб.

В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с указанным судебным актом, просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в иске, а при невозможности отмены решения - уменьшить размер взыскания до 260 000 руб., оставив ответчику задаток 200 000 руб.

От истца поступили возражения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции стороны свои доводы поддержали.

Учитывая, что участвующее в деле третье лицо, извещенное о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание своего представителя не направило, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность принятого судебного акта, заслушав участников спора, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом, по договору купли-продажи от 07.06.2021 Иметчикова А.Р. (продавец) продала Хайртдиновой Л.А. (покупатель) спорный земельный участок, оцененный в 460 000 руб. Договор сторонами исполнен, участок передан во владение покупателя, оплата произведена в полном объеме. Переход права собственности не зарегистрирован.

Поводом для обращения в суд с настоящим иском послужили претензии покупателя к качеству товара. Истец ссылается на то, что спорный земельный участок истощен, захламлен, требует дополнительных финансовых вложений. При осмотре участка перед заключением договора недостатки товара обнаружены не были. В настоящее время интерес к участку со стороны покупателя утрачен.

Ответчик с иском не согласилась. Указала, что до совершения сделки участок неоднократно был осмотрен покупателем, не высказывающим каких-либо претензий. Причиной возникновения спора считает то обстоятельство, что истец нашла в продаже более дешевый участок и потребовала от ответчика снизить цену, предупредив, что в противном случае откажется от договора. Захламление участка произошло уже в период владения им истцом.

Разрешая возникший спор, установив, что на спорном земельном участке имеется садовый домик, в отношении которого не произведен кадастровый учет и не зарегистрировано право собственности, и который не упомянут в договоре между сторонами, суд пришел к выводу, что стороны не согласовали надлежащим образом предмет договора и признал его незаключенным.

Однако суд не учел следующее.

Договор, фактически исполненный его сторонами, не может признаваться незаключенным. Поскольку между сторонами нет спора о предмете договора, спор ведется о качестве, а не о составе проданной недвижимости, сделка фактически исполнена, и какая-либо неопределенность относительно переданного имущества и условий соглашения отсутствует, не имеется оснований и для вывода о незаключенности договора по причине несогласованности его предмета.

Не подтверждает незаключенность договора и ссылка суда на положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу.

Нарушение названного запрета, как следует из пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", влечет ничтожность договора, но не свидетельствует о его отсутствии (незаключенности).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 17085/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2019 N 304-ЭС18-26054, здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, могут рассматриваться как составная часть земельного участка.

При отчуждении такого участка расположенные на нем объекты строительства, как прочно связанные с землей, так и не имеющие подобной связи, разделяют судьбу занятого ими земельного участка, что соответствует общему правилу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому объекты строительства следуют судьбе земельных участков, если иное не предусмотрено законом.

Само по себе отчуждение земельного участка без упоминания в договоре о расположенном на участке объекте капитального строительства, на который не зарегистрировано право собственности продавца, не нарушает требований закона и не влечет ничтожность сделки, поскольку покупатель такого участка в последующем получает возможность приобрести право собственности на объект строительства первоначальным (не производным) способом, зарегистрировав его в ЕГРН.

Кроме того, из материалов дела следует, что садовый домик на спорном земельном участке, не имеет фундамента, а, следовательно, и прочной связи с землей, т.е. не имеет признаков недвижимой вещи.

Сосредоточив свое внимание на вышеуказанных обстоятельствах, не входящих в предмет доказывания по настоящему делу, суд фактически не разрешил по существу возникший между сторонами спор о качестве проданной недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае продажи товара ненадлежащего качества покупатель вправе предъявить требования, вытекающие из статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (уменьшение цены товара, устранение недостатков, возмещение расходов, отказ от исполнения договора купли-продажи и возврат оплаты, замена товара) либо оспорить сделку по правилам о заблуждении (статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации) или обмане (статья 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В подобных случаях воля стороны, направленная на совершение сделки, формируется на основании неправильных представлений о тех или иных обстоятельствах, а заблуждение может выражаться в незнании каких-либо обстоятельств или обладании недостоверной информацией о таких обстоятельствах.

При этом суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь сделка, совершенная под влиянием обмана, также может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обман (умышленное введение в заблуждение) может выражаться в сообщении информации, не соответствующей действительности, или намеренном умолчании об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман (пункт 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Под существенным нарушением требований к качеству товара понимаются неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки. При определении существенности недостатков подлежит оценке такой признак, как устранимость, возможность использования по назначению.

Применительно к избранному способу защиты (оспаривание сделки) истец должен доказать, что спорный земельный участок имеет существенные неустранимые недостатки, не может использоваться по назначению, а продавец-ответчик, будучи осведомленным о наличии таких дефектов имущества, умолчал о них при заключении сделки или предоставил недостоверную информацию.

Между тем ни одно из названных обстоятельств истцом не доказано и судом не установлено.

Истец при заключении договора купли-продажи имела беспрепятственную возможность осмотреть спорный земельный участок и оценить его потребительские качества. Каких-либо подтверждений того, что земельный участок имеет скрытые недостатки, которые, действуя разумно и осмотрительно, нельзя было обнаружить, о которых продавец знал, но недобросовестно не сообщил покупателю, в материалы дела не представлено. Сам по себе тот факт, что покупатель утратил интерес к приобретенному имуществу либо обнаружил на рынке товар лучшего качества и (или) по более привлекательной цене не дает возможности оспорить заключенный договор и освободиться от принятого на себя обязательства.

Таким образом, оснований для признания недействительной совершенной сторонами сделки не имеется. Решение суда при названных обстоятельствах подлежит отмене, а заявленные требования - отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 04.10.2021 отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Хайртдиновой Лилии Анасовны (ИНН: <№>) к Иметчиковой Альфие Рафиловне (ИНН: <№>) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств отказать в полном объеме.

Председательствующий:	Некрасова А.С.
Судьи:	Мехонцева Е.М.
	Зайцева В.А.