Решение по делу № 2-2456/2021 от 20.05.2021

№2-2456/21

уид 50RS0015-01-2021-000454-70

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Истринский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Бардина М.Ю.,

При секретаре Зименко П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Толмачевой А.В. к Петрову С.В., ООО «Истринские дали», соответчик Управление Росреестра по МО, о признании недействительными договоров, третьи лица Администрация г.о. Истра, ООО «Истра Водоканал-Сервис»,

у с т а н о в и л:

Толмачева А.В. предъявила иск, в обоснование которого указала следующее. Она является собственником <данные изъяты> квартиры, на основании договора купли – продажи по адресу: <адрес>. Жилой объект с приточной - вытяжной вентиляционной системой с естественным побуждением, согласно проектной документации, введён в эксплуатацию ответчиком ООО «Истринские дали» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ выданного Администрацией Истринского муниципального района МО. Вентиляционная система оказалась не работоспособной при закрытых окнах, о чём ее никто не предупредил, а причины этих обстоятельств стали известны только ДД.ММ.ГГГГ Вина застройщика заключается в том, что он, не обеспечил условия для притока воздуха и вытяжки отработанного воздуха из квартир в общую вентиляционную шахту, а затем проходя её, выходить в атмосферу.

Застройщик незаконно установил строительные перегородки, в нарушение проектной документации, тем самым грубо нарушил санитарные -эпидемиологические требования условиям проживания истца в жилом помещении №. На поставленные экспертам вопросы к экспертизе, назначенной Истринским городским судом г Истра МО по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, Заключением и выводами судебной строительной технической экспертизы Федерального бюджетного учреждения Российской Федерации при Министерстве Юстиции № от ДД.ММ.ГГГГ, установлено не соответствие проектной документации приточной - вытяжной вентиляционной системы с естественным побуждением, выполненной ООО «Стройинвестпроект» по адресу: <адрес> Этот факт находится в причинной - следственной связи отсутствия работоспособной вентиляционной системы, в самой секции /подъезде/ № и внутриквартирной приточной - вытяжной вентиляционной системы с естественным побуждением в квартире истца № по причинам:

-«Установка на техническом этаже жилого дома внутренних строительных перегородок, металлических дверей, не соответствует проектной документации вентиляционной системы в жилых помещениях и секции № № «Плану системы вентиляции технического этажа» и влияет на функциональность и эффективность внутриквартирной приточной -вытяжной вентиляции;

- «Рекомендации, предусмотренные общей частью раздела - «Решения по вентиляции и противодымной вентиляции», а также подраздела «Вентиляция» корпус №

являются не неполными и не доработанными», отступают от правил, строительных норм и СНиП;

- Рекомендации не соответствуют: строительным нормам и СНиП 31-01-2003, СП 60.13330.2012 «Отопление. вентиляция и кондиционирование воздуха» Актуализированная редакция СНиП 41-01 -2003, «СанПиН 2.1.2.2645-10 Санитарные - эпидемиологические требования условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» - Утверждены постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 г. № 64;

Жилое помещение истца утратило свою ценовую стоимость, не пригодно для постоянного проживания, в связи с отсутствием вентиляционной и противопожарной систем не только в квартире истца, но и внутри самой секции №.

Акт приёма - передачи Застройщиком ООО «Истринские дали» от ДД.ММ.ГГГГ дольщику Петрову С.В. нежилого помещения на техническом этаже <данные изъяты> над квартирой № на основании договора участия в долевом строительстве нежилого помещения жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ., свидетельство о государственной регистрации права нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ:

Акт приёма - передачи Застройщиком ООО «Истринские дали» от ДД.ММ.ГГГГ дольщику Петрову С.В. нежилого помещения № <данные изъяты>, на техническом этаже над квартирой №, согласно договора участия долевом строительстве нежилого помещения жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на нежилые помещения в ЕГРН регистрировал сам ответчик Петров С.В. Получается, что нежилые помещения на техническом этаже переведены незаконно в жилые помещения, таким образом, у ответчика Петрова С.В. получилась <данные изъяты> квартира, с выходом на технический этаж с кухни и жилой комнаты, установив две металлические двери для нежилых помещений № и №. Однако, экспертизой установлено, что по проектной документации, технический этаж свободен от строительных перегородок для нежилых помещений. Петров С.В., должен был предоставить в Росреестр соглашение всех собственников или решение общего собрания МКД <данные изъяты>, определяющее порядок пользования имуществом, находящимся в общей и общей долевой собственности. Использование застройщиком и ответчиком Петровым С. В. общего имущества <данные изъяты> секции <данные изъяты> являющейся общедолевой собственностью <данные изъяты> собственников жилых помещений этой секции № и, в том числе ее доли истца, является незаконным, грубым нарушением правил использования общего имущества секции <данные изъяты>, и интересов истца Толмачевой А.В. в обеспечении санитарных -эпидемиологических требований условий проживания в жилом помещении, благоприятных условий для сохранения здоровья. Нежилые помещения на техническом этаже не могли быть поставлены на кадастровый учет, как помещение, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в МКД № и не предназначенных для обслуживания всех остальных помещений секции <данные изъяты>, что противоречит функциональному назначению технического этажа с инженерными тепловыми сетями, цель которого - обеспечение вентиляционной и противопожарной систем секции /подъезд/№ <данные изъяты> и жилых помещений собственников, ниже расположенных этажей. Для восстановления вентиляционной системы в соответствии с проектной документацией в квартире истца и в секции 6 в соответствии с проектной документацией необходимо устранение причин, путём демонтажа, реконструкции строительных перегородок и металлических дверей, а также и устранение причин, установленных заключением экспертизы в оконных блоках квартиры истца №.

Просила:

Признать договор участия в долевом строительстве нежилого помещения № на техническом этаже жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Истринские дали» и Петровым С.В., акт приёма - передачи Застройщиком от ДД.ММ.ГГГГ дольщику Петрову С.В. и свидетельство государственной регистрации права на нежилое помещение № недействительными,

Признать договор участия в долевом строительстве нежилого помещения № на техническом этаже жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Истринские дали» и дольщиком Петровым С.В., акт приёма - передачи Застройщиком от ДД.ММ.ГГГГ дольщику Петрову С.В. и свидетельство государственной регистрации права на нежилое помещение № недействительными,

по адресу: <данные изъяты>

Признать общедолевой собственностью, расположенной <данные изъяты>

Обязать Росреестр исключить из ЕГРН РФ регистрационную запись права собственности ответчика Петрова С.В. на нежилое помещение №, и внести изменения в государственный кадастровый учёт мест общего пользования и общедолевой собственности собственников,

Обязать Росреестр исключить из ЕГРН РФ регистрационную запись права собственности на нежилое помещение № ответчика Петрова С.В. на техническом этаже жилого дома, дата записи регистрации ДД.ММ.ГГГГ № и внести изменения в государственный кадастровый учёт мест общего пользования и общедолевой собственности;

Обязать ответчика ООО «Истринские дали» безвозмездно восстановить вентиляционную систему на техническом этаже МКД <данные изъяты> и в секции <данные изъяты> для восстановления внутриквартирной приточной - вытяжной вентиляционную системы с естественным побуждением в соответствии с проектной документацией, выполненной ООО «Стройинвестпроект» путём демонтажа, реконструкции строительных перегородок и металлических дверей, а также устранить причины, установленные заключением экспертизы в оконных блоках квартиры истца №.

Обязать ООО «Истринские дали» передать площади нежилых помещений № и № на техническом этаже МКД №, секции №, организации осуществляющей управление жилым объектом корпус 3 ООО «Истра Водоканал-Сервис», как общедолевое имущество, принадлежащее собственникам <данные изъяты> жилых помещений секции №;

Обязать ответчика Петрова С.В. не препятствовать устранению причин для восстановления вентиляционной системы в соответствие с проектной документацией на техническом этаже.

Взыскать с ответчика ООО «Истринские дали» компенсацию морального вреда в размере четыреста пятьдесят тысяч рублей.

В судебном заседании Толмачева А.В. поддержала исковые требования.

Ответчики, третьи лица не явились.

Ответчик ООО «Истринские дали» направил возражения, в которых указал, что истец не имеет право обжалования договора долевого участия

Согласно проектной декларации в разделе «Информация о долевой собственности на общее имущество» указано: В состав общего имущества не входят площади технических этажей и технических подвалов, свободные от инженерных сетей и коммуникаций. Часть помещений технического этажа были изначально сформированы застройщиком и поставлены на кадастровый учет как нежилые помещения, предназначенные для использования их приобретателями в качестве подсобных. В указанных нежилых помещениях отсутствует какое-либо технологическое или инженерное оборудование, они не предназначены для обслуживания более одной квартиры. Как правило, такие нежилые помещения выкупались собственниками квартир, находящихся непосредственно под нежилыми помещениями. Таким образом, указанные нежилые помещения № и № имеют самостоятельное назначение, использование таких нежилых помещений исключительно их собственниками не нарушает права остальных собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем не имеется оснований для признания указанных нежилых помещений имуществом общего пользования. Заявлено о пропуске срока исковой давности. По требованию о восстановлении работы вентиляционной системы гарантийный срок истек и ООО «Истринские дали» является не надлежащим ответчиком, моральный вред взыскан по решению суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что Толмачева А.В. является собственником <данные изъяты> квартиры, на основании договора купли – продажи по адресу: <данные изъяты> Петров С.В. является собственником нежилого помещения <данные изъяты> на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и нежилого помещения площадью <данные изъяты> на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ст. 44 ЖК РФ К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

Таким образом требование о признании общедолевой собственностью, расположенной на техническом этаже площадь нежилого помещения <данные изъяты> является основным, а требования об оспаривании договоров, возложении обязанностей на Росрестр внести изменения, требования передать площади нежилых помещений № и № на техническом этаже <данные изъяты>, секции №, организации осуществляющей управление жилым объектом корпус <данные изъяты> ООО «Истра Водоканал-Сервис», являются производными от этого требования.

Принимая решение суд учитывает, что помещение <данные изъяты> были изначально сформированы застройщиком и поставлены на кадастровый учет как нежилые помещения, предназначенные для использования их приобретателями в качестве подсобных. В указанных нежилых помещениях отсутствует какое-либо технологическое или инженерное оборудование, они не предназначены для обслуживания более одной квартиры, таким образом, указанные нежилые помещения № и № имеют самостоятельное назначение, использование таких нежилых помещений исключительно их собственниками не нарушает права остальных собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем не имеется оснований для признания указанных нежилых помещений имуществом общего пользования.

Кроме того, не представлено решения собственников помещений о передаче спорных помещений управляющей организации.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в иске о признании общедолевой собственностью, расположенной на техническом этаже <данные изъяты> об оспаривании договоров, возложении обязанностей на Росреестр, передаче площади нежилых помещений № и № на техническом этаже <данные изъяты>, секции №, организации осуществляющей управление жилым объектом корпус <данные изъяты> ООО «Истра Водоканал-Сервис».

В соответствии со ст. 304 ГК РФ Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что

согласно заключению эксперта ФБУ РФЦСЭ при Министерстве Юстиции РФ приточно-вытяжная вентиляция в секции № многоквартирного дома по адресу: <адрес> выполнена в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО СТРОЙИНВЕСТПРОЕКТ»: <данные изъяты> СНиП, в части п.п. 9.9[2].

Система внутриквартирной приточно-вытяжной вентиляции с естественным побуждением в квартире по адресу: <адрес> не соответствует проектной документации ООО «СТРОИЙНВЕСТПРОЕКТ». Отсутствие регулируемых оконных створок, фрамуг, форточек, клапанов и других устройств, в том числе автономных стеновых воздушных клапанов с регулируемым открыванием в квартире № и несоответствие внутренних строительных перегородок и металлических дверей «Плану системы вентиляции технического этажа» влияет на функциональность и эффективность внутриквартирной приточно-вытяжной вентиляции с естественным пробуждением в квартире истца. Как усматривается из заключения судебной экспертизы, установка внутренних строительных перегородок и металлических дверей на техническом этаже жилого дома не соответствует «Плану системы вентиляции технического этажа» и влияет на функциональность и эффективность внутриквартирной приточно-вытяжной вентиляции с естественным побуждением в квартире истца.

Таким образом, улучшить вентиляционную систему в квартире истицы путем проведения работ исключительно в ее квартире без изменения системы вентиляции в подъезде в целом и на техническом этаже не представляется возможным.

Принимая решение суд учитывает, что изменение системы вентиляции с установкой вентилятора затронет уже действующую систему вентиляции всего стояка в подъезде, то есть затронет права и интересы других собственников квартир, которые не привлечены к участию в дело ни в качестве истцов, ни третьих лиц, с учетом изложенных обстоятельств заявленные Толмачевой А.В. исковые требования безвозмездно восстановить вентиляционную систему путем реконструкции, путём демонтажа, реконструкции строительных перегородок и металлических дверей, а также устранить причины, установленные заключением экспертизы в данном случае подлежат отклонению.

Доказательств, что ответчик Петров С.В. чинит препятствия восстановлению вентиляционной системы в соответствии с проектной документацией не представлено.

Решением Истринского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Истра Водоканал-сервис» и с ООО «Истринские дали» в пользу Толмачевой А.В. взыскана компенсация морального вреда за несоответствие строительных перегородок и металлических дверей на техническом этаже жилого дома «Плану системы вентиляции технического этажа».

Других нарушений прав потребителя Толмачевой А.В. при рассмотрении настоящего дела судом не установлено.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Толмачевой А.В.

Признать договор участия в долевом строительстве нежилого помещения № на техническом этаже жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Истринские дали» и Петровым С.В., акт приёма - передачи Застройщиком от ДД.ММ.ГГГГ дольщику Петрову С.В. и свидетельство государственной регистрации права на нежилое помещение № недействительными,

Признать договор участия в долевом строительстве нежилого помещения № на техническом этаже жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Истринские дали» и дольщиком Петровым С.В., акт приёма - передачи Застройщиком от ДД.ММ.ГГГГ дольщику Петрову С.В. и свидетельство государственной регистрации права на нежилое помещение № недействительными,

по адресу: <адрес>

Признать общедолевой собственностью, расположенной на техническом этаже площадь нежилого помещения <данные изъяты> и площадь нежилого помещения <данные изъяты>

Обязать Росреестр исключить из ЕГРН РФ регистрационную запись права собственности ответчика Петрова С.В. на нежилое помещение №, и внести изменения в государственный кадастровый учёт мест общего пользования и общедолевой собственности собственников,

Обязать Росреестр исключить из ЕГРН РФ регистрационную запись права собственности на нежилое помещение № ответчика Петрова С.В. на техническом этаже жилого дома, дата записи регистрации ДД.ММ.ГГГГ № и внести изменения в государственный кадастровый учёт мест общего пользования и общедолевой собственности;

Обязать ответчика ООО «Истринские дали» безвозмездно восстановить вентиляционную систему на техническом этаже <данные изъяты> для восстановления внутриквартирной приточной - вытяжной вентиляционную системы с естественным побуждением в соответствии с проектной документацией, выполненной ООО «Стройинвестпроект» путём демонтажа, реконструкции строительных перегородок и металлических дверей, а также устранить причины, установленные заключением экспертизы в оконных блоках квартиры истца №.

Обязать ООО «Истринские дали» передать площади нежилых помещений № и № на техническом этаже № секции №, организации осуществляющей управление жилым объектом корпус 3 ООО «Истра Водоканал-Сервис», как общедолевое имущество, принадлежащее собственникам 35 жилых помещений секции №;

Обязать ответчика Петрова С.В. не препятствовать устранению причин для восстановления вентиляционной системы в соответствие с проектной документацией на техническом этаже.

Взыскать с ответчика ООО «Истринские дали» компенсацию морального вреда в размере четыреста пятьдесят тысяч рублей.

отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Московский областной суд через Истринский городской суд.

Председательствующий:

Решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.