Решение по делу № 33а-9967/2021 от 26.07.2021

Судья – Доронин С.В. Дело № 33а-9967/2021 А-22а

24RS0018-01-2021-000573-10

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 сентября 2021 годаСудебная коллегия по административным делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего – Сидоренко Е.А.,

судей – Данцевой Т.Н., Корниенко А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Храпенковой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Данцевой Т.Н.

административное дело по административному иску Гарюка Дмитрия Ивановича к администрации ЗАТО города Зеленогорска и Комитету по управлению имуществом администрации ЗАТО города Зеленогорска о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, понуждении заключить договор аренды земельного участка

по апелляционной жалобе Гарюка Д.И.

на решение Зеленогорского городского суда Красноярского края от 20 мая 2021 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Гарюка Дмитрия Ивановича к администрации ЗАТО города Зеленогорска и Комитету по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорска Красноярского края о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, изложенного в письме № от 10.11.2020 г., о понуждении заключить договор аренды земельного участка, отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гарюк Д.И. обратился в суд с административным иском к администрации ЗАТО г. Зеленогорск, Комитету по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорск о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, площадью 1925 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, выраженного в письме от 10 ноября 2020 года №, возложении обязанности заключить с ним желаемый договор.

В обоснование своих требований сослался на то, что является арендатором указанного надела в целях строительства двухэтажного здания магазина промышленных товаров и здания гаражных боксов для нужд магазина на основании договора аренды от 14 августа 2012 года №, заключенного с названным органом местного самоуправления, договора о переуступке прав от 8 июля 2014 года. 12 марта 2013 года администрацией ЗАТО г. Зеленогорск было выдано разрешение на строительство сроком до 12 ноября 2016 года, в соответствии с которым им начаты работы: произведена вертикальная планировка земельного участка, завезено более 100 машин грунта, отсыпана дорога для доступа к строительной площадке, таковая огорожена, приобретен строительный материал, возведен фундамент здания. По окончании трехлетнего срока действия договора аренды контрагенты намерения о его расторжении не выдвигали, он продолжал оплачивать арендные платежи, в том числе по требованию органа местного самоуправления, пользоваться наделом. Таким образом, соглашение было продлено на неопределенный срок, что административными органами подтверждалось и в своих письмах. Однако в дальнейшем, при обращении 14 ноября 2018 года за выдачей разрешения на строительство ему в удовлетворении просьбы было отказано ввиду того, что не представлены правоустанавливающие документы на земельный участок, срок действия договора аренды от 14 августа 2012 года истек 19 июля 2015 года. С целью продления разрешения на строительство он представил в администрацию ЗАТО г. Зеленогорск заявление о заключении с ним такого соглашения для завершения строительства здания магазина. Оспариваемым ответом ему было отказано со ссылкой на то, что не передан документ, подтверждающий факт размещения на земельном участке объекта незавершенного строительства, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, он поставлен в безвыходную ситуацию, когда договор аренды нельзя продлить из-за отсутствия оформленного надлежащим образом объекта недвижимости и разрешения на строительство, а осуществить регистрацию объекта незавершенного строительства невозможно при отсутствии договора аренды. Фактически отказом в продлении договора аренды орган местного самоуправления нарушил право на аренду на земельный участок по договору от 14 августа 2012 года, создав искусственно условия по отрицанию его действия. Он вынужден добиваться заключения с ним формального нового соглашения, чтобы законно завершить строительство.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В своей апелляционной жалобе Гарюк Д.И. ставит вопрос об отмене данного судебного акта как незаконного, указывая в рамка аргументации своей позиции на доводы, аналогичные изложенным в административном иске.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения Гарюка Д.И., настаивавшего на удовлетворении предъявленных им требований, представителя административных ответчиков Родиной Н.А. (участие которой в судебном заседании было обеспечено посредством видеоконференц-связи), полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене ввиду следующего.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

А именно, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как усматривается из представленных материалов, решением, выраженным в письме от 10 ноября 2020 года № за подписью первого заместителя Главы ЗАТО г. Зеленогорска по жилищно-коммунальному хозяйству, архитектуре и градостроительству ФИО6, Гарюку Д.И. было отказано в заключении без проведения торгов договора аренды в отношении земельного участка, <данные изъяты>. Поводом послужило то, что заявителем не представлены документы, удостоверяющие его право на объект незавершенного строительства (право на такой объект не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости).

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, не усмотрел оснований для признания названного ответа незаконным. При этом исходил из того, что при рассмотрении дела нашел подтверждения факт отсутствия на момент подготовки оспариваемого отказа на спорном земельном участке объекта незавершённого строительства, а потому оснований для заключения с Гарюк Д.И. договора аренды на льготных условиях (без проведения торгов) не имелось.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда, поскольку он базируется на неверном применении норм материального права, в том числе относительно правовой природы отношений, сложившихся между сторонами в отношении спорного надела.

В ходе рассмотрения было установлено, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен на основании договора аренды от 14 августа 2012 года, был предоставлен Комитетом по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорск в пользование ООО «Универсал» для строительства двухэтажного здания магазина промышленных товаров и здания гаражных боксов для нужд магазина на срок до 19 июля 2015 года. Данное соглашения было зарегистрировано в установленном законом порядке. В дальнейшем права арендатора в соответствии с договорами уступки прав от 22 августа 2012 года, от 25 февраля 2014 года, от 8 июля 2014 года были переданы первоначально ООО «Империя», впоследствии ФИО7 и, наконец, ФИО1 (т. 1 л.д. 10-22).

Для реализации намеченных целей администрацией ЗАТО г. Зеленогорск издано распоряжение от 29 декабря 2012 года № об утверждении градостроительного плана спорного земельного участка, а 12 ноября 2013 года выдано разрешение на строительство на спорном наделе магазина промышленных товаров.

В силу ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» от 17 ноября 2011 года № 73, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как указывалось ранее, договор аренды земельного участка от 14 августа 2012 года, права арендатора по которому приобрел Гарюк Д.И., был заключен до 19 июля 2015 года. Однако после этого последний продолжал пользоваться наделом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Более того, администрация ЗАТО г. Зеленогорск выразила согласие на продолжение договорных отношений, что подтверждается фактом приема арендных платежей, а также получило отражение в письме Комитета по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорск от 19 сентября 2017 года № (т. 1 л.д. 33). Факт состоявшегося возобновления соглашения, заключенного между сторонами, на неопределенный срок и его действия на момент выдачи оспариваемого ответа представитель административных ответчиков подтвердил и в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

В таком случае расторжение настоящего договора аренды земельного участка возможно в случаях и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Оснований же для рассмотрения вопроса о заключении с Гарюк Д.И. нового договора аренды в порядке пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ при наличии договора аренды, заключенного на неопределенный срок, у административных ответчиков не имелось.

Эти обстоятельства не были приняты во внимание судом первой инстанции.

Судебная коллегия, установив, что допущенные нарушения норм материального права являются существенными, повлекли принятие незаконного судебного акта, считает необходимым отменить решение суда и вынести по делу новое решение о признании оспариваемого ответа незаконным, возложении на администрацию ЗАТО г. Зеленогорск обязанности повторно рассмотреть заявление Гарюк Д.И. от 6 октября 2020 года

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зеленогорского городского суда Красноярского края от 20 мая 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать незаконным отказ в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, изложенный в ответе от 10 ноября 2020 года №.

Возложить на администрацию ЗАТО г. Зеленогорск обязанность повторно рассмотреть заявление Гарюка Дмитрия Ивановича о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства от 6 октября 2020 года.

Возложить на администрацию ЗАТО г. Зеленогорск обязанность о принятом решении в течение 15 дней сообщить Гарюку Дмитрию Ивановичу и Зеленогорскому городскому суду.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения настоящего определения в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, находящийся в г. Кемерово.

Председательствующий:

Судьи: