Решение по делу № 2-2772/2018 от 24.01.2018

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 19 марта 2018 года

Всеволожский городской суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Аношина А.Ю.,

при секретаре ФИО4,

с участием представителя истца ФИО5, представителя ответчика ФИО6, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ООО «ГАРАНТ» ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к ООО «Близкое» о признании права общей долевой собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились во Всеволожский городской суд <адрес> с иском к ООО «Близкое» в котором просят признать за ними право общей долевой собственности по 1/2 доли каждому на объект незавершенный строительством, квартиру, строительный №.9, этажность – 2, общей площадью 86,24 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, уч. Мистолово, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0713002:1105, в загородном жилом комплексе «Близкое», <адрес>, 1-я очередь строительства.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что между ними и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор о долевом участии в строительстве №БТ, согласно условиям которого ответчик обязался своими силами и с привлечением иных лиц построить и передать в собственность истцам в равных долях квартиру с условным номером 14.9 площадью – 86,24 кв.м, а также долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, а также выделить из общего земельного участка, на котором осуществляется строительство, два отдельных земельных участка вблизи жилого дома площадью 45,5 кв.м каждый и продать их по договору купли-продажи, а истцы обязались оплатить дом и земельный участок.

Истцы обязательства по договору исполнили, оплатив денежные средства в размере и в срок, предусмотренные договором.

Ответчик обязательства по строительству дома и выделению земельного участка в установленный срок не исполнил. Строительство дома и квартиры не завершено, строительная готовность составляет 70 %. Он соответствует проектной документации, техническим, строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам, предъявляемым к жилому дому, не нарушает прав иных лиц.

Объекты недвижимости истцам по акту приема-передачи до настоящего времени не переданы. В регистрационный орган также не переданы документы, необходимые для регистрации права собственности. Поэтому истцы не имеют возможности зарегистрировать право собственности на них во внесудебном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ квартира передана им по акту о строительной готовности и приема-передачи строительных конструкций как строительные конструкции.

Истцы в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещались, об отложении заседания не просили, о причинах неявки не сообщили, направили представителя. Указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истцов в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика исковые требования признал, против удовлетворения исковых требований не возражал.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ООО «ГАРАНТ» в судебном заседании также не возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, Управление Росреестра по <адрес>, в судебное заседание не явилось, о рассмотрении дела извещалось, об отложении не просило, что не препятствует рассмотрению дела в отсутствие его представителя.

Суд, выслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривалось, что между ООО «Близкое» с одной стороны, застройщик, и ФИО1 и ФИО2 с другой стороны, дольщики, заключен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №БТ (далее – ДДУ), согласно условиям которого застройщик обязался построить дом блокированной застройки, состоящий из 9 секций, и в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщикам в общую долевую собственность по 1/2 доли каждому объект долевого строительства – блолк-секцию (квартиру) с проектными характеристиками: строительный номер – 14.9, примерная общая площадь – 86,24 кв.м, этажность – два этажа, 1-я очередь строительства, расположенный в загородном жилом комплексе «Близкое» на земельном участке площадью 48914 кв.м с кадастровым номером 47:07:0713002:1105 по адресу: <адрес>, уч. Мистолово, в соответствии с характеристиками дома и блок-секции, указанными в договоре, описании и плане дома и квартиры, являющимися Приложениями № № ДДУ (п.п. 1.1.3, 1.1.3.1, 1.1.4, 2.1., 2.3, 2.6., 2.7, Приложения № № ДДУ).

Одновременно с передачей дольщикам квартиры застройщик обязуется передать в собственность дольщиков два земельных участка общей примерной площадью 45,5 кв.м., выделение которых застройщик производит из состава земельного участка площадью 48914 кв.м с кадастровым номером 47:07:0713002:1105 в соответствии с расположением и конфигурацией, предусмотренными в приложениях № № и 4 ДДУ, которые следуют судьбе квартиры (п. п. 1.1.3.1, 2.1.1 ДДУ, приложения № № и 4 ДДУ).

Согласно условиям ДДУ дольщики обязуются в установленный договором срок оплатить долевой взнос в размере, в порядке и в сроки, предусмотренные договором (раздел 3 ДДУ).

Цена договора составляет 6101136,01 рублей, в том числе, стоимость земельного участка – 136500 рублей (п. п. 3.1., 3.1.1 ДДУ).

Дольщики исполнили обязательства по оплате долевого взноса в надлежащем размере, что подтверждается платежными документами, предоставленными истцами и их представителем, и не оспаривалось ответчиком.

В установленный ДДУ срок застройщик блок-секцию дольщикам по акту приема-передачи не передал, договор купли-продажи земельных участков не заключил и по акту приема-передачи также не передал.

ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком и дольщиками подписан акт строительной готовности и приема-передачи строительных конструкций объекта недвижимости, в соответствии с которым дольщикам переданы строительные конструкции дома блокированной застройки для ведения застройщиками дальнейших работ.

Согласно заключению ООО «ПрофИнженерСтрой» <адрес>.9 по строительному адресу: <адрес>, уч. Мистолово, существует, является объектом, незавершенным строительством, степень готовности – 70 %, располагается на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0713002:1105 площадью 48914,00 кв.м, соответствует проектной документации, техническим, строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам, предъявляемым к жилому дому, а также не нарушает законные права и интересы иных лиц, предъявляемым к жилому дому.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713002:1105 площадью 48914,00 кв.м принадлежит на праве собственности ответчику ООО «Близкое».

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ граждане могут иметь в собственности любое имущество, количество и стоимость которого не ограничена, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (п/п. 1); из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (п\п. 2); в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (п\п. 4); вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (п\п. 9).

Из п. 1 ст. 8.1. ГК РФ следует, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1. ГК РФ).

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В п. п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Согласно ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик, отвечающий требованиям действующего законодательства, имеет право привлекать для строительства многоквартирного дома или иных объектов недвижимости денежные средства граждан на основании договора участия в долевом строительстве. При этом, после исполнения обязательств у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме или иной строящийся объект недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. (ч. ч. 1-3 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

Из содержания ч. 1 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, следует, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. п. 2, 4 ст. 1, п. 1 ст. 9 и п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, по своем усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, свободны в заключении договора и установлении своих прав и обязанностей на основе договора, определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ на сторонах лежит обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются.

Истцами и их представителем предоставлены достаточные доказательства надлежащего исполнения обязательств по ДДУ.

Ответчиком обязательства надлежащим образом не исполнены, в установленный срок жилой дом не построен и по акту приема-передачи дольщику не передан. До настоящего времени объект долевого строительства не достроен. Доказательств обратному суду и в материалы дела не предоставлено.

Также ответчик не оспаривал, что документы, необходимые для регистрации права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости, в регистрирующий орган не переданы.

Против удовлетворения исковых требований ответчик и третье лицо не возражали.

В силу п. 1 ст. 130, ст. 131 ГК РФ и, исходя из позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 38 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, права на него также подлежат государственной регистрации.

В п/п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ предусмотрен принцип единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Аналогичная норма предусмотрена в ст. 552 ГК РФ, применение которой в комплексе с иными нормами, в том числе, регулирующими земельные правоотношения, допускается не только к договорам купли-продажи.

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713002:1105 площадью 48914,00 кв.м обременен ипотекой в пользу ООО «Гарант» на основании Договора об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ №/Ц2.

В соответствии с п. 1 ст. 64 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Аналогичное правило содержится в п. 1 ст. 65 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ, предусматривающем, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

В судебном заседании представитель ООО «Гарант» не возражал против удовлетворения исковых требований

Доказательств, препятствующих удовлетворению исковых требований о признании права собственности на объект незавершенный строительством суду не предоставлено, а потому исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 ░ ░░░2 ░ ░░░ «░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░1, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ <░░░░░> ░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░ 40 07 №, ░░░░░ ░░ № ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░ <░░░░░> ░ <░░░░░> ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ 780-022, ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>,

░ ░░ ░░░2, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░░ ░░░░░ 40 03 №, ░░░░░ 26 ░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░> ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ 782-026, ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>,

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 1/2 ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ №.9, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ – 70 %, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░. ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░», 1-░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, <░░░░░>, ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 48194,00 ░░.░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 47:07:0713002:1105, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░. ░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░