Решение по делу № 2-624/2023 от 15.03.2023

Дело №

УИД: 91RS0№-88

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

07 августа 2023 года                                                                         <адрес>

Белогорский районный суд Республики Крым в составе:

Председательствующего                 - ФИО13

при секретаре                                                      - ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в <адрес> гражданское дело по исковому заявлению представителя истца ФИО2, действующего в интересах ФИО4 к ФИО5, третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО3, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, Богатовский сельский совет <адрес> Республики Крым, о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи будущей недвижимости, государственной регистрации перехода права собственности,

                                            УСТАНОВИЛ:

ФИО4 через представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО5, третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО3, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, Богатовский сельский совет <адрес> Республики Крым, о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи будущей недвижимости, государственной регистрации перехода права собственности.

Свои уточненные исковые требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости №, в соответствии с которым Продавец обязался передать Покупателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок ориентировочной общей площадью 30 000 кв.м., расположенный южнее земельного участка с кадастровым номером 90:02:040801:469, по адресу: ФИО1, <адрес>, Богатовский сельский совет, с государственной регистрацией перехода права собственности, а Покупатель обязался недвижимую вещь принять и оплатить ее стоимость в размере 1 100 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что искомый земельный участок был поставлен на кадастровый учет за номером №, в отношении него было зарегистрировано право собственности, запись о регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, спорный земельный участок уже имеется в натуре.

Обязательства по договору ответчиком до настоящего времени не исполнены.

Истец направил ответчику через своего представителя – ФИО8 требование (претензию) посредством мессенджера «Ватсап». Ответчик на указанную претензию ответил отказом, направив уведомление контрагенту о невозможности исполнения обязательств и расторжении договора.

Поскольку обязать ответчика передать истцу спорный земельный участок в соответствии с условиями Договора купли-продажи будущей недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ и произвести государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимое имущество в ином порядке не представляется возможным, обращается в суд за защитой своих нарушенных прав и интересов.

В судебное заседание представитель истца ФИО4 по доверенности ФИО10 явился, заявленные требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

В судебное заседание представитель ответчика ФИО5 по ордеру ФИО11 явился, возражал против удовлетворения заявленных требований.

В судебное заседание представитель третьего лица ФИО3 по доверенности ФИО12 явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, заявлений и ходатайств не заявляли.

Согласно ч.3, ч.5 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда. Таким образом, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела в их совокупности, суд считает иск необоснованным и неподлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор в будущем.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Из условий Договора купли-продажи будущего земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель приобретает в собственность земельный участок, который будет сформирован в будущем в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Характеристика будущего земельного участка: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; ориентировочная общая площадь 30 000 кв.м.; разрешенное использование: Сельскохозяйственное использование; Адрес, по которому будет располагаться земельный участок: южнее земельного участка с кадастровым номером: 90:02:040801:469, <адрес>, Богатовский с/<адрес> гарантирует, что будущий земельный участок свободен от каких-либо обязательств как со стороны самого Продавца, так и со стороны третьих лиц, в залоге, под арестом, запрещением не находится, предметом спора не является. После наступления событий, указанных в п. 1.1 Договора, продавец в срок до ДД.ММ.ГГГГ передает все необходимые документы для осуществления кадастрового учета и регистрации нового земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости и получения Выписки из указанного реестра. Продавец обязуется зарегистрировать право собственности на будущий земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость земельного участка фиксирована и составляет 1 100 000 рублей, НДС не облагается (л.д.5-6).

Индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть осуществлена путем указания не кадастрового номера, а иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

В соответствии с копией Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-№, имеются следующие сведения: Кадастровый номер – №; Номер кадастрового квартала – №; Дата присвоения кадастрового номера – ДД.ММ.ГГГГ; Адрес – <адрес>, за границами населенных пунктов Богатовского сельского совета, из земель бывшего КСП «Горный», лот №, участок №; Кадастровая стоимость, руб. – 37972 +/-68; Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости – №; Категория земель – Земли сельскохозяйственного назначения; Виды разрешенного использования – Сельскохозяйственное использование; Правообладатель – Физическое лицо; Вид, номер, дата и время государственной регистрации права – Собственность № ДД.ММ.ГГГГ 15:50:53 (л.д.7-10).

Из копии Уведомления контрагенту о прекращении обязательства невозможности исполнения, следует, что в связи с невозможностью исполнения обязательств по Договору, ФИО5 возвращает ФИО4 ранее внесенные им в соответствии с п. 3.3 Договора денежные средства в размере 100 000 рублей. Исполнитель просит считать договор № купли-продажи будущего земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным с момента перечисления ФИО5 денежных средств в размере 100 000 рублей на счет ФИО9 по реквизитам указанным в договоре (л.д.11).

Определением Белогорского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ ходатайство представителя ФИО4 по доверенности ФИО2 об обеспечении иска по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи будущей недвижимости, государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворено. Наложен запрет на регистрационные действия в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, за границами населенных пунктов Богатовского сельского совета, из земель бывшего КСП «Горный», лот №, участок №, а именно в отношении земельного участка с кадастровым номером № (л.д.17-18).

Из копии реестрового дела №, а также копии Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-№, следует, что собственником земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, за границами населенных пунктов Богатовского сельского совета, из земель бывшего КСП «Горный», лот №, участок № является ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид, номер, дата и время государственной регистрации права – Собственность №-3 ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.63-271).

На основании ч.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли – продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и оплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи по общему правилу квалифицируются соглашения, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости (п. 4 Постановления №). Продавец по таким договорам не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков, в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества. Если предмет договора создан и право продавца на него зарегистрировано, к нему может быть предъявлено требование об исполнении обязательства по передаче имущества.

В силу п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации оно также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества. Требование о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у продавца в такой ситуации должны квалифицироваться как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при завершении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п.60 Постановления).

Пунктом 61 выше указанного Постановления установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Исследовав материалы дела, следует, что предметом Договор купли-продажи именуемого сторонами как Договор № купли-продажи будущего земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, является земельный участок, который будет расположен южнее земельного участка с кадастровым номером: №, <адрес>, Богатовский с/с.

Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, в частности, когда имущество создано, но передано другому лицу, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ).

Однако, сведений о том, что ответчик ФИО5, то есть продавец является собственником спорного земельного участка, не имеется, право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, следовательно обязать ответчика передать истцу спорный земельный участок, не представляется возможным.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

При таких обстоятельствах, оценивая доводы представителя истца ФИО10, действующего в интересах ФИО4, изложенные им в судебном заседании, а также оценивая исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, с учетом положений ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что, иск является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

         исковое заявление представителя истца ФИО2, действующего в интересах ФИО4 - оставить без удовлетворения.

         Отменить меры по обеспечению иска, наложенные по определению Белогорского районного суда Республики Крым об обеспечении иска от ДД.ММ.ГГГГ, и снять запрет на регистрационные действия в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, за границами населенных пунктов Богатовского сельского совета, из земель бывшего КСП «Горный», лот №, участок №, а именно в отношении земельного участка с кадастровым номером №

         Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Белогорский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

         Мотивированное решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: