Решение по делу № 2-3072/2021 от 18.08.2021

2-3072/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2021 года                               г. Саратов

Заводской районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Ореховой А.В.,

при секретаре судебного заседания Севостьяновой К.В.,

с участием представителя истца Цимбаловой Н.А., представителя ответчика УФССП России по <адрес> Масленниковой Н.Н., представителя ответчика Банка ВТБ (ПАО)- Абдуловой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сушенковой Татьяны В. У. Федеральной службы судебных приставов по <адрес>, Территориальному У. Росимущества в <адрес>, Банку ВТБ (ПАО) о признании недействительными публичных торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, применения последствий недействительности сделки в виде реституции, взыскании неосновательного обогащения, третьим лицам РОСП <адрес> г. Саратова, Палацкому А.В., ЖСК «Огни Саратова», ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства»,

установил:

Сушенкова Т.В. обратилась в суд с иском к У. Федеральной службы судебных приставов по <адрес> (далее по тексту также- УФССП России по <адрес>), Территориальному У. Росимущества в <адрес> (далее по тексту также- ТУ Росимущества по <адрес>), Банку ВТБ (ПАО), в котором с учетом уточнения исковых требований просит признать недействительными состоявшиеся <Дата> публичные торги, проведенные ТУ Росимущества по <адрес> в формате электронного аукциона <№> (процедура <№>) согласно протоколу <№> в отношении лота <№> - права требования <адрес>, расположенной на 4 этаже в объекте строительства по адресу: г. Саратов, <адрес>, б/с 1 «Б», проектная (планируемая) площадь 59,32 кв.м; признать недействительным договор №Ан/648 купли-продажи, заключенный <Дата> между поверенным ТУ Росимущества по <адрес> ИП Мамедовым М.И.о. и Сушенковой Т.В. по результатам торгов; применить последствия недействительности сделки путем взыскания с ответчиков в солидарном порядке денежных средств, уплаченных в счет выкупа предмета торгов, в размере 734 876 рублей; взыскать с ответчиков в солидарном порядке неосновательное обогащение в виде излишне уплаченных денежных средств в размере 36 380 рублей.

В обоснование иска указала, что <Дата> во исполнение заочного решения Заводского районного суда г. Саратова от <Дата> по делу <№> на основании заявки на проведение торгов по продаже арестованного имущества Заводского РОСП УФССП России по <адрес> от <Дата> (должник Палацкий А.В.), а также уведомления УФССП по <адрес> о готовности к реализации арестованного имущества от <Дата> <№> ТУ Росимущества по <адрес> были проведены публичные торги в формате электронного аукциона <№> (процедура <№>) в отношении лота <№> - права требования <адрес>, расположенной на 4 этаже в объекте строительства по адресу: г. Саратов, <адрес>, б/с 1 «Б», проектная (планируемая) площадь 59,32 кв.м.

В соответствии с итоговым протоколом <№> подведения итогов аукциона <№> в электронной форме (процедура 42883) по лоту <№> победителем торгов стала истец- Сушенкова Т. В., которая в полном объеме уплатила выкупную цену в размере 734 876 рублей, в связи с чем <Дата> с ней был заключен договор купли- продажи № Аи/648, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя имущественное право требования 2-комнатной квартиры площадью 59,32 кв. м., номер объекта 90 на 4 этаже, по адресу: г. Саратов, <адрес>, б/с 1«Б».

Вместе с тем Сушенкова Т.В. не имеет возможности провести регистрацию перехода права требования, так как отношения по долевому участию в строительстве в отношении данного объекта были прекращены в связи с банкротством застройщика ЖСК «Рубин» и передачей объекта строительства ЖСК «Огни Саратова», который принял на себя обязательства по завершению строительства перед гражданами, уплатившими паевой взнос.

Сушенкова Т.В. указывает, что приобрела прекращенное право требования из договора участия в долевом строительстве, а не из договора о внесении паевого взноса, в связи с чем не может заявлять каких-либо требований к новому застройщику ЖСК «Огни Саратова».

Считая свои права нарушенными, Сушенкова Т.В. обратилась в суд с данным иском.

В судебное заседание Сушенкова Т.В. не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявляла.

Представитель Сушенковой Т.В. по доверенности Цимбалова Н.А. в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, в обоснование привела доводы, аналогичные, изложенным в иске.

Представитель управления УФССП России по Саратовской области по доверенности Масленникова Н.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, указав на проведение торгов в соответствии с требованиями действующего законодательства и на отсутствие оснований для признания их недействительными.

Представитель Банка ВТБ (ПАО) по доверенности Абдулова Е.Ю. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, в обоснование указывая на отсутствие нарушения прав истца.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не известили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

В порядке ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Организация и порядок проведение торгов, а также заключения договора на торгах установлены ст. 447 и 448 ГК РФ.

Согласно ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством (п.1).

В соответствии со ст. 93 ФЗ «Об исполнительном производстве» торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата> N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

На то, что предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 г. N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <Дата>, согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

Таким образом по смыслу указанных норм основанием для признания в судебном порядке недействительными результатом торгов могут выступать нарушение процедуры, правил проведения торгов, установленных законом, а также нарушения императивных требований действующего законодательства.

В соответствии с требованиями статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании установлено, что <Дата> между Палацким А. В. и жилищно-строительным кооперативом «Рубин» был заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с условиями которого, Палацкий А.В. приобрел право требования двухкомнатной <адрес>, общей площадью (с учетом площадей лоджий) 59,32 кв. м., общей площадью без учета площадей лоджий 57,21 кв. м., расположенной на 4 этаже 14-ти этажного жилого дома б/с «1Б» по адресу: <адрес> г. Саратова. Право требования по ДДУ было обременено залогом в пользу ПАО «Банк ВТБ 24».

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов за пользование им, Палацкий А.В. предоставил кредитору в залог имущественные права из указанного договора о долевом участии в строительстве, в связи с чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <Дата> осуществлена запись о регистрации договора участия в долевом строительстве, с указанием обременения - ипотека в силу закона.

С момента государственной регистрации ипотеки, имущественные права дольщика из договора участия в долевом строительстве считаются находящимися в залоге (ипотеке) у ПАО «Банк ВТБ 24» на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости). При регистрации договора одновременно зарегистрирован залог (ипотека), возникший на основании закона на имущественные права дольщика, вытекающие из настоящего договора.

Залогодержателем данного залога является ПАО «Банк ВТБ 24», залогодателем – Палацкий А.В.

По сообщению ЦБ РФ N 1 от <Дата> в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись от <Дата> за N 2187800030010 о прекращении деятельности Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) ВТБ 24 (ПАО) (N 1623, <адрес>) (основной государственный регистрационный <№>) в результате его реорганизации в форме присоединения к Банку ВТБ (публичное акционерное общество) Банк ВТБ (ПАО) (N 1000, <адрес>) (основной государственный регистрационный <№>).

Согласно п. 2 ст. 48 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица, на основании чего правопреемником ПАО «Банк ВТБ 24» стало Банк ВТБ (ПАО).

Заочным решением Заводского районного суда г. Саратова от <Дата> по делу <№> было удовлетворено требование залогодержателя Банк ВТБ (ПАО) об обращении взыскания на предмет залога. Судом постановлено «обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: г. Саратов, <адрес>, общей площадью 59,32 кв. м., на 4 этаже блок секции 1Б, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 856000 рублей».

Определением Заводского районного суда г. Саратова от <Дата> по делу <№> были внесены исправления в решение суда от <Дата> путем изложения резолютивной части решения в следующей редакции: «…обратить взыскание на заложенное имущество- право требования квартиры общей проектной площадью 59, 32 (в соответствии с условиями договора приобретения общая и/или жилая площадь объекта недвижимости может измениться по результатам обмера органом технической инвентаризации), количество комнат- 2, расположенной по адресу: г. Саратов, <адрес>, строительный номер <адрес>, расположена на 4 этаже, блок секции «1Б», строительство объекта недвижимости осуществляется на земельном участке площадью 10165 кв.м. с кадастровым номером 64:48:02 02 53:7, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 856000 руб.».

В рамках возбужденного исполнительного производства <№>-ИП от <Дата>, возбужденного на основании исполнительного документа по указанному решению суда, судебным приставом- исполнителем проведена оценка имущественного права требования <адрес> по адресу г. Саратов, <адрес> на земельном участке площадью 10165 кв.м. с кадастровым номером 64:48:02 02 53:7, и вынесено постановление о передаче имущества на торги от <Дата>.

Торги были проведены ТУ Росимущества по <адрес> на основании заявки на проведение торгов по продаже арестованного имущества Заводского РОСП УФССП России по <адрес> от <Дата> (должник Палацкий А.В.), а также уведомления УФССП по <адрес> о готовности к реализации арестованного имущества от <Дата> <№>.

В соответствии с итоговым протоколом <№> подведения итогов аукциона <№> в электронной форме (процедура 42883) по лоту <№> победителем торгов стал истец- Сушенкова Т. В., которая в полном объеме уплатила выкупную цену в размере 734 876 рублей.

<Дата> между ТУ Росимущества по <адрес> в лице поверенного – индивидуального предпринимателя Мамедова М. Имамгусейн оглы, действующего на основании государственного контракта <№> от <Дата>, доверенности <№>-д от <Дата>, протоколом <№> о результатах электронного аукциона <№> (процедура 42883) по лоту <№> от <Дата>, и Сушенковой Т. В. был заключен договор купли- продажи № Аи/648, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя право требования 2-комнатной квартиры площадью 59,32 кв. м., номер объекта 90 на 4 этаже, по адресу: г. Саратов, <адрес>, б/с 1«Б».

В соответствии с указанным договором был заключен Акт приема-передачи, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял имущественное право требования 2-комнатной квартиры площадью 59,32 кв. м., номер объекта 90 на 4 этаже, по адресу: г. Саратов, <адрес>, б/с 1«Б».

Из материалов дела также следует, что <Дата> в отношении ЖСК «Рубин» было возбуждено дело о банкротстве № А57-15286/2016 в Арбитражном суде <адрес>.

<Дата> Арбитражным судом <адрес> в рамках дела об банкротстве ЖСК «Рубин» № А57-15286/2016 было принято решение о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства созданным жилищно-строительным кооперативам.

В частности, Жилищно-строительному кооперативу «Огни Саратова» (410012, г. Саратов, ул. им. Рахова В. Г., <адрес>, оф. 31) было передано:

-право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый <№>, адрес объекта: <адрес>, Муниципальное образование «Город Саратов», <адрес>, степень готовности: 46%, площадь: 5 545,50 кв. м., проектируемое назначение: Многоквартирный дом;

-право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый <№>, адрес объекта: <адрес>, Муниципальное образование «Город Саратов», <адрес>, степень готовности: 46%, площадь: 13 316,10 кв.м, проектируемое назначение: Многоквартирный дом;

-право аренды на земельный участок, кадастровый <№>, адрес объекта: <адрес>, г. Саратов, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения домов многоэтажной застройки, площадь: 10 165 кв. м.

Согласно тексту определения суда «в соответствии с пунктом 14 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям».

Согласно ст. 409 ГК РФ отступное является одним из способов прекращения обязательств и может осуществляться в виде уплаты денежных средств или передачи иного имущества.

В силу пп. 3 п. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Таким образом, возникшее из договора долевого участия обязательство застройщика передать участнику строительства жилое помещение прекращается отступным путем передачи дольщикам земельного участка и прав застройщика, которые они вносят в качестве паевого взноса в образуемый жилищно-строительный кооператив.

Т.е. с момента передачи объекта незавершенного строительства кооперативу в рамках процедуры банкротства ЖСК «Рубин» права требования о передаче жилых помещений из договоров долевого участия прекращают существовать.

Передача прав застройщика кооперативу в рамках дела о банкротстве означает прекращение правоотношений из долевого участия в строительстве путем предоставления застройщиком участнику строительства прав на объект незавершенного строительства и возникновение новых правоотношений между участником строительства и созданным кооперативом, которому участник строительства вносит пай в виде полученных в качестве отступного прав на объект незавершенного строительства.

Исходя из ст. 124 Жилищного кодекса Российской Федерации РФ, право собственности на жилое помещение в жилищно-строительном кооперативе может принадлежать только гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Согласно п. 5 ст. 112 ЖК РФ членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

При этом, закон о банкротстве предусматривает также специальные правила относительно приобретения членства в кооперативе гражданами, имеющие статус участника строительства в рамках дела о банкротстве застройщика.

Так, в пп. 2 п. 8 ст. 201.10 закона о банкротстве предусмотрено, что членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

Включение гражданина в состав членов кооператива не происходит лишь в случае наличия явного, добровольного, информированного заявления участника строительства о том, что он не желает быть членом данного кооператива: тогда его требования не погашаются при передаче объекта кооперативу, а трансформируются в денежные и удовлетворяются в общем порядке с иными кредиторами застройщика (п. 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

Таким образом все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, при передаче объекта кооперативу становятся его членами автоматически, если только они прямо не выразят свою волю против этого.

В материалы дела не представлено доказательств того, что Палацкий А.В. отказался от погашения своих требований путем передачи объекта строительства кооперативу, в связи с чем суд исходит из того, что требования Палацкого А.В. были погашены <Дата> при передаче объекта строительства кооперативу, в связи с чем он приобрел в нем членство с указанной даты.

Исходя из изложенного, на дату проведения публичных торгов <Дата> реализованное право требования о передаче жилого помещения из договора долевого участия прекратило свое существование ввиду передачи объекта строительства кооперативу: вместо него, у должника Палацкого А.В. возникло членство в ЖСК «Огни Саратова».

Согласно п. 1 ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Таким образом, на дату проведения торгов, Палацкому А.В. принадлежало право на пай в ЖСК «Огни Саратова», в связи с чем он в соответствии с размером внесенного пая имел право на предоставление жилого помещения в виде 2-комнатной квартиры площадью 59,32 кв. м., номер объекта 90 на 4 этаже, по адресу: г. Саратов, <адрес>, б/с 1«Б».

Однако, из буквального толкования представленного в материалы дела заочного решения суда об обращении взыскания на предмет залога следует, что предметом залога является право требования из договора долевого участия, в связи с чем Сушенкова Т.В. приобрела на торгах именно прекращенное право требования из договора участия в долевом строительстве, а не право на пай в ЖСК «Огни Саратова», в связи с чем является несостоятельным довод ответчика Банк ВТБ (ПАО), согласно которому по результатам торгов Сушенкова Т.В. приобрела право требования квартиры от ЖСК «Огни Саратова» вместо Палацкого А.В.

Также нельзя согласиться с доводом ответчика о том, что права Сушенковой Т.В. не нарушены, так как несмотря на реализацию на торгах права требования из договора участия в долевом строительстве, она якобы приобрела право требования квартиры от нового застройщика ЖСК «Огни Саратова».

Как было указано ранее, гражданин может иметь правовой статус пайщика при наличии членства в кооперативе. При этом судом установлено, что должник Палацкий А.В. является членом ЖСК «Огни Саратова».

Вместе с тем, реализация пайщиком своего права на пай в кооперативе не влечет за собой автоматического прекращения его членства в кооперативе и возникновение членства у приобретателя пая.

Напротив, в ст. 130 ЖК РФ закреплено, что членство в жилищном кооперативе прекращается в случае: выхода члена кооператива; исключения члена кооператива; ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива; ликвидации жилищного кооператива; смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива (п. 1).

Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива (п. 2).

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива (п. 3).

В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) (п. 4).

Согласно ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива (п.1).

Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) (п.2).

Таким образом, в случае реализации Палацким А.В. права на пай добровольно или принудительно на торгах, он автоматически не прекращает свое членство в кооперативе, а должен произвести выход или подвергнуться исключению из состава членов кооператива.

При этом, лицо, которое приобрело пай, обязано пройти процедуру приема в состав членов кооператива путем подачи в кооператив соответствующего заявления и положительного рассмотрения данного заявления правлением кооператива (п. 4 ст. 130, ст. 121 ЖК РФ).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ЖСК «Огни Саратова» не начал деятельность по строительству многоквартирного дома: вместо этого, кооператив подал обращение в Публично-правовую компанию «Фонд по защите прав граждан – участников долевого строительства» для выплаты возмещения гражданам - членам кооператива в порядке Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от <Дата> N 218-ФЗ (далее по тексту -Закон о Фонде).

Согласно ст. 13.3 указанного закона кооператив вправе обратиться в Фонд в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или для выплаты возмещения гражданам - членам кооператива.

Для этого, кооператив должен направить соответствующее обращение в Фонд, к которому помимо прочего необходимо приложить нотариально заверенный реестр членов кооператива, а также перечень граждан - членов кооператива с указанием размера требований каждого гражданина - члена кооператива, погашенных в связи с передачей кооперативу прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в соответствии с реестром требований участников строительства (реестром требований о передаче жилых помещений).

Согласно п. 9 ст. 13.3. ФЗ от <Дата> N 218-ФЗ со дня обращения кооператива в Фонд не допускаются прием новых членов в кооператив, уступка пая членами кооператива.

На сайте Фонда (фонд214.рф) размещена информация о том, <Дата> было принято положительное решение о выплате возмещения членам ЖСК «Огни Саратова», тогда как торги были проведены <Дата>, т.е. после обращения кооператива в Фонд и принятия решения по данному обращению.

Ввиду того, что Сушенкова Т.В. приобрела право требования квартиры после обращения кооператива в Фонд, она в силу императивных положений федерального законодательства не может войти в состав членов кооператива, не может рассчитывать на получение жилого помещения ввиду принятия фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, а также не может восстановить свои права путем получения возмещения от фонда.

В связи с изложенным, довод ответчика Банк ВТБ (ПАО) о том, что права Сушенковой Т.В. не нарушены в силу наличия у нее возможности приобретения членства в ЖСК «Огни Саратова» и получения возмещения от Фонда, основан на неверном толковании норм материального права.

При этом, рассматривая довод ответчика Банк ВТБ (ПАО) о том, что права Сушенковой Т.В. не могут считаться нарушенными при отсутствии решения об отказе в государственной регистрации перехода права суд исходит из следующего:

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 2 статьи 237 этого же кодекса право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Таким образом, проведение публичных торгов по продаже имущества должника направлено на прекращение прав должника в отношении принадлежащего ему имущества, на возникновение права на это имущество у победителя торгов, уплатившего соответствующую цену, на возникновение у взыскателя (взыскателей) права на денежные средства, полученные в результате продажи имущества должника на торгах.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного У., право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно разъяснениям, данным в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 4.2.3 договора купли-продажи № Аи/648 от <Дата> покупатель обязан в срок тридцать рабочих дней зарегистрировать переход права на приобретенное имущество.

Однако, действующим законодательством не предусмотрена возможность регистрации перехода права на имущество в виде права требования квартиры.

В частности, согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от <Дата> N 214-ФЗ договор о долевом участии в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В силу п. 1 ст. 11 указанного закона, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Из ст. 48 Федерального закона от <Дата> N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также следует, что государственной регистрации подлежат договоры участия в долевом строительстве и договоры об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве.

При этом, в случае окончания строительства дома и передачи квартиры участнику долевого строительства одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (п. 11.1. ст. 48 218-ФЗ).

Таким образом, при реализации имущества в виде права требования квартиры из договора долевого участия регистрации подлежит не переход права, а непосредственно договор долевого участия и последующие соглашения об уступке права требования.

В силу того, что предметом договора купли-продажи № Аи/648 от <Дата> является не квартира, как объект недвижимого имущества, а лишь право требования квартиры, указанный договор вне зависимости от его наименования следует квалифицировать как договор уступки права требования.

Согласно п. 1 ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Исходя из изложенного, уступка прав допускается в отношении действительного обязательства, в отношении которого у кредитора и должника имеется какая-либо совокупность взаимных прав и обязанностей.

Однако, из материалов дела следует, что к моменту перехода права <Дата> правоотношения Палацкого А.В. и ЖСК «Рубин» из долевого участия в строительстве были прекращены, в связи с чем приобретателю Сушенковой Т.В. фактически не перешло и не могло перейти право требования квартиры из договора долевого участия в строительстве.

Согласно п. 2 уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от <Дата> №КУВД-001/2021-35622541/1, из сведений ЕГРН следует, что объект незавершенного строительства по адресу г. Саратов, <адрес>, б/с 1«Б» с кадастровым номером 64:48:02 02 53:7 был передан ЖСК «Огни Саратова» в порядке ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Как было установлено выше, на дату проведения публичных торгов <Дата> реализованное право требования о передаче жилого помещения из договора долевого участия прекратило свое существование ввиду передачи объекта строительства кооперативу: вместо него, у должника Палацкого А.В. возникло членство в ЖСК «Огни Саратова».

Таким образом, фактически Сушенковой Т.В. по договору могло быть реализовано лишь право на пай в ЖСК «Огни Саратова».

Вместе с тем, действующее законодательство не содержит положений о необходимости государственной регистрации прав членов жилищно-строительных кооперативов о передаче жилых помещений.

Таким образом, сам факт наличия или отсутствия решения об отказе в государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи № Аи/648 не имеет правового значения для разрешения настоящего дела, так как в данном случае исходя из императивных положений закона государственная регистрация отношений из договора долевого участия не может быть произведена в силу прекращения отношений из долевого строительства в связи с передачей земельного участка новому застройщику- ЖСК «Огни Саратова»- и возникновения отношений о внесении паевого взноса, которые не подлежат государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент проведения торгов <Дата> имущественное право в отношении жилого дома, планируемого к возведению на земельном участке с кадастровым номером 64:48:02 02 53:7, расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес>, б/с 1«Б», передано ЖСК «Огни Саратова» и Палацкий А.В. был включен в состав членов указанного кооператива, который деятельность по строительству многоквартирного дома не продолжил и обратился в Публично-правовую компанию «Фонд по защите прав граждан - участников долевого строительства» для выплаты возмещения гражданам - членам кооператива, суд приходит к выводу о признании недействительными состоявшиеся <Дата> публичных торгов по продаже лота <№> - права требования <адрес>, расположенной на 4 этаже в объекте строительства по адресу: г. Саратов, <адрес>, б/с 1 «Б», проектная (планируемая) площадь 59,32 кв.м; ввиду погашенного в рамках дела о банкротстве продаваемого права требования на момент проведения торгов.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, с учетом конкретных обстоятельств дела привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Учитывая, что продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными вследствие допущенных в рассматриваемом в рамках данного дела нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Как следует из материалов дела Сушенковой в адрес УФК по <адрес> (ТУ Росимущества в <адрес>) перечислены в адрес денежные средства в размере 698496 рублей, что подтверждается квитанциями от <Дата> на сумму 36380 рублей, от <Дата>

Денежные средства в размере 734 876 рублей двумя платежными поручениями перечислены УФК по <адрес> (Заводской РОСП г. Саратова УФССП по <адрес>) на счет взыскателя Банк ВТБ (ПАО) в счет погашения долга Палацкого А.В.

Таким образом, в данном случае при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора обязанность возврата покупателю денежных средств в размере 734876 рублей, с учетом исполнения территориальным У. Росимущества в <адрес> обязанности по перечислению денежных средств в указанном размере взыскателю, суд считает необходимым возложить на Банк ВТБ (ПАО).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Признать недействительными состоявшиеся <Дата> публичные торги, проведенные в формате электронного аукциона <№> Территориальным У. Федерального агентства по У. государственным имуществом в <адрес> (процедура <№>) согласно протоколу <№> в отношении лота <№> - права требования <адрес>, расположенной на 4 этаже в объекте строительства по адресу: г. Саратов, <адрес>, б/с 1 «Б», проектная (планируемая) площадь 59,32 кв.м;

Признать недействительным договор №Ан/648 купли-продажи, заключенный <Дата> между поверенным территориального У. Федерального агентства по У. государственным имуществом в <адрес> ИП Мамедовым М. Имамгусейн оглы и Сушенковой Т. В. по результатам торгов, проведенных <Дата> по реализации лота <№>- права требования <адрес>, расположенной на 4 этаже в объекте строительства по адресу: г. Саратов, <адрес>, б/с 1 «Б», проектная (планируемая) площадь 59,32 кв.м;

Взыскать с ПАО «Банк ВТБ 24» в пользу Сушенковой Т. В. денежные средства в размере 734 876 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований- отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд г. Саратова в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <Дата>.

Судья Орехова А.В.