Решение по делу № 2-1759/2020 от 13.08.2020

Гражданское дело №

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года             а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего                 Едиджи С.Х.

При секретаре                 ФИО7

С участием:

Представителя истицы по доверенности                 ФИО13

Представителя ответчика ФИО2 по доверенности    ФИО8

Ответчика                                    ФИО3

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО12 к ФИО2 и ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи в качестве основного договора купли-продажи и о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки и на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО12 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки и на 1/7 долю земельного участка.

В обоснование своих требований истица указала, что ФИО2 являлся собственником земельного участка площадью 1503 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (заказчик) заключил с ФИО3 (подрядчиком) договор подряда на выполнение строительных работ по возведению двухэтажного жилого дома блокированной застройки, состоящего из 7 изолированных друг от друга жилых домов общей площадью (ориентировочно) 123 кв.м. (каждый), на земельном участке площадью 1503 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.3.1 договора подряда, ФИО2 принял на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить ФИО3 строительные работы в сумме 9 050 000 рублей. Заказчик может рассчитаться с исполнителем за произведенные работы и строительные материалы квартирами жилого дома блокированной застройки, а также 800 000 рублей, которые должен отдать и уплатить заказчик в счет возведения остальных 4-х двухэтажных жилых домов блокированной застройки.

При этом, фактически ФИО2 и ФИО3 согласовали между собой порядок распределения расходов и прибыли, в соответствии с которым ФИО3 получит денежные средства от покупателей 5 изолированных частей жилого дома блокированной застройки (по предварительным договорам купли-продажи, заключенным с ФИО2), а взамен ФИО2 будут переданы две изолированные части жилого дома блокированной застройки, в порядке взаиморасчетов (в счет стоимости земельного участка, на котором осуществляется строительство).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи двухэтажного жилого дома блокированной застройки и части земельного участка.

В соответствии с п.п.1.1-1.2 предварительного договора купли-продажи, предметом договора является возводимый двухэтажный жилой дом блокированной застройки № общей площадью ориентировочно 120 кв.м., и 1/7 часть земельного участка общей площадью 1503 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Основной договор купли-продажи двухэтажного жилого дома блокированной застройки и 1\7 части земельного участка, должен быть заключён между сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.п.2.1-2.2 предварительного договора купли-продажи, продавец обязуется передать жилой дом и земельный участок покупателю по акту сдачи-приемки не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.4.1 предварительного договора купли-продажи, окончательная продажная цена недвижимости составляет 2 700 000 рублей.

Согласно п.3.1.1 предварительного договора купли-продажи, покупатель обязуется при составлении договора внести аванс в размере 1 350 000 рублей.

Дальнейшая уплата денежных средств, осуществляется покупателем, до ДД.ММ.ГГГГ в размере 540 000 рублей, остальные денежные средства в размере 810 000 рублей, уплачиваются после окончания строительства в момент передачи объекта.

В соответствии с п.2.1 предварительного договора купли-продажи, к нему прилагается приложение № (расписка о получении денежных средств от продавца об оплате стоимости недвижимости), которая является его неотъемлемой частью.

Согласно п.6 предварительного договора купли-продажи, настоящий договор вступает в действие с момента его подписания и действует до подписания сторонами основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

Согласно п.5.1, продавец гарантирует покупателю, что на момент подписания настоящего предварительного договора продавец является не единственной стороной участвующей в возведении жилого дома обозначенного в п. 1.1. продавец имеет право пользоваться услугами подрядчика.

Кроме ФИО12, в отношении других изолированных частей жилого дома блокированной застройки также заключены предварительные договоры купли-продажи с покупателями – ФИО9, ФИО10 и самим продавцом/заказчиком строительных работ/собственником земельного участка с кадастровым номером - ФИО2.

В силу фактических правоотношений, сложившихся между заказчиком - ФИО2 и подрядчиком - ФИО3, при строительстве жилого дома блокированной застройки, ФИО12, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, оплатила денежные средства 2 700 000 рублей, из которых:

-1 350 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО2;

-550 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3;

-400 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3;

-400 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3.

В период строительства жилого дома блокированной застройки, ФИО9, ФИО10 и ФИО2 также оплачивали ФИО3 денежные средства по предварительным договорам купли-продажи объектов недвижимости.

Так, ФИО9 оплатил 2 500 000 рублей из которых:

-1 800 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО2;

-200 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3;

-200 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3;

-150 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 передал ФИО2 100 000 рублей и в этот же день ФИО2 по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ передал денежные средства ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 также передал ФИО3 денежные средства в сумме 3 315 000 рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, в счет стоимости двух изолированных частей жилого дома блокированной застройки, возводимых для себя.

Кроме этого, ФИО2 передавал ФИО3 денежные средства, полученные от других покупателей в качестве первых платежей по предварительным договорам купли-продажи (что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), а в последующем, платежи покупателями производились напрямую ФИО3

В 2018 году строительство изолированной части № жилого дома блокированной застройки было окончено, объект недвижимости введен в эксплуатацию с присвоением кадастрового номера № и, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, передан ФИО12, где она проживает по настоящее время.

Кроме этого, земельные участки под изолированными частями жилого дома блокированной застройки выделены из общего массива и ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены сведения о земельном участке площадью 262 кв.м. под изолированной частью № жилого дома блокированной застройки, с присвоением кадастрового номера № и нового административного адреса - <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировал за собой право собственности на жилой дом блокированной застройки №А, общей площадью 127,9 кв.м.

В период с 2018 года по январь 2020 года истица неоднократно обращалась к ФИО2 с требованием о заключении основного договора купли-продажи для дальнейшей регистрации права собственности, однако ответчик под различными предлогами уклоняется от исполнения требований ФИО12.

ФИО12 просит признать за ней право собственности на двухэтажный жилой дом блокированной застройки №, общей площадью около 120 кв.м. и на 1/7 долю земельного участка общей площадью 1503 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, где она фактически проживает с 2018 года и претензии ФИО2 к ней не предъявлял.

Представитель истицы по доверенности – ФИО13 в судебных заседаниях неоднократно уточняла исковые требования и в окончательном виде просила признать предварительный договор купли-продажи возводимого двухэтажного жилого дома блокированной застройки и части земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО2 основным договором купли-продажи земельного участка площадью 262 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома блокированной застройки общей площадью 127,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО12 право собственности на земельный участок площадью 262 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом блокированной застройки общей площадью 127,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Также, представитель истицы в подтверждение фактических договоренностей и сложившихся правоотношений между сторонами, заявила, что ФИО11 и ФИО2 расторгли брак и определением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ между ними утверждено мировое соглашение, которым произведен раздел имущества нажитого в период брака, в том числе объектов недвижимости, которые являлись предметом личных договоренностей по взаиморасчетам между ФИО2 и ФИО3.

Так, за ФИО11 признано право собственности на недвижимое имущество:

-земельный участок, общей площадью 161+/-2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и расположенный на нем жилой дом общей площадью 127.9 кв.м с кадастровым номером №;

-земельный участок, общей площадью 160+/-2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и расположенный на нем жилой дом общей площадью 127.9 кв.м с кадастровым номером №.

В собственности ФИО2 оставлено недвижимое имущество:

-земельный участок, общей площадью 262+/-3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и расположенный на нем жилой дом;

-земельный участок, общей площадью 161+/-2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и расположенный на нем жилой дом.

Кроме этого, представитель истицы указала, что в настоящее время ФИО2 требует у истицы 600 000 рублей в счет оплаты стоимости укладки асфальта, которые были предметом договорных обязательств, а также работ по монтажу отопительной системы, стоимость которой входила в оплату жилого дома.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности – ФИО8 в судебном заседании иск не признал и пояснил, что ФИО3 во время завершения строительных работ, не окончил монтаж систем отопления в домах, в связи с чем ФИО2 не доплатил подрядчику 75 000 рублей и был вынужден самостоятельно устранить недостатки строительства.

В настоящее время все дома подключены к системе отопления и полностью пригодны для проживания, а также ФИО2 за свой счет осуществил укладку асфальта и установил межевые ограждения, однако за это ему также не произведена оплата.

Кроме этого, ФИО12 не исполнила свои обязательства перед ФИО2 и не оплатила ему половину стоимости объектов недвижимости – 1 350 000 рублей, при этом безосновательно передала указанные денежные средства ФИО3, который не является продавцом и не имел права получать денежные средства у покупателей объектов недвижимости.

Представитель ответчика, считает что ФИО12 избрала неправильный способ защиты своих прав и просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчик – ФИО3 в судебном заседании подтвердил, что истица в своем исковом заявлении изложила фактические правоотношения, имевшие место между ним и ФИО2, а также между ФИО2 и покупателями объектов недвижимости, в том числе с ФИО12

Также, ответчик пояснил, что истица исполнила свои обязательства в полном объеме; ФИО2 также передавал денежные средства и от нее и от иных покупателей объектов недвижимости, при этом фактически денежные расписки составлялись не всегда, так как стороны пользовались доверием друг перед другом.

Далее ФИО3 указал, что какие-либо претензии к ФИО12 относительно исполнения обязательств, у него отсутствуют, так как она оплатила денежные средства в полном объеме и с 2018 года фактически проживает в доме и пользуется земельным участком.

Третье лицо – Управление ФСГ регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, своевременно и надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания повесткой и путем публичного размещения информации на официальном сайте Тахтамукайского районного суда, не явился. Представил суду ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

    Суд, выслушав представителя истицы, представителя ответчика ФИО2, ответчика ФИО3, допросив свидетеля – ФИО9, исследовав материалы дела, считает исковые требования обоснованными, основанными на законе и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании, ФИО2 являлся собственником земельного участка площадью 1503 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (заказчик) заключил с ФИО3 (подрядчиком) договор подряда на выполнение строительных работ по возведению двухэтажного жилого дома блокированной застройки, состоящего из 7 изолированных друг от друга жилых домов общей площадью (ориентировочно) 123 кв.м. (каждый), на земельном участке площадью 1503 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.3.1 договора подряда, ФИО2 принял на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить ФИО3 строительные работы в сумме 9 050 000 рублей. Заказчик может рассчитаться с исполнителем за произведенные работы и строительные материалы квартирами жилого дома блокированной застройки, а также 800 000 рублей, которые должен отдать и уплатить заказчик в счет возведения остальных 4-х двухэтажных жилых домов блокированной застройки общей площадью ориентировочно 123 кв.м..

При этом, фактически ФИО2 и ФИО3 согласовали между собой порядок распределения расходов и прибыли, в соответствии с которым ФИО3 получит денежные средства от покупателей 5 изолированных частей жилого дома блокированной застройки (по предварительным договорам купли-продажи, заключенным с ФИО2), а взамен ФИО2 будут переданы две изолированные части жилого дома блокированной застройки, в порядке взаиморасчетов (в счет стоимости земельного участка, на котором осуществляется строительство).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи двухэтажного жилого дома блокированной застройки и части земельного участка.

В соответствии с п.п.1.1-1.2 предварительного договора купли-продажи, предметом договора является возводимый двухэтажный жилой дом блокированной застройки № общей площадью ориентировочно 120 кв.м., и 1/7 часть земельного участка общей площадью 1503 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Основной договор купли-продажи двухэтажного жилого дома блокированной застройки и 1\7 части земельного участка, должен быть заключён между сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.п.2.1-2.2 предварительного договора купли-продажи, продавец обязуется передать жилой дом и земельный участок покупателю по акту сдачи-приемки не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.4.1 предварительного договора купли-продажи, окончательная продажная цена недвижимости составляет 2 700 000 рублей.

Согласно п.3.1.1 предварительного договора купли-продажи, покупатель обязуется при составлении договора внести аванс в размере 1 350 000 рублей.

Дальнейшая уплата денежных средств, осуществляется покупателем, до ДД.ММ.ГГГГ в размере 540 000 рублей, остальные денежные средства в размере 810 000 рублей, уплачиваются после окончания строительства в момент передачи объекта.

В соответствии с п.2.1 предварительного договора купли-продажи, к нему прилагается приложение № (расписка о получении денежных средств от продавца об оплате стоимости недвижимости), которая является его неотъемлемой частью.

Согласно п.6 предварительного договора купли-продажи, настоящий договор вступает в действие с момента его подписания и действует до подписания сторонами основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

Согласно п.5.1, продавец гарантирует покупателю, что на момент подписания настоящего предварительного договора продавец является не единственной стороной участвующей в возведении жилого дома обозначенного в п. 1.1. продавец имеет право пользоваться услугами подрядчика.

Кроме ФИО12, в отношении других изолированных частей жилого дома блокированной застройки также заключены предварительные договоры купли-продажи с покупателями – ФИО9, ФИО10 и самим продавцом/заказчиком строительных работ/собственником земельного участка с кадастровым номером - ФИО2.

В силу фактических правоотношений, сложившихся между заказчиком - ФИО2 и подрядчиком - ФИО3, при строительстве жилого дома блокированной застройки, ФИО12, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, оплатила денежные средства 2 700 000 рублей, из которых:

-1 350 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО2;

-550 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3;

-400 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3;

-400 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3.

В период строительства жилого дома блокированной застройки, ФИО9, ФИО10 и ФИО2 также оплачивали ФИО3 денежные средства по предварительным договорам купли-продажи объектов недвижимости.

Так, ФИО9 оплатил 2 700 000 рублей из которых:

-1 800 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО2;

-200 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3;-200 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3;

-150 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3.

Впоследствии ФИО9 доплатил ФИО3 350 000 рублей, однако расписки о передаче денежных средств не составлялись.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 передал ФИО2 100 000 рублей и в этот же день ФИО2 по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ передал денежные средства ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 также передал ФИО3 денежные средства в сумме 3 315 000 рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, в счет стоимости двух изолированных частей жилого дома блокированной застройки, возводимых для себя.

Кроме этого, ФИО2 передавал ФИО3 денежные средства, полученные от других покупателей в качестве первых платежей по предварительным договорам купли-продажи (что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), а в последующем, платежи покупателями производились напрямую ФИО3

В 2018 году строительство изолированной части № жилого дома блокированной застройки было окончено, объект недвижимости введен в эксплуатацию с присвоением кадастрового номера № и, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, передан ФИО12, где она проживает по настоящее время.

Кроме этого, земельные участки под изолированными частями жилого дома блокированной застройки выделены из общего массива и ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены сведения о земельном участке площадью 262 кв.м. под изолированной частью № жилого дома блокированной застройки, с присвоением кадастрового номера № и нового административного адреса - <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировал за собой право собственности на жилой дом блокированной застройки №А, общей площадью 127,9 кв.м.

В период с 2018 года по январь 2020 года истица неоднократно обращалась к ФИО2 с требованием о заключении основного договора купли-продажи для дальнейшей регистрации права собственности, однако ответчик под различными предлогами уклоняется от исполнения требований ФИО12.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО9 показал, что также заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи двухэтажного жилого дома блокированной застройки и части земельного участка, предметом которого являлись: возводимый двухэтажный жилой дом блокированной застройки № общей площадью ориентировочно 120 кв.м., и 1/7 часть земельного участка общей площадью 1503 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.    Далее свидетель пояснил, что первая (частичная) оплата производилась путем передачи денежных средств ФИО2 в момент заключения предварительного договора купли-продажи, а в дальнейшем денежные средства передавались непосредственно ФИО3, о чем составлялись расписки.        В общей сложности ФИО9 оплатил 2 700 000 рублей из которых:

-1 800 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО2;

-200 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3;

-200 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3;

-150 000 рублей по расписке, составленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3.

Впоследствии ФИО9 доплатил ФИО3 350 000 рублей, однако расписки о передаче денежных средств не составлялись, так как он полагал, что необходимость в этом отсутствует, в связи с тем, что в указанный период времени объекты недвижимости были ему фактически переданы.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п.1 ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п.п.1-2 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Согласно п.8 Постановления ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно п.5 Постановления ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Согласно п.п.1,3 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п.1 ст.40 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

Согласно ч.7 ст.15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Судом установлено, что между ФИО2 и ФИО3, сложились правоотношения по договору подряда с фактическим правом подрядчика на удержание результатов работ, в соответствии со ст.712 ГК РФ.

Совокупность обстоятельств, установленных в судебном заседании, на основании письменных доказательств, а также на основании свидетельских показаний, свидетельствует о том, что ответчики в добровольном порядке согласовали между собой порядок получения денежных средств от покупателей объектов недвижимости и их использование для строительства жилых домов блокированной застройки, а также определили, что взаиморасчеты будут произведены путем передачи двух объектов строительства непосредственно в собственность и пользование ФИО2 (в счет стоимости его земельного участка), а остальные изолированные части жилого дома блокированной застройки подлежат продаже и передаче покупателям, в целях покрытия расходов на строительство, стоимости строительных материалов и извлечения прибыли подрядчика – ФИО3.

Указанные обстоятельства подтверждаются совокупностью расписок о передаче денежных средств ФИО3 от покупателей ФИО9, ФИО10, ФИО12 и самого ФИО2, а также фактом передачи объектов строительства покупателям, в том числе истице и ответчику – ФИО2

На протяжении всего периода строительства и после передачи жилых домов блокированной застройки покупателя, между всеми участниками сложившихся правоотношений споров не было до выставления ответчику - ФИО2 требования об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя – ФИО12

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ, при рассмотрении дела о разделе имущества между супругами, ответчик - ФИО2 пояснил, что претензий к ФИО12 не имеет, так как она произвела оплату за земельный участок и жилой дом, в котором проживает.

Спор относительно качества/степени исполнения обязательств подрядчика - ФИО3 перед заказчиком - ФИО2, в том числе относительно отопительной системы дома, не является предметом рассмотрения спора, заявленного в рамках иска ФИО12, и не имеет правового значения при разрешении ее требований.

Возможные претензии между ФИО2 и ФИО3 подлежат разрешению между ними и не могут служить основанием для ущемления прав ФИО12, к которой они фактически претензий не имеют.

Как видно из материалов дела, договор купли-продажи объектов недвижимости, поименованный ФИО12 и ФИО2 как предварительный, содержит все существенные условия, предусмотренные ст.ст.549, 550, 554, 555 ГК РФ.

Технические документы, представленные в деле, в их взаимосвязи с выписками из ЕГРН, при сопоставлении с договором от ДД.ММ.ГГГГ, поименованным в качестве предварительного, позволили достоверно установить, что земельный участок площадью 262 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом блокированной застройки общей площадью 127,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, являются предметами сделки, которую истица и ответчик – ФИО2 фактически имели в виду.

Изложенное также подтверждается фактической передачей этих объектов недвижимости ФИО12, стоимость которых она оплатила в полном объеме.

Как видно из выписки ЕГРН, представленной в деле, ФИО2 числится собственником земельного участка площадью 262 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома блокированной застройки общей площадью 127,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, которые переданы истице в 2018 году и с указанного времени являются для нее постоянным местом жительства.

Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено о наличии в собственности ответчика объектов недвижимости, которые являются предметом сделки купли-продажи и, в соответствии с его условиями, право собственности на них подлежит регистрации за истицей по основному договору купли-продажи.

Уклонение ФИО2 от заключения основного договора купли-продажи и от подписания акта приема-передачи является неправомерным и необоснованным.

Доводы ФИО2 о том, что он осуществил укладку асфальта и установил заборы, однако не получил оплату за указанную работу, суд считает несостоятельными, так как указанные работы и оплата их стоимости не входили в перечень договорных обязательств сторон и требования соответствующего характера ФИО12 к ФИО2 не предъявлялись.

Уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи препятствует ФИО12 в установленном законом порядке зарегистрировать свое право собственности на оплаченный жилой дом блокированной застройки и земельный участок.

При этом, в силу того, что предварительный договор купли-продажи двухэтажного жилого дома блокированной застройки и части земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО2, фактически соответствует требованиям основного договора купли-продажи, стороны смогли определить объекты недвижимости, подлежащие передаче истице, и обязанность продавца по передаче объектов недвижимости фактически исполнена, в связи с полной оплатой со стороны ФИО12.

На основании изложенного, суд считает законным признать предварительный договор купли-продажи возводимого двухэтажного жилого дома блокированной застройки и части земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО2 основным договором купли-продажи жилого дома блокированной застройки общей площадью 127,9 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью 262 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в п.п.5,8 Постановления ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и ч.7 ст.15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ, суд считает законным признать за ФИО12 право собственности на жилой дом блокированной застройки общей площадью 127,9 кв.м. с кадастровым номером № и на земельный участок площадью 262 кв.м. с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО12 к ФИО2 и ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи в качестве основного договора купли-продажи и о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки и на земельный участок, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи возводимого двухэтажного жилого дома блокированной застройки и части земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО2 - основным договором купли-продажи жилого дома блокированной застройки общей площадью 127,9 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью 262 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО12 право собственности на жилой дом блокированной застройки общей площадью 127,9 кв.м. с кадастровым номером № и на земельный участок площадью 262 кв.м. с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО2 и регистрации права собственности ФИО12 на жилой дом блокированной застройки общей площадью 127,9 кв.м. с кадастровым номером № и на земельный участок площадью 262 кв.м. с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья                     С.Х. Едиджи