Решение от 18.10.2021 по делу № 2-1353/2021 от 27.04.2021

Дело № 2-1353/2021                                   18 октября 2021 года

78RS0012-01-2021-001464-88

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

    председательствующего судьи Мошевой И.В.,

    при секретаре Григорьевой К.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Овчинниковой Н.М. к ООО «Капитал истейт» о взыскании компенсации за ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве,

                      УСТАНОВИЛ:

           Истец Овчинникова Н.М. обратилась в суд с иском к ООО «Капитал истейт» о взыскании компенсации за ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № объекта по строительному адресу: <адрес>, милицейский адрес: <адрес>, цена договора составила 5 044 703,00 руб. ДД.ММ.ГГГГ в присутствии застройщика ею (Овчинниковой) был произведен осмотр <адрес>, в процессе которого обнаружено отступление от условий договора в части плана-схемы, на основании которого она приобретала квартиру (Приложение № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ), из чего следует, что застройщик в одностороннем порядке без уведомления участника долевого строительства внес изменения в проект строительства многоквартирного дома, которые для нее (Овчинниковой) являются принципиальными и существенными.

           В зоне кухни перенесена в другое место вентиляционная шахта. Согласно продажному плану, по которому она (Овчинникова) приобретала квартиру, вентиляционная шахта должна проходить вдоль стены, граничащей с санузлом и прихожей соседней <адрес>, тогда как после внесения изменений в проект вентиляционная шахта полностью перенесена в правый дальний угол, выглядит в виде короба и граничит со стеной балкона, увеличена и находится в неудобном для нее месте, что было зафиксировано в п.18 Смотровой справки от ДД.ММ.ГГГГ.

          В зоне прихожей     при входе в квартиру справа обнаружено утолщение стены, граничащей с зоной кухни, что привело к уменьшению общей площади прихожей на 0,47 кв.м. Согласно плану, по которому она (истец) приобретала квартиру, толщина стены, граничащей с зоной кухни, должна ровняться толщине межкомнатной стены – перегородки (110 см), которая разделяет зону гостиной от комнаты (спальни), из чего следует, что в продажном плане данная стена планировалась как перегородка, а в построенном варианте структура стены стала монолитной (капитальной) и толщина ее равно 321 см.

ДД.ММ.ГГГГ она (Овчинникова) с целью досудебного урегулирования спора обратилась в претензией к представителю ответчика. Учитывая, что вентиляционная шахта проходит через все этажи многоквартирного дома и перенести ее только на одном этаже на прежнее место не представляется возможным, как не представляется возможным изменить структуру стены в прихожей с монолитной на обычную стену-перегородку, она (истец) потребовала устранения недостатков в виде предоставления компенсации любым из способов: 1. В виде чистовой отделки «под ключ» в цвете «Ваниль», 2. – в денежном выражении в сумме 350 000 руб. Претензия оставлена без ответа.

          Ссылаясь на положения ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.4, 29, 30 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истец просит взыскать с ответчика в ее пользу за ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве денежную компенсацию в сумме 350 000 руб., неустойку в размере 3 % от общей цены договора в размере 151 341 руб. (5 044 703х3%) за просрочку выполнения требования, изложенной в претензии, компенсацию морального вреда в размере 150 000 руб., расходы на подготовку материалов для суда, почтовые расходы, расходы на бумагу, копирование и печать документов в сумме 5 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы. Присужденной судом (л.д.2-5).

            В процессе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования, просив взыскать в ее пользу с ответчика сумму компенсации за ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве в сумме 379 109,43 руб. (5 044 703х167 дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 1/150 х 6,75% (ставка рефинансирования ЦБ РФ на день расчета), а также дополнительно к ранее заявленным требованиям расходы на подготовку материалов для суда в сумме 160,00 руб. (л.д.105-106).

           Истец Овчинникова Н.М. в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала.

           Представитель ответчика по доверенности Дружининой Е.А. в судебное заседание явилась, в иске просила отказать по основаниям, изложенным в отзывах (л.д. 113-114,138-139).

           Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения истца, представителя ответчика, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему:

          Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Капитал Истейт» (застройщик) и Овчинниковой Н.М. (участник долевого строительства) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, объектом долевого строительства в соответствии с которым определена <адрес> на 16 этаже в осях «1с-3с», «Ас-Бс», назначение жилое, проектная площадь (без учёта площади балконов/лоджий) определяется согласно проекту и предварительно составляет 36,11 кв.м., тип квартиры – однокомнатная, жилая площадь квартиры 10,86 кв.м. количестве комнат – 1, площадь комнаты 10,86 кв.м., площадь кухни 17,95 кв.м., площадь коридора 3,57 кв.м., площадь сан.узла – 3,74 кв.м., балкон/лоджия площадью 5,46 кв.м., общая приведенная площадь квартиры (общая площадь квартиры с учетом площади балконов/лоджий с понижающим коэффициентом 0,3/0,5 соответственно) 37,75 кв.м. При расчете цены настоящего договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, используется общая приведенная площадь квартиры. Фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства (л.д.10-21).

          В соответствии с разделом 2 «Предмет договора» план квартиры, включающий ее описание и место положение в доме, приводится в приложении № к договору и является его неотъемлемой частью.

          Разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ выдано службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

          Проектная декларация опубликована на сайте в сети Интернет www.4u-spb-4.ru ДД.ММ.ГГГГ. Участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией и проектом строительства.

          В соответствии с п.3.1 договора цена договора составляет 5 044 703,00 руб.

          Согласно п.3.7 договора в случае отклонения фактической площади квартиры (без учета площади балконов/лоджий) по результатам произведённых уполномоченной организацией обмеров жилых и (или) нежилых помещений многоквартирного дома, необходимых для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, от проектной общей площади квартиры, указанной в п. 1.1 договора, более чем на 1 % в сторону увеличения, участники долевого строительства обязаны в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком, произвести оплату за указанную разниц, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 133 634,52 руб.

          В случае отклонения фактической площади квартиры (без учета площади балконов/лоджий) по результатам произведённых уполномоченной организацией обмеров жилых и (или) нежилых помещений многоквартирного дома, необходимых для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, от проектной общей площади квартиры, указанной в п. 1.1 договора, более чем на 1 % в сторону уменьшения, застройщик обязан возвратить разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 133 634,52 руб. Возврат такой суммы осуществляется застройщиком в течение 30 дней со дня получения от участника долевого строительства соответствующего заявления, с указанием счета, на который должен быть произведен возврат. Застройщик имеет право не исполнять денежных обязательств перед участниками долевого строительства в соответствии с настоящим пунктом до получения письменного заявления участников долевого строительства со всеми реквизитами счета участников долевого строительства.

          В соответствии с п.3.8 договора изменение цены договора не производится в случае отклонения площадей балконов/лоджий по результатам проведенных уполномоченной организацией обмеров жилых и(или) нежилых помещений многоквартирного дома, необходимых для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию от соответствующей площади, указанной в п.1.1 договора.

          Приложением № 1 к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ является описание и расположение квартиры в доме (л.д.19).

          Оплата цены договора произведена истцом в полном размере в установленные сроки (л.д.22-23).

          В соответствии со смотровой справкой, составленной ДД.ММ.ГГГГ Овчинникой Н.В. с одной стороны и представителем застройщика Кривушенко Д.А. – с другой, при осмотре жилого помещения (квартиры) у истца возник ряд замечаний, в том числе, замечание, изложенное в п.18: «Застройщиком в одностороннем порядке внесены изменения в проект (план) квартиры – перенесена вентшахта в зоне кухни» (л.д. 43-44).

ДД.ММ.ГГГГ Овчинникова Н.М. обратилась в ООО «Капитал Истейт» с претензией о досудебном урегулировании, в которой указала, что ДД.ММ.ГГГГ ею в присутствии представителя застройщика произведен осмотр квартиры № 266, в процессе которого обнаружено отступление от условий договора в части плана-схемы, по которому она приобретала квартиру, из чего следует, что застройщиком в одностороннем порядке, без уведомления участника долевого строительства, были внесены изменения в проект строительства много квартирного дома, а именно6 в зоне кухни перенесена вентиляционная шахта в другое место, в зоне прихожей при входе в квартиру справа обнаружено утолщение стены, граничащей с зоной кухни, что привело к уменьшению общей площади прихожей на 0,47 кв.м. Истец просила предоставить ей компенсацию в виде чистовой отделки «под ключ» в цвете «Ваниль» либо в денежном выражении в сумме 350 000 руб., о принятом решении уведомить письменном течение 10 календарных дней (л.д.45-47).

          Из п. 3 замечаний, изложенных в смотровой справке от ДД.ММ.ГГГГ, составленной истцом и представителем ответчика, следует, что застройщиком в одностороннем порядке внесены изменения в проект вентшахты в зоне кухни и в зоне прихожей, стена-перегородка в зоне кухни изменена на монолитную, в связи с чем в адрес застройщика участником долевого строительства была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ, которая осталась без ответа, ДД.ММ.ГГГГ направлен иск в суд (л.д.69-70).

         Аналогичные замечания, касающиеся отступлений застройщика от проекта, изложены в смотровой справке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.76-79).

ДД.ММ.ГГГГ исх. б/н ООО «Капитал Истейт» в адрес Овчинниковой Н.М. направлен ответ на претензию от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что вентиляционные шахты в квартирах являются технологически необходимыми для нормальной эксплуатации помещений, предусмотрены строительными нормами и проектом строительства. Толщина стен, их функциональное назначение также предусмотрены проектом строительства. Пунктом 2.4 договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства подтвердил, что ознакомлен с проектной документацией и проектом строительства. Проект прошел экспертизу в установленном законом порядке, о чем получено положительное заключение. На основании, в том числе, проекта строительства, положительного заключения экспертизы проектной документации застройщику Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на строительство жилого дома. Полученное Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет факт создания объекта капитального строительства, подтверждает соответствие дома требования технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Информация, представленная на сайтах, не является офертой, а только примерно передает расположение помещения в объектах долевого строительства. Указанные в претензии «недостатки» таковыми не являются, не препятствуют проживания в квартире и не являются основанием для отказа в приемке квартиры от застройщика (л.д.71-72).

           В обоснование заявленных исковых требований Овчинникова Н.М. ссылается на описание и расположение квартиры в доме – Приложение № к договору (л.д.25), план квартиры с официального сайта застройщика – группы компаний «Аквилон» (л.д.27), план квартиры с сайта о продаже недвижимости «Петербургская недвижимость» (план этажа 1 секции) (л.д.28-29), план квартиры с сайта о продаже недвижимости novostroy-spb.ru (л.д.30-31), план квартиры с сайта о продаже недвижимости «Русский фонд недвижимости» (л.д.32), проект этажа – экспликация квартир 1 и 2 секции 15 этажа, датированную «10.17» (л.д.109-110), план этажа по данным БТИ (л.д.111-112).

          Кроме того, истцом в материалы дела представлен план-схема, произведенный по ее заявке оценочной компанией Авангард, согласно которого общая площадь квартиры без учета площади балкона/лоджии составляет 35,9 кв.м., площадь балкона/лоджии оставляет 5,7 кв.м. (л.д.38).

           Возражая против заявленных исковых требований, ответчик указывает на то, что Проектная документация многоквартирного дома по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, а именно раздел № «Архитектурные решения», № изм.5 (зам.)», принят ООО «Главэкспертиза» ДД.ММ.ГГГГ, утвержден в декабре 2018 года, что следует из штампа в тексте указанного раздела, на дату подписания договора с Овчинниковой Н.М. ДД.ММ.ГГГГ он существовал в том же виде, в плане квартиры имеется короб и утолщение стены, на которые указывает истец, что не является недостатков, изменения в проект не вносились; пунктом 2.4 Договора участия в долевом строительстве истец подтвердила, что ознакомлена с проектной документацией и проектом строительства.

          В подтверждение указанных возражений суду ответчиком представлены: титульный лист проектной документации многоквартирного дома по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, Раздел № «Архитектурные решения», № изм.5 (зам.)», с отметкой о его принятии ООО «Главэкспертиза» ДД.ММ.ГГГГ, а также экспликация помещений 1 и 2 секций 16 этажа многоквартирного дома, утвержденная согласно штампа в декабре 2018 года (л.д.115-116).

           Ссылаясь на положения п.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

    "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ответчик направил ДД.ММ.ГГГГ истцу телеграммой уведомление о необходимости приемки квартиры, устранении недостатков в смотровых справках, а также предупреждение о составлении одностороннего акта в случае отказа от приемки. ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что истица не явилась в установленный срок для приемки квартиры, ответчик передал квартиру по акту в одностороннем порядке (л.д.133-136).

            Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

       В соответствии с ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

        В силу ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

        Согласно ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

      В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

      Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

        Разрешая заявленные Овчинниковой Н.М. исковые требования, принимая во внимание, что согласно представленной самой истицей плана-схемы, произведенного по ее заявке оценочной компанией Авангард, общая площадь квартиры без учета площади балкона/лоджии составляет 35,9 кв.м. Таким образом, по сравнению с характеристиками объекта строительства, указанными в пункте 1.1 договора, общая площадь объекта долевого строительства изменилась (уменьшилась) менее чем на 1% (36,11х1%=0,3611; 36,11-0,3611=35,75), в связи с чем суд приходит к выводу о том, исковые требования Овчинниковой Н.М. о взыскании в ее пользу с ответчика компенсации за ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве по смыслу п.3.7 договора удовлетворению не подлежат.

      При этом суд учитывает также сведения об общей площади по данным технической инвентаризации, указанные ответчиком в акте приема-передачи к договору № участия в долевом строительстве, составленном ДД.ММ.ГГГГ, согласно которых общая площадь спорной квартиры составляет 35,8 кв.м., таким образом отступление от проектной полощи в сторону уменьшения также составляет менее 1 %.

       Ссылки истца в обоснование иска на план квартиры с официального сайта застройщика – группы компаний «Аквилон», план квартиры с сайта о продаже недвижимости «Петербургская недвижимость», план квартиры с сайта о продаже недвижимости novostroy-spb.ru, план квартиры с сайта о продаже недвижимости «Русский фонд недвижимости» суд признает необоснованными, поскольку указанные планы не исходят от застройщика, представлены в суд в ксерокопиях, не заверенных надлежащим образом.

       Ссылку истца на проект этажа – экспликацию квартир 1 и 2 секции 15 этажа (л.д.109-110), суд также признает недопустимым доказательством по делу, поскольку данный проект датирован «10.17», тогда как проектная документация, на основании которой осуществляюсь строительство жилого дома, датирована «12.18». С указанной проектной документацией истец согласно п.2.4 договора была ознакомлена в офисе застройщика.

       Ссылка истца в обоснование исковых требований на Приложение № к договору № участия в долевом строительстве также является необоснованной, поскольку в указанном приложении содержится лишь описание и расположение квартиры в доме.

       Ввиду вышеизложенного, приходя к выводу об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований о взыскании компенсации, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу Овчинниковой Н.М. неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

       При этом суд учитывает, что требований к ответчику о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства Овчинниковой Н.М. в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела не заявлялось.

       На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

                                                              РЕШИЛ:

           ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░░░ ░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░ – ░░░░░░░░.

         ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

        ░░░░░     ░░░░░░░                                ░.░.░░░░░░

        ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 22 ░░░░░░░ 2021 ░░░░.