Решение по делу № 33-9793/2020 от 17.09.2020

Судья Солодовникова О.В. 33-9793/2020

52RS0012-01-2019-003201-54

Дело №2-333/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

г. Нижний Новгород 20 октября 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Паршиной Т.В.

судей Карпова Д.В., Соколова Д.В.

при секретаре судебного заседания Демирове А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Инвестиционно-строительная компания «БОР-СИТИ»

на решение Борского городского суда Нижегородской области от 17 июня 2020 года

по делу по иску О.В.В. к ООО «Инвестиционно-строительная компания «БОР-СИТИ» об обязании устранить недостатки квартиры, взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, взыскании неустойки за просрочку устранения недостатков, компенсации морального вреда, признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры и применении последствии недействительности сделки в виде признания квартиры не переданной участнику долевого строительства,

заслушав по докладу судьи Нижегородского областного суда Карпова Д.В., объяснения О. В.В., судебная коллегия по гражданским делам

УСТАНОВИЛА:

О. В.В. обратился в суд с иском к ООО «Инвестиционно-строительная компания «БОР-СИТИ», с учётом изменённого иска, просил суд обязать ответчика устранить недостатки квартиры (в ванной комнате не работает вытяжная вентиляция, не отрегулированы створки окон), взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 30.09.2018 года по 30.11.2018 в размере 94798 руб., неустойку за просрочку устранения недостатков за период с 17.07.2019 по 26.07.2019 в сумме 305800 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры от 13.06.2019, применить последствия недействительности сделки в виде признания квартиры №*** не переданной участнику долевого строительства.

В обоснование иска указано, что 20 июля 2018 г. истец заключил с ООО «Инвестиционно-строительная компания «Бор-СИТИ» договор №90/4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: ***. Объектом строительства является двухкомнатная квартира номер 49 (нумерация предварительная), находящаяся на 2-м этаже и общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость квартиры составляет 3 058 290 рублей. Свои обязательства по оплате квартиры истец выполнил в полном объёме.

По условиям договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее 30 сентября 2018 г.

В июне 2019 г. при осмотре квартиры были выявлены недостатки, передаточный акт подписан истцом не был, от составления акта о несоответствии квартиры требованиям, указанным в п.4.1 договора, застройщик отказался.

03 июля 2019 года застройщику вручена претензия с требованием устранить выявленные недостатки до 17 июля 2019 г.

Застройщик 13 июня 2019 г. составил односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, в пункте 2 которого указано, что на дату подписания застройщиком указанного акта недостатков/дефектов объекта долевого строительства не выявлено.

На претензию застройщик ответил, что в связи с его уклонением/отказом от подписания двухстороннего акта приема-передачи составлен односторонний акт, в случае возникновения каких-либо недоделок и т.п., они должны разрешаться в порядке гарантийного срока.

В судебном заседании истец О.В.В. уточненные исковые требования поддержал. При этом пояснил, что в первоначальном исковом заявлении была допущена ошибка: на осмотр квартиры он был приглашен в декабре 2018 года.

Решением Борского городского суда Нижегородской области от 17 июня 2020 года иск удовлетворен частично, постановлено:

Обязать ООО «Инвестиционно-строительная компания «БОР-СИТИ» устранить недостатки квартиры, расположенной по адресу: ***, в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу, а именно, обеспечить работу вентиляции в ванной комнате в соответствии с СП 60.13330.2016 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНИП 41-01-2003 (с измен. №1).

Взыскать с ООО «Инвестиционно-строительная компания «БОР- СИТИ» в пользу О.В.В. неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 50 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 3 000 рублей, штраф в размере 26 500 рублей,

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры от 13.06.2019 года и применить последствии недействительности сделки в виде признания квартиры не переданной участнику долевого строительства.

Взыскать с ООО «Инвестиционно-строительная компания «БОР-СИТИ» в доход бюджета госпошлину в размере 2000 рублей.

В апелляционной жалобе ООО «ИСК «Бор-Сити» поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного. В обоснование жалобы указано, что до односторонней передачи объекта общество неоднократно предлагало истцу принять объект долевого строительства. Односторонний акт приема-передачи был направлен дольщику по почте. До односторонней передачи объекта общество неоднократно предлагало принять объект. Однако письмо в адрес дольщика не доставлено ввиду истечения срока его хранения.

Также заявитель указывает, что истцом не представлены бесспорные доказательства в подтверждение доводов о том, что ответчик уклонялся или отказывался от исполнения договора. Доказательств, свидетельствующих о наличии каких-либо недостатков объекта долевого строительства, препятствующих использованию квартиры на дату подписания одностороннего акта приема-передачи, истцом не представлено.

Замечания о недостатках в объекте долевого строительства, на которые ссылался дольщик (в ванной комнате не работает вытяжная вентиляция, не отрегулированы створки окон), ничем не подтверждены. Предоставленное истцом экспертное заключение не может быть принято судом в качестве доказательств, так как выполнено обществом, не обладающим необходимыми допусками и лицензиями. Данное заключение опровергается актом прочистки и проверки газоходов и вентканалов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом, 20.07.2018 между О.В.В. как участником долевого строительства и ООО «Инвестиционно-строительная компания «БОР-СИТИ» как застройщиком заключён договор №90/4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом - двухсекционный десятиэтажный жилой дом №4 со встроенными помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участникам долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Строительство ведется на части земельного участка с кадастровым номером *** по строительному адресу: *** (п.1.2 договора).

Объектом долевого строительства является 2-комнатная квартира номер 49 (нумерация предварительная), находящаяся на 2-м этаже жилого дома общей площадью 63,23 кв.м. (без учёта площади лоджии), совокупной площадью 65,07кв.м. (с учётом площади лоджии). Общая площадь квартиры может изменяться.

Стоимость квартиры составляет 3 058 290 руб. (п.2.1 договора).

Согласно п.3.1 договора застройщик принял на себя обязательство передать участникам долевого строительства вышеуказанную квартиру в срок не позднее 30.09.2018.

Оплата по договору произведена, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Суд первой инстанции, установив, что объект – 2-х секционный 10-ти этажный жилой дом по адресу: *** введён в эксплуатацию на основании разрешения от 17.12.2018 – с нарушением установленного пунктом 3.1 договора срока, пришёл к выводу об обоснованности иска, взыскав с ответчика в пользу истца неустойку за период с 01.10.2018 по 30.11.2018, снизив её размер на основании ст.333 ГК РФ с 93277,85 руб. до 50000 руб.

При установлении нарушения застройщиком сроков передачи квартиры, что подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о применении к ответчику финансовых санкций, что соответствует положениям ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также условиям заключённого между сторонами договора участия в долевом строительстве.

В данной части апелляционная жалоба заявителя не содержит доводов, указывающих на несогласие с решением суда.

Доводы апелляционной жалобы заявителя сводятся к несогласию с выводом суда о возложении обязанности устранить недостатки квартиры (обеспечить работу вентиляции в ванной комнате), а также о признании недействительным одностороннего акта приёма-передачи квартиры от 13.06.2019 и применении последствий недействительности сделки в виде признания квартиры не переданной участнику долевого строительства.

Из материалов дела следует, что застройщик 25.01.2019 направил в адрес О.В.В. уведомление, в котором содержалось приглашение на повторную приемку квартиры №49 1 февраля 2019 года по адресу: ***. Также указано, что в случае необоснованного отклонения от принятия квартиры, застройщик в одностороннем порядке подписывает акт приёма-передачи квартиры (л.д.41).

Согласно сообщению УФПС Нижегородской области Борский почтамт от 19.02.2019 №6.1.16.4.06-04/56 заказное письмо с простым уведомлением №60644031005652 от 25.01.2019, направленное по адресу: *** на имя О. В.В. возвращено 11.03.2019 по истечению срока хранения, 10.04.2019 передано на временное хранение невостребованных РПО, 14.10.2019 уничтожено по акту №6064564000000083, на основании п.38 Правил оказания услуг почтовой связи (л.д.55).

13.06.2019 ООО ИСК «Бор-СИТИ» составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства и направлен О. В.В. (л.д.23-24).

Поскольку письмо с приглашением на повторную приемку квартиры и разъяснением последствий необоснованного уклонения от её принятия не было получено О.В.В., а причиной его возврата не явился отказ О.В.В. от его получения или отсутствие адресата по указанному почтовому адресу, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что у ООО ИСК «Бор-СИТИ» отсутствовали основания для составления одностороннего передаточного акта, признав данный акт недействительным.

В соответствии с п.1 ст.8 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Из пункта 4 статьи 8 закона следует, что сообщение о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи, должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В соответствии с п.6 ст.8 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Согласно п.5 ст.21.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 3 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 4 настоящей статьи) Фонд субъекта Российской Федерации по истечении двух месяцев со дня получения участником долевого строительства указанного в части 3 настоящей статьи сообщения вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если Фонд субъекта Российской Федерации обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 3 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо, которым было направлено указанное сообщение, возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры О. В.В. либо его уклонения от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на застройщике (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 июня 2016 г. N 18-КГ16-40, Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв.Президиумом ВС РФ от 19.07.2017).

Между тем, в материалах дела отсутствуют относимые и допустимые доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что застройщик в соответствии с приведёнными требованиями закона направил по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 13.06.2019.

Как установлено, согласно сообщению заказное письмо направлено с простым уведомлением (л.д.55). В подтверждение направления одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства с описью вложения, застройщик доказательств не представил. Такие доказательства и не представлены и суду апелляционной инстанции.

При том обстоятельстве, что правовой целью оспаривания одностороннего акта приема-передачи от 13.06.2019 является возможность взыскания финансовых санкций с застройщика, при отсутствии доказательств соблюдения требований закона по направлению одностороннего акта, отсутствуют основания утверждать о том, что по состоянию на 13.06.2019 – дата одностороннего акта – факт передачи квартиры юридически состоялся, ввиду чего суд правомерно применил последствия недействительности одностороннего акта.

Из искового заявления истца и его пояснений следует, что отказ в принятии квартиры мотивирует наличием недостатков в квартире, а именно отсутствие газовой плиты, неисправность вытяжной вентиляции в ванной комнате (обратная тяга), отсутствие паспортов на счётчики ХВС, газовую колонку, счетчик газа, счётчик электроэнергии, не отрегулированы створки окон.

Таким образом, отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Положения частей 1, 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, определяют порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующих право участника долевого строительства потребовать от застройщика составление акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 указанного федерального закона.

При том обстоятельстве, что недостатки в квартире имелись, что установлено актом проверки работы естественной вентиляции (л.д.77) и установлено судом в отношении ванной комнаты, отказ истца от подписания акта приема-передачи квартиры был обоснованным.

Вместе с тем, коллегия констатирует, что из объяснений истца, данных в суде первой инстанции, следует, что на момент разрешения спора в суде он имеет ключи от квартиры, доступ в квартиру не ограничен, что свидетельствует о фактическом владении и пользовании квартирой.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для отмены решения суда по доводам жалобы. Доказательства отсутствия установленных судом первой инстанции недостатков, материалы дела не содержат. Обжалуемое решение законно и обоснованно, отмене по доводам жалобы не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Борского городского суда Нижегородской области от 17 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Инвестиционно-строительная компания «БОР-СИТИ» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи