Решение по делу № 3а-94/2016 от 22.07.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 октября 2016 г. г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Васильевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Офис-Центр 1» к Управлению Росреестра по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

Обращаясь в суд, ООО «Офис-Центр 1», с учетом уточнения требований просило определить кадастровую стоимость здания дома быта, собственником которого является, назначение: нежилое, с кадастровым номером ..., общей площадью <...> кв.м., инвентарный номер: ..., Литер <...>, этажность: <...>, подземная этажность: <...>, расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной – <...> руб. по состоянию на ... г.

Требования основаны на том, что кадастровая стоимость указанного здания, определенная на основании постановления Правительства РБ от 03 октября 2012 г. № 576 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Республики Бурятия" составляет <...> руб., что значительно превышает его рыночную стоимость.

В судебном заседании представители административного истца – директор Сультимова А.М., Баглаева Т.К., действующая на основании доверенности, административное исковое заявление поддержали, просили установить кадастровую стоимость здания в размере <...> руб., определенном заключением эксперта № ... от ... г., по состоянию на ... г.

Представитель Управления Росреестра по РБ, извещенный надлежаще о времени и месте судебного разбирательства, не явился. В отзыве на административное исковое заявление представитель Лубсанова О.Д. указала, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным стандартам оценки, в связи с чем не может являться надлежащим доказательством.

Представитель Правительства РБ Иванова М.Т.-Ж. в ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствие представителя указала, что кадастровая стоимость здания истца установлена в соответствии с постановлением Правительства РБ № 618 от 28.11.2011 г., не оспорена, процедура государственной кадастровой оценки земель осуществлена с соблюдением норм действующего законодательства. В связи с тем, что постановление не обжалуется, установление кадастровой стоимости здания равной рыночной стоимости не повлечет внесение изменений в постановление, принятое по делу решение не может повлиять на права и обязанности Правительства республики.

Представители Министерства имущественных и земельных отношений РБ Симонова О.А., Межрайонной ИФНС России № 2 по РБ Ламажапова И.С. просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В отзыве на административное исковое заявление представитель Межрайонной ИФНС России № 2 по РБ Ламажапова И.С. указала, что в соответствии с п. 1 ст. 378.2 НК РФ с ... г. указанное здание включено в Перечень (на ... г.) объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организации определяется как кадастровая стоимость. В связи с чем у организации возникает обязанность по представлению налоговой декларации (расчетов) по налогу на имущество организации за ... год в сроки, установленные законодательством. Налоговый орган при определении налоговой базы в целях налогообложения руководствуется сведениями о кадастровой стоимости объектов недвижимости, представленными регистрирующими органами.

Представитель Министерства имущественных и земельных отношений РБ Симонова О.А. в пояснениях по административному иску также указала, что отчет об оценке, представленный истцом при обращении в суд, проведен с нарушением требований законодательства, поэтому не может являться надлежащим доказательством, в связи с чем требования истца являются необоснованными и просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ, извещенный надлежаще о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявление ООО «Офис-Центр 1» подлежит удовлетворению в полном объеме.

Как указывалось выше, кадастровая стоимость приведенного выше здания установлена постановлением Правительства РБ № 576 от 3 октября 2012 г. в размере ... руб.

При этом административный истец является собственником здания, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... г.

Указанная кадастровая стоимость определена по состоянию на ... г., сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного здания существенно превышает его рыночную стоимость, нарушаются его права, как плательщика налога на имуществом организаций.

В силу ст. 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса (ст. 374 НК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Статьей 378.2 Кодекса предусмотрено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (п.п.1 п. 1); нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (п.п.2 п. 1).

Пунктом 7 приведенной статьи НК РФ установлено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу: определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в п.п. 1 и 2 п. 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее-перечень); направляет данный перечень в электронный форме в налоговый орган по субъекту РФ.

Статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее Закон № 135-ФЗ) также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с п.п. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее-Закон № 221-ФЗ) в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из пункта 3 ст. 16 Закона № 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. Согласно пункту 4 названной статьи одним из оснований учета изменений в отношении объекта недвижимости является решение суда.

Судом установлено и не оспаривается представителями заинтересованных лиц – Министерства имущественных и земельных отношений РБ и МРИ ФНС № № 2 по РБ, что приведенное выше здание вошло в .... в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (перечень определен Министерством имущественных и земельных отношений РБ).

При таких обстоятельствах, следует признать, что у административного истца имеются основания для судебной защиты путем оспаривания кадастровой стоимости объекта, поскольку ее величина влияет на величину размера налога на имущество за ....

В обоснование заявленных требований, административным истцом представлен отчет № ... от ... г. (далее-отчет), выполненный ООО «<...>» (оценщик Р..), и положительное экспертное заключение на него от ... г., подготовленное экспертом Некоммерческого партнерства «<...>» Б.

Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, произвел анализ рынка недвижимости г. Улан-Удэ, рынка торговой и офисной недвижимости, а также цены предложения на продажу объектов недвижимости по состоянию на дату проведения оценки. Для сравнения использовались данные за период ... г.

Оценщик использовал информацию газет «Все для Вас».

В связи с тем, что в ходе рассмотрения дела установлены обстоятельства, ставящие под сомнение правильность выводов, содержащихся в отчете, судом назначена судебно-оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости здания, по результатам которой экспертом ООО «<...>» подготовлено заключение № ....

В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015г. оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, доходный подход с применением метода капитализации доходов, затратный подход с использованием метода сравнительной единицы.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал <...> аналога – объекты недвижимости, расположенные в <...> районах г. Улан-Удэ, имеющие правовой режим – собственность, предназначенные под коммерческое использование, как наиболее схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам.

При проведении оценочных работ произведена корректировка на дату продажи – от <...> % до <...> %; корректировка на торг – <...> % (<...>); корректировка на местоположение – от <...> % до <...> %; корректировка на масштаб – <...>%, <...>%, <...> %.

При расчете весового коэффициента оцениваемого объекта скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила <...> руб.

По результатам оценки, оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта оценки – здания дома быта по состоянию на ... г., определенная с использованием сравнительного подхода, составляет <...> руб.

В рамках доходного подхода экспертом выбран метод капитализации доходов как наиболее приемлемый.

Применяя доходный подход, оценщик выбрал <...> объекта-аналога – нежилые и торгово-офисные здания, расположенные в <...> районах г. Улан-Удэ.

При проведении оценочных работ произведена корректировка на торг – <...>, скорректированная средневзвешенная ставка аренды 1 кв.м. объекта оценки составила <...> руб.

Чистый операционный доход составил <...> руб.

При расчете ставки капитализации, состоящем из ставки доходности инвестора и безрисковой ставки, в качестве последней использовалась ставка эффективной доходности ОФЗ к погашению в размере <...> %.

При расчете премии за риск инвестиций в объект оценки величина поправки за риск определена в <...> %.

Компенсация за инвестиционный менеджмент определена экспертом в размере <...> %.

Поправка на низкую ликвидность составила <...> %. Ставка капитализации <...> %.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ... г. с использованием доходного подхода (с учетом стоимости земельного участка) составила <...> руб. Рыночная стоимость объекта оценки с использованием доходного подхода (без учета стоимости земельного участка) составила <...> руб. при скорректированной средневзвешенной стоимости 1 кв.м. объекта оценки <...> руб.

Применяя затратный подход с использованием метода сравнительной единицы, затраты на воспроизводство объекта оценки составили <...> руб.

Величина физического износа <...> %, <...> руб.

Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ... г. с использованием затратного подхода составила <...> руб.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на указанную дату (определенная оценщиком с учетом трех подходов) составила <...> руб.

Оснований не согласиться с указанным отчетом у суда нет, так как он не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в РФ».

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной оценщиком в указанном заключении, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

Таким образом, у суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости здания заявителя, определенной оценщиком в приведенном отчете.

Учитывая изложенное, суд не может принять в качестве доказательств отчет оценщика и положительное экспертное заключение, представленные административным истцом при обращении с настоящим иском в суд, поскольку они не отвечают требованиям допустимости.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра России по Республике Бурятия от .... заявление ООО «Офис-Центр 1» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, отклонено по мотиву несоответствия приведенного отчета ООО «<...>» (оценщик Р..) требованиям федеральных стандартов.

В частности, Комиссия указала то, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 ФЗ от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (л.д. 19). В отчете оценщик применяет недействующий ФСО № 1, утверждённый приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. № 256. В разделе анализ рынка объекта оценки отсутствует информация о ценах предложений (продаж) объекта оценки. Анализ рынка объекта оценки выполнен некорректно, сделан обзор рынка аренды, а таблица с ценами предложений вынесена в расчетный раздел, что вводит в заблуждение. В сравнительном подходе результаты расчетов усредняются при расхождении итоговых расчетов по объектам - аналогам более чем в 2 раза. При расчете потенциального валового дохода, оценщик использует информацию по договорам субаренды за ...., хотя в начале отчета ссылается на невозможность использования информации о событиях, произошедших после даты оценки.

Кроме перечисленных, Комиссией указано и на иные недостатки (л.д. 19.).

Наряду с перечисленным, необходимость отказа от доходного и затратного подхода, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, оценщиком не приведена. Так, необходимость отказа от применения доходного и затратного подходов, целесообразность применения сравнительного подхода при оценке земельного участка (на котором расположен объект недвижимости) оценщик подробно привел на листе 75 своего отчета.

Однако, целесообразность применения именно сравнительного подхода при оценке здания дома быта и необходимость отказа от доходного и затратного подхода, оценщиком в отчете (лист отчета 57-60) не приведены.

Между тем, учитывая то, что предметом оценки являлся объект недвижимости, приносящий доход, в соответствии с п. 16 ФСО № 1 имелись основания для применения доходного подхода.

Таким образом, принимая во внимание позицию истца, не настаивающего на установлении рыночной стоимости здания исходя из сведений указанного отчета, напротив, просившего установить рыночную стоимость объекта исходя из результатов судебной экспертизы в размере <...> руб., Верховный Суд республики не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления административного истца, а потому приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость здания дома быта должна быть установлена в размере доказанной рыночной стоимости по состоянию на .... – <...> руб.

В соответствии с п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения суда должны быть указаны период действия определенной судом кадастровой стоимости и дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Абзацем пятым ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости.

При этом материалами дела подтверждается, что с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости ООО «Офис-Центр 1» обратилось в комиссию ... года. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ... года заявление административного истца было отклонено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление ООО «Офис-Центр 1» к Управлению Росреестра по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания дома быта, назначение: нежилое, с кадастровым номером ..., общей площадью <...> кв.м., инвентарный номер: ..., Литер <...>, этажность: <...>, подземная этажность: <...>, расположенного по адресу: <...> (заявление о пересмотре которой поступило ... г.), по состоянию на .... равной <...> руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий Т.Н. Раднаева