Решение по делу № 8Г-19611/2024 [88-21844/2024] от 04.06.2024

УИД RS0004-01-2023-005207-44

ПЕРВЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-21844/2024

№ 2-489/2024

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Саратов 3 июля 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Солтыс Е.Е.,

судей Балашова А.Н., Спрыгиной О.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Морозова А..И. к акционерному обществу «ДОМ.РФ» о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки),

по кассационной жалобе акционерного общества «ДОМ.РФ» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 20 марта 2024 г.,

Заслушав доклад судьи Балашова А.Н., выслушав с использованием систем вебконференц-связи объяснения представителя АО «ДОМ.РФ» - Москалевой О.К., поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителя Морозова А.И. – Онохина А.В., возражавшего относительно доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Морозов А.И. обратился в суд с иском к АО «ДОМ.РФ» о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки).

В обоснование исковых требований указано, что по договору купли-продажи от 13 июля 2022 г. по результатам торгов по продаже арестованного имущества истец приобрел в собственность жилое помещение, расположенное по адресу:<адрес>,
<адрес>,но не имеет возможности зарегистрировать право собственности ввиду наличия обременения в виде залога по договору ипотечного кредитования, заключенному между ФИО8 и ЗАО «<данные изъяты>. В настоящее время держателем закладной является АО «Дом.РФ». Неоднократные обращения истца о снятии обременения ответчиком оставлены без удовлетворения. Уведомлением от
03 ноября 2022 г. Саратовский районный межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Саратовской области отказал в государственной регистрации прав Морозова А.И. на указанное жилое помещение по причине не предоставления заявления залогодержателя. Полагая, что годичный срок для предъявления АО «ДОМ.РФ» к Морозову А.И. требования об обращении взыскания на квартиру истек, истец считает, что ответчик утратил право на обращение взыскания на заложенное имущество, срок существования залога прекратился.

На основании изложенного, истец просил признать отсутствующим обременение в виде залога недвижимости (ипотеки) квартиры с кадастровым номером № адресу: <адрес>,
<адрес>, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости21 апреля 2012 г., номер государственной регистрации №, указав, что судебный акт по настоящему делу является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке (залоге недвижимости) № от
21 апреля 2012 г. в отношении спорного жилого помещения.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от
18 января 2024 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 20 марта 2024 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым признано отсутствующим обременение в виде залога недвижимости (ипотеки) квартиры, площадью 66,8 кв.м, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости
21 апреля 2021 г., номер государственной регистрации №. Указанное апелляционное определение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеки (залоге недвижимости) номер государственной регистрации№ от 21 апреля 2012 г.в отношении квартиры, площадью 66,8 кв.м, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес>.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 20 марта 2024 г. как незаконное.

От представителя Морозова А.И. – Онохина А.В. поступили возражения относительно доводов кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, в возражениях на кассационную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 379.7 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 2 апреля 2012 г. <данные изъяты> и ФИО8 заключен договор целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Целевой жилищный заем предоставлялся ФИО8в размере 84 8955 руб. 40 коп. для уплаты первоначального взноса в целях приобретения жилого помещения (квартиры) по договору купли-продажи в собственность заемщика с использованием ипотечного кредита по кредитному договору от 2 апреля 2012 г., предоставленного <данные изъяты> расположенного по адресу:
<адрес>, в размере 1 774 044 руб. 60 коп.

Квартира приобреталась с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита и на основании пункта 4 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, пункта 18 Правил предоставления участникам накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 года № 370, пункта 4 Договора целевого жилищного займа, считается находящейся одновременно в залоге у Российской Федерации в лице <данные изъяты> и у <данные изъяты>» с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

Обременение в виде ипотеки в силу закона установлено в пользу
<данные изъяты> и Российской Федерации, начиная с 21 апреля 2012 г.

В настоящее время законным владельцем закладной, удостоверяющей право по кредитному договору от2 апреля 2012 г., является АО «Дом.РФ».

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от
28 сентября 2021 г. по гражданскому делу № 2-2268/2021удовлетворены исковые требования <данные изъяты>» к ФИО8 о расторжении договора целевого жилищного займа, с ответчика взыскана задолженность по договору, обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

На основании протокола о результатах торгов по продаже заложенного имущества № 2022/7095 электронного аукциона № 4 от 8 июля
2022 г. стоимость жилого помещения, расположенного по адресу:
<адрес>, по результатам торгов составила 2300760 руб., которая была предложена Морозовым А.И.

13 июля 2022 г. между Морозовым А.И. и поверенным Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области ИП ФИО9 заключен договор купли-продажи, на основании которого Морозов А.И. приобрел на праве собственности спорное жилое помещение, оплатив его стоимость в размере 2 300 760 руб.

Согласно пунктам 1.1, 1.4 договора купли-продажи от 13 июля 2022 г. предметом договора является квартира, площадью 66,8 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, с обременением в виде залога в пользу взыскателя <данные изъяты>».

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от
14 июля 2022 г. по гражданскому делу № 2-14440/2022 с ФИО12 в пользу АО «Дом.РФ» взыскана задолженность по кредитному договору от
2 апреля 2012 г., по состоянию на20 июля 2021 г.в размере 794 810 руб.
56 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 148 руб., проценты за пользование займом, начисленные на сумму остатка основного долга за период с 21 июля 2021 г.по дату вступления в законную силу (включительно) судебного решения по ставке в соответствии с договором; в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество отказано.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что указанное истцом основание прекращения ипотеки в виде истечения годичного срока предъявления залогодержателем к Морозову А.И. требования об обращении взыскания, не является основанием прекращения ипотеки, а лишь влечет отказ в иске в случае обращения кредитора в суд.

Суд апелляционной инстанции отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении требований о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) спорной квартиры, исходил из того, что реализация заложенного имущества произведена в установленном законом порядке, путем проведения публичных торгов, в связи с чем в силу закона право залога прекращено, следовательно обременение в отношении спорной квартиры является отсутствующим.

Судебная коллегия полагает, что с указанными выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться в связи со следующим.

В пункте 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать обстоятельства на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Возражая относительно предъявленных требований ответчик ссылался на то, что права залогодержателя по договору займа удостоверены закладной. В настоящее время владельцем закладной, залогодержателем и кредитором является АО «ДОМ.РФ».

По результатам аукциона по продаже арестованного имущества 8 июля 2022 квартира была продана Морозову А.И.

Согласно материалам дела, ипотека на спорную квартиру за <данные изъяты>» и АО «ДОМ.РФ» зарегистрирована одновременно.

В соответствии с ч. 4 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Ответчик указывал на то, что у Морозова А.И. перед АО «ДОМ.РФ» сохраняется неисполненное обязательство по кредитному договору от
2 апреля 2012 года, по состоянию на текущую дату задолженность по указанному кредитному договору не погашена, право залога АО «ДОМ.РФ» на спорную квартиру не утратило законную силу, а перешло в качестве обременения права собственности покупателя Морозова А.И., который приобрел вместе с правом собственности право залогодателя, а также несет его обязанности в отношении приобретенной квартиры. Морозов А.И., приобретая имущество на публичных торгах, проводимых по поручению судебных приставов, знал о том, что имущество обременено залогом, учитывая, что АО «ДОМ.РФ» обладало преимущественным правом на получение денежных средств от реализации заложенного имущества по отношению к иным залогодержателям, при этом денежные средства от реализации заложенного имущества АО «ДОМ.РФ» не получены, то отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований Морозова А.И. к АО «ДОМ.РФ» о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки).

Указанным доводам судом апелляционной инстанции не было дано должной оценки с учетом положений пункта 6 статьи 342.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вывод о признании обременения отсутствующим сделан судом апелляционной инстанции по настоящему делу без учета вступившего в законную силу решения Балаковского районного суда Саратовской области от 28 сентября 2021 года по делу № 2-2268/2021 которым удовлетворены требования о расторжении договора целевого займа, взыскана с ответчика задолженность, обращено взыскание на заложенное имущество (квартиру), долг полностью не погашен.

Кроме того, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что апелляционным определением Саратовского областного суда от 25 мая 2023 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25 октября 2023 года (дело № 2-3248/2022) в удовлетворении исковых требований Морозова А.И. о снятии обременения в виде залога отказано, суд исходил из того, что поскольку требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований банка или иной организации, предоставившей кредитные (заемные) средства для приобретения жилого помещения с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих (абз. 2 пункта 4 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а при обращении взыскания на заложенное имущество по требованиям <данные изъяты> обеспеченным последующим залогом, предшествующий залогодержатель АО «ДОМ.РФ» не воспользовалось правом потребовать одновременно досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на спорную квартиру, данная квартира в силу положений пункта 6 статьи 342.1 Гражданского кодекса Российской Федерации перешла к ее приобретателю Морозову А.И. с обременением предшествующим залогом в пользу АО «ДОМ.РФ».

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 20 марта 2024 г. с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно распределить между сторонами бремя доказывания юридически значимых обстоятельства, после чего разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами права.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 20 марта 2024 г. отменить, направит дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда.

Председательствующий

Судьи