Решение от 24.09.2020 по делу № 3а-0543/2020 от 24.07.2019

Дело № 3А-543/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 сентября 2020 года г. Москва

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-543/2020 по административному исковому заявлению ООО «Биотехника» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО «Биотехника» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером * и земельного участка с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО «Архонт Консалтинг», а именно в размере 79 928 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * и 23 268 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 146 685 655 рублей 19 копеек, и арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого установлена в размере 50 530 539 рублей 03 копеек.

Поскольку общество является собственником нежилого помещения, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ООО «Биотехника» по доверенности Кочурин О.М. в судебном заседании поддержал изначально заявленные требования, просил назначить по делу повторную экспертизу.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Мясников И.И. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ПАО «МГТС», Федоров А.С., Арчаков Е.А., будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 146 685 655 рублей 19 копеек, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Указанное помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером *, арендатором которого является ООО «Биотехника», что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках, и договором аренды. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года составила 50 530 539 рублей 03 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного нежилого помещения уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО «Биотехника» как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 23 июля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО «Биотехника» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и земельного участка представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО «Архонт Консалтинг», в котором рыночная стоимость объектов по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 79 928 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * и 23 268 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года по результатам судебной экспертизы составляет 126 181 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером * – 46 688 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «Архонт Консалтинг», и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.

Оспаривая достоверность проведенной по делу экспертизы, административный истец указывает на то, что в проведенной экспертизе отсутствует корректировка на тип объекта, не правильно определен коэффициент капитализации, арендная ставка определена экспертом с учетом НДС, эксперт не правильно определил стоимость оцениваемого участка путем выделения доли.

Вместе с тем, данные доводы судом отклоняются, поскольку с учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, истец не указал, что при исправлении выявленных по его мнению недостатков заключения эксперта, значение определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

При этом эксперт на вопросы истца пояснил, что никаких дополнительных выгод отдельно стоящее административно-офисное здание в г. Москве в сравнении со встроенным помещением не имеет, в связи с чем не была применена корректировка на тип объекта. Эксперт пояснил, что принял среднее значение диапазона ставок капитализации для офисов класса «С» и справочника СРД-21 Яскевича Е.Е.

Итоговая рыночная стоимость объектов, вопреки доводам административного истца, находится в пределах диапазона рыночных цен.

Что касается определения арендной ставки с учетом НДС, то допрошенный в судебном заседании эксперт Артемов В.И. пояснил, что рыночная стоимость на наличие НДС им не анализировалась.

Не могут быть приняты во внимание доводы представителя административного истца о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Артемов В.И. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * и земельного участка с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 23 июля 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной   46 688 000 (сорок шесть миллионов шестьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 126 181 000 (сто двадцать шесть миллионов сто восемьдесят одна тысяча) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 23.07.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовлени░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░. ░░░░░░░░

5