Решение по делу № 33-3-2772/2024 от 04.03.2024

Судья Кечекова В.Ю. Дело № 33-3-2772/2024 (2-16/2024)

УИД 26RS0031-01-2023-002164-59

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 28 марта 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Чебанной О.М.

судей краевого суда: Тепловой Т.В., Дубинина А.И.,

при секретаре судебного заседания Адян М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Макарова А.Г. на решение Советского районного суда Ставропольского края от 09 января 2024 года по исковому заявлению Макарова Андрея Геннадьевича к Крамарову Сергею Анатольевичу о расторжении договоров купли-продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества, взыскании судебных расходов,

заслушав доклад судьи Чебанной О.М.,

УСТАНОВИЛА:

Макаров А.Г. обратился в суд с иском (впоследствии уточненным) к Крамарову С.А. о расторжении договоров купли-продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Макаровым А.Г. и Краморовым С.А. были заключены 15 договоров купли-продажи принадлежащих истцу на праве собственности долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером №, общей площадью 66560000 кв.м., расположенный в земельном массиве СПК «Агрофирма Восточное», уч. №, участок №, участок №, на окраине <адрес> с северной стороны, <адрес> - южная сторона, участок № поле № южная сторона, <адрес> - восточная, западная, северная стороны, <адрес>.

Как следует из содержания указанных договоров, стоимость каждой земельной доли составляла по 6 договорам 70000 рублей и по 8 договорам 75000 рублей.

Право собственности Краморова С.А. на эти объекты недвижимости было в установленном законом порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчик Краморов С.А. свои обязательства по вышеперечисленным договорам по оплате приобретенных у истца долей не исполнил.

Договоры купли-продажи земельных долей были заключены истцом без получения от Краморова С.А. оплаты за приобретенные земельные доли по той причине, что между Макаровым А.Г., Краморовым С.А. и Волковым В.Л. была договоренность о создании совместного крестьянско-фермерского хозяйства. Чтобы в дальнейшем выделить все приобретенные доли из СПК «Восточное» одним участком, было решено оформить их на Краморова С.В., на которого должно было быть оформлено крестьянско-фермерское хозяйство с указанием с каким количеством долей каждый из них вступает в КФХ.

В скором времени Волков В.Л. умер, а Краморов С.А. в ДД.ММ.ГГГГ предложил истцу сдать все оформленные на него земельные доли в аренду фермеру Кучерову К.Н., пояснив, что для покупки сельскохозяйственной техники денег в настоящее время нет, что пока он (Краморов) будет заниматься оформлением крестьянско-фермерского хозяйства, земля будет давать доход.

С момента сдачи в аренду земельных долей Краморов С.А. никаких денежных средств истцу не выделял, ссылаясь на то, что покупает технику для крестьянско-фермерского хозяйства на полученные кредиты, которые нужно погашать.

За проданные ДД.ММ.ГГГГ личные, принадлежащие истцу на праве собственности 15 долей, размером 25/18844 каждая, Макаров А.Г., как продавец, не получил вообще никакой денежной суммы.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ОМВД России по Советскому городскому округу.

По результатам проведенной проверки ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, в связи с отсутствием признаков преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ. Как следует из указанного постановления, в ходе проведенной проверки Краморов С.А. пояснил, что на момент заключения с Макаровым А.Г. названных договоров купли-продажи недвижимости он уже по договоренности с Волковым В.Л. знал, что совместно заниматься с истцом крестьянско-фермерским хозяйством не будут. Оплату по всем заключенным договорам купли-продажи земельных долей он не произвел, так как считал, что это земля Волкова В.Л.

Длительным неисполнением Краморовым С.А. обязательств по оплате приобретенных у истца ДД.ММ.ГГГГ земельных долей, Мкаров А.Г. в значительной степени лишился того, на что мог бы рассчитывать при заключении договоров, так как вообще не получил никакой денежной суммы за проданные земельные доли.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ Краморову С.А. было направлено требование о расторжении договоров купли-продажи недвижимости и соглашения о расторжении, подготовленные к каждому договору и подписанные истцом. Какого-либо ответа от Краморова С.А. в указанный истцом трехдневный срок, истец не получил, в связи с чем считает необходимым обратиться в суд.

На основании изложенного, с учетом уточнения иска, просил суд расторгнуть 15 договоров купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между Макаровым А.Г. и Краморовым С.А., каждый в отношении 25/18844 доли в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером №, общей площадью 66560000 кв.м., расположенный в земельном массиве СПК «Агрофирма Восточное», уч. №, участок №, участок №, на окраине <адрес> с северной стороны, <адрес> - южная сторона, участок № поле № южная сторона, <адрес> - восточная, западная, северная стороны, <адрес>, зарегистрированные ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, номера регистрации: №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; №, которые при выделении вошли в границы земельного участка с кадастровым номером №, возвратить Макарову А.Г. вышеуказанные доли в праве общей долевой собственности, взыскать с ответчика Краморова С.А. в пользу Макарова А.Г. расходы по уплате государственной пошлины в размере 51300 рублей, разъяснить, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на указанные доли в праве общей долевой собственности Макарова А.Г.

Решением Советского районного суда Ставропольского края от 09.01.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вышеуказанным решением суда, истец Макаров А.Г. подал апелляционную жалобу, в которой ссылается на то, что не согласен с выводами суда об отсутствии подтверждения факта устной договоренности о создании КФХ между ним, Краморовым С.А. и Волковым В.Л., с дальнейшим выделением всех приобретенных долей одним участком из СПК «Восточное», а также с выводом о недоказанности неполучения им по договорам денежных средств, полагает, что в судебном заседании было установлено, что ни ответчик ни истец цели заключить именно сделки купли-продажи земельных долей не имели, судом дана неверная оценка предоставленным доказательствам, неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Кроме того, указывает, что не согласен с выводом суда о пропуске им срока исковой давности, считает, что сроки исковой давности следует исчислять с сентября 2021 года, когда он получил отказ от ответчика Краморова С.А. в выплате ему арендной платы за 15 земельных паев, что ему фактически стало известно о нарушении его права лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть в день получения постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ., а кроме того ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно о факте совершенного в отношении него обмана ответчиком Краморовым С.А. лишь в ходе судебных заседаний по настоящему делу.

Также не согласен с доводом суда об отсутствии оснований для применения к указанным требованиям десятилетнего срока исковой давности, предусмотренного п. 2 ст. 196 ГК РФ.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Макарова А.Г. по доверенности Ярось Т.Л. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным, в соответствии со ст. 167, 327 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; существенные нарушения норм процессуального права и неправильное применение норм материального права (ст. 330 ГПК РФ).

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Макаровым А.Г. и Краморовым С.А. заключены 15 договоров купли-продажи недвижимости, по условиям которых продавец Макаров А.Г. продал, то есть передал в общую долевую собственность покупателя Краморова С.А., а покупатель Краморов С.А. купил, то есть принял в общую долевую собственность 25/18844 доли (по каждому договору) в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером №, общей площадью 66560000 кв.м., расположенный в земельном массиве СПК «Агрофирма Восточное», уч. №, участок №, участок №, на окраине <адрес> с северной стороны, <адрес> - южная сторона, участок № поле № южная сторона, <адрес> - восточная, западная, северная стороны, <адрес>.

Согласно п. 3 договоров, цена сделок определена соглашением сторон и составляет 70000 рублей и 75000 рублей, которые получены продавцом полностью до подписания договоров наличными деньгами. Указанная цена договорная и стороны несут ответственность за правильность ее назначения.

Право общей долевой собственности Краморова С.А. на указанные доли в земельном участке было зарегистрировано Управлением Росреестра по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, номера регистрации №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; №.

На основании соглашения об определении долей в праве собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, определен размер доли Краморова С.А. в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером №, равной 927125/2420199, в которую вошли вышеуказанные доли, приобретенные Краморовым С.А. по 15 договорам купли-продажи у Макарова А.Г.

Указанным соглашением также определен размер доли Макарова А.Г. в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером №, равной 44150/2420199.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что 927125/2420199 доли, принадлежащей Краморову С.А. в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером №, находится в аренде Кучерова К.Н. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя № б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением следователя СО ОМВД России по Советскому городскому округу от ДД.ММ.ГГГГ отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Краморова С.А. в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, за отсутствием состава преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ, по факту незаконного завладения принадлежащих Макарову А.Г. земельных участков.

Согласно доводам истца, Краморовым С.А. существенно нарушены условия вышеуказанных договоров, поскольку оплата по всем 15 заключенным договорам купли-продажи земельных долей не произведена, что в силу требований п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для их расторжения.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлено Краморову С.А. требование о расторжении договоров купли-продажи недвижимости в количестве 15 штук, заключенных между сторонами ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о расторжении, подготовленные к каждому договору и подписанные истцом. Краморов С.А. перечисленные документы получил, однако ответа не направил.

Полагая, что имеются основания для расторжения договоров, Макаров А.Г. обратился с настоящим иском в суд.

Разрешая заявленные требования, исходя из обстоятельств дела, руководствуясь ст. ст. 56, 196, 200, 431, 453, 450, 486, 549, 555 ГК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 61, 67 ГПК РФ, в том числе показания допрошенных свидетелей, установив, что правовых оснований для расторжения договоров купли-продажи земельных участков не имеется, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Макарова А.Г.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части 1 вышеуказанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Поскольку ГК РФ не содержит требования по оформлению отдельного письменного документа, подтверждающего факт передачи денег по договору купли-продажи, в подтверждение данного обстоятельства стороны могут представить любые допустимые доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств. Таким доказательством может являться запись в договоре купли-продажи о получении продавцом оплаты в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы о не согласии истца с выводами суда относительно недоказанности факта устной договоренности о создании КФХ между ним, Краморовым С.А. и Волковым В.Л., с дальнейшим выделением всех приобретенных долей одним участком из СПК «Восточное», судебной коллегией во внимание не принимаются, так как судом первой инстанции подробно проанализированы пояснения сторон, показания свидетелей и представленные письменные доказательства, а также сами договоры купли-продажи, из которых следует, что истец не привел в обоснование своих доводов каких-либо доказательств, которые опровергали бы запись в пункте 3 договоров (о получении денежных средств).

Условия оспариваемых истцом договоров оговорены сторонами, договоры подписаны продавцом и покупателем, прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке, согласно п. 3 договоров денежные средства получены продавцом полностью до их подписания, путем наличного расчета, договоры исполнены сторонами, а их передача в регистрирующий орган подтверждает согласие сторон с их условиями и отсутствие у сторон претензий друг к другу, в том числе по основаниям оплаты предмета договора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что на протяжении длительного времени у истца отсутствовали какие-либо претензии к ответчику, а требование о расторжении договоров по основаниям неполучения оплаты по договорам купли-продажи заявлены по истечении более 8 лет после заключения и исполнения данных договоров.

Более того, как следует из материалов дела Договоры купли-продажи спорных земельных долей были фактически исполнены продавцом Макаровым А.Г., Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, произведена государственная регистрация договоров и перехода права собственности на них к покупателю Краморову С.А., за которым зарегистрировано право собственности на указанные земельные доли, а спорные земельные доли с момента заключения договоров, то есть с 2014 года и по настоящее время находятся в распоряжении Краморова С.А.

Доказательств, подтверждающих фактическое владение спорными земельными долями Макаровым А.Г. с момента заключения им сделок купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суду первой и апелляционной инстанции не представлено.

Как верно указано судом первой инстанции, оснований полагать, что условия о проведении расчетов по договорам согласованы сторонами иным образом, чем установлено в договорах купли-продажи, не имеется.

Тот факт, что суд не согласился с доводами истца, иным образом оценил доказательства и пришел к иным выводам, не свидетельствует о неправильности решения и основанием для его отмены не являются.

Кроме того, вопреки доводам апелляционной жалобы о несогласии с выводом о пропуске истцом срока исковой давности, судом первой инстанции верно применены к заявленному спору положения п. 1 ст. 196, п. 2 ст. 199 ГК РФ о пропуске трехлетнего срока исковой давности, о котором было заявлено стороной ответчика, что мотивированно изложено в судебном решении.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции и о том, что заявление истца Макарова А.Г. и его представителя по доверенности Ярось Т.Л. о применении к заявленным требованиям десятилетнего срока исковой давности, установленного п. 2 ст. 196 ГК РФ, основано на ошибочном толковании норм права, а потому не может быть принято судом.

Учитывая изложенное выше, судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы стороны истца направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции, в соответствии с положениями ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия Ставропольского краевого суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда Ставропольского края от 09 января 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Макарова Андрея Геннадьевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04 апреля 2024 года.