Решение по делу № 2-3240/2024 от 15.04.2024

Дело №2-3240/2024

УИД 50RS0042-01-2024-003123-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    29 июля 2024 года                               г. Сергиев Посад МО

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Пчелинцевой С.Н.,

при секретаре К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.В.А. к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>», Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», конкурсному управляющему АО «ФИО2» ФИО2 О.Ю. о признании права собственности на квартиру, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

С.В.А. с учетом уточнения требований обратился в суд с иском к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>», Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», конкурсному управляющему АО «ФИО2» ФИО2 О.Ю. о признании права собственности на квартиру, обязании совершить определенные действия (л.д.3-6, 64-67).

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО2» и ООО «Русь» заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ №СП II участия в долевом строительстве жилого дома. По договору подлежала передача 1-комнатная <адрес> (по проекту), проектной площадью 23,7 кв.м, расположенная в жилом <адрес> по адресу: <адрес>. На основании договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ № права перешли С.В.А., денежные средства по договору уступки оплачены, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор уступки зарегистрирован в Управлении Росреестра.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между АО «ФИО2» и С.В.А. заключен договор участия в долевом строительстве жилого <адрес> №-СП II, согласно которому по договору подлежала передача 2-комнатная <адрес> (по проекту), проектной площадью 55,7 кв.м, расположенная в жилом <адрес> по адресу: <адрес>. Плата по договору внесена путем подписания договора уступки и акта зачета от ДД.ММ.ГГГГ между АО «ФИО2» в пользу ООО «Градстройснаб-Инжиниринг» в качестве оплаты по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ №№. Договор долевого участия зарегистрирован в Управлении Росреестра.

В рамках указанных выше договоров застройщик обязуется передать участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ жилые помещения по адресу: <адрес>. Расчеты по данным договорам произведены в полном объеме.

АО «ФИО2» до настоящего времени указанные квартиры истцу не передал. Решением Арбитражного суда <адрес> АО «ФИО2» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований АО «ФИО2» включено требование С.В.А. к АО «ФИО2» о передаче жилых помещений: 1-комнатной <адрес> (по проекту), проектной площадью 23,7 кв.м, расположенная в жилом <адрес> по адресу: <адрес>, оплаченной стоимостью 1185000 рублей и 2-комнатной <адрес> (по проекту), проектной площадью 55,7 кв.м, расположенной в жилом <адрес> по адресу: <адрес>, оплаченной стоимостью 2761606 рублей.

Определением Арбитражного суда <адрес> удовлетворено заявление ППК «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав и обязанностей застройщика и ему переданы права на участок и объект незавершенного строительства.

В ноябре 2022 года истец обратился к конкурсному управляющему АО ФИО2» с заявлением о передаче ему жилых помещений в натуре, но получил отказ. Также истец получил отказ от Фонда Развития территорий о передаче ему жилых помещений. Непосредственно исполнением обязательств Фонда занимается Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>», которая приняла решение о выплате ряду участников, в число которых включен и истец денежной компенсации вместо передачи жилых помещений, с чем истец не согласен.

Просит суд признать незаконным решение Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о выплате С.В.А. возмещения, на основании ст.13 Федерального закона №218-ФЗ « О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вместо передачи объектов долевого строительства, требования по которым были включены в реестр требований участников строительства.

Признать за С.В.А. право собственности на 1-комнатную <адрес> (по проекту), проектной площадью 23,7 кв.м, расположенную в жилом <адрес> по адресу: <адрес> и 2-комнатную <адрес> (по проекту), проектной площадью 55,7 кв.м, расположенную в жилом <адрес> по адресу: <адрес>.

Обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» произвести согласование на передачу С.В.А. ключей на жилые помещения: 1-комнатную <адрес> (по проекту), проектной площадью 23,7 кв.м, расположенную в жилом <адрес> по адресу: <адрес> <адрес> и 2-комнатную <адрес> (по проекту), проектной площадью 55,7 кв.м, расположенную в жилом <адрес> по адресу: <адрес> и дальнейшее подписание актов приема-передачи.

Истец С.В.А., представитель истца по доверенности С. в судебном заседание исковые требования, с учетом их уточнения, поддержали и просили удовлетворить.

Представитель ответчика - Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчика Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представил письменные возражения на иск из которых следует, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права, поскольку он вправе обратиться только с заявлением о выплате возмещения (л.д.122-123).

Представитель ответчика АО «ФИО2» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в суд поступили письменные возражения на иск от представителя АО «СИХ» Ш. в которых указано, что Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № реестр требований участников строительства включены требования истца о передаче двух жилых помещений: квартиры с проектным № (стоимостью 1185000 рублей) и проектным номером 13 (стоимостью 2761606 рублей). АО «ФИО2» в настоящее время не является застройщиком по договорам долевого участия, так как права и обязанности застройщика переданы УНО «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства», в связи с чем АО «СИХ» не является надлежащим ответчиком по иску С.В.А. о признании права собственности и обязании передать объект недвижимости, в связи с чем просит в иске С.В.А. к АО «СИХ» отказать (л.д.128-130).

Представитель 3-его лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей ответчиков и третьего лица.

Выслушав истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО2» и ООО «Русь» заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ №СП II участия в долевом строительстве жилого дома. По договору подлежала передача 1-комнатная <адрес> (по проекту), проектной площадью 23,7 кв.м, расположенная в жилом <адрес> по адресу: <адрес>. На основании договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ № права (требование) по вышеуказанному договору от ДД.ММ.ГГГГ №СП II участия в долевом строительстве жилого дома, перешли истцу С.В.А. (л.д.31-33). Денежные средства по договору уступки оплачены в полном объеме в соответствии с п.3.1 Договора уступки в размере 1185000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.34). Договор уступки зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, дата регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (л.д.33), а также подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.145 об., 146).

Обязательства по передаче объекта долевого участия С.В.А. на сегодняшний день не исполнено, что не оспаривалось сторонами.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между АО «ФИО2» и С.В.А. заключен договор участия в долевом строительстве жилого <адрес> №-СП II, согласно которому по договору подлежала передача 2-комнатная <адрес> (по проекту), проектной площадью 55,7 кв.м, расположенная в жилом <адрес> по адресу: <адрес> <адрес>. Цена Договора установлена в размере 2761606 рублей (л.д.21-29). Плата по договору внесена путем подписания договора уступки и акта зачета от ДД.ММ.ГГГГ между АО «ФИО2» в пользу ООО «Градстройснаб-Инжиниринг» в качестве оплаты по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ №№ (л.д.30). Договор долевого участия зарегистрирован в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, дата регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (л.д.26), а также подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.141 об.).

Обязательства по передаче объекта долевого участия С.В.А. на сегодняшний день не исполнено, что не оспаривалось сторонами.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ АО “ФИО2” признано банкротом и в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утверждена ФИО2 О.Ю.

Между АО “ФИО2” в лице конкурсного управляющего ФИО2 О.Ю. и Унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес>» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор в порядке статей 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, в соответствии с которым застройщик АО «СИХ» обязался передать, а Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>» принять обязательства застройщика перед гражданами-участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №№ о банкротстве АО “ФИО2” по состоянию на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства Объекта незавершенного строительства в соответствии с Приложением № к настоящему Договору. Обязательства перед участниками строительства передаются Приобретателю в соответствии с условиями договоров об участии в долевом строительстве и иных договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, указанных в Приложении № к настоящему Договору (л.д.131-137).

Из Определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ следует, что требования С.В.А. о передаче жилых помещений: 1-комнатной <адрес> (по проекту), проектной площадью 23,7 кв.м, расположенная в жилом <адрес> по адресу: <адрес>, оплаченной стоимостью 1185000 рублей и 2-комнатной <адрес> (по проекту), проектной площадью 55,7 кв.м, расположенная в жилом <адрес> по адресу: <адрес>, оплаченной стоимостью 276106 рублей, признаны обоснованными и включены в реестр требований участников строительства должника АО «ФИО2» (л.д.17-20).

Из письма конкурсного управляющего ФИО2 О.Ю. в адрес Фонда защиты прав граждан – участников строительства от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ следует, что конкурсный управляющий направляла в адрес Фонда документы и сведения участника строительства С.В.А. для целей передачи требований участника строительства Фонду с одновременным направлением решения суда, на основании которого требования участника строительства признаны обоснованными (л.д.48-50).

Из ответа ППК «Фонд развития территорий» С.В.А. от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ в реестр требований участников строительства АО «СИХ» включены сведения об имеющихся у истца объектах долевого строительства № и №, однако после принятия Решения Наблюдательным советом Фонда ДД.ММ.ГГГГ о финансировании мероприятий по завершению строительства жилого дома ЖК «Покровский», расположенного по адресу: <адрес>, в связи с чем Фондом произведен расчет возмещения, подлежащего выплате по объектам долевого строительства № и № в общей сумме 5367746,30 рублей (л.д.78-80).

ДД.ММ.ГГГГ Министерство жилищной политики <адрес> выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: № (л.д.81-84).

Квартира №, являющаяся объектом долевого строительства по договору уступки прав (требования) от ДД.ММ.ГГГГ № в настоящее время индивидуализирована как объект недвижимости, что подтверждается сведениями ЕГРН, согласно которых ДД.ММ.ГГГГ квартира поставлена на кадастровый учет, ей присвоен адрес: <адрес> кадастровый №, площадь квартиры составляет 21 кв.м, в качестве правообладателя указана Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>», право собственности которой зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.86-87).

Квартира №, являющаяся объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительстве жилого <адрес> №-СП II от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время индивидуализирована как объект недвижимости, что подтверждается сведениями ЕГРН, согласно которых ДД.ММ.ГГГГ квартира поставлена на кадастровый учет, ей присвоен адрес: <адрес> кадастровый №, площадь квартиры составляет 55 кв.м, в качестве правообладателя указана Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>», право собственности которой зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.88-90).

Согласно положениям ст. 23.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее -Фонд), действующая в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании "Фонд развития территорий", основания и порядок использования его имущества, в том числе принятие решения о финансировании мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", детально регламентированы положениями указанного нормативно-правового акта и Правилами принятия решения Фондом о финансировании или нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона N 218, утвержденными постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1192, которые носят императивный характер и являются для Фонда обязательными.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ предусмотрены следующие механизмы по восстановлению прав граждан с участием Фонда: (1) финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства; (2) выплата возмещения гражданам.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П обязательства застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фон развития и соответствующие региональные фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют, и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

В данном случае, при соблюдении правил, закрепленных в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства ДД.ММ.ГГГГ требование С.В.А. должно было быть включено в реестр застройщика, так как сведения о договорах уступки прав и участия в долевом строительстве С.В.А. были внесены в ЕГРН в 2018 году.

С учетом положений статей 2 и 3 Федерального закона от 29.07. 2017 г. №218 -ФЗ « О публично-правовой компании» Фонд развития территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, статьи 21.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при регулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами - участниками долевого строительства, Фонд развития территорий должен был проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве., а именно в нем отсутствует ряд требований по зарегистрированным договорам долевого участия, в том числе требование С.В.А.

Доводы Фонда о том, что решение Фонда о завершении строительства состоялось ранее, чем требования С.В.А. были включены арбитражным судом в реестр требований о передаче жилых помещений, в связи с чем истец имеет право только на возмещение, отклоняются судом, поскольку в данном случае С.В.А. раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и договора уступки прав, таким образом, Фонд не мог не знать о наличии у гражданина договора с застройщиком.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

Поскольку в судебном заседании установлено, что требования С.В.А. включены в реестр требований о передаче жилых помещений, при этом строительство завершено, ДД.ММ.ГГГГ Министерство жилищной политики <адрес> выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактическое создание квартир как индивидуально-определенной вещи подтверждается сведениями ЕГРН, в связи с чем суд считает, что у истца возникло право на получение объектов долевого строительства.

В части требований С.В.А. к конкурсному управляющему АО «ФИО2» ФИО2 О.Ю. о признании права собственности на квартиру, обязании совершить определенные действия, суд соглашается с доводами конкурсного управляющего, изложенными в письменных возражениях и считает конкурсного управляющего ФИО2 О.Ю. ненадлежащим ответчиком, поскольку АО «ФИО2» в настоящее время не является застройщиком по договорам долевого участия, так как права и обязанности застройщика переданы УНО «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства», которая уже зарегистрировало свое право собственности на спорные квартиры, в связи с чем в требованиях к конкурсному управляющему ФИО2 О.Ю. суд считает необходимым отказать.

    На основании изложенного и руководствуясь ст. 56, 167, 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

            Исковые требования С.В.А. (паспорт РФ №) к конкурсному управляющему АО «ФИО2» ФИО2 О.Ю. (ИНН №), Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>» (ИНН №), Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН №) о признании права собственности на квартиру, обязании совершить определенные действия – удовлетворить частично.

Признать за С.В.А. право собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 21 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>.

Признать за С.В.А. право собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 55 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>.

Обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>» произвести согласование на передачу С.В.А. ключей на жилые помещения и подписание акта приема-передачи объектов.

В требованиях С.В.А. к конкурсному управляющему АО «ФИО2» ФИО2 О.Ю. о признании права собственности на квартиру, обязании совершить определенные действия – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Сергиево Посадский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 15 августа 2024 года

Судья                                 С.Н.Пчелинцева