Решение по делу № 2-221/2018 от 27.10.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 марта 2018 года г. Мытищи

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Тюшляевой Н.В., при секретаре ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Жостовская фабрика декоративной росписи» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, штрафа, пеней, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Жостовская фабрика декоративной росписи», в котором, с учетом уточнения от ДД.ММ.ГГГГ, просит обязать ответчика соразмерно уменьшить цену договора купли-продажи <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ до суммы <данные изъяты> руб., взыскать с ответчика пени в размере <данные изъяты> руб., неустойку по ст. 28, ст. 31 Закона «О защите прав потребителей» в размере <данные изъяты> руб., штраф в порядке п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей», компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.

Свои требования истец обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком был заключен договор №И участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> по адресу: <адрес>, с использованием кредитных средств, однако квартира была передана ненадлежащего качества.

ФИО2 в судебное заседание не явился, представители истца по доверенности ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика по доверенности ФИО5 и ФИО6 в судебном заседании заявленные требования не признали, просили отказать в их удовлетворении.

Представитель третьего лица – ОАО КБ «Мастер-Банк» в лице конкурсного управляющего ГУ «Агентство по страхованию вкладов» по доверенности ФИО7 в судебном заседании выступила на стороне ответчика, подтвердив предоставление истцом Акта приема передачи, датированного <данные изъяты> г.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8 показал, что его стаж работы в области строительно-технического эксперта составляет около четырех лет, спорный дом изготовлен из деревянной панели, указание в экспертизе на железобетон – техническая ошибка, в процессе эксплуатации спорного дома недостатки возникнуть не могли, пожарная сигнализация в доме отсутствует, присутствуют только знаки аварийного выхода, защита от конденсата не требуется.

Эксперт ФИО9 в судебном заседании показал, что общий стаж работы оценщиком – <данные изъяты> лет, стаж работы экспертом – <данные изъяты> лет, опечатка в экспертном заключении по поводу материалов не могла повлиять на стоимость спорного дома, средняя стоимость за квадратный метр – <данные изъяты> рублей.

Выслушав явившихся лиц, показания экспертов, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Жостовская фабрика декоративной росписи» и ФИО2 был заключен договор №И участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> по адресу: <адрес> с использованием кредитных средств.

Из п. 2.1. данного договора следует, что ООО «Жостовская фабрика декоративной росписи» обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением подрядной организации на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства, а ФИО2 обязуется уплатить застройщику обусловленную настоящим договором цену договора в порядке и сроки, установленные настоящим договором, и принять объект по акту приема-передачи. Под объектом долевого строительства понимается двухкомнатная квартира общей планируемой площадью <данные изъяты> кв.м со строительным номером <данные изъяты>.

Размер денежных средств, подлежащих уплате участником застройщику составлял <данные изъяты> рублей, из расчета <данные изъяты> рублей за один кв.м площади объекта (п. 3.1. договора).

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи объекта долевого строительства №, по договору №И участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> по адресу: <адрес>, с использованием кредитных средств, ответчик передал (<данные изъяты>), а ФИО2 принял спорную квартиру, а ДД.ММ.ГГГГ была произведена регистрация перехода права собственности на квартиру к ФИО2, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись регистрации № (л.д. <данные изъяты>).

Требуя соразмерного уменьшения цены договора, истец ссылается на то, что согласно заключению, составленному <данные изъяты> спорная квартира была построена с нарушениями обязательных требований с недостатками общего имущества, на устранение которых требуются ремонтные работы на сумму <данные изъяты> рублей.

Согласно данному заключению, выполненному в <данные изъяты> г., в ходе проведения обследования инженерно- технического состояния конструкций многоквартирных жилых домов, включая <адрес> в д. <адрес> установлено, что имеются дефекты и повреждения конструкций, снижающие несущую способность и влияющие на эксплуатационные характеристики зданий (л.д. <данные изъяты>).

Из заключения эксперта № по результатам проведения строительно-технической экспертизы с дополнением, составленного <данные изъяты>», следует, что качество выполненных строительно-монтажных работ объекта долевого строительства, построенного (созданного) ООО «Жостовская фабрика декоративной росписи», многоквартирного <данные изъяты> по адресу: <адрес>, соответствует условиям договора купли-продажи, не соответствует требованиям проектной документации техническим и градостроительным регламентам.

Также из данного заключения следует, что в период проведения исследования объекта экспертизы были выявлены многочисленные дефекты и отступления от действующих норм и регламентов и положений проектной документации требующие устранение во исполнение положений 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и № «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» (л.д. 104-107 тома 1).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 7 ФЗ РФ от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В связи с возражениями представителей ответчика относительно представленных стороной истца заключений, определением Мытищинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам <данные изъяты>

Из заключения эксперта, составленного <данные изъяты>», следует, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ производился натурный осмотр многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в период осмотра экспертом был выявлен объем строительно-монтажных работ, качество которых как соответствует, так и не соответствует условиям договора купли-продажи, проектной документации.

Также из данного заключения следует, что в период обследования, экспертом выявлены как явные, так и скрытые недостатки, часть которых могла быть обнаружена гражданином в период приемки квартиры по договору купли-продажи. Не все обнаруженные дефекты и недостатки влияют на потерю потребительских свойств <адрес> по адресу: <адрес>Б.

Экспертом приведен перечень недостатков, влияющих на потерю потребительских свойств спорной квартиры: не герметичная установка приоконных отливов, что приводит к проникновению влаги под оконный блок, тем самым образует повышение влажности стен и как следствие к возникновению грибковых образований; отсутствие внешней герметизации монтажного шва оконных блоков, что приводит к проникновению влажности в помещение, образует точку соприкосновения разных температур и как следствие образованию конденсата и грибковых образований на оконных откосах в помещении.

Экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость квартиры с учетом обнаруженных недостатков, по состоянию на дату проведения экспертизы, составляет (округленно) – <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость квартиры с учетом обнаруженных недостатков, по состоянию на дату покупки квартиры, составляет (округленно) <данные изъяты> рублей.Экспертное заключение является полным, мотивированным, экспертами даны ответы на все поставленные судом вопросы, поэтому оснований не доверять выводам экспертов, которые имеют соответствующее образование, квалификацию и достаточный опыт в данной области исследований, не имеется.

Экспертиза проведена с соблюдением закона, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований для проведения повторной строительной экспертизы у суда не имеется, в связи с чем, данное заключение принимается в качестве доказательства.

При этом, из материалов дела усматривается, что на момент подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства между продавцом и покупателем разногласий по качеству квартиры не имелось.

Как следует из п. 2.,акта приема-передачи, стороны подтверждают, что техническое состояние, качество и геометрические размеры передаваемого застройщиком участнику квартиры соответствуют проектно-техническим характеристикам, согласованным сторонами в Приложении № «Документы, составленные Застройщиком и согласованные с Участником долевого строительства с описанием конкретного Объекта долевого строительства, подлежащего передаче Участнику долевого строительства после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого <адрес> указанием местоположения Объекта долевого строительства на плане многоквартирного жилого <адрес> планируемой площади Объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией» к договору; стороны на момент подписания настоящего акта приема-передачи не имеют взаимных претензий в части исполненных сторонами обязательств по договору.

Из изложенного следует, что истцом была осмотрена спорная квартира, каких-либо недостатков обнаружено не было, акт приема-передачи квартиры был подписан сторонами без замечаний.

При этом доказательств уменьшения цены квартир из-за наличия выявленных недостатков в материалы дела не содержат.

Суд соглашается с доводами стороны ответчика о том, что заключению <данные изъяты> а также заключению судебной экспертизы <данные изъяты>» судом должна быть дана критическая оценка.

Так, из представленных истцом в дело материалов внесудебного натурного обследования № следует, что обследование <адрес> производилось в конце <данные изъяты> г., а само заключение датировано ДД.ММ.ГГГГ

В силу абз. 2 ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета.

Как следует из возражений ответчика, в связи с тем, что в <данные изъяты> г. завершена процедура банкротства ответчика, по решению новых владельцев фабрики, начиная с ДД.ММ.ГГГГ осуществляется гарантийный ремонт многоквартирных домов поселка по устранению строительных недостатков общего имущества <данные изъяты> домов поселка по адресу: <адрес>, в перечень домов, в том числе, входит и дом, в котором располагается квартира, принадлежащая истцу.

В этой связи, суд находит заслуживающими внимания доводы ответчика о том, что представленные истцом материалы натурного обследования № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям допустимости доказательств, а указанная в них стоимость ремонтных работ по устранению строительных недостатков не соответствует реальному техническому состоянию многоквартирного дома, в котором расположена принадлежащая истцу квартира, которая после произведенного ремонта значительно возросла и вернулась к первоначальным значениям, указанным в заключенном договоре.

Заключение <данные изъяты>», по мнению суда, является не относимым доказательством, поскольку дом, в котором расположена квартира истца, не был предметом исследования указанной судебной экспертизы, она проводилась в отношении соседнего <адрес>.

Поскольку, согласно заключению экспертов <данные изъяты>», рыночная стоимость квартиры на момент покупки ее истцом была значительно выше договорной ( <данные изъяты> руб., правовых оснований для удовлетворения требований истца о соразмерном уменьшении цены договора не имеется.

Тем более, что фактически истец ставит вопрос о снижении стоимости квартиры в связи с тем, что, по его мнению, в общем имуществе многоквартирного дома имеются недостатки, которые могут быть устранены посредством проведения ремонтных работ, однако, законом не предусмотрено возмещение будущих расходов.

Свои требования о взыскании пени в размере <данные изъяты> руб. истец обосновывает тем, что в рамках судебной экспертизы установлено, что застройщиком некачественно установлены окна в квартире, для устранения данных недостатков необходимо провести восстановительные работы, составляющие <данные изъяты> руб.. на данное неисполненное денежное обязательство подлежат уплате пени из расчета 3 процента в день, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Действительно, согласно заключению экспертов ООО «Центр Независимой экспертизы и Права», итоговая стоимость устранения недостатков квартиры составляет <данные изъяты> руб.

Согласно ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в том числе, безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги).

В соответствии со ст. 31 Закона, требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии с п. 3 ст 31 Закона, за нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Однако, доказательств того, что истец обращался к ответчику с требованием об устранении данных конкретных недостатков, им не представлено, более того, предъявление им требований об уменьшении покупной цены квартиры, которое является альтернативным, исключало возникновение обязанности по устранению выявленных недостатков у ответчика.

При таких обстоятельствах, суд находит заявленные истцом требования о взыскании пени в размере <данные изъяты> руб. необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

При разрешении требований истца о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, которую сторона истца исчисляет за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из того, что доводы истца о нарушении ответчиком сроков передачи квартиры и введении дома в эксплуатацию не соответствуют действительности и являются злоупотреблением правом в понимании ст. 10 ГК РФ.

Так, согласно п. 2.4. Договора, срок ввода дома в эксплуатацию – не позднее ДД.ММ.ГГГГДатой ввода дома в эксплуатацию является дата выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно имеющегося в материалах дела Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, квартира была передана истцу в установленные договором сроки.

Что касается Акта приема-передачи объекта долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, как установлено судом, сторонами, действительно, вторично составлялся Акт приема-передачи, но его составление являлось формальным и было осуществлено по требованию Управления Росреестра, фактически же и квартира и ключи от нее находились во владении истца с декабря 2013 г.

С учетом вышеизложенного, правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки по ст. ст. 28, ст. 31 Закона «О защите прав потребителей» не имеется.

Поскольку доводы истца о нарушении его прав, как потребителя, не нашли своего подтверждения в материалах дела, не имеется правовых оснований также для взыскания с ответчика компенсации морального вреда, предусмотренной ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», а также штрафа.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:    

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Жостовская фабрика декоративной росписи» о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании пени в размере <адрес> руб., неустойки по ст. 28, ст. 31 Закона «О защите прав потребителей» в размере <адрес> руб., штрафа в порядке п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей», компенсации морального вреда в сумме <адрес> <адрес>) рублей – отказать.    

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья