Решение по делу № 8Г-25317/2024 [88-27965/2024] от 08.08.2024

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-27965/2024

№ дела суда 1-й инстанции 2-7152/2019

УИД 23RS0041-01-2019-004475-76

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                     10 сентября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ивановой Е.В.,

    судей Авериной Е.Г., Щетининой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СтройКа» к ФИО3, ФИО1, ООО «ГеоЗемЭксперт» о разделе земельного участка,

по кассационной жалобе не привлеченного к участию в деле ФИО2 на решение Первомайского районного суда города Краснодара от 26.07.2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19.12.2019 года.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.В., пояснения представителя ФИО2 – Воронцова Д.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ООО «СтройКа» обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО1 и ООО «ГеоЗемЭксперт» о разделе земельного участка.

Заявленные требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, который относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов. На земельном участке истцом осуществлено строительство многоэтажного жилого дома в соответствии с ФЗ-214 на основании разрешения на строительство.

Поскольку образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей, а также кредитных организаций, с участием которых осуществляется строительство дома, были направлены заявления о предоставлении письменного согласия на образование двух земельных участков путем раздела исходного земельного участка с сохранением обременений в виде ипотеки.

На основании заявления истца ООО «ГеоЗемЭксперт» была разработана схема образования двух земельных участков, однако ввиду отсутствия согласия на раздел всех участников долевого строительства, ООО «ГеоЗемЭксперт» отказалось выполнять кадастровые работы по образованию земельных участков путем раздела.

Истец указывал на злоупотребление ответчиков правом, так как строительство дома завершено. Для ввода его в эксплуатацию необходимо завершить работы по благоустройству, а также закончить работы по образованию земельного участка, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что невозможно до раздела земельного участка.

Согласно договору купли-продажи земельного участка, заключенного с администрацией города Краснодар и ООО «Бакра», договора заключенного между ООО «Бакра» и ООО «СтройКа» следует, что земельный участок формировался и приобретался застройщиком дли эксплуатации зданий и сооружений автосалона. То есть для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, этот участок застройщику не предоставлялся. Ввод в эксплуатацию объекта, расположенного на земельном участке, предназначенном для строительства 1 (жилого дома) и 2 (парковок) этапов строительства, повлечет возникновение права долевой собственности участников долевого строительства 1 этапа, в том числе и на земельный участок, предназначенный для строительства и эксплуатации объекта 2 этапа.

С учетом указанных обстоятельств истец просил суд образовать два земельных участка площадью 3 255 кв. м., и 1 776 кв. м., путем раздела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 5 031 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> в координатах, указанных в межевом плане, подготовленным ООО «ГеоЗемЭксперт» в результате выполнения кадастровых работ.

Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 26.07.2019 года исковые требования ООО «СтройКа» удовлетворены.

Суд разделил земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 5 031 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, на земельные участки площадью 3 255 кв. м, и 1 776 кв. м.

Сохранил на условиях договора залога залоговые обязательства путем залога земельного участка № 1 площадью 3 255 кв. м., и земельного участка № 2 площадью 1 776 кв. м., расположенных по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19.12.2019 года указанное решение оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 07.07.2020 года решением Первомайского районного суда города Краснодара от 26.07.2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 17.01.2024 года оставлены без изменения.

В настоящее время, ссылаясь на то, что состоявшимися по делу судебными актами разрешен вопрос о его, а также собственников белее 500 квартир, правах на земельный участок, однако он не был привлечен к участию в деле, ФИО2 обращается в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

Судебная коллегия, с учетом положений части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), а также того, что сведения о судебном заседании заблаговременно размещены на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети «Интернет», полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие иных неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами нижестоящих инстанций, в пределах доводов кассационной жалобы.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, нарушение либо неправильное применение норм права.

Такие основания для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы, изученным материалам дела, имеются.

Из материалов дела следует и установлено судами, что на основании договора купли-продажи от 12.09.2014 года, заключенного между ООО «Бакра» и ООО «СтройКа», последнее приобрело право собственности на земельный участок площадью 5 031 кв. м., расположенный по адресу: <адрес> со строениями, расположенными на данном земельном участке, указанными в пункте 1.5 договора (двухэтажного незавершенного строительством автосалона (литер Р), нежилыми зданиями с пристройкой - гаражом литер Н, Н1, нежилым зданием - компрессорной литер Г 13, складом литер Л, нежилым зданием литер Г 12).

Указанное недвижимое имущество было приобретено ООО «Бакра» у администрации города Краснодара на основании договора купли-продажи от 31.08.2007 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.03.2019 года земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе, со встроено-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения.

Истцом на указанном земельном участке было запланировано строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и парковкой. По заданию истца специализированной организацией – ООО «Краснодарархпроект» разработана проектная документация по объекту строительства «Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и парковкой по ул. Дмитриевская дамба-Железнодорожной в г. Краснодаре. Корректировка проекта «23-этажный жилой дом с 3-этажными встроенно-пристроенными помещениями, подземной автостоянкой по ул. Дмитриевская дамба-Железнодорожная в г. Краснодаре». Проектная документация получила положительное экспертное заключение. Проект предусматривает два этапа строительства: 1-й этап: «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями», 2-й этап: «Многоэтажная парковка».

При этом в соответствии с пунктом 1.5.5 Проектной документации Раздел 1- Пояснительная записка- Техническо-экономические показатели, площадь земельного участка, предназначенного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного жилого дома (1-й этап) составляет 3 255 кв. м, площадь земельного участка под 2-й этап строительства (многоэтажная парковка) составляет 1 776 кв. м.

Истцом на земельном участке в соответствии с разрешением на строительство № <данные изъяты> от 23.12.2014 года, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар, проводились работы по 1-му этапу строительства - «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями». Строительство осуществлялось с привлечением денежных средств в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ответчики, а также третьи лица являются участниками долевого строительства по указанному адресу на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве, договоров уступки права требования.

Согласно выписке ЕГРН от 28.09.2018 года зарегистрирована ипотека в силу закона на земельный участок. Залогодержателями являются участники долевого строительства.

25.05.2018 года ООО «СтройКа» было выдано разрешение на строительство №-р-2018 по объекту капитального строительства «Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и парковкой по ул. Дмитриевская дамба-Железнодорожная в г. Краснодаре. Корректировка проекта Жилой дом с 3-эт. встроенно-пристроенными помещениями, подземной автостоянкой по ул. Дмитриевская дамба - Железнодорожной в г. Краснодаре, 2-й этап автостоянка».

31.01.2019 года учредителем ООО «СтройКа» ФИО8 принято решение разделить земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> на два земельных участка: 1 площадью 3 255 кв. м., 2 площадью 1 776 кв. м.

В соответствии с принятым решением участникам долевого строительства направлены соответствующие уведомления с целью получения их согласия.

По заявке истца ООО «ГеоЗемЭксперт» выполнены кадастровые работы, в результате которых подготовлен межевой план образуемых земельных участков площадью 3 255 кв. м. (1 земельный участок) и 1 776 кв. м., (2 земельный участок). По заключению кадастрового инженера раздел земельного участка произведен в полном соответствии с внешними границами исходного земельного участка.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции, с которым согласился и суд апелляционной инстанции, руководствовался положениями частей 1, 4 статьи 11.2, статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ, пункта 6 правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, пункта 1 статьи 13, подпункта 1 части 12 статьи 41 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и исходил из следующих обстоятельств.

Вновь образуемые путем раздела спорного земельного участка земельные участки полностью соответствуют пункту 6 правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар.

Проектная документация возводимого истцом объекта капитального строительства предусматривает два этапа строительства. При этом первый этап (многоэтажный жилой дом) подразумевает использование части спорного земельного участка площадью 3 255 кв. м., второй этап (многоэтажная парковка) - использование части спорного земельного участка площадью 1 776 кв. м.

Указанная проектная документация прошла экспертизу и признана соответствующей требованиям действующих норм и правил.

В результате раздела спорного земельного участка не будут нарушены права участников долевого строительства в части права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом.

Согласно пункту 1.2 имеющихся в материалах дела договоров участия в долевом строительстве застройщик привлекает денежные средства исключительно для строительства на спорном земельном участке 1-го этапа строительства - многоквартирного жилого дома. А как следует из проектной документации, для строительства и эксплуатации 1-го этапа (многоэтажный жилой дом) предусмотрена лишь часть спорного земельного участка площадью 3 255 кв. м.

Передача всего земельного участка в общую долевую собственность участников долевого строительства многоэтажного жилого дома, повлечет за собой нарушение прав и законных интересов лиц, участвующих в строительстве многоэтажной парковки.

    С подобными выводами судебных инстанций судебная коллегия не соглашается, находит их преждевременными и несостоятельными ввиду следующих обстоятельств.

    В силу требований части 1 статьи 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

    Верховный Суд РФ в пункте 2 постановления Пленума от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснил, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к правоотношению.

Рассматриваемое апелляционное определение указанным требованиям не соответствует.

На основании статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату выдачи разрешения на строительство) (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Такое согласие не требуется в случае образования земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, если иное не предусмотрено договором залога (подпункт 6 пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд РФ, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ), в постановлении от 28.05.2010 года № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в Жилищном кодексе РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ), а в Федеральном законе от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного федерального закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Между тем положения приведенных выше правовых норм, а также их разъяснения не были учтены судами при разрешении спора.

В силу положений пункта 4 части 4 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены судебных постановлений в кассационном порядке в любом случае является принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В этой связи заслуживают внимания, дополнительной проверки и надлежащей правовой оценки следующие доводы кассационной жалобы.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 5 031 кв. м. формировался для строительства многоквартирного дома и парковки согласно проекту, включающему два этапа строительства (1 - дом и 2 - парковка), а также находился в силу закона в залоге у дольщиков, поэтому не мог быть разделен по инициативе застройщика без согласия всех участников долевого строительства.

На момент принятия решения суда земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 5031 кв. м. находился в залоге участников долевого строительства, которые к участию в деле не привлекались.

Так, ФИО2 является участником долевого строительства, в соответствии с договором № участия в долевом строительстве от 15.12.2016 года, зарегистрированным в установленном порядке 27.12.2016 года.

Собственники помещений в доме, введенном в эксплуатацию и являющимся первым этапом строительства в границах исходного земельного участка, вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При этом застройщик не вправе произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен.

Формально подойдя к разрешению спора, сославшись на соответствие раздела исходного участка проектной документации, суд первой инстанции не назначал по делу судебную экспертизу и достоверно не устанавливал такое юридически значимое обстоятельство, как то какая минимальная площадь земельного участка необходима для эксплуатации и обслуживания 23-этажного многоквартирного дома, в котором более 500 квартир, с учетом необходимости обеспечения жителей дома парковочными местами, тротуарами и местами проведения досуга. Также не выяснялось то обстоятельство, какая фактическая площадь земельного участка под и рядом с многоквартирным домом используется собственниками помещений в нем, чем данная площадь участка занята и относятся ли данные объекты к составу общего имущества многоквартирного дома, как объекты, предназначенные для его обслуживания.

Между тем, кассатор указывает, что образованный после раздела земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 776 кв. м включает в себя детскую площадку и трансформаторную подстанцию 10/0.4 кВ, входящую в состав общего имущества многоквартирного дома как объект, предназначенный для его обслуживания.

Согласно материалам дела ФИО2 к участию в деле привлечен не был, однако из приведенных обстоятельств следует, что принятыми по делу судебными актами разрешен вопрос его правах, как собственника помещения в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, разделенном судом.

Допущенное судом нарушение норм процессуального права является существенным, и должно было в силу прямого указания закона повлечь отмену решения суда в любом случае, что судами апелляционной и кассационной инстанций не было принято во внимание и устранено.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 года № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции», следует, что, если в результате рассмотрения кассационной жалобы кассационный суд общей юрисдикции придет к иному результату рассмотрения дела, ранее вынесенные кассационное определение и судебные постановления нижестоящих судов отменяются и выносится новое кассационное определение (часть 4 статьи 1, статья 330.1 ГПК РФ).

Из материалов дела усматривается, что ранее настоящее гражданское дело являлось предметом рассмотрения в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы ФИО3, определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 07.07.2020 года состоявшиеся по делу судебные акты оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО3 – без удовлетворения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым отменить состоявшиеся по делу решение, апелляционное и кассационное определения, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, определить круг лиц, заинтересованных в исходе рассмотрения дела, их процессуальный статус, привлечь их к участию в деле, установить юридически значимые для дела обстоятельства, и правильно применив нормы права, регулирующие спорные правоотношения, разрешить спор.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

                                                                      определила:

решение Первомайского районного суда города Краснодара от 26.07.2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19.12.2019 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 07.07.2020 года отменить.

Материалы дела направить на новое рассмотрение в Первомайский районный суд города Краснодара.

Мотивированный текст определения изготовлен 18 сентября 2024 года.

Председательствующий:

    Судьи: