Решение по делу № 8Г-20845/2023 [88-20823/2023] от 12.09.2023

УИД 78RS0019-01-2021-007888-39

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-20823/2023

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Санкт-Петербург                    16 октября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего:                  Герасимчук Т.А.,

судей:                              Рогачевой В.В. и Гейнце О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Кравченко Вадима Сергеевича на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 26 мая 2022 года, дополнительное решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 октября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 июня 2023 года по делу № 2-1853/2022 по иску Кравченко Вадима Сергеевича к Магрычевой Наталье Евгеньевне и Магрычевой Светлане Петровне о признании договора найма незаключенным, недействительным, расторжении договора найма, прекращении права пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета и по встречному иску Магрычевой Натальи Евгеньевны и Магрычевой Светланы Петровны к Кравченко Вадиму Сергеевичу о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, взыскании судебной неустойки.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогачевой В.В., объяснения представителя истца Кравченко В.С. - Михальчика Д.Н. (действующего на основании доверенности № от 06.06.2023 сроком на три года), поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Кравченко В.С. обратился в суд с иском к Магрычевой Н.Е. и Магрычевой С.П. о признании договора найма, заключенного между Петровым О.С. и Магрычевой С.П., Магрычевой Н.Е., недействительным, расторжении договора найма, прекращении права пользования ответчицами жилым помещением по адресу: <адрес>, с последующем снятием их с регистрационного учета.

В обоснование своих требований истец указал, что на основании договора купли-продажи от 12.04.2021 он является собственником спорной квартиры. Ответчицы в квартире не проживают, не осуществляют оплату коммунальных платежей, но сохраняют регистрацию по спорному адресу. Соглашения о сохранении за ними права пользования жилым помещением между сторонами не заключено, в добровольном порядке освободить квартиру ответчицы отказываются. Оспариваемый истцом договор найма не заключен в письменной форме, не содержит в себе существенное условие о цене, в связи с чем не может быть признан действительным и заключенным. Истец указывает, что сохранение за ответчицами права пользования спорной квартирой нарушает его права как собственника.

Магрычева Н.Е. и Магрычева С.П. обратились со встречным иском к Кравченко В.С. об обязании не чинить препятствия в пользовании спорной квартирой и взыскании судебной неустойки.

В обоснование своих требований ответчицы указали, что они занимают спорную квартиру на законных основаниях, по договору найма с предыдущим собственником, их выезд носит вынужденный характер и обусловлен неправомерными действиями Кравченко В.С.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 26 мая 2022 года, с учетом дополнительного решения этого же суда от 25 октября 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 июня 2023 года, в удовлетворении иска Кравченко В.С. отказано.

Магрычева Н.Е. и Магрычева С.П. вселены в квартиру по адресу: <адрес>.

На Кравченко В.С. возложена обязанность не чинить Магрычевой Н.Е. и Магрычевой С.П. препятствий в пользовании квартирой по адресу: <адрес>.

С Кравченко В.С. в пользу Магрычевой Н.Е. взыскана судебная неустойка в размере 300 руб. в день на случай неисполнения решения суда.

В удовлетворении встречного иска в остальной части Магрычевой Н.Е. и Магрычевой С.П. отказано.

В кассационной жалобе, поданной 04 сентября 2023 года и поступившей с делом в Третий кассационный суд общей юрисдикции 12 сентября 2023 года, а также в дополнениях к ней, поданных 05 сентября 2023 года в электронной форме, истец Кравченко В.С. просит об отмене решения Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 26 мая 2022 года, дополнительного решения Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 октября 2022 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 июня 2023 года, с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие ответчиц Магрычевой С.П. и Магрычевой Н.Е., третьих лиц Петрова О.С. и Петровой М.А. и представителя третьего лица Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

В соответствии с ч.1 ст.379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы, содержание судебных постановлений и материалы дела о таких нарушениях не свидетельствуют.

Судами первой и второй инстанции правильно применены нормы материального права, определены и на основе надлежащей оценки доказательств установлены обстоятельства, имеющие юридическое значение, исходя из которых сделаны правильные выводы по существу спора.

    Как установлено судами и следует из материалов дела, Кравченко В.С. является собственником квартиры по адресу: <адрес>, право собственности в установленном порядке зарегистрировано 27.04.2021.

В данной квартире постоянно зарегистрированы ответчицы Магрычева Н.Е. и Магрычева С.П.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 29.07.2013 по делу № 33-11303/2013 в удовлетворении требований Петрова О.С. и Петровой М.А. к Магрычевой С.П. и Магрычевой Н.Е. о выселении из спорной квартиры отказано. Судом апелляционной инстанции установлено, что Магрычева С.П. и Магрычева Н.Е. сохраняют право пользования спорным жилым помещением, поскольку между Петровым О.С., Петровой М.А. и Магрычевой С.П. и Магрычевой Н.Е. возникли гражданско-правовые отношения по пользованию спорным жилым помещением, основанные на договоре найма жилого помещения, датой начала течения срока действия которого является 03.12.2004, который по окончании срока его действия периодически продлялся на 5 лет и является действующим в настоящее время.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 27.07.2020, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 07.07.2021, в удовлетворении иска АО «Банк ЖилФинанс» к Огаю В.В., Миннуллиной Г.Р., Огаю А.В., Огаю Б.В., Магрычевой С.П., Магрычевой Н.Е. и Калайджян А.Д. о признании прекратившими право пользования спорной квартирой и выселении отказано.

Разрешая спор и отказывая Кравченко В.С. в удовлетворении иска, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствовался ст.30 ЖК РФ, ст.ст.209, 424, 671, 674, 678, 684, 687 ГК РФ, ч.2 ст.61 ГПК РФ, и исходил из того, что наличие между сторонами правоотношений, вытекающих из договора найма жилого помещения, установлено вступившими в законную силу судебными постановлениями и не подлежит оспариванию истцом.

Поскольку до даты обращения в суд истец не уведомлял ответчиц об отказе от продления договора найма спорного жилого помещения, договор последовательно продлевался с 03.12.2004 на максимально возможный срок пять лет: 03.12.2009, 03.12.2014, 03.12.2019, в настоящее время является действующим и права ответчиц как нанимателей не прекращены.

Каких-либо доказательств, подтверждающих направление истцом ответчицам предупреждения об отказе от продления договора, оформленного в соответствии с требованиями ст. 684 ГК РФ (в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем), не представлено.

Таким образом, в настоящее время спорное помещение правомерно занимается ответчицами Магрычевой С.П. и Магрычевой Н.Е. на условиях договора найма, срок которого на момент рассмотрения дела не истек, в связи с чем в удовлетворении требований Кравченко В.С. о расторжении договора найма жилого помещения, признании его незаключенным или недействительным, а также о признании Магрычевой Н.Е., Магрычевой С.П. утратившими право пользования квартирой судами отказано.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела установлено, что выезд Магрычевых из спорной квартиры не имеет добровольного характера и со стороны истца им создаются препятствия в пользовании жилым помещением, судами был удовлетворен встречный иск ответчиц о вселении в спорную квартиру и обязании истца не создавать им препятствий в пользовании ею.

Суд кассационной инстанции соответствующие выводы судов считает правильными.

Все обстоятельства, на которые ссылались стороны в обоснование своих требований и возражений, получили соответствующую правовую оценку судов исходя из положений жилищного, гражданского и гражданского процессуального законодательства.

Доводы кассационной жалобы истца о то, что он не принимал участия в рассмотрении гражданских дел, в рамках которых было установлено, что ответчицы занимают спорную квартиру на основании договора найма, и для него установленные судами обстоятельства не имеют преюдициального значения, не могут быть признаны обоснованными.

Как установлено судами, ответчицы на основании договора приватизации являлись собственниками спорной квартиры, в 1994 году они продали квартиру Б.., в 2004 году Б. продал квартиру Петрову С.В. После смерти Петрова С.В. в 2010 году квартира унаследована Петровым О.С. и Петровой М.А.

В дальнейшем спорная квартира перешла в собственность О и М. и на основании соглашения об отступном в 2019 году передана в собственность АО «Банк ЖилФинанс».

Истец приобрел спорную квартиру по договору купли-продажи от 12.04.2021 у АО «Банк ЖилФинанс».

Исходя из изложенного, истец как новый собственник спорной квартиры, является правопреемником всех предыдущих собственников в материальном правоотношении, связанным с реализацией правомочий собственника в отношении данного жилого помещения. Процессуальное правопреемство обуславливается правопреемством в материальном праве и влечет занятие правопреемником процессуального статуса правопредшественника.

Предыдущие собственники спорной квартиры - Петров О.С., Петрова М.А. и АО «Банк ЖилФинанс», являлись участниками гражданских дел, по которым вынесены и вступили в законную силу судебные постановления, которыми установлено наличие между собственником квартиры и ответчиками правоотношений, вытекающих из договора найма.

Истец, являясь правопреемником Петрова О.С., Петровой М.А. и АО «Банк ЖилФинанс» в материальном правоотношении, занял процессуальный статус правопредшественников, и в силу ч.2 ст.61 ГПК РФ не вправе в рамках настоящего дела с участием ответчиков оспаривать обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями с участием его правопредшественников.

В настоящее время истец является наймодателем спорной квартиры по договору найма от 03.12.2004, а ответчицы – нанимателями.

По этой причине не могут быть приняты во внимание и доводы кассационной жалобы истца о том, что ограничение его права собственности в отношении спорной квартиры, основанное на договоре найма от 03.12.2004, в нарушение требований п.2 ст.674 ГК РФ не зарегистрировано, в связи с чем не влечет для него юридических последствий.

В пункте 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ (т.е. по общим правилам, согласно которым, в частности, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта).

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, ранее была высказана в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Как уже было сказано выше, истец является стороной заключенного с ответчицами договора найма, в связи с чем не вправе ссылаться на то обстоятельство, что данный договор не влечет для него юридических последствий в связи с тем, что в нарушение требований п.2 ст.674 ГК РФ ограничение его права собственности на спорную квартиру, возникшее на основании данного договора, в установленном законом порядке не зарегистрировано в ЕГРН.

Других доводов о несогласии с обжалуемыми судебными постановлениями в кассационной жалобе истца не содержится, а суд кассационной инстанции в силу ч.1 ст.379.6 ГПК РФ проверяет законность судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Процессуальных нарушений, которые могли бы привести к отмене правильных по существу постановлений, судами при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Таким образом, доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений, предусмотренных ст.379.7 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 390-390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 26 мая 2022 года, дополнительное решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 октября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 июня 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу Кравченко Вадима Сергеевича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи