Решение от 30.01.2015 по делу № 2-144/2015 (2-2661/2014;) от 19.12.2014

РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    К делу № 2-144/2015

    30 января 2015 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края

в составе

Председательствующего, судьи                       ДИДИК О. А.

при секретаре                                                    МИХАЙЛОВОЙ А.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Якунина И.В. и других, а всего 11 граждан, к открытому акционерному обществу «Банк ВТБ» и обществу с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой» о признании недействительным в части договора об ипотеке жилых помещений и признании права собственности на жилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

    Якунин И.В. и другие, а всего 11 граждан, обратились в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к открытому акционерному обществу «Банк ВТБ» и обществу с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой» о признании недействительным в части договора об ипотеке жилых помещений и признании права собственности на жилые помещения.

    При этом в обоснование своих требований истцы указали, что в 2009 году было завершено строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по улице <адрес>. Заказчиком строительства данного объекта недвижимости являлось общество с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой». На тот период времени все они работали в течение длительного времени в данном Обществе.

    4 августа 2009 года состоялось общее собрание учредителей данного Общества, на котором был утвержден список лиц, работающих в Обществе, которым в собственность за определенную плату должны быть переданы конкретные жилые помещения (квартиры) в указанном жилом доме.

    После проведения данного собрания, как указывают истцы, все они, фактически вселившись в предоставленные им квартиры, выполнив в каждой квартире отделочные работы за свой счет, стали собирать документы, необходимые для регистрации перехода права от Общества к ним. Для этого за их личные средства были заказаны и изготовлены технические паспорта на каждую квартиру. Были подготовлены ими и другие документы. Однако процесс оформления их прав на указанные жилые помещения затянулся, а в настоящее время им стало известно, что Общество, оформив свои права на данные квартиры, получив кредит от Банка, заключило договор об ипотеке имущества, в том числе, заложив и их квартиры.

    В связи с указанными обстоятельствами истцы обратились в суд с настоящим иском, настаивая на признании договора об ипотеке в части залога спорных квартир недействительным, признав за ними право собственности на жилые помещения (квартиры), за плату.

    В предыдущем судебном заседании 22 января 2015 года), истцы, действуя лично и через своего представителя, пояснили следующее.

    Истец Якунин И.В., настаивая на удовлетворении своих требований, пояснил, что с 2002 года по 31 декабря 2014 года он работал в обществе с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой», начиная свою работу с автослесаря, и, закончив начальником отдела эксплуатации. Уволен – по сокращению штата. Данный ответчик пояснил, что в 2009 году его непосредственный руководитель Филоненко А.А. сказал, что на совете учредителей принято решение о предоставлении квартир в возведенном жилом доме, принадлежащем Обществу, некоторым работникам Общества, добросовестно отработавшим в Обществе много лет, в том числе и ему. Ему было предложено пойти и посмотреть выделенную ему квартиру. Они с супругой посмотрели квартиру, она была совершенно без всякой отделки. Но она им понравилась и они согласились. Им были вручены ключи от квартиры, они сделали ремонт в квартире и в конце мая - начале июня 2009 года вселились в данную квартиру и до настоящего времени проживают в ней, и иного жилья у них нет.

Затем, как пояснил истец, с них стали собирать деньги на оформление прав на эти квартиры, сначала по 25 рублей на изготовление техпаспорта, затем на решение других вопросы – на изготовление доверенностей и т.д.    Данный истец пояснил, что лично много раз интересовался у директора М.., когда же будут оформлены их права на эти квартиры, на что он говорил, что процесс идет и чтобы они не волновались, все нормально. Теперь он узнал, что их квартиры, в том числе и его квартира, заложены по договору ипотеки.

Истец Голубева Е.В., поддержав заявленные требования, пояснила, что ее супруг с 2001 года по 2011 год работал в Обществе «Тоннельдорстрой». В 2011 году он погиб на производстве, она получает пособие от Общества, на иждивении у нее трое малолетних детей. В 2009 году ее супруг привел ее в спорную квартиру, сказав, что данную квартиру ему предоставили как работнику Общества. Они сделали ремонт в квартире и в мае 2009 года вселились в нее. До настоящего времени она с детьми проживает в данной квартире и иного жилья не имеет.

    Истец Ксандинов А.Г., также настаивая на удовлетворении своих требований, пояснил, что с 2001 года по 31 декабря 2014 года он работал в дочернем предприятии Общества. В 2009 году было закончено строительство жилого дома по улице <адрес>, дома, принадлежащего Обществу. Ему, в числе других работников Общества, были предоставлена квартира. Он посмотрел предоставленную ему квартиру, на его семью устроила, и, выполнив все отделочные работы, они вселились в данную квартиру и до настоящего времени с несовершеннолетним сыном и супругой они проживают в этой квартире. иного жилья не имеют, при этом с ними заключены договоры на поставку газа, электроэнергии, и все коммунальные платежи, благоустройство территории они оплачивают за свои средства. Он лично также неоднократно обращался к М. директору, с вопросом, когда же будут оформлены их права. Директор на это говорил, что все нормально, идет работа, по поводу оплаты стоимости квартиры ему лично директор говорил, что сразу надо будет заплатить 20 процентов от стоимости квартиры по 20 рублей за один кв.метр, а остальную сумму у них будут высчитывать из заработной платы.

    Истец Куликовская В.В. пояснила, что она в течение 15 лет отработала в Обществе «Тоннельдорстрой», при чем работала на ответственных постах, в том числе, начальником отдела труда и заработной платы, затем начальником планово-экономического отдела, а впоследствии зам. директора по экономическим вопросам.

    При чем изначально ей с супругом, который также работал в Обществе, была выдела трехкомнатная квартира в ином доме, принадлежащем ООО. Затем, когда в 2007 году они с супругом расстались, Общество ему предоставило земельный участок, а ей квартиру во вновь возведенном доме, то есть ныне спорную квартиру. При чем она была внесена в список лиц, получающих квартиры в этом доме, данный список был утвержден на учредительном собрании. Им всем, в том числе и ей, выдали ключи от предоставленной квартиры, сообщив при этом, что квартиры будут им проданы по цене 20 тыс. за 1 кв.метр, и только сразу 20 процентов от этой стоимости, а остальная сумма будет удерживаться из заработной платы. Она посмотрела данную квартиру, которая была без отделки, даже без батарей. Она, выполнив все отделочные работы за свой счет, с 2009 года проживает в этой квартире и другого жилья не имеет.

Как полагает данный истец, дирекция Общества, не оформляя их права на квартиры, тем самым использовала их, в том числе и в трудный период, подготовки к зимней Олимпиаде в городе Сочи, когда все они работали сутками, а теперь оказалось, что они не нужны, их должности сокращены, а квартиры заложены по договору ипотеки.

    Истец Кравцов В.А. пояснил, что с 2007 года по 31 декабря 2014 года, он, «не покладая рук», по 17 часов в сутки, на руководящих должностях работал в данном Обществе. Как пояснил истец, его супруга также работала длительное время в Обществе, где и потеряла при этом свое здоровье. Им также в 2009 году предоставили спорную квартиру, вручили ключи, они ее отделали и с этого времени проживают в данном жилом помещении, не имея никакого другого жилья. С ними проживает их 22-летняя дочь.

    Истец Сергеев А.В., настаивая на своих требованиях, пояснил, что в течение 10 лет, до 31 декабря 2014 года он работал в Обществе, где и потерял свое здоровье, являясь в настоящее время <данные изъяты>. Как пояснил истец, не имея никакого жилья в городе Сочи, он обратился к директору М.., помочь от имени Общества с деньгами, чтобы приобрести земельный участок, на котором он хотел возвести для себя какое-то жилье. М.. сказал, что он даст ему квартиру. Действительно, ему была предоставлена спорная квартира в доме, выстроенном Обществом, при чем, на тех же условиях, как и другим истцам по делу. Они с супругой сделали ремонт в квартире, в 2009 году вселились в нее и до настоящего времени проживают в ней, не имея никакого другого жилья в Сочи.

    Истец Филоненко А.А. пояснил, что с 2001 года по 2014 год он работал в ООО «Тоннельдорстрой». В 2006 году, когда было образовано структурное подразделение данного общества, он был назначен на должность директора данного структурного подразделения. Как пояснил свидетель, изначально дом, в котором располагаются спорные квартиры, строился для того, чтобы привлечь для работы в ООО молодых и грамотных специалистов, чтобы затем принять участие в работах по подготовке зимней Олимпиады. В 2009 году к нему обратился Данилов В.В., являющийся одним из главных учредителей Общества, и сказал, что дает ему недельный срок, чтобы он подготовил список достойных работников, которым будут выделены квартиры в этом доме, что он и сделал. Затем был совет учредителей, на котором были обсуждены и кандидатуры этих лиц и конкретные квартиры, которые им будут выделены. Истец пояснил, что сначала его не было в этом списке. Затем лично М. директор Общества, распорядился, чтобы он выбрал себе квартиру в этом доме. Таким образом, он и был включен в указанный список, ему была предоставлена квартира, они ее отделали, и с 2009 года проживают в этой квартире, иного жилья не имеем. При этом истец пояснил, что в Сочи есть небольшая квартира, право на которую оформлено на него. Однако это квартира его родителей, которые, продав свое жилье в городе Новокузнецке, вложили деньги в эту квартиру, но оформили ее на него, то есть своего сына.

    Истец Вибе Ю.Б., также настаивая на удовлетворении своих требований, пояснил, что с 1998 года работал в Обществе. При чем, как пояснил истец, по указанию директора Общества, с 2005 по 2009 год он работал в структурном подразделении Общества, расположенного в Московской области. В 2009 году ему, как и другим истцам по делу, была предоставлена спорная квартира. Они супругой, отделав ее, с 2009 года проживают в ней, не имея другого жилья в городе Сочи. При чем, как пояснил истец. ранее Общество ему предоставляло иное жилое помещение, расположенное в доме в микрорайоне Звездочка, но после вселения в спорную квартиру, прежнюю Общество у него забрало.

    Представитель всех истцов настаивала на удовлетворении заявленных требований.

При этом представитель истцов пояснила, что заключенный 15 ноября 2013 года между ООО «Тоннельдорстрой» и ОАО «Банк ВТБ» договор об ипотеке, в том числе и спорных жилых помещений, заключенный в обеспечение исполнения другого договора, заключенного в марте 2013 года на получение Обществом кредита в 700 миллионов рублей, является незаконным, существенным образом нарушающим права истцов по делу. При этом представитель истцов указывает, что, прежде чем заложить указанные квартиры, Общество должно было решить вопрос о лицах, проживающих в данных квартирах, в том числе, вместе с несовершеннолетними и малолетними детьми, заявив, например, требование о их выселении с выплатой данным лицам всех затрат по улучшению жилых помещений, которые были им предоставлены без всякой отделки. Банк, в свою очередь, должен был реально убедиться в отсутствии у иных лиц прав на эти квартиры, лиц, фактически проживающих в этих помещениях в течение длительного времени.

В настоящем судебном заседании истцы, также действуя лично и через своего представителя, в соответствии с пунктом 4 ст. 169 ГПК РФ, подтвердив свои объяснения в прошлом судебном заседании, настаивая на удовлетворении своих требований, дополнительных объяснений не представили.

Представитель истцов, подтвердив свои объяснения, данные в прошлом судебном заседании, просила суд при удовлетворении исковых требований, настаивая на взыскании с истцов в пользу Общества стоимость жилых помещений из расчета - 26 тыс. рублей за 1 кв.метр, пояснив, что истцы согласны на такие условия, исходя из представленных в настоящее судебное заседание дополнительных доказательств.

Явившись в настоящее судебное заседание, истец Харламов С.О., настаивая на своих требованиях, пояснил, что сразу же, демобилизовавшись из рядов Армии, он с 2001 года по 31 декабря 2014 года работал в обществе с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой», работая последние семь лет – начальником участка. Как пояснил данный свидетель, в 2009 году ему предоставили спорную однокомнатную квартиру, площадью чуть более 42 кв.метров. При чем, как пояснил свидетель, данную квартиру ему предоставили при аналогичных обстоятельствах, изложенных иными истцами по делу. Однако, истец пояснил, что с момента вселения в данную квартиру, когда они сделали в ней ремонт, он настойчиво, всякий раз почти требовал от М. заключения основного договора. Данный договор был заключен в январе 2014 года, но уже из расчета стоимости одного квадратного метра в 26 тыс. рублей, что его устроило. Однако данный договор не зарегистрирован, на что М. сказал, что это будет сделано после снятия ипотеки с их квартир, вновь обещая все узаконить. Истец пояснил, что в данной    однокомнатной квартире он проживает с супругой и двумя малолетними детьми, не имея никакого иного жилья в городе Сочи.

Истец Евлинаренко С.Н., поддержав свои требования, пояснил, что он в течение 17 лет отработал в Обществе. В 2009 году ему была предоставлена спорная квартира номер 20 в указанном доме, при чем при тех же обстоятельствах, как и другим истцам. Данный истец также пояснил, что он требовал от М. заключения договора и такой договор был с ним заключен в январе 2014 года, также по стоимости 1 кв. метра- 26 тыс. рублей.

    Представитель общества с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой», возражая против иска, пояснила, что истцы в подтверждение обоснованности и законности своих требований не вправе ссылаться на протокол собрания учредителей, поскольку ими представлена копия данного протокола, которая по своему содержанию вызывает сомнения. Помимо изложенного, представитель Общества указывает на то, что в данной копии протокола нет указания о точной стоимости 1 кв.метра передаваемого жилья, в нем указано, что данная цена является примерной. Представитель Общества, настаивая на отказе в удовлетворении иска, ссылается на то, что, согласно Устава Общества, на заключение указанной выше сделки, которая по своей сумме является крупной, необходимо получение решения общего собрания об одобрении крупной сделки. Другим основанием к отказу в иске должно явиться отсутствие заключенного между сторонами письменного договора купли-продажи, а также государственной регистрации сделки.

    Кроме того, представитель Общества ссылается на неподведомственность спора суду общей юрисдикции, поскольку в отношении Общества арбитражным судом возбуждено конкурсное производство. Представитель Общества просит учесть, что ряд истцов зарегистрирован по месту жительства в иных регионах Российской Федерации.

    Представитель Банка ВТБ, также настаивая на отказе в удовлетворении иска, обосновывая свое мнение, ссылался на неподведоственность спора суду общей юрисдикции, ввиду возбуждения в отношении Общества конкурсного производства, на отсутствие заключенного в надлежащей форме договора купли-продажи, а также на законность прав ООО «Тоннельдорстрой» на спорные объекты недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Суд, выслушав истцов по делу, доводы их представителя и представителей ответчиков, исследовав письменные доказательства, пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в силу их законности и обоснованности.

    К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

    В соответствии с п. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих доказательствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

    Выполняя данные требования закона, настоящим судом обсуждались доводы представителей ответчиков о неподведомственности и неподсудности данного спора Хостинскому районному суду г. Сочи. При этом суд пришел к выводу о несоответствии закону данных доводов представителей ответчиков.

    Относительно подведомственности настоящего спора.

    Действительно, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29 сентября 2014 года общество с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой» признано несостоятельным (банкротом), и в его отношении открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев ( л.д. 60 том 2).

    То есть после возбуждения дела о банкротстве обязательства должника исполняются в порядке и особенностями, предусмотренными Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». Общий порядок погашения требований кредиторов по правилам ст.ст. 134, 142 данного Федерального закона заключается в установлении определенной очередности требований кредиторов и основан на принципах последовательности и пропорциональности, то есть денежные средства распределяются между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам их требований, включенных в реестр требований кредиторов должника, требования участников строительства и иных кредиторов должника.

    Вместе с тем настоящие истцы по делу не лишены права избрать иной способ защиты с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве».

    Так, в пункте 34 данного Постановления Пленума разъяснено, что, согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 ст. 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

    Таким образом, поскольку настоящими истцами заявлено требование о признании права собственности на жилое помещение, и данное требование никаким образом не представляется возможным отнести к денежным обязательствам должника, следует вывод, что все истцы по делу вправе с настоящими требованиями обратиться в суд общей юрисдикции. Таким образом доводы представителя истцов о подведомственности спора данному суду основаны на законе и судебной практике.

    Доводы представителей ответчиков относительно неподсудности спора Хостинскому районному суду.

    В соответствии со ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе, жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

    11 граждан, обратившись в суд с настоящим иском, заявили требование, в том числе, о признании за ними права собственности на жилые помещения (квартиры), расположенные в многоквартирном доме номер <адрес>.

     Таким образом, настоящее дело подсудно Хостинскому районному суду города Сочи, исходя из требований об исключительной подсудности.

    Удовлетворяя требование истцов о признании за каждым из них права собственности на жилые помещения (квартиру), суд пришел к выводу о том, что между истцами по делу, с каждым из них, с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью с другой стороны, 4 августа 2009 года на общем собрании учредителей Общества фактически был заключен предварительный договор купли-продажи жилых помещений.

    Данный вывод суда основан на следующих доказательствах.

    Как следует из требований ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

    При разрешении настоящего спора установлено, что собственником всех спорных жилых помещений (квартир) является общество с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой». При чем права Общества на данные жилые помещения были зарегистрированы лишь 28 января 2013 года ( л.д. с 28 по 33 тома 1). Как следует из объяснений истцов по делу, а также представленным в настоящее судебное заседание актом ввода в эксплуатацию, многоквартирный жилой дом номер <адрес>, в котором и расположены спорные квартиры, был введен в эксплуатацию 4 августа 2009 года.

    Таким образом, на период времени: 4 августа 2009 года Общество в юридическом отношении не являлось собственником спорных жилых помещений, права Общества на них были в стадии оформления.

    В соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор), на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    То есть, заключение предварительного договора на 4 августа 2009 года было возможно, поскольку предварительный договор по своей юридической природе является консенсуальным договором, а не реальным, то есть стороны намереваются лишь в будущем заключить основной договор. Как указано выше в настоящем решении суда, на 4 августа 2009 года Общество не являлось собственником спорных помещений, но, фактически заключая предварительный договор, после оформления помещений в собственность, обязалось заключить основной договор.

    При этом, исследовав протокол внеочередного собрания учредителей общества с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой» от 4 августа 2009 года ( том 1 л.д. 165), в совокупности с другими доказательствами, суд расценивает именно данный протокол как фактически состоявшийся предварительный договор.

    Пункт 2 ст. 429 ГК РФ указывает на то, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

    В соответствии со ст. 130 ГК РФ жилые дома отнесены к недвижимому имуществу.

    Статья 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

    Такие же последствия несоблюдения простой письменной формы сделки предусмотрены и п. 2 ст. 162 ГК РФ.

    Представители ответчиков, возражая против иска, ссылаются в своих возражениях на отсутствие заключенного между сторонами как предварительного, так и основного договора купли-продажи.

    Однако, в данном конкретном случае, такая позиция представителей ответчиков в толковании представленного истцами доказательства в виде протокола общего собрания учредителей, является юридически ошибочной, поскольку представители ответчиков, утверждая изложенное, указывают на то, что между сторонами не заключен такой договор в письменной форме, подразумевая при этом отсутствие письменного договора в «привычной, обыденной» его форме.

    Юридическое понятие письменной формы договора содержится в ст. ст. 160 и 434 ГК РФ. При этом путем толкования пункта 1 ст. 160 ГК РФ следует, что письменная форма - это есть документ, выражающий содержание сделки, и подписанный лицом или лицами по сделке. Кроме того, этим же пунктом статьи предусмотрено, что двусторонние сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 ст. 434 ГК РФ.

    Указанные же нормы закона, к которым отсылает ст. 160 ГК РФ, предусматривают, что к договорам, заключенным в письменной форме, относятся также и документы, которыми стороны обменялись посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

    Таким образом, исходя из толкования данных норм закона в их совокупности, следует сделать вывод о том, что соблюдением простой письменной формы между сторонами является любой документ, которым обменялись стороны по сделке, при условии, что данный документ выражает содержание сделки и должен быть подписан лицами или лицом по сделке.

    Таким образом суд пришел к выводу о том, что исследуемый протокол внеочередного общего собрания учредителей является надлежащим доказательством в пользу истцов.

Ст. 431 ГК РФ, предусматривающая толкование договора, указывает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При чем, также указано, что в случае его неясности условия договора устанавливаются путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

    Таким образом, из текста данного протокола однозначно можно сделать вывод о том, что общество с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой»:

Во-1-х, приняло решение о продаже конкретных помещений, в том числе и квартир № и №, испрашиваемых истцами по делу.

    Во-2-х, из данного протокола следует, что определены и стороны по предварительному договору: это настоящие истцы по делу и потенциальный собственник жилых помещений – ООО «Тоннельдорстрой». При этом данное Общество действовало, в том числе, в лице директора Общества М.., который, согласно п. 18.6 Устава Общества, вправе действовать от имени Общества, в том числе представлять его интересы и совершать сделки ( том 1 л.д.245), протокол подписан, в том числе, и    директором Общества.

В-3-х,    сторонами по договору четко определен многоквартирный жилой дом, в котором расположены данные квартиры, это дом номер <адрес>

Исходя из этого, следует, что сторонами выполнены требования пункта 3 ст. 429 ГК РФ, в котором указано, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Что касается цены договора, то данное условие, действительно, также является существенным условием заключения договора.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Однако суд, принимая решение о том, что сторонами и данное требование закона было выполнено, учитывает следующее.

Согласно содержания указанного протокола общего собрания учредителей, вторым вопросом повестки дня было установление продажной цены объектов недвижимости, подлежащих передаче истцам. При этом, обсуждая данный вопрос, собрание, в том числе и директор Общества, постановили, далее дословно: «установить стоимость квартир при продаже сотрудникам - потенциальным владельцам квартир равную 20 тыс. рублей за 1 кв.метр» ( л.д. 167 том 1).

При этом не могут быть приняты во внимание доводы представителя Общества, указывающего на то, что в данном протоколе имеются сведения о том, что данная цена является примерной.

Указанные доводы данной стороны противоречат фактическим обстоятельствам. Действительно, при обсуждении данного вопроса некоторые выступающие учредители указывали на приблизительность данного расчета (учредитель М.1. – л.д. 166), однако это лишь мнение отдельных учредителей, но в итоге, при голосовании принято указанное выше решение относительно цены подлежащих отчуждению в пользу истцов жилых помещений.

Исходя из вышеназванной нормы закона, ст. 431 ГК РФ, предусматривающей толкование договора, путем исследования текста протокола, фактически предварительного договора между сторонами, следует вывод о том, что стороны достигли между собой согласия относительно цены продаваемого объекта недвижимости.

Более того, часть вторая ст. 431 ГК РФ устанавливает, что, при толковании условий договора принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, а также последующее поведение сторон.

Помимо изложенного суд, делая вывод о том, что между указанными сторонами состоялся предварительный договор, принимает во внимание и последующее поведение сторон по сделке, при этом в судебном заседании достоверно точно установлено путем объяснения сторон о том, что сразу же после состоявшегося собрания учредителей, то есть заключения предварительного договора, ответчик в лице Общества, передал истцам спорные жилые помещения, и впредь никогда, начиная с 2009 года по настоящее время, в течение более пяти лет, не предъявляло к ним никаких претензий и требований о возврате жилых помещений в свою собственность.

Не могут служить основанием к отказу в иске доводы представителя Общества о том, что истцами представлено ненадлежащее письменное доказательство в виде копии исследуемого протокола, а его подлинника.

Не принимая во внимание данные доводы стороны по делу, суд учитывает, что по истечении более пяти лет после вселения в спорные жилые помещения, истцы, будучи в настоящее время все уволены по сокращению штата, в силу этого по объективной причине лишены возможности представить подлинник указанного протокола.

Однако все последующее поведение сторон по данному предварительному договору свидетельствует о том, что представленная копия протокола является п действительной и в полном объеме его содержание подтверждено фактическими обстоятельствами.

Более того, в настоящем судебном заседании свидетель М.2., работавший в Обществе начальником юридического отдела, все обстоятельства, изложенные в данном протоколе собрания учредителей, фактически подтвердил, пояснив, что он лично присутствовал на данном собрании. Помимо изложенного данный свидетель подтвердил, что все истцы по делу в 2009 году, после собрания вселились в предоставленные им квартиры, и проживают в них по настоящее время. Также    свидетель пояснил, что он неоднократно доводил по сведения директора Общества о необходимости заключения с гражданами договоров, и он говорил, что все будет нормально. Свидетель М.2 пояснил, что на тот период времени авторитет директора Общества настолько был высок, что все ему доверяли.

Многочисленными доказательствами, в том числе и письменными: подтверждается, что истцы в течение более пяти лет фактически пользуются данными жилыми помещениями (квартирами), заботятся о них, как о своей собственности, произвели в них капитальный ремонт, вложив значительные денежные средства, а также несут бремя расходов по их иному содержанию.

При этом истцами представлены платежные документы о затратах на ремонт квартир, на мебель и т.д.. Все указанные документы имеются в томе номер 3 и были предметом судебного исследования.

Ответчики при этом, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представили доказательств в опровержение исследованных данных доказательств.

Кроме того суд принимает во внимание, что истцами в подтверждение своих доводов о состоявшейся сделке представлены и другие письменные доказательства, которые в совокупности и позволяют удовлетворить их требования.

Именно с ними, истцами по делу, как с собственниками жилых помещений, заключены договоры на подачу воды, электроэнергии и утилизации отходов, которые истцами добросовестно исполняются в течение указанного периода времени и такие доказательства имеются в томе номер 3, а также представлены в настоящее судебное заседание, а именно договоры поставки природного газа, заключенные с каждым из истцов в декабря 2008 года.

Таким образом, характер последующих отношений между сторонами бесспорно позволяет сделать вывод о том, что фактически между сторонами состоялся предварительный договор купли-продажи жилых помещений.

При этом настоящий суд при разрешении спора не должен входить в обсуждение вопроса, достаточной ли была на тот период цена за указанный объект недвижимости, поскольку это обстоятельство не является предметом спора между настоящими сторонами.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник имущества сам, по своему усмотрению определяет стоимость своего имущества.

Таким образом, судом тщательно исследованы все доказательства, представленные сторонами по делу, в результате чего суд пришел к выводу, что предварительная сделка купли-продажи указанных объектов недвижимости была заключена надлежащими сторонами, в надлежащей форме, сторонами выполнена и сама по себе указанная сделка между ними ничего в себе противозаконного не содержит. Спорные жилые помещения не были изъяты из гражданского оборота, не находились под арестом или каким либо иным запретом.

При этом не могут служить основанием к отказу в иске те обстоятельства, что в исследуемом протоколе общего собрания учредителей Общества не имеется сведений о сроке. в который стороны обязуются заключить основной договор, что предусмотрено пунктом 4 ст. 429 ГК РФ. Данной нормой закона установлено, что если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В данном конкретном случае действия истцов по делу не соответствуют указанной норме закона: после заключения предварительного договора прошло более пяти лет. Однако, удовлетворяя требование истцов, суд принимает во внимание, что Общество реально располагало возможностью заключения основных договоров лишь после осуществления регистрации за собой права собственности на данные жилые помещения. Однако, как указано выше, регистрация права собственности осуществлена лишь 29 января 2013 года ( том 1 л.д. 24).

Помимо изложенного, суд также учитывает, что все истцы по делу в течение всех указанных лет, после вселения в спорные жилые помещения, работали в Обществе на различных должностях, и все они зависели от участников Общества, а, в первую очередь, от директора общества Мордвинкова Ю.А.. В силу данных обстоятельств истцы были лишены возможности каким-либо образом требовать от Общества, в том числе и в судебном порядке, осуществления регистрации своих прав на спорные жилые помещения. Эти обстоятельства в судебном заседании подтвердил свидетель М.2., о чем указано выше в настоящем решении суда.

Более того, принимая решение об удовлетворении требований истцов, суд также учитывает следующее.

Из представленных доказательств следует, что во исполнение указанного предварительного договора, заключенного Обществом с истцами,    в январе 2014 года с некоторыми из них, а именно с истцами Харламовым С.О. и Евлинаренко С.Н. заключены основные договоры купли – продажи спорных жилых помещений, копии данных договоров имеются на л.д. со 112 по 115 тома 2. Действительно, данные договоры в установленном порядке не зарегистрированы в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но лишь потому, что данные объекты недвижимости обременены ипотекой. Вместе с тем заключение данных двух договоров косвенно подтверждает вывод суда о заключении в 2009 году предварительного договора купли-продажи с истцами по делу. При этом из содержания указанных двух договоров, а также объяснений истцов Харламова С.О. и Евлинаренко С.Н., следует, что цена жилых помещений была установлена ими не 20 тыс. за 1 кв.метр, а 26 тыс. за 1 кв.метр, и они на это согласились.

В настоящем судебном заседании все истцы, настаивая на признании за ними права собственности на спорные жилые помещения, также пояснили, что они согласны. Что цена их квартир будет установлена, исходя из цены, указанной в настоящих двух договорах, то есть по 26 тыс. рублей за 1 кв.метр. При этом настоящий суд, учитывая данное мнение истцов, должен согласиться с их волеизъявлением.

В соответствии с пунктом 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ, то есть вторая сторона должна быть понуждена к заключению основного договора.

Однако с учетом конкретных обстоятельств, учитывая, что Общество «Тоннельдорстрой» объявлено банкротом, суд пришел к выводу, что за каждым из истцов должно быть признано право собственности на испрашиваемое жилое помещение. При этом с истцов в пользу Общества подлежат взысканию денежные средства, стоимость проданных им жилых помещений.

Таким образом, поскольку настоящий суд пришел к выводу о состоявшемся между сторонами предварительном договоре купли-продажи жилых помещений, то в силу закона, ст. 209, 218 и пункта 2 ст. 168 ГК РФ то в силу изложенного подлежит удовлетворению и требование истцов о признании недействительным договора ипотеки от 15 ноября 2013 года, заключенного между открытым акционерным обществом «Банк ВТБ» и обществом с ограниченной ответственностью, в части обременения спорных объектов недвижимости (квартир), расположенных в жилом доме <адрес>.

    В соответствии с пунктом 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Удовлетворяя и данные требования истцов, суд принимает во внимание, что Общество, злоупотребляя своими правами, что прямо запрещено ст. 10 ГК РФ, фактически заключив с истцами предварительный договор купли-продажи жилых помещений, фактически передав данные жилые помещения в собственность граждан, но оформив затем право собственности на них, отказалось от заключения с истцами основных договоров купли-продажи, заключив с Банком указанный договор ипотеки указанных объектов недвижимости.

При разрешении настоящего спора истцы представили надлежащие и бесспорные доказательства о том, что при заключении договора ипотеки спорных жилых помещений, Общество имело на праве собственности в этом же многоквартирном жилом доме, в котором расположены спорные квартиры, то есть доме номер <адрес>, другие свободные квартиры. При чем данные квартиры были отчуждены Обществом в пользу третьих лиц, уже после заключения договора ипотеки. Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, удовлетворяя настоящий иск, суд обязан руководствоваться пунктами 4 и 5 ст. 1 ГК РФ, указывающими на то, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

    На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 429, 430, 431 ГК РФ     и ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ 15 ░░░░░░ 2013 ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ «░░░░ ░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░), ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ <░░░░░>

░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 86,9 ░░.░

░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 87,0 ░░.░

░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 87,4 ░░.░

░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 48,7 ░░.░

░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 91,7 ░░.░

░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 48,8 ░░.░

░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 48,5 ░░.░

░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 91,9 ░░.░

░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 91,9 ░░.░

░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 137,3 ░░.░

░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 113,0 ░░.░

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░( ░░░░░░░), ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░ <░░░░░>.

    ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 86,9 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░ <░░░░░>

    ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ 87,0 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░ <░░░░░>

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 87,4 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░ <░░░░░>

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 48,7 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░ <░░░░░>

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 91,7 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░ <░░░░░>

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 48,9 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ <░░░░░>

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 48,5 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░ <░░░░░>

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 91,9 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░ <░░░░░>

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 91,9 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░ <░░░░░>

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 137,3 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░ <░░░░░>

░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ 113,0 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░ <░░░░░>

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ (░░░░░░░░) ░ ░░░░░░░ 26 000 ░░░░░░ ░░ 1 ░░.░░░░.

    ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░:

░ ░░░░░░░ ░.░. – 2 ░░░. 259 ░░░. 400 ░░░░░░

░ ░░░░░░░░░ ░.░.- - 2 ░░░. 262 ░░░.000 ░░░░░░

░ ░░░░░░░░░░ ░.░.- 2 ░░░. 272 ░░░. 400 ░░░░░░

░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. – 1 ░░░. 266 ░░░. 200 ░░░░░░

░ ░░░░░░░░ ░.░.- 2 ░░░. 384 ░░░. 200 ░░░░░░

░ ░░░░░░░░ ░.░.- 1 ░░░. 271 ░░░. 400 ░░░░░░

░ ░░░░░░░░░ ░.░.- 1 ░░░. 261 ░░░. 000 ░░░░░░

░ ░░░░░░░░░░░ ░.░.- 2 ░░░. 389 ░░░. 400 ░░░░░░

░ ░░░░░░░░░ ░.░.- 2 ░░░. 389 ░░░. 400 ░░░░░░

░ ░░░░░░░░░ ░.░.- 3 ░░░. 569 ░░░. 800 ░░░░░░

░ ░░░░ ░.░.- 2 ░░░. 938 ░░░. 000 ░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ( ░░░░░░░░), ░ ░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░» ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ № ░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ <░░░░░>.

    ░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░) ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░:

░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. – 6 ░░░. 045 ░░░░░░ (░░░░░░░░░░)

░ ░░░░░░░░░░░ ░.░.- 8 ░░░. 546 ░░░.(░░░░░░░)

░ ░░░░░░░░░ ░.░.- 8 ░░░. 546 ░░░. (░░░░░░░)

░ ░░░░░░░░░ ░.░.- 10 ░░░. 668 ░░░░░░ (░░░░░░░)

░ ░░░░ ░.░.- 9 ░░░. 462 ░░░. (░░░░░░░).

    ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                                                           ░░░░░ ░.░.

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░.