Решение по делу № 2-20/2023 (2-1149/2022;) от 16.02.2022

дело № 2-20/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Норильск                                           6 апреля 2023 года

Норильский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Боднарчука О.М.,

при секретаре судебного заседания Ашимовой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Григорьева А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Главная Строительная Компания» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с данным иском к ответчику, указывая, что на то, что 18.06.2019 истцом с ООО Специализированный застройщик «Главная Строительная Компания» был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями которого в собственность участнику долевого строительства подлежала передаче квартира с условным №, общей площадью ххх кв.м. в срок до 30.09.2020. В нарушение условий договора объект долевого участия фактически передан истцу только 20.09.2021. Кроме того, объект долевого строительства передан истцу с наличием существенных недостатков, вызванных некачественным проведением строительных работ и меньшей площадь ххх.). В связи с нарушением ООО Специализированный застройщик «Главная Строительная Компания» условий договора участия в долевом строительстве истец просит взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за период с 01.10.2020 по 20.09.2021 в размере 370 699,88 руб., расходы по устранению строительных недостатков в сумме 397 878 руб., денежную компенсацию в связи с передачей жилого помещения меньшей площади в сумме 171 500 руб., компенсацию морального вреда в размере 40 000 руб., штраф, а также расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 руб.

В судебное заседание истец Григорьев А.В. не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца - Атанова А.А. в судебное заседание не явилась, направила в суд ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью предоставления мотивированного мнения относительно выводов судебной экспертизы без рецензии эксперта.

Представитель ответчика ООО «Главная Строительная компания» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в адрес суда представил возражение на исковое заявление, в котором выразил несогласие с заявленными требованиями, указывая, что увеличение сроков строительства произошло по независящим от застройщика обстоятельствам: приостановлением строительно-монтажных работ МО город-курорт Анапа, отсутствием возможности проведения государственной регистрации, непоступлением финансирования за счет средств дольщиков. Просил снизить размер неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

Суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие неявившихся участников судебного заседания в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

При принятии такого решения суд не находит оснований для отложения судебного разбирательства, учитывая, что стороны надлежащим образом и заблаговременно были извещены о времени и месте рассмотрения дела. Григорьев А.В. 23.03.2023 был ознакомлен с заключением судебной строительно-технической экспертизы, в связи с чем у стороны истца было достаточно времени для формирования своей процессуальной позиции по делу.

Изучив исковое заявление, возражения и исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 18.06.2019 истцом с ООО Специализированный застройщик «Главная Строительная Компания» был заключен договор № участия в долевом строительстве.

В соответствии с условиями договора Застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить «Многоквартирный жилой дом», указанный в пункте 1.1.3 Договора (Жилой комплекс по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать в предусмотренный Договором срок Участнику долевого строительства Объект долевого строительства в соответствии с характеристиками, которые определены в п. 3.2 Договора и Приложении № «Техническое описание Объекта долевого строительства», а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных Договором и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома.

В соответствии с п. 3.4 Договора участия в долевом строительстве срок действия Разрешения на строительство (срок завершения строительства) - до 1 февраля 2020 года. Реализация проекта строительства (получение разрешения на ввод в эксплуатацию «Многоквартирного жилого дома») - I квартал 2020 года.

Согласно п. 3.5 Договора участия в долевом строительстве Застройщик обязуется передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства в течение 6 месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию «Многоквартирного жилого дома».

Таким образом застройщик должен передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства в течение 6 месяцев после 31.03.2020, то есть, до 01.10.2020.

Объект долевого строительства, по поводу которого возник спор, - жилое помещение (квартира), инвестиционная площадь которого составляет 33,15 кв.м., имеющее строительный номер квартиры № и расположенное на <адрес>, в составе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> входит в объект долевого строительства.

Передача Объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляются по акту приема-передачи, подписываемому сторонами, после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома при условии выполнении Участником долевого строительства своих обязательств по оплате цены договора в течение 6 месяцев, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома. При этом допускается досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства (п. 3.5 Договора).

Все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые подлежат государственной регистрации и являются неотъемлемой частью Договора (п. 12.5 Договора).

В соответствии с п. 4.1 Договора цена настоящего договора - размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства Объекта долевого строительства определена сторонами с учетом балконов и лоджий, на момент подписания составляет 2 320 500 руб., в том числе 10% стоимость услуг Застройщика. Цена договора должна быть выплачена Участником долевого строительства в полном объеме в порядке и сроки, предусмотренные Договором и Приложением № «График платежей», являющимся неотъемлемой частью Договора. Согласно Приложению № к Договору участия в долевом строительстве последний платеж должен быть выполнен истцом в срок до 25.12.2019. Истцом обязательства по оплате исполнены в полном объеме, ответчиком не оспаривалось.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 24.03.2021, выданного администрацией МО <адрес> расположенный по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии со ст. 6 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3).

Положения абз. 5 п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Исполнение обязательств застройщика согласно п. 2 ч. 2 ст. 12.1 названного Федерального закона должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов, включая уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку ответчиком ООО «Главная Строительная компания» нарушены сроки выполнения своих обязательств по передаче квартиры истцу в сроки, установленные п.п. 3.4, 3.5, 5.2.2 договора, истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период времени с 01.10.2020 по 20.09.2021, которая по расчету истица составляет 370 699,88 руб.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 ст. 5 и частью 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 01.01.2021. Данное постановление Правительства РФ вступило в законную силу 03.04.2020.

Таким образом, абз. 2 п. 1 постановления № установлено, что в период начисления неустойки по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, не включается период с 03.04.2020 до 01.01.2021. Данный мораторий действует в отношении неустоек, подлежавших начислению за указанный период просрочки.

Соответственно, неустойка подлежит исчислению за период с 01.01.2021 по 19.09.2021 (до даты передачи объекта долевого строительства застройщиком 20.09.2021).

Таким образом, размер неустойки за период с 01.01.2021 по 19.09.2021 (262 дня просрочки), исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства (в соответствии с заключенным сторонами договором на 01.10.2020), от цены договора за каждый день просрочки составляет 183 202 руб. (2 320 500 * 262 *2 * 1/300 * 4,25%).

От представителя ответчика в адрес суда поступили возражения на исковое заявление, где заявлено о применении ст. 333 ГК РФ, поскольку неустойка, заявленная к взысканию слишком завышена.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

В абз. 2 п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

По смыслу п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при взыскании неустойки с лиц, не являющихся коммерческими организациями, индивидуальными предпринимателями, а равно некоммерческими организациями при осуществлении ими приносящей доход деятельности, правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности, и при наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст. 333 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года, размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии заявления застройщика. Последний должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, по смыслу закона и разъяснений Верховного Суда РФ, применение положений ст. 333 ГК РФ по спорам, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Решая вопрос о размере подлежащей взысканию неустойки, суд учитывает ходатайство ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ, снижении неустойки и принимает во внимание степень вины нарушителя и период просрочки, объективные причины, по которым ответчик не мог осуществлять строительство объекта в виде издания органами местного самоуправления актов, препятствующих ведению деятельности и выполнению обязательств застройщиком, а именно: издание Администрацией МО г.-к. Анапа ежегодных Постановлений о временном приостановлении строительно-монтажных работ на территории муниципального образования город-курорт Анапа» в период курортного сезона 2018, 2019, 2020 года. Кроме того, на соблюдение сроков исполнения обязательств повлияло эпидемиологическая обстановка в стране в связи с распространением новой коронавирусной инфекции и принятие мер по профилактике распространения заболевания, установлению карантина на территории Краснодарского края, а также издание органом местного самоуправления акта, препятствовавшего проведению строительных работ в виду приостановки регистрации Договоров участия в долевом строительстве, что исключало возможность использования средств дольщиков на строительство.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что неустойка в определенном размере несоразмерна последствиям нарушенного ответчиком обязательства и, принимая во внимание, что объект долевого строительства передан истцу, полагает возможным снизить неустойку до 100 000 руб.

Также истцом указано, что в приемке объекта им были обнаружены строительные недостатки, для установления причин возникновения недостатков и определения стоимости восстановительного ремонта, истец обратился в экспертное учреждение ООО «ТехСтройЭкспертиза», из заключения которого следовало, что в передаваемом объекте выявлены дефекты и повреждения строительных конструкций, на момент обследования, квартира находится в неработоспособном состоянии, непригодна к использованию по назначению, стоимость восстановительного ремонта составляет 397 878 руб.

Ответчик, не согласившись с причинами возникновения недостатков и стоимости расходов, необходимых для их устранения, в процессе рассмотрения дела заявил ходатайство о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

В целях проверки доводов сторон о качестве объекта долевого строительства, определением суда от 01.08.2022 в рамках настоящего гражданского дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой были постановлены вопросы о наличии/отсутствии строительных недостатков в квартире истца, стоимости их устранения и причинах образования. Проведение судебной строительно-технической экспертизы было поручено экспертам НКО Союз «Торгово-Промышленная Палата г.-к. Анапа».

Согласно заключению эксперта НКО Союз «Торгово-Промышленная Палата г.-к. Анапа» от 01.03.2023 №, в переданной застройщиком истцу квартире имеется ряд строительных недостатков, перечисленных экспертом и свидетельствующих о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора и требованиям технических регламентов.

Квартира находится в ограниченно-работоспособном состоянии, в связи с чем требуется проведения ремонтно-монтажных работ, стоимость которых определена по состоянию на 4 квартал 2022 года по территориальным единичным расценкам (ТЕР) с применением индексов изменения сметной стоимости согласно рекомендациям Минстроя России от 14.11.2022 № и согласно локального сметного расчета составила 229 195 руб.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что заключение в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ и содержит подробное описание произведенных исследований, а также сделанные в результате данных исследований выводы.

Указанное заключение суд находит обоснованным, относимым и допустимым доказательствам, и с учетом ранее собранных по делу доказательств, принимает в качестве доказательства размера убытков.

В заключении судебной экспертизы подробно изложена исследовательская часть экспертизы, из которой видно, в связи с чем эксперт пришел к таким выводам, имеются необходимые документы о надлежащем образовании эксперта и используемую методическую литературу. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 УК РФ.

Выводы эксперта обоснованы и мотивированы. В связи с этим, суд считает заключение в полной мере объективным, а его выводы - достоверными.Оснований не доверять выводам эксперта, которому было поручено проведение судебной экспертизы, у суда не имеется. Эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, данное им заключение отвечает требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом актуальных цен на материалы и работы.

Отводов экспертам НКО Союз «Торгово-Промышленная Палата г.-к. Анапа» стороной истца заявлено не было, ходатайств о проведении дополнительной либо повторной судебной экспертизы также заявлено не было.

При установленных обстоятельствах у суда не имеется оснований для принятия в целях определения размера ущерба оценки ООО «ТехСтройЭкспертиза», проведенной задолго до рассмотрения по существу (техническое заключение утверждено 20.08.2021, дополнение к нему - 14.09.2021), с использованием неактуальных в настоящее время цен материалов и стоимости работ, необходимых для устранения недостатков, с применением федеральных единичных расценок по базисным ценам на 1 квартал 2021 года.

Исходя из положений ст.ст. 7, 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертом определяется подлежащая применению методика при проведении экспертизы.

Учитывая, что применение федеральных единичных расценок не является обязательным при проведении судебной экспертизы, эксперт вправе выбрать методику проведения такой экспертизы.

Применение в рассматриваемом случае судебным экспертом территориальных единичных расценок (по состоянию на 4 квартал 2022 года) и рыночной стоимости материалов, по убеждению суда, наиболее полно отражает фактический размер предполагаемый размер убытков истца.

При этом суд учитывает, что поскольку истцом не был обеспечен доступ в обследуемое жилое помещение экспертам для проведения судебной экспертизы, в основу эксперты НКО Союз «Торгово-Промышленная Палата г.-к. Анапа», в том числе положены фотоматериалы осмотра жилого помещения, проведенного ООО «ТехСтройЭкспертиза», на применении которых настаивал истец, что позволило объективную провести судебную экспертизу.

Изучив доводы стороны истца и сопоставив их с собранными по делу доказательствами в части с выводами судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (часть 6).

В силу части 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 ст. 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 6 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Обязательства застройщика перед участником долевого строительства считаются выполненными в полном объеме и прекращаются с момента подписания Акта приема-передачи. Объект долевого строительства передается участникам долевого строительства после надлежащего исполнения ими обязательств, предусмотренных договором, в том числе по уплате цены договора в полном объеме, и не ранее даты получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Материалами гражданского дела обстоятельств указывающих, на то, что стороны при подписании договора участия в долевом строительстве допустили ухудшение состояния предмета договора или наличия в нем дефектов, установлено не было.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 ст. 15 ГК РФ, в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Пункт 13 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ разъясняет, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которое это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 ст. 15 ГК РФ).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использоваться новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Таким образом, оценив собранные по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ и с учетом требований закона, руководствуясь результатами судебной строительно-технической экспертизы, которая соответствует положениям ст. 86 ГПК РФ, и исходя из того, что объект строительства передан истцу застройщиком с недостатками, которые не устранены в установленный договором срок, в связи с чем суд пришел к выводу о правомерности предъявления участником долевого строительства требований в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленного в течение гарантийного срока, и взыскивает с ответчика в пользу истца стоимость работ по устранению недостатков в размере, определенном заключением судебной экспертизы – 229 195 руб.

Разрешая исковые требования истца, о взыскании компенсации в связи с передачей жилого помещения меньшей площади, суд исходит из следующего.

Согласно пункта 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно части 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 ст. 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Инвестиционная площадь квартиры определена в п. 3.2 договора в размере ххх.

Согласно п. 4.3 договора участия в долевом строительстве окончательный взаиморасчет сторон по настоящему договору определяется, исходя из уточненной «Фактической площади» передаваемой квартиры и уточненной «Фактической площади» балкона и/или лоджии.

В случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» квартиры или «Фактическая площадь» балкона и лоджии квартиры уменьшится до 1 кв.м., чем в Приложении № 2 передаваемых «участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «участник долевого строительства» не вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены договора (п. 4.4. договора).

Таким образом, сторонами договора при заключении договора было достигнуто оглашение о том, что изменение (погрешности) размера площади объекта долевого строительства в пределах 1 кв.м. в сторону уменьшения является допустимой и не влечет изменение цены договора.

Согласно акту приема-передачи квартиры от 20.09.2021 общей фактической площадью передаваемого объекта недвижимости составил ххх

Из выписки ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости следует, фактическая площадь переданной квартиры составляет ххх

При этом согласно приложению № к договору, следует, что проектная площадь лоджии составляет ххх

Согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с п. 4 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место.

В Единый государственный реестр недвижимости сведения о помещении (квартире), расположенном в многоквартирном доме, вносятся на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и технического плана здания (многоквартирного дома).

Требования к определению площади здания, сооружения и помещения утверждены Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (Зарегистрировано в Минюсте России 16.11.2020 № 60938).

В соответствии с п. 12.1 указанного приказа площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определяет, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Соответственно, застройщиком при заключении договоров участия в долевом строительстве для целей определения предмета и цены договора используется общая приведенная площадь жилых помещений, включающая в себя помимо жилых помещений, лоджии, веранды, балконы и террасы.

Федеральным законом от 13.07.2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об «общей приведенной площади» и «общей площади» жилого помещения.

В соответствии с Приказом Росреестра от 23.10.2020 № определяется и вносится в ЕГРН площадь помещения, которая исключает балконы, лоджий, веранды и террасы, эксплуатируемую кровлю.

Соответствие площади квартиры договору подтверждается поэтажным планом технического паспорта (ххх учета лоджии).

Таким образом, разрешая указанные исковые требования по существу, суд приходит к их необоснованности, поскольку согласно материалам дела государственный кадастровый учет осуществлен, общая площадь квартиры составляет 33,4 кв.м.

В установленном законом порядке данные сведения истцом не оспорены, в Единый государственный реестр недвижимости сведения об изменении общей площади квартиры вследствие ошибки кадастрового инженера не вносились.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ за № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости.

Принимая во внимание характер причиненных истцу нравственных страданий, фактические обстоятельства, при которых был причинен моральный вред, степень вины ответчика, отсутствие каких-либо негативных последствий для потребителя, также с учетом требований разумности и справедливости, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию моральный вред в размере 10 000 руб.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом.

В связи с этим, с ООО «Главная Строительная компания» подлежит взысканию штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке, размер которого определяется судом в размере 169 597,50 руб., из расчета: (229 195 + 100 000 + 10 000) * 50%, размер которого суд считает возможным снизить до 100 000 руб., по вышеизложенным доводам, касательно определения размера неустойки, а также исходя из фактических обстоятельства дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 указанного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ч. 1 ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.

Частью 1 ст. 100 ГПК РФ также предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Критерием присуждения расходов на оплату юридических услуг и услуг представителя при вынесении суда решения является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

При подаче иску истцом понесены документально подтвержденные расходы по оплате услуг оценщика в сумме 10 000 руб. согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от 11.08.2021 ООО «ТехСтройЭкспертиза» и оплате услуг представителя в сумме 40 000 руб., что подтверждается договором об оказании юридических услуг от 26.11.2021 и кассовым чеком ООО КА «Советник» от 26.01.2022.

Признавая указанные расходы судебными, суд учитывает, что требования истца имущественного характера о взыскании расходов на устранение строительных недостатков признаны судом обоснованными в размере 57,6 % (расчет: 229 195 х 100 / 397 878), в связи с чем расходы на оценщика подлежат возмещению истцу ответчиком в сумме 5 760 руб.

Также учитывая положения ст.ст. 94, 98, 100 ГПК РФ и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принимая во внимание сложность и характер спора, качество и объем оказанных юридических услуг, выразившихся в составлении и подаче искового заявления представителем в интересах истца, исходя из результатов рассмотрения спора, частичного удовлетворения требований истца, в том числе о компенсации морального вреда, а также принципов разумности и справедливости, суд полагает, что расходы на оплату юридических услуг по настоящему спору являются разумными в сумме 8 000 руб.

Поскольку истец при предъявлении иска в силу закона был освобожден от уплаты госпошлины, на основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме в сумме 6 792 руб. (300 руб. по требованиям о компенсации морального вреда, 6 492 руб. по имущественным требованиям).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования Григорьева А.В. удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Главная Строительная компания» (ИНН 2301094415) в пользу Григорьева А.В. расходы по устранению строительных недостатков в сумме 229 195 руб., неустойку в размере 100 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб., штраф в размере 100 000 руб., а также судебные расходы по оплате услуг оценщика в сумме 5 760 руб.

В остальной части исковых требований Григорьева А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Главная Строительная компания» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главная Строительная компания» в местный бюджет государственную пошлину в размере 6 792 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд в месячный срок со дня вынесения в окончательной форме.

Председательствующий                         О.М. Боднарчук

Мотивированное решение суда изготовлено 17.04.2023.