Решение по делу № 8Г-1303/2019 [88-1117/2019] от 30.10.2019

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88 – 1117/2019

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово                                                                                4 декабря 2019 г.

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Чуньковой Т.Ю.

судей: Черемисина Е.В. и Вульферт С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 42RS0037-01-2018-002864-71 по иску Спиридоновой О.Ю. к Миронович И.Г. о государственной регистрации перехода права собственности

по кассационной жалобе Миронович И.Г. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровской области от 14 мая 2019 г.,

заслушав доклад судьи Чуньковой Т.Ю., выслушав

        судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Спиридонова О.Ю. обратилась в суд с иском к Миронович И.Г. о регистрации перехода права собственности на квартиру.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком М.С.А. был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего истцу, ее супругу и несовершеннолетним детям. Указанный дом продавался за <данные изъяты> рублей.

У покупателя М.С.А. не было всей необходимой суммы для покупки жилого дома. Матери М.С.А. С.И.А. на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>, а свекрови М.С.А. - Миронович И.Г. квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Указанные квартиры были проданы истцу в счет первоначального взноса за жилой дом. Договоры купли-продажи квартир были составлены в день заключения договора купли-продажи жилого дома - 3 июля 2018 г. Поскольку истцу нужны были деньги, а не квартиры, между сторонами договоров купли-продажи квартир была достигнута договоренность о том, что переход права собственности не будет регистрироваться на обе квартиры, а были составлены доверенности от 2 июля 2018 г. и от 3 июля 2018 г. на продажу вышеуказанных квартир за цену и на условиях по усмотрению истца.

Истец из денежных средств, которые были ей перечислены в счет оплаты за жилой дом, была вынуждена погасить ипотечный кредит, чтобы снять обременение с квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В октябре истцу исполнилось 45 лет, она поменяла паспорт, вследствие чего пришлось делать новые доверенности на право распоряжения квартирами. 1 ноября 2018 г. были составлены новые доверенности у нотариуса, при этом Миронович И.Г. и С.И.А. подтвердили свое волеизъявление на отчуждение квартир.

7 ноября 2018 г., действуя по доверенности, она продала <адрес> и <адрес>. Переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, был зарегистрирован.

После сдачи документов в территориальный орган Росреестра на регистрацию перехода права собственности на квартиру по <адрес> Миронович И.Г. 9 ноября 2018 г. отменила доверенность. Регистрация перехода права собственности была приостановлена.

С учетом уточнения исковых требований истец просила суд принять решение о регистрации на основании договора купли-продажи от 3 июля 2018 г., заключенного между Миронович И.Г. и Спиридоновой О.Ю., переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> от Миронович И.Г. к Спиридоновой О.Ю.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 4 февраля 2019 г. Спиридоновой О.Ю. отказано в удовлетворении исковых требований к Миронович И.Г. о государственной регистрации перехода к Спиридоновой О.Ю. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного Спиридоновой О.Ю. и Миронович И.Г.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровской области от 14 мая 2019 г. решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 4 февраля 2019 г. отменено, по делу принято новое решение: произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, от Миронович И.Г. к Спиридоновой О.Ю. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Миронович И.Г. и Спиридоновой О.Ю.

В кассационной жалобе Миронович И.Г. просит отменить апелляционное определение, указывая, что между сторонами заключена ничтожная (притворная) сделка, так как договорами купли-продажи квартир стороны фактически прикрывали договор мены, поскольку спорная квартира была передана в счет оплаты за жилой дом, расположенный по <адрес>. Таким образом, при заключении договора купли-продажи спорной квартиры стороны не имели намерения его исполнять. В связи с тем, что приобретенный жилой дом оказался непригодным для проживания в связи с выявленными недостатками, суд первой инстанции пришел к верному выводу о применении положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав, проверив законность обжалуемого судебного постановления, правильность применения и толкования судами норм материального права и норм процессуального права в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного постановления суда апелляционной инстанций.

В соответствии с частью первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Предусмотренных законом оснований для отмены апелляционного определения кассационным судом не установлено.

В соответствии со статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (пункт 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом (пункт 3).

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде (пункт 8).

На основании пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено судами, по договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ продавцы Спиридонова О.Ю., действующая как законный представитель своего несовершеннолетнего сына С.А.А., ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, С.К.А., ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, действующий с согласия своей матери Спиридоновой О.Ю., С.А,В. продали покупателю М.С.А. жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> руб.

Пунктом 2.3 данного договора установлено, что часть стоимости жилого дома в размере <данные изъяты> руб. уплачивается за счет собственных средств покупателя до подписания договора, <данные изъяты> руб. перечисляются после подписания договора на банковский счет С.К.А., <данные изъяты> руб. перечисляются до подписания договора на банковский счет С.А.А.; оставшаяся часть средств в размере <данные изъяты> руб. уплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых М.С.А. по кредитному договору, заключенному с ПАО Сбербанк России.

Согласно пункту 3.1 договора объект недвижимости передается покупателю с момента заключения настоящего договора, который имеет силу акта приема-передачи.

9 июля 2018 г. произведена государственная регистрация права собственности М.С.А. на данный жилой дом.

Также установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец Миронович И.Г. продала, а покупатель Спиридонова О.Ю. купила квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> руб. Данный договор подписан лично сторонами сделки.

Из пункта 4 договора следует, что оплата производится до подписания договора. Договор имеет силу акта приема-передачи (пункт 7).

Согласно расписке от 10 июля 2018 г., подписанной М.С.А. и

С.А,В., С.К.А., Спиридоновой О.Ю., указанная квартира получена Спиридоновыми от Миронович И.Г. в качестве первоначального взноса за М.С.А. за жилой дом в <адрес>.

Государственная регистрация права собственности за новым собственником по данному договору произведена не была.

1 ноября 2018 г. Миронович И.Г. выдала Спиридоновой О.Ю. нотариальную доверенность на право продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую Миронович И.Г. указанную квартиру по адресу: <адрес>.

7 ноября 2018 г. Спиридонова О.Ю., действуя по доверенности от имени Миронович И.Г., заключила договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, с Р.Т.В., однако, регистрация перехода права собственности по данной сделке к от продавца Миронович И.Г. к покупателю Р.Т.В. не состоялась, поскольку Миронович И.Г. распоряжением от 9 ноября 2018 г. отменила выданную Спиридоновой О.Ю. доверенность, о чем известила Управление Росреестра по Кемеровской области.

С учетом установленных по делу обстоятельств, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ни истец, ни ответчик, подписывая ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, не имели намерений его исполнять.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что указанный вывод суда первой инстанции не может быть признан обоснованным.

Судебная коллегия обоснованно исходила из того, что в силу положений пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, что применительно к продаже объекта недвижимости означает, что продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из материалов дела и содержания кассационной жалобы следует, что сторона ответчика, оспаривая обязанность по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца Миронович И.Г. к покупателю Спиридоновой О.Ю., ссылается, что договор купли-продажи от 3 июля 2018 г. является ничтожной, притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть заключение договора мены.

Суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пунктах 60, 61 постановления N 10/22 от 29 апреля 2010 г., согласно которым пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судебными инстанциями установлено, что оплата по договору купли-продажи спорной квартиры от 3 июля 2018 г. наличными денежными средствами не производилась, однако фактически данная квартира была передана истцу Спиридоновой и членам ее семьи в счет оплаты за приобретенный М.С.А. жилой дом в <адрес>, и с данным порядком расчета стороны по сделке были согласны.

Также установлено, что спорная квартира фактически была передана продавцом Миронович И.Г. покупателю Спиридоновой О.Ю. во владение и пользование, а сама ответчик Миронович И.Г. переселилась в дом в <адрес>. Согласно договору купли-продажи квартиры данный договор имеет силу акта приема-передачи.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал верный вывод, что стороны совершили действия, свидетельствующие об исполнении договора купли-продажи спорной квартиры.

Действия продавца Миронович И.Г. свидетельствуют, что она имела намерение передать в собственность истца Спиридоновой О.Ю., принадлежавшую ей квартиру по адресу: <адрес>, с тем, чтобы она могла распоряжаться данным недвижимым имуществом по своему усмотрению, в том числе продать его, что возможно только при условии регистрации перехода права собственности.

Из обстоятельств дела следует, что воля сторон договора была направлена именно на передачу права собственности на данный объект недвижимости, при этом осуществление Спиридоновой О.Ю. в дальнейшем распоряжения недвижимым имуществом посредством продажи третьим лицам не имеет правового значения для ответчика Миронович И.Г., совершившей по своей воле и своему усмотрению сделку по отчуждению квартиры, и не может служить основанием для уклонения от государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (пункт 1).

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (пункт 2).

Приведенная норма свидетельствует, что действия сторон при заключении договора купли-продажи соответствовали требованиям закона.

Изменение намерений одной из сторон договора, в данном случае продавца Миронович И.Г., по обстоятельствам, на которые ссылается ответчик, не является основанием для одностороннего отказа от исполнения обязанности по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, принимая во внимание исполнение обязательств другой стороной договора и передачу предмета договора в фактическое владение и пользование покупателя.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции, так как в кассационной жалобе не приведены доводы, свидетельствующие о том, что судом допущены такие нарушения, которые влекут отмену судебного постановления в кассационном порядке.

Выводы суда, содержащиеся в апелляционном определении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, при этом судом апелляционной инстанции не допущено нарушений либо неправильного применения норм материального права или норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного постановления.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

                                                   определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 14 мая 2019 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Миронович И.Г. — без удовлетворения.

Председательствующий                                       Т.Ю. Чунькова

Судьи                                                     И.И. Иванов

                                                                                                 С.В. Вульферт