Решение по делу № 2-1418/2024 от 18.09.2024

Дело № 2-1418/2024                                                                      копия

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 октября 2024 года Лысьвенский городской суд Пермского края в составе судьи Войтко Н.Р., при секретаре Яубатуровой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Лысьвенского городского округа о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации Лысьвенского городского округа о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> з/у 2 сроком на 3 года.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела у ФИО7 в собственность объект незавершенного строительства общей площадью 36 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке площадью с кадастровым номером № по адресу <адрес>. Указанный земельный участок ранее был предоставлен прежнему собственнику объекта незавершенного строительства ФИО7 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному с администрацией <адрес>. В связи с приобретением объекта недвижимого имущества, права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ней. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в администрацию Лысьвенского городского округа с заявлением о продлении срока договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, письмом от ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано в продлении срока договора аренды со ссылкой на пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Считая отказ незаконным, просит возложить на администрацию Лысьвенского городского округа обязанность заключить с ней договор аренды земельного участка площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером 59:09:0016301:43, расположенного по адресу <адрес> сроком на 3 года.

В судебном заседании ФИО2 требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Представитель администрации Лысьвенского городского округа и Комитета имущественных отношений администрации Лысьвенского городского округа ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, пояснила, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Лысьвенский городской округ» и ФИО6 был заключен аренды земельного участка площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> сроком на 5 лет для индивидуального жилищного строительства. На указанном земельном участке в период действия договора аренды ФИО6 возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6АВ. и ФИО7 заключен договор купли-продажи указанного объекта незавершенного строительства, в связи с чем на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией <адрес> и ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года.

Срок действия договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу <адрес>, в соответствии с которым ФИО7 передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 В ЕГРН зарегистрировано обременение земельного участка в виде аренды в пользу ФИО2

ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в администрацию Лысьвенского городского округа с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, в чем ей было отказано, поскольку право аренды ФИО7 на спорный земельный участок возникло не по результатам публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства, а земельный участок ранее предоставлялся ФИО7 для завершения строительства на срок 3 года.

Иные участники судебного разбирательства в судебное заседание не явились.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 и подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом на основании договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1); если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2); законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Лысьвенский городской округ» и ФИО6 был заключен аренды земельного участка площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> сроком на 5 лет для индивидуального жилищного строительства (л.д. 56-61).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6АВ. и ФИО7 заключен договор купли-продажи указанного объекта незавершенного строительства, в связи с чем на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией <адрес> и ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года (л.д.62-68).

Срок действия договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу <адрес>, в соответствии с которым ФИО7 передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 В ЕГРН зарегистрировано обременение земельного участка в виде аренды в пользу ФИО2 (л.д.69).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в администрацию Лысьвенского городского округа с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.

Отказывая в заключении договора аренды, ответчик сослался на то, что право аренды ФИО7 на спорный земельный участок возникло не по результатам публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства, а земельный участок ранее уже предоставлялся ФИО7 для завершения строительства на срок 3 года (л.д. 71).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. (подпункт 2).

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Земельным законодательством регламентирован порядок действий органов государственной власти и местного самоуправления после окончании срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, и гарантировано право собственника объекта недвижимости на повторное получение данного участка без торгов в случае, если уполномоченный орган в течение установленного срока (шесть месяцев) данные действия не проводит либо их проведение не достигло ожидаемого эффекта (в удовлетворении иска об изъятии отказано, торги признаны несостоявшимися).

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Соответствующий правовой подход изложен в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 19-КАД21-17-К5.

То обстоятельство, что до настоящего времени участок ответчику арендатором не возвращен, в ходе рассмотрения дела не оспаривалось. Кроме того, истцу направлялось извещение о размере арендной платы за 2024 год по договору аренды земельного участка по адресу <адрес>, которая оплачена истцом полностью (л. д. 29-31).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта капитального строительства, возведенного в период действия договора аренды, отсутствия вступившего в законную силу судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

При установленных по делу обстоятельствах с учетом истечения срока действия договора аренды у истца имелось право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, для завершения строительства объекта и оформления правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект и его последующей эксплуатации применительно к положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

По смыслу пункта 21 статьи 3 Вводного закона только после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования истца о возложении на ответчика обязанности заключить новый договор аренды подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

обязать администрацию Лысьвенского городского округа заключить с ФИО2 (паспорт серия №) договор аренды земельного участка площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> <адрес> сроком на 3 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Лысьвенский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись)

Копия верна.

Судья                                                                                     Н.Р. Войтко