Решение по делу № 3а-148/2018 от 28.12.2017

                                     Дело № 3А-148/2018

098а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2018 года                 г. Красноярск                                    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-148/2018 по административному иску Ражик Антонины Георгиевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий,

У С Т А Н О В И Л:

Ражик А.Г. обратилась с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий, мотивируя тем, что она является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:523, 24:51:№:637, 24:51:№:1941, 24:51:№:14062, 24:51:№:14275, расположенных в городе Канске Красноярского края.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 июня 2011 года для нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:523, 24:51:№:637 установлена кадастровая стоимость в размере 3 196 979 рублей 52 копейки и 3 960 961 рубль 29 копеек соответственно, по состоянию на 25 апреля 2014 года для нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:1941 установлена кадастровая стоимость в размере 10 171 814 рублей 40 копеек, по состоянию на 03 июня 2016 года для нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14062 установлена кадастровая стоимость в размере 12 692 163 рубля 97 копеек, по состоянию на 06 июня 2016 года для нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14275 установлена кадастровая стоимость в размере 1 092 057 рублей 30 копеек.

По итогам независимой оценки стоимости нежилых зданий выполненной оценщиком Зрюмовой Е.Г. и представленной в отчетах № № 6317, 6217, 6817, 6417, 6717 от 26 декабря 2017 года по состоянию на 01 июня 2011 года рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:523, 24:51:№:637 составляет 980 000 рублей и 720 000 рублей соответственно, по состоянию на 25 апреля 2014 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:1941 составляет 790 000 рублей, по состоянию на 03 июня 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14062 составляет 1 750 000 рублей, по состоянию на 06 июня 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14275 составляет 188 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости зданий, не соответствующей их рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку между Ражик А.Г. и Мороз С.Я. 01 октября 2017 года заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности нежилых зданий, при этом доли были оценены сторонами исходя из их рыночной стоимости, которая меньше кадастровой стоимости, в связи с чем при нотариальном удостоверении сделки тариф будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости зданий, что повлечет взимание с административного истца экономически необоснованного нотариального тарифа.

Просит восстановить пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:523, 24:51:№:637; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:523 в размере его рыночной стоимости – 980 000 рублей, определенной по состоянию на 01 июня 2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:637 в размере его рыночной стоимости – 720 000 рублей, определенной по состоянию на 01 июня 2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:1941 в размере его рыночной стоимости – 790 000 рублей, определенной по состоянию на 25 апреля 2014 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14062 в размере его рыночной стоимости – 1 750 000 рублей, определенной по состоянию на 03 июня 2016 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14275 в размере его рыночной стоимости – 188 000 рублей, определенной по состоянию на 06 июня 2016 года.

Административный истец Ражик А.Г., а также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация города Канска Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствиенеявившегося административного истца Ражик А.Г., а также неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, администрации города Канска Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

В части 1 статьи 22.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 года 4462-1 (далее - Основы о нотариате) определены размеры нотариальных тарифов за совершение указанных в данной статье действий.

Согласно части 2 статьи 22.1 Основ о нотариате при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что Ражик А.Г. является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:523, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, <адрес>; нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:637, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, <адрес>; нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:1941, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, <адрес>; нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14062, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, <адрес>; нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14275, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, <адрес>; что подтверждается выписками Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об объекте недвижимости от 22 декабря 2017 года (л.д. 20-34, 224-231).

Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 декабря 2017 года следует, что по состоянию на 01 июня 2011 года для нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:523, 24:51:№:637 установлена кадастровая стоимость в размере 3 196 979 рублей 52 копейки и 3 960 961 рубль 29 копеек соответственно; по состоянию на 25 апреля 2014 года для нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:1941 установлена кадастровая стоимость в размере 10 171 814 рублей 40 копеек, по состоянию на 03 июня 2016 года для нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14062 установлена кадастровая стоимость в размере 12 692 163 рубля 97 копеек, по состоянию на 06 июня 2016 года для нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14275 установлена кадастровая стоимость в размере 1 092 057 рублей 30 копеек (л.д. 232-236).

Вышеуказанная кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:523, 24:51:№:637 определена на основании Постановления Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года № 15-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края».

Кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами24:51:№:1941, 24:51:№:14062, 24:51:№:14275 определена на основании Актов определения кадастровой стоимости от 25 апреля 2014 года, 03 июня 2016 года, 06 июня 2016 года Управления Росреестра по Красноярскому краю.

Оспаривая кадастровую стоимость зданий, административный истец представила в суд отчеты об оценки их рыночной стоимости № № 6317, 6217, 6717, 6417, 6817 от 26 декабря 2017 года, выполненные оценщиком Зрюмовой Е.Г.

Согласно отчетам об оценке №№ 6317, 6217 по состоянию на 01 июня 2011 года рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:523, 24:51:№:637 составляет 980 000 рублей и 720 000 рублей соответственно (л.д. 35-63, 64-96).

Из отчета № 6817 следует, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:1941 по состоянию на 25 апреля 2014 года составляет 790 000 рублей (л.д. 182-223).

Согласно отчету об оценке № 6417 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14062 по состоянию на 03 июня 2016 года составляет 1 750 000 рублей (л.д. 139-181).

Из отчета № 6717 следует, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14275 по состоянию на 06 июня 2016 года составляет 188 000 рублей (л.д. 97-138).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке нежилых зданий оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого нежилых зданий; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого нежилых зданий; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого нежилых зданий; расчет рыночной стоимости нежилых зданий путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчетов об оценке № № 6317, 6217, 6817, 6417, 6717 от 26 декабря 2017 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчетах, участвующими в деле лицами не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что по состоянию на 01 июня 2011 года рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:523, 24:51:№:637 составляет 980 000 рублей и 720 000 рублей соответственно, по состоянию на 25 апреля 2014 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:1941 составляет 790 000 рублей, по состоянию на 03 июня 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14062 составляет 1 750 000 рублей, по состоянию на 06 июня 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14275 составляет 188 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости нежилых зданий подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Как следует из материалов дела, между Ражик А.Г. и Мороз С.Я. 01 октября 2017 года заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности нежилых зданий, который (договор) подлежит обязательному нотариальному удостоверению (л.д. 17-19).

Поскольку цена 1/2 доли нежилых зданий определена в предварительном договоре купли-продажи меньше, чем их кадастровая стоимость, нотариальный тариф будет рассчитываться в соответствии частями 1, 2 статьи 22.1 Основ о нотариате. В этой связи, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости зданий, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, будут затрагивать права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости.

Учитывая, что до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка земель, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:523, 24:51:№:637 подлежит восстановлению.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:523, 24:51:№:637 должна быть определена по состоянию на 01 июня 2011 года равной их рыночной в размере 980 000 рублей и 720 000 рублей соответственно, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:1941 должна быть определена по состоянию на 25 апреля 2014 года равной его рыночной в размере 790 000 рублей, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14062 должна быть определена по состоянию на 03 июня 2016 года равной его рыночной в размере 1 750 000 рублей, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14275 должна быть определена по состоянию на 06 июня 2016 года равной его рыночной в размере 188 000 рублей, поскольку рыночная стоимость указанных объектов недвижимости подтверждена соответствующими доказательствами.

Датой обращения Ражик А.Г. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:523, 24:51:№:637, 24:51:№:1941, 24:51:№:14062, 24:51:№:14275 следует считать дату поступления административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 28 декабря 2017 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Ражик Антонины Георгиевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:523, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 980 000 рублей, определенной по состоянию на 01 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:637, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул<адрес>, в размере его рыночной стоимости – 720 000 рублей, определенной по состоянию на 01 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:1941, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 790 000 рублей, определенной по состоянию на 25 апреля 2014 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14062, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 1 750 000 рублей, определенной по состоянию на 03 июня 2016 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14275, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 188 000 рублей, определенной по состоянию на 06 июня 2016 года.

Датой обращения Ражик Антонины Георгиевны с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:523, 24:51:№:637, 24:51:№:1941, 24:51:№:14062, 24:51:№:14275 считать 28 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда             Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 20 февраля 2018 года.