Решение по делу № 3а-68/2021 от 09.03.2021

УИД 27OS0000-01-2021-000055-43

Дело № 3а-68/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

08 апреля 2021 года                         город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,

при секретаре Е.А.Безуглой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кулик Т.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Кулик Т.В. оспаривают кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что владеет объектом недвижимости на праве собственности и является плательщиком налога на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 была утверждена кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 01.01.2019 года в размере 57 639 100,86 рублей, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие сведения. Кулик Т.В. считает, что вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость, так как её размер кадастровой на имущественные права. Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 33 439 925 рублей по состоянию на 01.01.2019 года.

Определением суда от 10.03.2021 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация городского округа «Город Хабаровск».

В судебном заседании представитель административного истца - Чистова В.М., поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на такие же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Административный истец Кулик Т.В., представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Хабаровского края и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, заинтересованного лица администрации г. Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что 13.06.2013 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости, кадастровый №, наименование – помещение, назначение - нежилое, площадь 1920,40 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>. Право собственности Кулик Т.В. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 12.05.2014 года.

На имущество физических лиц уплачивается налог, налогоплательщиками которого признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения (часть 1 статьи 399, статья 400, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск» установлен и введен с 01.01.2005 года на территории городского округа «Город Хабаровск» налог на имущество физических лиц, определены налоговые ставки, а также налоговые льготы, основания и порядок их применения к отдельным категориям налогоплательщиков. Налоговая база определяется в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ.

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке») утверждены результаты определения кадастровой стоимости по стоянию на 01.01.2019 года, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края. Кадастровая стоимость объекта недвижимости, кадастровый № утверждена в размере 57 639 100,82 рублей, подлежит применению с 01.01.2020 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12.02.2020 года.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закона о государственной кадастровой оценке), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Административный истец, как собственник объекта недвижимости является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности имущества. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости он обратился в суд 04.03.2021 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299.

По заказу Кулик Т.В. оценщиком Ю.А. Демьяненко, состоящим в трудовых отношениях с ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» (оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 20.01.2015 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (регистрационный № 1556), его профессиональная деятельность застрахована), произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровый номер 27:23:0050331:1121, о чем 01.02.2021 года составлен отчет об оценке № 263/Н/2020.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2019 года - на ту же дату определена и кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке от 01.02.2021 года № 263/Н/2020 указано, что для определения рыночной стоимости объекта, кадастровый № оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод прямого сравнения, так как располагал достоверной и достаточной информацией о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимости, что позволило ему учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, подробно в отчете обоснован (страницы 63-71, 85-90 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункты 12, 13, 14 ФСО №1).

Исходя из положений пункта 12 ФСО №1, пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 10 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

В отчете об оценке № 263/Н/2020 от 01.02.2021 года указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. нежилых помещений, что позволяет сравнивать помещения различной площади. Именно 1 кв.м. является единицей, которая позволяет сравнивать иные единицы измерения: гектар, сотку, ары и т.д..

Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал назначение и тип объекта, фактическое и разрешенное использование, его местоположение с учетом оценочной и территориальной зон города Хабаровска, и пришел к выводу, что в рамках проведения оценки нужно принять текущее использование объекта оценки – нежилое помещение торгового назначение (которое не противоречит разрешенному использованию). 0бъект оценки относится к сегменту рынка – коммерческая недвижимость.

Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик изучал рынок коммерческой недвижимости в Хабаровске за период с 01.70.2018 года по 01.01.2019 года, используя сведения о сделках, опубликованные в открытых изданиях региональных средствах массовой информации и специализированных изданиях. В качестве источника информации для поиска и подбора аналогов им выбран сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети «Интернет» www.torgi.gov.ru). Объем исследований оценщиком признан достаточным.

Подбирая аналоги, оценщик рассматривал только офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости, находящиеся в городе Хабаровске. Информация об аналогах должна быть однозначной, полной, позволяющей точно определить местоположение, этажность, состояние объекта, отражать все ценообразующие факторы, не допускать неоднозначного толкования (объявления, в котором отсутствует информация о площади, местоположении, этажности и т.п. не рассматривались), Площадь аналогов должны бать более 100 кв.м.. Рассматривалась информация только о состоявшихся сделках.

Оценщик отобрал 8 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. Различия в объектах-аналогах были скорректированы путем применения корректировок: «на рыночные условия (время продажи)», «на площадь», «на местоположение», «на этаж расположения», «на расположение относительно красной линии».

Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, их расчет представлены в отчете (страницы 22-33, 64-83).

В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты. После выполнения расчетов с применением корректировок, оценщиком произведен расчет надежности полученных результатов, по итогам которого объекты-аналоги №№ 1, 2, 5, 5,8 исключены из дальнейшего расчета рыночной стоимости, так как стоимость 1 кв.м. находилась за пределами доверительного диапазона цен коммерческой недвижимости для местоположения объекта оценки в г. Хабаровске (от 12 249 руб/кв.м. до 38 633 руб/кв.м.). После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость объекта оценки, кадастровый №, по состоянию на 01.01.2019 года определена в размере 33 439 925 рублей.

Содержание отчета об оценке от 01.02.2021 года № 263/Н//2020 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Лица, участвующие в деле, содержание отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки не оспаривали, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости нежилого помещения, кадастровый №, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административными истцами требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 18 Закона о государственной кадастровой оценке и части 4 статьи 6 Федеральный закон от 31.07.2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Кулик Т.В. обратилась в суд 04.03.2021 года. Ранее в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости она не обращалась. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12.02.2020 года и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2020 года. Поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2020 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Кулик Т.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый №, наименование – помещение, назначение - нежилое, площадь 1920,4 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 33 439 925 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 04 марта 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда                        Е.А. Бузыновская