Решение по делу № 33-2029/2022 от 05.05.2022

Дело № 33-2029/2022                        Докладчик Глебова С.В.

Суд I инстанции дело № 2-239/2022                Судья Мысягина И.Н.

УИД 33RS0002-01-2021-006188-84

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего судьи Никулина П.Н.

судей Глебовой С.В., Огудиной Л.В.

при секретаре Зориной Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 1 июня 2022 г. дело по апелляционной жалобе АО «Агропромстрой» на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 3 февраля 2022 г., которым постановлено:

Отказать АО «Агропромстрой» в удовлетворении заявленных исковых требований к Романовой Наталии Анатольевне об обязании в срок до 1 декабря 2021г. заключить основной договор на условиях предварительного договора от 12.02.2021г. купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ****, с кадастровым номером ****, площадью 2 552 кв.м.

    Заслушав доклад судьи Глебовой С.В., пояснения представителя истца АО «Агропромстрой» Сергеевой Л.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Засорина И.И. – Щербакова А.А., полагавшего доводы апелляционной жалобы необоснованными, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО «Агропромстрой» обратилось в суд с иском к Романовой Н.А. об обязании в срок до 01.12.2021 заключить на условиях предварительного договора от 12.02.2021 основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 2 554 кв.м, расположенного по адресу: ****.

В обоснование заявленных требований указано, что 12.02.2021 между ЗАО «Агропромстрой» и Романовой Н.А. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец и покупатель обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка общей площадью 2 553 кв.м, по адресу: ****, образованного в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами: ****, ****, ****. До заключения основного договора купли-продажи земельного участка продавец обязался оформить и получить документы с разрешенным видом использования земельного участка: «многоквартирные жилые дома секционного, галерейного, коридорного типа, в том числе со встроенными, пристроенными и встроено-пристроенными помещениями», предусмотренным действующим ПЗЗ г. Владимира.

Основной договор должен был быть заключен между продавцом и покупателем в течение 45 дней с момента подписания предварительного договора.

15.02.2021 покупателем (ЗАО «Агропромстрой») перечислено 3 000 000 рублей по реквизитам, указанным в предварительном договоре.

Согласованный сторонами срок для заключения основного договора наступил 27.09.2021, однако до настоящего времени ответчиком не представлены доказательства в подтверждение выполнения своих обязательств по договору.

АО «Агропромстрой» предпринимает попытки к подписанию с ответчиком основного договора. В адрес ответчика истцом неоднократно направлялся проект основного договора для его обсуждения и подписания. Ответчик отказывается от обсуждения и подписания основного договора купли-продажи, в связи с чем истец просит обязать ответчика в срок до 01.12.2021 заключить на условиях предварительного договора от 12.02.2021 основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 2 554 кв.м, по адресу: ****.

Представитель истца Сергеева Л.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик Романова Н.А., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика Романовой Н.А. – Щербаков А.А. в судебном заседании иск не признал, указав, что в установленный предварительным договором срок основной договор заключен не был, предложений истца заключить основной договор в срок до 29.03.2021 в адрес Романовой Н.А. не поступало. Следовательно, по истечении указанного срока обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, основания для заключения основного договора купли-продажи отсутствуют. Денежные средства в размере 3 000 000 руб. были возвращены в АО «Агропромстрой» согласно платежному поручению № 28 от 10.01.2022. Покупателем обязанность по перечислению Романовой Н.А. денежных средств исполнена не в полном объеме. Учитывая, что полученные денежные средства Романова Н.А. обязана была направить на приобретение земельных участков, данное нарушение условия предварительного договора является существенным. Дальнейшее предложение АО «Агропромстрой» заключить договор купли-продажи земельного участка не имеет правового значения, поскольку обязательства по основному договору прекратились, условия направленного истцом договора сторонами не согласовывались и существенно отличались от ранее согласованных в сторону ухудшения положения продавца в связи со значительно заниженной ценой договора по сравнению с ранее предложенной.

В связи с отсутствием каких-либо обязательств Романова Н.А. обоснованно полагала, что вправе реализовать свои полномочия собственника по распоряжению своим имуществом посредством его продажи иному лицу. В настоящий момент земельный участок продан. Основания для понуждения Романовой Н.А. к заключению договора купли-продажи земельного участка отсутствуют, поскольку Романова Н.А. собственником земельного участка не является.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Засорин И.И., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Засорина И.И. – Щербаков А.А. в судебном заседании в удовлетворении требований просил отказать, указав, что Романова Н.А. собственником имущества не является, исковые требования являются не исполнимыми, отсутствуют правовые основания для понуждения Романовой Н.А. к заключению договора купли-продажи земельного участка, поскольку Романова Н.А. собственником земельного участка не является.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Владимирской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе АО «Агропромстрой» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование несогласия с решением суда ссылается на положения статей 421, 429, 445 ГК РФ, указав, что 12.02.2021 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 2 553 кв.м по адресу: ****, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок 45 дней. Ответчик была обязана получить документы на объединенный земельный участок, а истец уплатить стоимость земельного участка. Покупателем перечислены денежные средства в размере 3 000 000 руб. по реквизитам, указанным в предварительном договоре. Согласованный сторонами срок для заключения основного договора наступил 27.09.2021. Ответчиком не были представлены доказательства в подтверждение выполнения своих обязательств. Истец предпринимал попытки к подписанию основного договора, неоднократно направлял ответчику проект договора, однако ответчик уклонился от согласования условий договора и его подписания.

В возражениях ответчик Романова Н.А. и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Засорин И.И. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу АО «Агропромстрой» - без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчик Романова Н.А., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Засорин И.И., Управление Росреестра по Владимирской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями части 3 статьи 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 421 граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Пунктом 2 статьи 435 ГК РФ предусмотрено, что оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 12.02.2021 между Романовой Н.А. (продавец) и ЗАО «Агропромстрой» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора продавец и покупатель обязуются в будущем заключить договор купли-продажи (основной договор) земельного участка общей площадью 2 533 кв.м, расположенного по адресу: **** образованного в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами ****, ****, ****. (л.д. 18-20).

Согласно пункту 1.2 предварительного договора земельные участки с кадастровыми номерами ****, **** приобретаются продавцом у Сорокина В.В. за счет денежных средств, перечисленных покупателем по настоящему договору, в соответствии с пунктом 2.2 договора.

Согласно пункту 1.3 предварительного договора до заключения основного договора купли-продажи земельного участка продавец обязался организовать процесс и получить документы с разрешенным видом использования земельного участка: «многоквартирные жилые дома секционного, галерейного, коридорного типа, в том числе со встроенными, пристроенными и встроено-пристроенными помещениями», предусмотренным действующим ПЗЗ г. Владимира. Продавец гарантировал, что земельный участок будет передан свободным от прав третьих лиц, не будет являться предметом споров, не будет состоять под залогом, арестом и иным запрещением.

Из пункта 1.4 предварительного договора следует, что основной договор должен был быть заключен продавцом и покупателем в течение 45 дней с момента подписания предварительного договора.

Таким образом, основной договор должен был быть заключен сторонами в срок до 29.03.2021.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора по основному договору продавец обязан передать в собственность покупателя земельный участок, образованный путем объединения земельных участков, указанных в пункте 1.1, общей площадью 2 553 кв.м, с разрешенным видом использования земельного участка: многоквартирные жилые дома секционного, галерейного, коридорного типа, в том числе со встроенными, пристроенными и встроено-пристроенными помещениями, а покупатель обязан принять земельный участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

Цена земельного участка составляет 20 000 000 рублей (пункт 2.2 предварительного договора).

Согласно пункту 2.3 предварительного договора цена земельного участка по предварительному договору должна быть оплачена покупателем в следующем порядке: денежная сумма в размере 3 700 000 рублей в счет оплаты покупаемого земельного участка оплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств путем перевода денежных средств на банковскую карту ПАО «Сбербанк» (номер карты, К.С.Р.., номер счета) в день подписания настоящего договора, которая признается авансовым платежом; денежная сумма в размере 6 300 000 рублей оплачивается покупателем продавцу за счет собственных денежных средств по основному договору купли-продажи земельного участка; денежная сумма в размере 10 000 000 рублей оплачивается покупателем продавцу путем передачи в собственность объекта недвижимости - жилых помещений (квартир) в будущем многоквартирном трехэтажном доме, построенном на земельном участке из расчета цены квадратного метра 52 000 рублей за один квадратный метр. Параметры (этаж, местоположение на этаже) определяются отдельным договором на создание будущей недвижимости, который является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 2.2 предварительного договора).

Согласно пункту 2.3 предварительного договора, в случае получения разрешения на использование земельного участка под жилой дом менее 3 000 кв.м стоимость участка корректируется пропорционально.

Датой исполнения обязательств покупателя по оплате считается дата перевода денежных средств на счет продавца и оформления договора купли-продажи будущей недвижимости на выбранные покупателем объекты недвижимости.

Разделом 3 предварительного договора определены обязанности сторон.

Пунктом 3.1 установлены обязанности продавца.

В соответствии с подпунктом 3.1.1 предварительного договора продавец обязан до заключения основного договора:

- приобрести в собственность земельные участки с кадастровыми номерами ****, ****;

- произвести объединение трех земельных участков в один земельный участок с постановкой на кадастровый учет.

Согласно подпункту 3.1.7 предварительного договора продавец использцует для исполнения пункта 3.1 настоящего договора средства, полученные в счет оплаты покупаемого земельного участка.

Подпунктом 3.2.3 предварительного договора предусмотрена обязанность продавца уплатить цену земельного участка в порядке и в сроки, которые предусмотрены настоящим договором.

Согласно пункту 4.2 предварительного договора в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

15.02.2021 покупателем ЗАО «Агропромстрой» перечислено 3 000 000 рублей по реквизитам, указанным в предварительном договоре, что подтверждается платежным поручением № 294 от 15.02.2021 (л.д. 24).

Романовой Н.А. во исполнение условий предварительного договора купли-продажи от 12.02.2021 были выполнены следующие действия:

- приобретены земельные участки с кадастровыми номерами ****, **** на основании договора купли-продажи земельных участков от 20.02.2021, заключенного с Сорокиным В.В. (л.д. 127-128);

- объединены земельные участки с кадастровыми номерами: ****, ****, ****, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 2 554 кв.м, по адресу: ****;

- направлено обращение в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки МО город Владимир с соответствующим заявлением о согласовании условно-разрешенного вида использования вновь образованного земельного участка (л.д. 115, 116).

09.09.2021 проект основного договора направлен истцом АО «Агропромстрой» в адрес Романовой Н.А. и получен ответчиком 05.10.2021 (опись вложения, кассовый чек, отчет об отслеживании почтового отправления) (л.д. 25, 26).

16.09.2021 проект основного договора и письмо о согласовании цены направлены АО «Агропромстрой» в адрес Романовой Н.А. повторно (опись вложения, кассовый чек) (л.д. 27-30).

Кроме того, проект договора направлен истцом АО «Агрострой» ответчику Романовой Н.А. на адрес электронной почты и получен ею 08.09.2021 (л.д. 31, 32).

Основной договор купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером **** между АО «Агрострой» и Романовой Н.А. не заключен.

13.09.2021 между Романовой Н.А. (продавец) Засориным И.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 2 554 кв.м, по адресу: ****, и расположенных на нем жилых домов с кадастровым номером **** по адресу: ****, и с кадастровым номером **** по адресу: ****.

Указанный договор купли-продажи земельного участка с жилыми домами в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 26.11.2021 (л.д. 123-126).

Собственником спорного земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 2 554 кв.м, по адресу: ****, является Засорин И.И., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.01.2022. Право собственности Засорина И.И. на указанный земельный участок зарегистрировано 26.11.2021 (л.д. 97-103).

Указанный договор купли-продажи от 13.09.2021 не расторгнут, недействительным не признан.

10.01.2022 Романова Н.А. возвратила на счет АО «Агропромстрой» денежные средства в сумме 3 000 000 руб., что подтверждается квитанцией от 10.01.2022 (л.д. 113).

Согласно договору аренды от 10.01.2022 Засорин И.И. предоставил в аренду ООО «Спасс» земельный участок с кадастровым номером **** общей площадью 2 554 кв.м, по адресу: ****, в предназначенный для использования в целях строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома (л.д. 117-119).

Арендатором в соответствующие организации направлены заявки на подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сети газораспределения, по одному источнику электроснабжения энергопринимающих устройств, к сетям телевидения и радиовещания, сетям связи многоквартирного жилого дома по адресу: г****, земельный участок с кадастровым номером **** (л.д. 120-122, 134-135, 136, 137). Кроме того, арендатором ООО «Спасс» с ООО «Владпроект» заключен договор подряда № 338-21 на выполнение проектных работ по многоквартирному жилому дому по адресу: ****, земельный участок с кадастровым номером **** (л.д. 129-133).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 26.10.2021 № 2227-О, пункт 6 статьи 429 ГК Российской Федерации, связывающий прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, с истечением срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, отвечает существу отношений, возникающих из предварительного договора, корреспондирует абзацу первому пункта 3 статьи 425 того же Кодекса, согласно которому законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года № 214-О). Данная норма направлена на обеспечение определенности в правоотношениях сторон предварительного договора и стабильности гражданского оборота (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 апреля 2018 года № 987-О).

Кроме того, приведенное положение статьи 429 ГК Российской Федерации в системной связи с абзацем первым пункта 2 статьи 435 того же Кодекса имеет целью поддержание баланса интересов сторон предварительного договора. Предложение стороны предварительного договора заключить основной договор порождает юридически значимые последствия только в случае, если о выраженной контрагентом в надлежащей форме воле (о волеизъявлении) на заключение указанного договора такому адресату стало известно (или должно было стать известным) в период действия предварительного договора. При этом пункт 6 статьи 429 названного Кодекса не препятствует понуждению к заключению основного договора после истечения срока действия предварительного договора, если предложение о заключении основного договора сделано в установленном порядке в предусмотренный предварительным договором или законом срок.

Исходя из буквального толкования условий предварительного договора от 12.02.2021, основной договор должен был быть заключен сторонами в соответствии с пунктом 1.4 в течение 45 дней с момента подписания предварительного договора от 12.02.2021, то есть до 29.03.2021.

Доказательств тому, что истец АО «Агропромстрой» предпринимал попытки заключить основной договор и направлял Романовой Н.А. предложение заключить основной договор в пределах срока действия предварительного договора, а ответчик Романова Н.А. уклонялась от заключения основного договора, в материалах дела не имеется.

Истцом нарушены предусмотренные пунктом 2.2 предварительного договора от 12.02.2021 обязательства по перечислению в день подписания предварительного договора денежных средств в сумме 3 700 000 руб. в счет оплаты стоимости земельного участка. Денежные средства переведены в сумме 3 000 000 руб. 15.02.2021.

Пунктом 1 статьи 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с положениями статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Из материалов дела следует, что с 26.11.2021 Романова Н.А. собственником спорного земельного участка не является, следовательно, она не вправе распоряжаться указанным земельным участком.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований АО «Агрострой» к Романовой Н.А. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи спорного земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными и основанием для отмены оспариваемого решения не являются.

С учетом изложенного решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 3 февраля 2022 г. является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, для отмены обжалуемого судебного постановления не имеется. Апелляционная жалоба АО «Агропромстрой» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

    решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 3 февраля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу АО «Агропромстрой» – без удовлетворения.

Председательствующий                    Никулин П.Н.

Судьи                                Глебова С.В.

                                Огудина Л.В.

Мотивированное апелляционное определение составлено 08.06.2022 г.