Решение по делу № 2а-390/2021 от 17.11.2020

К делу №2а-390/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 января 2021 года                                    г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующей        Ситниковой С.Ю.

при секретаре            Набоковой Б.А.,

с участием представителя административного истца Кавкази М. по ордеру – адвоката Глубокова А.Е.,

представителя административного ответчика Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» по доверенности – Ушакова М.В.,

представителя заинтересованного лица Администрации МО «Город Майкоп» по доверенности – Божковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску Кавкази М. к Комитету по управлению имуществом МО «Город М айкоп» о признании незаконным отказа в продлении договора аренды и возложении обязанности,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в Майкопский городской суд с административным иском к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп» о признании незаконным отказа в продлении договора аренды и возложении обязанности. В обоснование указала, что 07.05.2013 между нею и Комитетом по управлению имуществом МО «Город Майкоп» был заключен договор аренды земельного участка №007946 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 585 кв.м., для индивидуального жилищного строительства, сроком до 02.08.2020. 19.07.2017 Управлением архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» ей было выдано разрешение на строительство жилого дома на основании данного договора аренды земельного участка. В настоящее время ею построен одноэтажный жилой дом с мансардой, согласно данного разрешения на строительство, где в нем ведутся внутренние работы, отделка, устанавливается проводка, канализация, в связи с чем дом считается объектом незавершенного строительства. По окончанию действия договора аренды она обратилась к ответчику с просьбой о продлении договора аренды земельного участка, но 15.09.2020 ответчик отказал в продлении договора. Считает действия административного ответчика незаконными. Просит суд признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» по заключению (продлению) договора аренды указанного земельного участка без торгов для завершения строительства. Обязать административного ответчика заключить договор аренды указанного земельного участка без торгов для завершения ею строительства жилого дома сроком на 3 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования, дал пояснения аналогичные изложенным в описательной части решения. Просил заявленные требования удовлетворить полностью.

Представитель административного ответчика и представитель заинтересованного лица возражали против удовлетворения требований административного истца, считали их незаконными и необоснованными. Просили в административном иске отказать.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как усматривается из материалов дела, 07.05.2013 между Комитетом по управлению имуществом МО «Город Майкоп» и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №007946 от 07.05.2013. Согласно условиям которого последнему был предоставлен в аренду земельный участок категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 585 кв.м. Срок аренды участка установлен до 02.08.2020. Размер арендной платы за участок – 2 808,00 руб. за 2013 год.

В судебном заседании установлено, что 19.07.2017 Кавкази М. было выдано разрешение на строительство №RU01-301000-232-2017, согласно которому административному истцу разрешено строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

Срок действия разрешения – до 19.07.2027 года.

Установлено, что Кавкази М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, продолжала пользоваться земельным участком и исполнять условия договора аренды от 07.05.2013 года №007946.

Из доводов административного истца усматривается, что она обращалась к административному ответчику с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду на новый срок.

Однако, согласно ответа Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» от 15.09.2020 №9412 административный ответчик отказал Кавкази М. в предоставлении спорного земельного участка в аренду на новый срок, сославшись, что приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства возможно только после регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, присвоения адресного номера объекту недвижимости и внесения изменений в сведения ЕГРН.

Как усматривается из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В то же время, в соответствии с п.21 ст.3 Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право административного истца, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

При этом на момент ответа Комитета (письмо от 15.09.2020) о том, что испрашиваемый земельный участок может быть предоставлен в аренду заявителю без проведения торгов для завершения строительства только после представления документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности общества на указанный объект, как объект незавершенного строительства, действовал приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".

Пунктом 33 указанного перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на объект незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что арендатор после истечения срока аренды не обращался с требованием об изъятии (освобождения) земельного участка, а так же не обращался в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства.

Кроме того данный земельный участок ранее ни кому не предоставлялся в аренду для завершения строительства.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что истец являлся фактическим арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 07 мая 2013 года, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - жилой дома, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Суд считает подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих с 01 марта 2015 года, поскольку истец, будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства; при этом указанная возможность истца не исчерпана. Факт наличия договора аренды от 29.06.2012 года №002143, действовавшего до 29.06.2016 года указанному выводу не противоречит, поскольку возможность для реализации указанного права возникла у истца только с 01 марта 2015 года - вступления в силу соответствующих изменений в земельное законодательство и в рамках бывших арендных отношений с ответчиком вышеуказанное право реализовано быть не могло.

Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

При таких обстоятельствах дела у суда имеются все основания для удовлетворения поданного административного искового заявления.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-178, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Административное исковое заявление Кавкази М. к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп» о признании незаконным отказа в продлении договора аренды и возложении обязанности, удовлетворить.

    Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» заключить новый договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, с разрешенным видом использования: для индивидуального жилищного строительства.

    Возложить на Комитет по управлению имуществом МО «Город Майкоп» обязанность по заключению с Кавкази М. договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, без торгов для завершения строительства жилого дома сроком на три года.

    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    В окончательной форме решение изготовлено 02 февраля 2021 года.

Председательствующий        подпись        С.Ю. Ситникова

Уникальный идентификатор дела 01RS0004-01-2020-009177-40

Подлинник находится в материалах дела №2а-390/2021

в Майкопском городском суде Республики Адыгея.