Решение по делу № 2-11/2018 (2-497/2017;) от 08.11.2017

дело № 2-11/2018

Решение

именем Российской Федерации

10 января 2018 г.       г. Мариинский Посад

Мариинско-Посадский районный суд Чувашской Республики

под председательством судьи Мальчугина А.Н.

при секретаре Красильниковой Е.Ю.,

с участием истца Джафарова Б.Р., его представителя Егунова И.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Джафарова Б.Р. к МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, Сорокину А.В. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Джафаров Б.Р. обратился в суд с иском, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 6 сентября 2016г., заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике и Сорокиным А.В., объекта недвижимого имущества: арочного склада, назначение - нежилое, общей площадью 606,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Применить последствия недействительности сделки в виде понуждения Сорокина А.В. вернуть Джафарову Б.Р. объекта недвижимого имущества: арочного склада, назначение - нежилое, общей площадью 606,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № с погашением записи о регистрации перехода права собственности к Сорокину А.В. в Едином государственном реестре недвижимости. Иск мотивирован тем, что постановлением от 04.09.2014г. Ленинским РОСП г.Чебоксары возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении Джафарова Б.Р.. В рамках указанного исполнительного производства было арестовано недвижимое имущество, включая арочный склад, назначение нежилое, общей площадью 606,9 кв.м., расположенный по адресу: Чувашская Республика, Мариинско-Посадский район, <адрес>, с кадастровым №№. Постановлением от 22.06.2016г. о передаче арестованного имущества на торги. Арочный склад передан на реализацию в ТУ Росимущество по Чувашской Республике с начальной продажной стоимостью 39000 рублей. 06.09.2016г. по результатам торгов по продаже арестованного имущества, между ТУ Росимущества (в настоящее время МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области) и Сорокиным А.В. был заключен договор купли-продажи арестованного имущества по цене 39780 рублей. Указанный объект находится на земельном участке с кадастровым №, который зарегистрирован на дату реализации за истцом. Частью 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Поскольку недвижимое имущество продано без земельного участка, на котором оно расположено, данная сделка является ничтожной.

В судебном заседании Джафаров Б.Р. и его представитель Егунов И.Б. иск поддержали по изложенным в нем основаниям.

Сорокин А.В., представители Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, Ленинского РОСП г. Чебоксары УФССП по Чувашской Республике, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в суд не явились, представив заявления о рассмотрении дела без их участия.

В письменных возражениях Сорокин А.В. указал, что является добросовестным покупателем, купил недвижимое имущество, арестованное у Джафарова Б.Р., через официальную торговую процедуру, проводимую МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ранее ТУ Росимущества в Чувашской Республике), поэтому ответчиком по данному делу являться не должен. Срок исковой давности вышел, истец давно уже знал о том, что арест и продажа его склада в д. Сутчево производится без земли.

В пояснениях представитель Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике Ерохин И.С. указал, что Территориальное управление осуществляло функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также по реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 Соглашения о взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений и актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество Территориальный орган ФССП не позднее следующего рабочего дня после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о передаче имущества должника на реализацию, передает в Росимущество (его территориальный орган) уведомление о готовности к реализации арестованного имущества и его местонахождении с приложением копии такого постановления и копий правоустанавливающих и подтверждающих право документов. Росимущество (его территориальный орган) не позднее семи рабочих дней со Дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию принимает решение о самостоятельной реализации арестованного имущества либо о привлечении специализированных организаций, о чем не позднее следующего рабочего дня письменно извещает территориальный орган ФССП России. Постановление о передаче арестованного имущества на реализацию является основанием для реализации арестованного имущества. Ha основании поступившего в адрес Территориального управления уведомлении УФССП России по Чувашской Республике от 30.06.2016г. №-НВ и постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от 22.06.2016г. Территориальным управлением было принято решение о самостоятельной реализации указанного в постановлении имущества, в том числе и арочного склада, назначение нежилое, общей площадью 606,9 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Мариинско-Посадский район, <адрес>, с кадастровым номером №, принадлежащего должнику - Джафарову Б.Р. по начальной продажной стоимости 39000 руб. Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя от 22.06.2016г. о передаче арестованного имущества на торги стоимость спорного объекта определена на основании отчета об оценке, изготовленного ООО «Бенефит». Согласно протоколу от 29.08.2016г. № о результатах повторных торгов по продаже арестованного имущества победителем торгов по продаже вышеуказанного объекта признан Сорокин А.В., предложивший наибольшую цену, которая составила 39780 руб. Денежные средства, полученные от реализации спорного имущества, были перечислены на счет Ленинского РОСП г. Чебоксары УФССП России по Чувашской Республике. По смыслу ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, до признания в судебном порядке торгов недействительными не может быть признан недействительным по основаниям, связанным с нарушением правил проведения торгов, и договор, заключенный по их результатам. Так как истцом требований о признании торгов недействительными не заявлено, им выбран ненадлежащий способ защиты права. Торги по реализации спорного имущества были проведены 29.08.2016г., следовательно, истцом пропущен срок исковой давности по их оспариванию, равно как и срок исковой давности по признанию сделки недействительной, который в соответствии со п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации также составляет один год.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике Васильева Т.В. указала, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда (статья 278 Гражданского кодекса РФ). Однако, судебный акт об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером 21:16:050702:109 на государственную регистрацию не представлялся.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что нa основании поступившего в адрес Территориального управления уведомления УФССП России по Чувашской Республике от 30.06.2016г. №-НВ и постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от 22.06.2016г. Территориальным управлением Росимущества по Чувашской Республике было принято решение о реализации указанного в постановлении имущества, в том числе и арочного склада, назначение нежилое, общей площадью 606,9 кв.м., расположенного по адресу: Чувашская Республика, Мариинско-Посадский район, <адрес>, с кадастровым номером №, принадлежащего должнику Джафарову Б.Р. с начальной продажной стоимостью 39000 руб. согласно отчету об оценке, изготовленного ООО «Бенефит».

Согласно протоколу от 29.08.2016г. № о результатах повторных торгов по продаже арестованного имущества победителем торгов по продаже спорного имущества признан Сорокин А.В., предложивший наибольшую цену, которая составила 39780 руб.

На основании указанного протокола заключен договор купли-продажи от 06.09.2016г. между Территориальным управлением Росимущества по Чувашской Республике и Сорокиным А.В., по которому Территориальное управление Росимущества по Чувашской Республике передает в собственность Сорокину А.В. подвергнутое аресту Ленинским РОСП г. Чебоксары УФССП России по Чувашской Республике по исполнительному производству №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, и принадлежащее должнику Джафарову Б.Р. имущество: Арочный склад, назначение - нежилое, общей площадью 606,9 кв.м., расположенный по адресу: Чувашская Республика, Мариинско-Посадский район, <адрес>, с кадастровым № №. Общая стоимость Имущества составила 39780 рублей. Имущество оплачено покупателем в полном объеме в соответствии с протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов по продаже арестованного имущества. Факт оплаты имущества удостоверен выпиской со счета продавца счет № в Отделении НБ Чувашская Республика, получатель УФК по Чувашской Республике (ТУ Росимущества в Чувашской Республике).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 13.12.2017г. следует, что арочный склад, назначение - нежилое, общей площадью 606,9 кв.м., расположенный по адресу: Чувашская Республика, Мариинско-Посадский район, <адрес>, с кадастровым № №, расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 10403 кв.м., принадлежащем Джафарову Б.Р.

В силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно ст.ст. 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).

Таким образом, поскольку арочный цех и земельный участок, на котором он расположен, принадлежали одному лицу Джафарову Б.Р., и арочный склад продан без продажи части земельного участка, необходимого для его использования, данная сделка является ничтожной. Требования Джафарова Б.Р. о применении последствий недействительности указанной сделки являются обоснованными.

В п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение, согласно которому по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

В пункте 14 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 разъяснено, что обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов. Таким образом, в рассмотренном случае организатором торгов являлся Территориальное управление, которое обязано возвратить денежные средства в порядке применения реституции по недействительной сделке. В свою очередь Сорокин А.В., получивший арочный склад по передаточному акту от 13.09.2016 года, обязан возвратить арочный склад Территориальному Управлению как продавцу и стороне по недействительной сделке.

Доводы ответчиков о том, что истцом пропущен срок исковой давности по указанным требованиям суд находит несостоятельными, поскольку в соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Кроме того сторонами не представлено доказательств того, когда Джафарову Б.Р. стало известно о заключении и начале исполнения указанной сделки.

Также несостоятелен довод Сорокина А.В. о том, что он является добросовестным приобретателем. В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. Поскольку сведения Единого государственного реестра недвижимости являются открытыми, Сорокин А.В., действуя добросовестно и осмотрительно, не мог не знать о регистрации права на арочный склад и земельный участок за Джафаровым Б.Р.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1, суд взыскивает с ответчиков, участвовавших в сделке, в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в равных долях.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 6 сентября 2016г., заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике и Сорокиным А.В., объекта недвижимого имущества: арочного склада, назначение - нежилое, общей площадью 606,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Применить последствия недействительности сделки в виде понуждения Сорокина А.В. вернуть Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области принадлежащий Джафарову Б.Р. объект недвижимого имущества: арочный склад, назначение - нежилое, общей площадью 606,9 кв.м., расположенный по адресу: д<адрес>, с кадастровым номером №, с погашением записи о регистрации перехода права собственности к Сорокину А.В. в Едином государственном реестре недвижимости.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области возвратить Сорокину А.В. 39780 рублей, уплаченных по договору от 06.09.2016г.

Взыскать с Сорокина А.В. в пользу Джафарова Б.Р. 2461 руб. 03 коп. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в пользу Джафарова Б.Р. 2461 руб. 03 коп. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Мариинско-Посадский районный суд Чувашской Республики.

Председательствующий       А.Н. Мальчугин

мотивированное решение изготовлено 11.01.2018г.