Решение от 30.11.2020 по делу № 2-1505/2020 от 01.09.2020

Дело № 2-1505/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Вязьма Смоленской области                                                                       30 ноября 2020 года

Вяземский районный суд Смоленской области в составе:

председательствующего, судьи Перегонцевой Н.В.,

при секретаре Захаровой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Абраменковой В. Н. к Голан И. В. о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Абраменкова В.Н. обратилось в суд с иском к Голан И.В. о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи, указав в обоснование, что 08 апреля 2020 года между ней и Голан И.В. заключен предварительный договор покупки квартиры № <адрес> стоимостью 930 000 рублей.

В соответствии с п. 1 предварительного договора в день его подписания она передала в качестве задатка 100 000 рублей.

Несмотря на истечение срока действия предварительного договора 01 мая 2020 года (п. 12) и отсутствие решения о его продлении (п. 13), основной договор купли-продажи не заключен, квартира не передана вследствие не предоставления Голан И.В. необходимых документов.

В п. 7 предварительного договора указано, что продавец гарантирует, что на момент заключения основного договора купли-продажи указанный объект недвижимости никому не продан, не заложен под запрещением и арестом не состоит, на него нет прав третьих лиц и судебного спора.

Согласно выписке из ЕГРН от 14 июля 2019 года на квартиру было наложено обременение, которое согласно выписке из ЕГРН от 15 июня 2020 года отсутствует, но из нее следует наличие в квартире стены между комнатой и кухней, комнатой и прихожей. Однако в квартире в настоящее время указанных стен нет, т.е. произведена перепланировка, на которую отсутствуют документы, подтверждающие ее законность.

В связи с не предоставлением документов о законности перепланировки квартиры ей передан для подписания проект договора купли-продажи за меньшую цену 920 000 рублей, что является препятствием для регистрации права собственности на квартиру.

07 августа 2020 года в адрес Голан И.В. заказным письмом направлено уведомление о расторжении предварительного договора и возврате задатка в двойном размере (200 000 рублей).

Ссылаясь на п. 2 ст. 381 ГК РФ, просит суд взыскать с Голан И.В. в свою пользу 200 000 рублей в качестве двойной суммы полученного задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры № <адрес>.

Истец Абраменкова В.Н. в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме.

Ответчик Голан И.В., надлежаще извещенная о судебном разбирательстве по адресу регистрации, в суд не явилась, не сообщила суду об уважительных причинах своей неявки и не просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Третье лицо Баранов-Федоров В.Н. - риэлтер «Агентства недвижимости «Город плюс» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика Голан И.В., третьего лица Баранова-Федорова В.Н.

Заслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Судом установлено, что 08 апреля 2020 года между Абраменковой В.Н. (продавец) и Голан И.В. (покупатель), а также риэлтером «Агентства недвижимости «Город плюс» Барановым-Федоровым В.Н. заключен предварительный договор покупки квартиры по адресу: <адрес> (далее – Квартира).

В соответствии с условиями предварительного договора, стоимость недвижимости составляет 930 000 рублей (п. 2). В доказательство своего намерения купить Квартиру покупатель передает продавцу задаток в сумме 100 000 рублей (п. 1). Продавец гарантирует, что на момент заключения основного договора купли-продажи указанный объект недвижимости никому не продан, не заложен под запрещением и арестом не состоит, на него нет прав третьих лиц и судебного спора (п. 7). Условием исполнения настоящего договора является заключение договора купли-продажи и его регистрация в соответствующих регистрационных органах (п. 10). Срок действия предварительного договора по 01 мая 2020 года (п. 12) и может быть продлен по согласованию сторон или на срок необходимый для оформления документов, требуемых для совершения сделки купли-продажи (п. 13). По истечении срока действия договора стороны принимают решение о его продлении или расторжении (п. 12). Сторона, отказавшаяся от заключения сделки, оплачивает убытки, причиненные другой стороне в соответствии со ст. 15 ГК РФ (п. 9). В соответствии с п. 1 предварительного договора в день его подписания в качестве задатка Абраменкова В.Н. передала Голан И.В. 100 000 рублей (л.д. 8).

Согласно выписке из ЕГРН от 14 июля 2019 года собственником Квартиры является Голан И.В. с 15 января 2015 года. В разделе 1 «особые отметки» имеется указание на то, что право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на объект недвижимости с площадью 31,08 кв.м. (л.д. 11-13). Из плана расположения помещения Квартиры (приложение к Выписке из ЕГРН) усматривается наличие стен между кухней и комнатой, прихожей и комнатой (л.д. 15).

Выписка из ЕГРН от 15 июня 2020 года содержит сведения аналогичные, содержащимся в Выписке от 14 июля 2019 года (л.д. 16-19).

Согласно пояснениям истца и представленным ею фотографиям Квартиры помещение не имеет стен между кухней и комнатой, а также между прихожей и комнатой, является единым помещением (л.д. 10).

Истцом представлена копия договора купли-продажи Квартиры от 01 июня 2020 года, в котором стоимость Квартиры указана в размере 920 000 рублей. В договоре отсутствуют подписи сторон сделки (л.д. 9).

07 августа 2020 года в адрес Голан И.В. заказным письмом направлено уведомление о расторжении предварительного договора и возврате задатка в двойном размере (200 000 рублей) (л.д. 7, 19-21).

Требования истца Абраменковой В.Н. о взыскании с ответчика Голан И.В. задатка по предварительному договору в сумме 200 000 рублей подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Задаток согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного Кодекса) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу положений п. 4 и п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются, в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. п. 3, 5 ст. 10 ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Анализируя собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что в период действия предварительного договора купли-продажи до окончания срока его действия (01 мая 2019 года) основной договор купли-продажи Квартиры сторонами не был заключен. При этом предварительный договор не содержит указание на срок заключения основного договора купли-продажи, следовательно, такой срок подлежит исчислению в течение одного года. Имеющийся в материалах дела неподписанный сторонами договор купли-продажи Квартиры от 01 июня 2020 года свидетельствует о воле продавца Голан И.В. на заключение сделки купли-продажи. Вместе с тем, обременение на квартиру на 01 июня 2020 года (в т.ч. на 15 июля 2020 года) не было снято продавцом Голан И.В., в Квартире произведена перепланировка, на которую отсутствует разрешительная документация, что является препятствием для заключения сделки (жилое помещение не соответствует техническим сведениям согласно Плану Квартиры) и регистрации перехода права.

Доказательств обратного ответчиком Голан И.В. в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено, что не препятствует суду рассмотреть дело по имеющимся в нем доказательствам.

В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Оценивая соглашение сторон о задатке, суд с учетом положений ч. 3 ст. 380 ГК РФ, приходит к выводу о том, что при определении данной суммы в качестве задатка имеются сомнения, так как условия о размере задатка с учетом его возможного изменения (двойном задатке), зависящего от действий сторон, не были согласованы в полном объеме в предварительном договоре от 08 апреля 2020 года.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что между сторонами был заключен договор о намерениях заключения сделки в будущем, в то время как основной договор купли-продажи Квартиры фактически не заключен, в связи с чем, предварительная договоренность утратила силу, поэтому обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились.

В связи с этим, суд расценивает внесенную истцом сумму (100 000 рублей) по своей природе в качестве аванса.

Оснований для взыскания двойной суммы задатка у суда не имеется, переданная истцом ответчику денежная сумма в размере 100 000 рублей, подлежит возврату.

В связи с изложенным с ответчика Голан И.В. в пользу истца Абраменковй В.Н. подлежит взысканию денежная сумма в размере 100 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно имеющемуся в материалах дела чеку-ордеру от 26 августа 2020 года истцом Абраменковой В.Н. уплачена государственная пошлина за подачу искового заявления в сумме 5 200 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика Голан И.В. пропорционально удовлетворенным судом требованиям (50%) в размере 2 600 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ 08 ░░░░░░ 2020 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 100 000 (░░░ ░░░░░) ░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 2600 (░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░) ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                   ░.░. ░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 30.11.2020

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 04.12.2020

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ 12.01.2020