Решение по делу № 33-11303/2022 от 09.09.2022

Судья Орлова И.А.      Дело №33-11303/2022 2.129

Дело № 2-1636/2022              УИД 24RS0028-01-2022-001613-62

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

КРАСНОЯСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

19 сентября 2022 года Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Тарараевой Т.С.,

судей Баимовой И.А., Черновой Т.Л.

при ведении протокола помощником судьи Блиновой М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Баимовой И.А.

гражданское дело по иску Савельевой Елены Валентиновны, Кокориной Ирины Олеговны к Ксенофонтовой Надежде Николаевне о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на квартиру, признании сделок недействительными,

по апелляционной жалобе истца Кокориной И.О.

на решение Кировского районного суда г. Красноярска от 27 июня 2022 года, которым постановлено:

«Исковые требования Савельевой Елены Валентиновны, Кокориной Ирины Олеговны к Ксенофонтовой Надежде Николаевне о признании договора купли-продажи от 17 апреля 1998 года заключенным, признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес> признании договора дарения квартиры от 24 июля 2020 года недействительным, признании договора займа и залога квартиры от 11 августа 2020 года недействительным, - оставить без удовлетворения в полном объеме».

Заслушав докладчика, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А :

Савельева Е.В., Кокорина И.О. обратились в суд с иском к Ксенофонтовой Н.Н. о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на квартиру, признании сделок недействительными. Требования мотивированы тем, что 17.04.1998 истец Савельева Е.В., действующая за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Савельеву И.О., по договору купли-продажи купила квартиру по адресу: <адрес>, у Ксенофонтовой Н.Н. в лице представителя по доверенности Решетниковой В.А. за 28 215 рублей, из которых 10 215 рублей уплачены в день заключения договора, оставшаяся сумма вносилась частями, и оплачена полностью, что подтверждается частично сохранившимися расписками, переданной расчетной книжкой для оплаты электроэнергии. После чего истец и несовершеннолетняя дочь вселились в указанное жилое помещение и проживали в нем до 29.03.2022. Государственная регистрация сделки купли-продажи не состоялась сразу, впоследствии истек срок доверенности Решетниковой В.А., при этом адрес ответчика был не известен, завершить регистрацию перехода права собственности не удалось. С момента продажи квартиры Ксенофонтова Н.Н. как собственник не несла бремя содержания принадлежащей ей квартиры, претензий в адрес истца и членов ее семьи, в том числе о выселении, не высказывала. В течение 23 лет Савельева Е.В. постоянно проживала в спорном жилом помещении, оплачивала ЖКХ, потребленную электроэнергию, несла расходы по содержанию квартиры. Истец Кокорина И.О., ранее Савельева О.И., проживала в спорном жилом помещении с 1998 года до 2017 года. Вышеуказанное жилое помещение в связи с ветхим и аварийным состоянием подлежит сносу, так как помещение стало не пригодно для жизни, истец Савельева Е.В. выехала из квартиры 29.03.2022. Однако, при обращении в Департамент градостроительства Администрации г. Красноярска 30.03.2022 стало известно, что собственник квартиры неоднократно менялся и о существовании фактических собственников Савельевой Е.В. и Кокориной И.О., проживающих в квартире Администрации г. Красноярска не известно. Согласно выписке из ЕГРН от 31.03.2022 установлено, что Ксенофонтова Н.Н. произвела сделку по отчуждению квартиры в пользу своего сына Ксенофонтова В.А. по договору дарения квартиры от 24.07.2020, а Ксенофонтов В.А. 11.08.2020 заключил с Юрченко А.А. договор займа и залога спорной квартиры. <дата> Ксенофонтов В.А. умер, долговые обязательства не исполнил. Ксенофонтова Н.Н. вступила в наследство, и Юрченко А.А. обратился с иском к Ксенофонтовой Н.Н. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, который заочным решением Кировского районного суда г. Красноярска от 23.12.2021 удовлетворен, с Ксенофонтовой Н.Н. взыскана сумма по договору займа и обращено взыскание на спорную квартиру, установлена начальная продажная цена предмета залога в размере 600 000 рублей, путем реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов. В этой связи, истцы просят признать договор купли-продажи квартиры от 17.04.1998, заключенный между Ксенофонтовой Н.Н. и Савельевой Е.В., Кокориной И.О. заключенным, произвести государственную регистрацию договора и перехода права собственности на недвижимое имущество, признать за Савельевой Е.В., Кокориной И.О. в равных долях право собственности на квартиру, общей площадью 41,5 кв. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, признать сделку по отчуждению квартиры – договор дарения квартиры от 24.07.2020, заключенный между Ксенофонтовой Н.Н. и Ксенофонтовым В.А., недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать договор займа и залога квартиры от 11.08.2020, заключенный между Ксенофонтовым В.А. и Юрченко А.А. недействительным в части залога квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец Кокорина И.О. просит решение суда отменить, как незаконное, принять по делу новое решение об удовлетворении требований в полном объеме. Указывает на то, что судом не дана оценка фактическим обстоятельствам дела, имеющих значение для дела, в том числе поведению ответчика, которое свидетельствует об уклонении от добровольной регистрации сделки. Кроме того, судом не учтено, что ответчик выехала из квартиры в 1998 году и дальнейшей ее судьбой не интересовалась, бремя по ее содержанию не несла. В то время как истцы въехали в спорную квартиру и на протяжении всего времени открыто пользовались данной квартирой, считая себя собственниками, несли бремя содержания спорной квартиры, оплачивали коммунальные услуги. При этом, ответчиком претензий по вопросу исполнения договора купли продажи в части денежных средств не предъявлялось, данный договор не оспаривался, в связи с чем оснований для отрицания факта заключения между сторонами договора купли-продажи и достижения договоренности по всему существенным условиям договора не имеется. Также, полагает, что судом для разрешения спора должны применяться положения ст. 556 ГК РФ

Признав возможным рассматривать дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, извещенных о месте, дате и времени его проведения надлежащим образом, выслушав истца Кокорину И.О., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, ответчика Ксенофонтову Н.Н. и ее представителя Рыбкину Е.А., согласных с решением суда, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исходя из положений пункта 2 статьи 558 указанного кодекса договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Ксенофонтова Н.Н. является собственником двухкомнатной квартиры, общей площадью 41,5 кв.м., в том числе жилой – 30,0 кв.м., расположенной по адресу: г<адрес>, которая была ей передана основании договора на передачу квартир в собственность граждан от 17.02.1998, что подтверждается также свидетельством о приватизации жилого помещения от 24.02.1998, выпиской из ЕРГН от 31.03.2022.

17.04.1998 Ксенофонтова Н.Н. в лице Решетниковой В.А., действующей на основании доверенности, и Савельева Е.В., действующая за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Савельеву И.О., заключили договор, согласно которому продавец в лице Решетниковой В.А. продал, а покупатель купил в равных долях квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, принадлежащую продавцу на основании договора на передачу квартир в собственность граждан от 17.02.1998. По заявлению представителя продавца и покупателя, квартира продана за 28 215 руб., из которых 10 215 руб. уплачены полностью при подписании договора, а оставшаяся сумма в размере 18 000 руб. будет уплачена до 10.05.1998, что будет подтверждено распиской (п. 1, 2 Договора).

Согласно п. 3 Договора «Покупатель» приобретает право собственности на квартиру с момента регистрации договора в центре технической инвентаризации и оценки, зданий, строений, сооружений.

В деле представлены копии данного договора, который нотариально удостоверен, как и копия доверенности от 03.03.1998г. от имени Ксенофонтовой Н.Н., выданной Решетниковой В.А., в том числе на продажу спорной квартиры.

Обращаясь в суд с исковым заявлением, в обоснование своих требований истцы указали, что Савельева Е.В. в течение 23 лет проживала в спорном жилом помещении, оплачивала жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию, несла расходы по содержанию квартиры, представив платежные документы, а Кокорина И.О. (ранее Савельева) проживала 17 лет в спорном жилом помещении. Право собственности на жилое помещение не зарегистрировали, поскольку истек срок действия доверенности Решетниковой В.А., адрес ответчика Ксенофонтовой Н.Н. не был известен, в связи с чем завершить регистрацию перехода права собственности не удалось.

Однако, доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате стоимости квартиры, стороной истца не представлено.

Из расписки, выполненной от имени Решетниковой В.А. от 15.04.98г., следует, что она получила от Савельевой Е.В. деньги в сумме 5000 рублей за продаваемую квартиру по адресу: <адрес>. Доказательства выплаты иных сумм истцами ответчику или ее представителю в деле не представлены, из их объяснений в суде следует, что такие доказательства отсутствуют.

Кроме того, в самом договоре указано, что он подлежит регистрации в Краевом государственном центре технической инвентаризации и оценки зданий, сооружений Красноярского краевого филиала. За такой регистрацией истцы после подписания договора, а также после выплаты оставшейся суммы по договору в размере 18 000 руб. (10.05.1998) с представлением расписки, подтверждающей выплату, в полномочные регистрирующие органы не обращались.

При этом из квитанций по начислению коммунальных платежей им было достоверно известно, что собственником квартиры указана Ксенофонтова Н.Н.

Более того, согласно пояснениям ответчика Ксенофонтовой Н.Н. и ее представителя, данных в суде первой и апелляционной инстанции, факт продажи спорной квартиры она отрицает, как и получения каких-либо денежных средств от Савельевой Е.В., а также знакомство с Решетниковой В.А., действующей в ее интересах по доверенности.

Кроме того, судом установлено, что 24.07.2020 право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за Ксенофонтовым Валентином Алексеевичем. В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор дарения квартиры 15.07.2020, согласно которому Ксенофонтова Н.Н. (даритель) безвозмездно передала в собственность Ксенофонтову В.А. (одаряемый) квартиру по адресу: г. <адрес>.

23.12.2021 Кировским районным судом г. Красноярска вынесено заочное решение, с Ксенофонтовой Надежды Николаевны в пользу Юрченко Андрея Анатольевича взыскана сумма задолженности по договору займа от 04.08.2020 и договору залога от 04.08.2020 с дополнительным соглашением к ним от 14.08.2020 в размере 347 200 руб., из которой 310 000 руб. – сумма основного долга, 37 200 руб. - проценты за пользование займом; также взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 972 руб. Обращено взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 41,5 кв.м., кадастровый номер №, с установлением начальной продажной цены предмета залога в размере 600 000 руб., определен способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.

Указанным выше заочным решением суда установлено, что 04.08.2020 между Юрченко А.А. и Ксенофонтовым В.А. заключен договор займа на сумму 200 000 руб. под 4% в месяц, что соответствует 8 000 руб., сроком по 14.08.2021 включительно, с обеспечением обязательства в виде залога жилого помещения, расположенного по <адрес>, принадлежащего заемщику, что также следует из договора залога от 04.08.2020, заключенного между Юрченко А.А. и Ксенофонтовым В.А.

В соответствии с дополнительным соглашением от 14.08.2020, стороны согласовали увеличение суммы займа по вышеуказанным договору займа от 04.08.2020 и договору залога от 04.08.2020 на 110 000 руб., тем самым итоговая сумма займа составила 310 000 руб., под 4% в месяц, что соответствует 12 400 руб., сроком по 14.08.2021 включительно, с обеспечением исполнения обязательства в виде залога вышеуказанного жилого помещения.

Факт передачи заемных денежных средств от Юрченко А.А. заемщику Ксенофонтову В.А. подтверждается распиской, залог вышеуказанного имущества зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а также копией регистрационного дела в отношении жилого помещения, расположенного по <адрес>.

Вместе с тем, <дата> заемщик Ксенофонтов В.А. умер согласно свидетельству о смерти от 24.02.2021, наследником заемщика является ответчик Ксенофонтова Н.Н. (мать), которая вступила в наследство на имущество наследодателя, что подтверждается материалами наследственного дела, в соответствии с которым в состав наследственного имущества Ксенофонтова В.А. включено жилое помещение, расположенное по <адрес>, площадью 41,5 кв.м., стоимостью 1 213 710 руб. 63 коп.

Разрешая исковые требования, руководствуясь нормами права, регулирующими спорные правоотношения, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции исходя из того, что заключение договора купли-продажи объекта недвижимости само по себе не влечет возникновение права собственности на указанный объект и до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, а также отсутствия доказательств исполнения покупателем обязанности по оплате стоимости спорного объекта недвижимости, пришел к выводу о том, что оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 17.04.1998, заключенного между Ксенофонтовой Н.Н. и Савельевой Е.В., Кокориной И.О. заключенным, признании права собственности за Савельевой Е.В., Кокориной И.О. в равных долях на спорную квартиру, не имеется.

Кроме того, руководствуясь положениями статей 166, 167, 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказывая в удовлетворении требований Савельевой Е.В., Кокориной И.О. к Ксенофонтовой Н.Н. о признании договора дарения квартиры от 24.07.2020 недействительным, признании договора займа и залога квартиры от 11.08.2020 недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора дарения квартиры от 15.07.2020 воля Ксенофонтовой Н.Н. была направлена на безвозмездное отчуждение принадлежащего ей имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Ксенофонтову В.А. путем его дарения. При этом, природа сделки дарения, ее правовые последствия в виде передачи ответчиком Ксенофонтову В.А. права собственности на квартиру, при котором право собственности ответчика на квартиру прекращается, следует из договора дарения, который дарителем был подписан и сдан на регистрацию в органы Росреестра. Более того, договор дарения заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия, сторонам были разъяснены последствия заключения договора, регистрация права собственности нового владельца квартиры осуществлена в установленном законом порядке.

В этой связи, учитывая, что договор дарения квартиры от 24.07.2020, договор займа и залога квартиры от 11.08.2020 являются действительными, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истцов о применении последствий недействительности сделки удовлетворению также не подлежат.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильно примененных нормах материального права, соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным материалам, которым дана верная оценка в соответствии со ст.ст. 56, 67 ГПК РФ. Оснований для переоценки выводов суда по доводам апелляционной жалобы истца не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы доказательств выполнения сторонами условий договора для признания его исполненным истцом суду представлено не было, совокупность условий для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в судебном порядке отсутствует, поскольку истцами не представлено доказательств передачи суммы денег за приобретаемую квартиру продавцу и передачи продавцом указанной квартиры покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту.

Доводы истцов со ссылкой на длительное проживание в спорной квартире с даты заключения договора от 17.04. 1998г., о чем ответчику было известно, без предъявления в этой связи Ксенофонтовой Н.Н. каких-либо претензий по пользованию квартирой, а также на оплату коммунальных платежей за потребленные ими коммунальные услуги, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку данные обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о возникновении у Савельевой Е.В. и Кокориной И.О. права собственности на квартиру и данном основании пользования жилым помещением.

В этой связи, несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судом доказательств, с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда. Процессуальных нарушений влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Кировского районного суда г. Красноярска от 27 июня 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца Кокориной И.О. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение изготовлено 23 сентября 2022 года.