Решение по делу № 66а-917/2020 от 13.10.2020

Дело № 55OS0000-01-2020-000085-13

66а-917/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Новосибирск                                     18 ноября 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего         Сумачаковой Н.И.,

судей                 Вольной Е.Ю., Мулярчика А.И.,

при секретаре                 Поповой К.В.,

            рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-131/2020 по административному исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 15 января 2020 года № 25,

по апелляционной жалобе представителя административного истца департамента имущественных отношений Администрации города Омска – Ермолаевой Е.В., на решение Омского областного суда от 30 июля 2020 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Мулярчика А.И., выслушав объяснения представителя департамента имущественных отношений Администрации города Омска – Дубровина И.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Управления Росреестра по Омской области – Путинцевой И.В., и представителя ИП Чиркина В.В. – Курбатова В.В., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в Омский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области (далее – Комиссия) от 15 января 2020 года № 25, которым пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № на основании заявления ИП Чиркина В.В., представившего отчет об оценке № 1110/35/19 от 18 декабря 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки, что подтверждается необоснованностью отказа в использовании при проведении оценки части объектов-аналогов, ранее известных оценщику, а также ненадлежащим применением корректировки на местоположение, что в совокупности привело к искажению стоимости спорного земельного участка. Кроме того, имеет место нарушение Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263, при формировании состава Комиссии.

Решением Омского областного суда от 30 июля 2020 года в удовлетворении административного искового заявления отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца – Ермолаева Е.В., просит вышеуказанное решение суда отменить как незаконное и необоснованное, удовлетворив исковые требования в полном объеме. В обоснование своей позиции указывает, что отчет об оценке № 1110/35/19 от 18 декабря 2019 года содержит недостоверную информацию, что является нарушением требований пункта 5 Федерального стандарта оценки № 3, о чем было известно Комиссии при принятии решения. В указанном отчете об оценке содержится информация об использовании 22 объектов-аналогов, но в других отчетах, также составленных оценщиком, используются данные о 31 объекте-аналоге, отобранном на ту же дату, по тем же источникам, с аналогичными критериями отбора. Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении пункта 5 Федерального стандарта оценки № 3, пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, поскольку оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета относительно количества имеющихся объектов-аналогов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обоснованно при расчете итоговой величины стоимости объекта оценки.

Кроме того, по мнению апеллянта, судом не была дана надлежащая оценка нарушениям, касающимся состава Комиссии, а также порядка принятия ею решения. Редакция Федерального закона «Об оценочной деятельности», примененная судом первой инстанции, устанавливает, что в состав Комиссии входят представители четырех уполномоченных органов. В нарушение указанной нормы при принятии спорного решения Комиссия фактически состояла из представителя органа кадастрового учета и представителя национального совета по оценочной деятельности.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем Управления Росреестра по Омской области представлены возражения.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

Представитель департамента имущественных отношений Администрации города Омска Дубровин И.С. доводы апелляционной жалобы поддержала, против удовлетворения которых возражали представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Путинцева И.В. и представитель ИП Чиркина В.В. – Курбатов В.В.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с частью 5 названной статьи административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 данного кодекса.

Абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Порядок создания и деятельности Комиссии установлен положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России № 69 от 22 февраля 2011 года «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Из материалов административного дела следует, что между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и ФИО7, ФИО8 (арендатором) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, № ДГУ-О-13-560 от 06 марта 2008 года, в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 8 225 кв.м, с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно строения, имеющего почтовый адрес: <адрес>, для производственных целей под здание.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по вышеназванному договору аренды от 25 марта 2016 года права и обязанности арендатора переданы Чиркину В.В. с 04 апреля 2016 года.

Согласно приложению № 3 к договору аренды № ДГУ-О-13-560 от 06 марта 2008 года при определении размера арендной платы учитывается кадастровая стоимость земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» утверждены результаты кадастровой оценки. На основании указанного приказа определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2014 года в размере 8 636 167,75 рублей, о чем 21 января 2015 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Решением Комиссии № 25 от 15 января 2020 года, принятым на основании заявления ИП Чиркина В.В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, представившего отчет об оценке № 1110/35/19 от 18 декабря 2019 года, определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, равной 3 635 000 рублей, по состоянию на 01 января 2014 года.

Отказывая в удовлетворении административного искового заявления, Омский областной суд исходил из того, что отчет об оценке № 1110/35/19 от 18 декабря 2019 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, следовательно, Комиссия правомерно приняла решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, установив ее в размере рыночной стоимости на основании представленного отчета об оценке. Нарушений процедуры при принятии оспариваемого решения, в том числе требований к составу Комиссии, не установлено.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют нормам действующего законодательства и подтверждаются содержащимися в материалах дела доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы о недостоверности информации относительно количества использованных при проведении оценки объектов-аналогов, суд апелляционной инстанции находит несостоятельными по следующим основаниям.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в которой указано, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 299 от 20 мая 2015 года (далее – ФСО № 3), предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должно учитываться, в том числе то, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При анализе отчета об оценке суд первой инстанции верно указал, что оценка проведена по состоянию на 01 января 2014 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

В представленном отчете об оценке № 1110/35/19 от 18 декабря 2019 года содержатся в полном объеме все необходимые элементы и доводы, подтверждающие достоверность данного отчета. В том числе итоговые выводы о стоимости земельного участка сделаны оценщиком на основании результатов, полученных методом сравнения продаж, используя при этом сравнительный подход.

При анализе рынка объекта оценки оценщик использовал сведения об объектах-аналогах, информация о которых содержалась в журнале «Новый адрес» и в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» за 2013 год. Обосновывая свои выводы, оценщик указал, что при отборе аналогов исходил из полного их соответствия объекту оценки по критерию разрешенного использования и правового статуса, приводит весь доступный ему объем аналогов и аргументированно обосновывает отказ от использования для сравнения наименее подходящих аналогов, что отражено в представленном отчете об оценке. Кроме того, оценщик проводит корректировки цен всех представленных объектов-аналогов в соответствии со всеми имеющимися различиями между ними и оцениваемым земельным участком.

В отношении указанных в первоначальной выборке объектов-аналогов оценщиком были проведены экономические и физические корректировки, преобразования выборки с целью подтверждения гипотезы нормальности распределения, на основании чего в итоговой выборке содержались 5 объектов-аналогов, представленных в таблице 10.9, приведенной в отчете об оценке.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела следует, что определением Омского областного суда 04 июня 2020 года по ходатайству представителя департамента имущественных отношений Администрации города Омска назначена судебная экспертиза по установлению соответствия отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № 1110/35/19 от 18 декабря 2019 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Во исполнение указанного определения представлено заключение эксперта № 07/ЭЗ/2020 от 16 июля 2020 года ООО «Инвестаудит» Амелина О.А., которое содержит выводы о том, что оспариваемый отчет об оценке соответствует требованиям действующего законодательства, использование выбранных оценщиком объектов-аналогов обоснованно, а недостатков, влияющих на достоверность определенной в отчете рыночной стоимости земельного участка, не выявлено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для сомнения в достоверности информации, содержащейся в отчете об оценке, а также правильности выводов, сделанных оценщиком.

Представителем административного истца не представлено каких-либо допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих доводы апелляционной жалобы в указанной части. Ссылка на то обстоятельство, что в других отчетах оценщиком использованы данные о большем количестве объектов-аналогов, не свидетельствует о наличие ошибки, допущенной при проведении оценки, и не может являться основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Довод жалобы относительно наличия нарушений процедуры принятия оспариваемого решения, в том числе и требований к составу Комиссии, подлежит отклонению, поскольку он основан на неверном толковании норм права и противоречит материалам дела.

Согласно пункту 1 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России № 69 от 22 февраля 2011 года «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности в состав комиссии входят представители: органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации; органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке; федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа; подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации, формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.

Частью 4 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225- ФЗ (ред. от 3 июля 2016 года) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что положения статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности (в редакции названного Федерального закона), устанавливающие требования к комиссии, применяются с момента принятия уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требований к представителям саморегулируемых организаций оценщиков, предпринимательского сообщества, входящим в состав комиссии, порядка представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации.

Учитывая то обстоятельство, что в настоящее время такие требования уполномоченным федеральным органом не приняты, к составу комиссии применяются положения статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности в редакции от 30 ноября 2011 года, согласно которой комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № П/456 при Управлении Росреестра по Омской области создана Комиссия. В дальнейшем в указанный приказ вносились изменения относительно состава данной Комиссии.

Из приведенных приказов следует, что на дату принятия Комиссией оспариваемого решения в ее состав входили: от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации – руководитель департамента учета собственности и земельных отношений Министерства имущественных отношений Омской области ФИО10; от органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, – заместитель руководителя Управления Росреестра по Омской области ФИО11; от органа кадастрового учета – заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области ФИО12; от Национального совета по оценочной деятельности – ФИО13

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457 (ред. от 12 апреля 2020 года) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ее территориальные управления.

Учитывая изложенное, довод апелляционной жалобы о том, что органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории города Омска, является Министерство имущественных отношений Омской области, противоречит вышеуказанной норме.

Кроме того, апеллянт указывает на то обстоятельство, что фактически при принятии решения присутствовали не все члены Комиссии, что говорит о неправомочности такого заседания и, как следствие, принятого им решения. Данный довод опровергается содержащимися в материалах дела доказательствах, а также не соответствует требованиям, установленным действующим законодательством.

Из протокола заседания комиссии № 1 от 15 января 2020 года следует, что при рассмотрении заявления ИП Чиркина В.В. присутствовали: председатель Комиссии – ФИО11, заместитель председателя комиссии – ФИО12, член комиссии – ФИО13 при секретаре – ФИО14

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также пункта 10 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

На основании изложенного следует, что суд первой инстанции пришел к верным выводам в указанной части, которые основаны на правильном применении норм действующего законодательства, поскольку при проведении заседания Комиссии был соблюден установленный кворум, следовательно, данное заседание являлось правомочным.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм права, не содержат обстоятельств, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и, следовательно, не могут являться основанием для отмены или изменения решения суда.

Решение Омского областного суда вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права; предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены в апелляционном порядке обжалуемого решения не имеется.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Омского областного суда от 30 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Администрации города Омска – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Омский областной суд в течение 6 месяцев с момента вынесения настоящего определения.

Председательствующий

Судьи