Решение по делу № 2-839/2023 от 09.12.2022

          Дело № 2-839/2023

39RS0004-01-2022-005127-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2023 года                                                                                      г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Семенихина В.А.

при секретаре Рузаевой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нагина Сергея Анатольевича к Кадын Леониду Ивановичу о расторжении договоров купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств уплаченных по договору, судебных расходов, встречному исковому заявлению Кадын Леонида Ивановича к Нагину Сергею Анатольевичу о взыскании задолженности по договорам купли-продажи недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> долей в праве собственности на жилой дом, общей     площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № под указанным жилым домом, нежилое здание (гараж) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенном на указанном выше земельном участке. Основанием для регистрации права собственности за ФИО1 на <данные изъяты> долей в жилом доме послужило решение Московского районного суда <адрес> по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ. После вселения в дом истцом установлено, что вся канализация из проданной доли дома выведена в септик расположенный на смежном участке и принадлежащим 3-ему лицу (ФИО4) на праве собственности и этот факт был известен ФИО1 при продаже доли дома, так как 3-е лицо неоднократно требовало демонтировать с его участка септик и канализационные трубы. Кроме того, при продаже истцу доли жилого дома им была демонтирована часть ограждения земельного участка от смежного участка принадлежащего ФИО4, через который ФИО1 осуществлял проезд к части дома, принадлежащей ему и к гаражу, однако такой проезд и проход по чужому земельному участку незаконен, собственником смежного земельного участка также требовал от ФИО1 прекратить использование его земельного участка в данных целях. Об этих обстоятельствах ФИО1 при заключении договора купли-продажи скрыл, подписав договор купли-продажи содержащий в себе, в том числе, сведения указывающие на то, что договором не нарушаются права третьих лиц, стороны согласовали условия договора без намерения причинить вред друг другу или иному лицу, предмет и условия договора не имеют цели обхода закона и не являются злоупотреблением правом, что отсутствуют обстоятельства. Препятствующие заключению договора на согласованных условиях. Построить новую канализацию невозможно из-за малой площади земельного участка, строительство новой канализации требует огромных затрат. Кроме того скрытие ФИО1 обстоятельства использования для проезда и прохода к части дома принадлежащей ему земельного участка находящегося в собственности ФИО4 не дает ФИО2 использование гаража по его назначению. Ссылаясь на п. 2 ст. 450 ГК РФ просит расторгнуть договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ доли жилого дома, доли земельного участка под жилым домом, гаража.

В ходе судебного разбирательства исковые требования дополнены требованием о расторжении договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., поскольку указанный земельный участок имеет целевое использование «коммунальное обслуживание», является смежным с земельным участком, на котором расположен жилой дом и не может быть использован для каких-либо целей без наличия права собственности на основной земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом.

ФИО1 подано встречное исковое заявление, согласно которому указывает на то. что ФИО2 не выполнил в полном объеме обязательства по оплате денежных средств по договору купли-продажи доли жилого дома, доли земельного участка под жилым домом и нежилого здания, в соответствии с п. 6 договора помимо оплаченных <данные изъяты> руб. при подписании договора, имеется обязательство оплатить денежные средства в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты за нежилое здание в течение 4 месяцев с момента подписания договора, однако обязательство в установленный срок не выполнено. Более того, по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. обязательства об оплате <данные изъяты> руб. в счет стоимости земельного участка в течение 4 месяцев с момента регистрации права собственности на земельный участок за ФИО2 также не исполнено в нарушение условий договора, ссылаясь на ст. 309,310 ГК РФ просит взыскать <данные изъяты> руб. в счет погашения задолженности по договорам купли-продажи объектов недвижимости, проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме <данные изъяты> руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела в качестве 3-его лица не заявляющего самостоятельные требования привлечен ФИО4

В судебном заседании ФИО2 исковые требования поддержал, указав, что в ДД.ММ.ГГГГ года на сайте объявлений нашел предложение о продаже доли жилого дома, доли земельного участка, и нежилого здания (гараж). Созвонившись с ответчиком договорились встретиться он провел его на земельный участок показал гараж, проезд к гаражу, часть дома которую он занимает, при подходили к дому по накатанной дороге, которая вела непосредственно к гаражу и части дома который он занимает. Осмотрев часть дома, гараж он согласился на приобретение указанного имущества. Ответчик предложил услуги знакомого риелтора, которая и оформляла сделки, также истец предложил выкупить смежный земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., доступ на который возможен с территории земельного участка, на котором расположен дом. Осмотрев часть помещений дома занимаемых ответчиком, земельный участок, гараж он согласился приобрести указанное недвижимое имущество у ответчика. После заключения сделки, он в доме увидел решения судов из которых ему стало очевидным, что ответчик при заключении договора скрыл от него информацию о том, что земельный участок через который он осуществляет проезд и проход к части дома и к гаражу и на котором находится спектик в который стекают канализационные стоки с части дома ранее принадлежащего ответчику принадлежит на праве собственности 3-ему лицу и каких-либо разрешений собственник участка на проход, проезд через территорию своего участка и размещение на нем септика, ответчику не предоставлял. Более того ответчик занял часть территории земельного участка определенной решением суда во владение соседей по дому. Указанные обстоятельства ответчик от него скрыл при заключении договора, использование гаража по назначению при отсутствии проезда к нему, помимо как, по территории соседнего участка без законных на это оснований не представляется возможным, как и пользоваться канализацией выведенной в спетик расположенный за пределами земельного участка на котором расположен дом. Самостоятельно использовать земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. примыкающий в земельному участку на котором расположен жилой дом, также не представляется возможным. После того, как ему стали известны указанные обстоятельства он обращался к ответчику с требованием расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, однако ответчик после продажи выехал за пределы <адрес>, сначала он обещал удовлетворить его требования но в последствии отказался, кроме того он обращался в полицию, однако в возбуждении уголовного дела в отношении ответчика отказано. Просит исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал, указав, что ответчиком грубо нарушены условия договора купли-продажи недвижимого имущества от истца скрыта информация об отсутствии подъездных путей к части жилого дома собственником которой он являлся, канализационной системы которыми истец мог бы пользоваться на законных основаниях. Указанные обстоятельства были установлены после вселения доверителя в дом. При этом ответчиком нарушены п. 18,19, 20 договора. Просит исковые требования истца удовлетворить, в удовлетворении встречных требований отказать.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ранее в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения требований, указал, что основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 отсутствуют, поскольку в соответствии с п. 3 договора купли-продажи недвижимости покупатель до подписания договора ознакомился с техническим и санитарным состоянием объектов, претензий не имеет., при заключении договора он был осведомлен о том, что имеют место быть судебные решения о порядке пользования земельным участком, касающиеся прохода и проезда к отчуждаемым объектам недвижимости, перед покупкой объекта недвижимости он неоднократно приезжал для осмотра имущества и самостоятельно, а также с риелтором, общая кадастровая стоимость объектов недвижимости составляет <данные изъяты> руб., при этом сделка была совершена со стоимостью практически в два раза ниже кадастровой стоимости. Значительное снижение цены объектов недвижимости было произведено продавцом по причине наличия конфликтной ситуации и судебных тяжб с ФИО4, о чем покупатель был осведомлен, он мог проявить надлежащую осмотрительность при совершении крупной сделки и выяснить у соседей интересующие его вопросы.

Письменные возражения приобщены к материалам дела.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО6 в судебном заседании доводы доверителя поддержала, указав, что ФИО2 был осведомлен о том, что септик расположен за пределами земельного участка под жилым домом, а также о том, что подъезд к дому и гаражу со смежному земельному участку принадлежащего ФИО4, ФИО2 несколько раз осматривал жилой дом, земельный участок, до него доводилась вся необходимая информация. Основания для расторжения договора отсутствуют. При этом ФИО2 нарушил обязательства по договорам не оплатив денежные средства в размере <данные изъяты> руб. за земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., который был продан в рассрочку, а также за гараж в сумме <данные изъяты> руб. на который также предоставлена рассрочка на четыре месяца. Просит в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

3-е лицо ФИО4 в судебном заседании указал, что земельный участок на котором ФИО7 организовал септик и проезд к гаражу принадлежит на праве собственности ему по договору безвозмездной передачи земельного участка в собственность Мэрией <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ году. С момента выделения указанного земельного участка ФИО1 на протяжении нескольких лед оспаривал выделение ему земельного участка, однако в удовлетворении исковых требований ему было отказано, ФИО1 самовольно устроил спетик на территории его участка, организовал подъездные пути через его земельный участок, не имея на это законных прав. Он (ФИО4) несколько раз огораживал территорию своего земельного участка, однако ФИО1 демонтировал часть забора, продолжая использовать земельный участок несмотря на его требования прекратить использование его участка для проезда и демонтажа септика. Строительство на данном земельном участке не ведется, поскольку у него изменились жизненные обстоятельства, однако в настоящее время он намерен продать земельный участок. Считает требования ФИО2 обоснованными.

3-е лицо нотариус ФИО12 в судебное заседание не явился, уведомленный надлежащим образом.

В соответствии с положением ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, в связи, с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Как установлено ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным нарушением договора признается одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрел у ФИО1 <данные изъяты> доли в праве общей собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, <данные изъяты> долей в праве общей собственности на земельный участок под существующий жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, нежилое здание – Гараж с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., общая стоимость объектов по договору определена в размере <данные изъяты> руб. Денежные средства в размере <данные изъяты> руб. оплачены ФИО2 к моменту подписания договора, деньги в сумме <данные изъяты> руб. в счет оплаты за нежилое помещение ФИО2 обязался оплатить в течение четырех месяцев с момента подписания договора. При этом нежилое помещение до полной его оплаты находится в залоге продавца. Договор имеет подписи сторон расписку в получении ФИО1 <данные изъяты> руб.

Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрел у ФИО1 земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с разрешенным использованием «коммунальное обслуживание» за <данные изъяты> руб. с рассрочкой на 4 месяца.

Согласно выписок из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 зарегистрировано право собственности на <данные изъяты> долей в праве общей собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, <данные изъяты> долей в праве общей собственности на земельный участок под существующий жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, нежилое здание – Гараж с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Нежилое здание – Гараж с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № обременены ипотекой в силу закона в пользу ФИО1

На основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ Мэрий <адрес> ФИО4 безвозмездно передан земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> под строительство индивидуального жилого дома.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4 указанный земельный участок зарегистрирован на праве собственности.

Согласно топографическим съемкам земельный участок принадлежащий ФИО13. граничит с земельным участком с кадастровым номером № на котором расположен жилой дом.

Решением Московского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО8 оспаривающего постановление Мэра <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в собственность бесплатно земельного участка ФИО4 под ИЖД, действий по формированию земельного участка, по постановке земельного участка на кадастровый учет, договор от ДД.ММ.ГГГГ о безвозмездной передаче ФИО4 земельного участка <адрес>, отказано.

Решением мирового судьи 3-го судебного участка <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 к ФИО9 об определении порядка пользования земельным участком и встречному исковому заявлению ФИО9 к ФИО1 об определении порядка пользования земельным участком, исковые требования ФИО9 удовлетворены, определен порядок пользования земельным участком, на котором расположен дом, по варианту, предложенному ФИО9 в соответствии с картой границ расчета площадей порядка пользования земельным участком по заявке № от ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением Московского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, решение мирового судьи оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

При изучении указанного плана границ порядка пользования земельным участком установлено, утвержденного указанным решением суда установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером № на котором расположен жилой дом, граничащего с земельным участком, принадлежащим ФИО4 с кадастровым номером №, отведена в пользование ФИО9 по всей границе смежных земельных участков, таким образом ФИО1 организовав проезд, проход о территории смежного участка принадлежащего ФИО4, в том числе, использует часть земельного участка с кадастровым номером №, отведенным в пользование ФИО9

При изучении топографических планов земельного участка, впервые отображение септика на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ФИО4 и который используется для отвода канализационных вод с части дома ранее принадлежащей ФИО1, зафиксировано в ДД.ММ.ГГГГ году.

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи недвижимости истец указывает на то, что до заключения договора купли-продажи недвижимости указанные выше обстоятельства не доводились, он не был осведомлен ответчиком о существующем порядке пользования земельным участком с кадастровым номером № определенным решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, а также не был осведомлен о том, что организованный проезд проходит по земельному участку принадлежащему на праве собственности ФИО4, который возражает против использования земельного участка для проезда и расположения септика для канализационных стоков.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО10 в судебном заседании показала, что по соглашению с ФИО1, которому ранее оказывала риэлтерские услуги, сопровождала сделки по приобретению недвижимого имущества между ФИО1 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 несколько раз, в том числе, с ней осматривал приобретаемую часть дома, земельных участков, гаража, ему разъяснялись границы покупаемых объектов, истец был поставлен в известность о расположении септика и проезда к дому на участке, не принадлежащем ответчику. Договор был составлен нотариусом и представлен для согласования, каких-либо претензий со стороны ФИО2 не поступало.

Вместе с тем, учитывая, что ФИО10 при осуществлении сделок представляла сторону ФИО1 является его знакомой и заинтересована в благоприятном для него исходе дела.

Других доказательств свидетельствующих о надлежащем уведомлении ФИО2 об имеющихся обстоятельствах суду не представлено.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит ссылок о доведении указанных сведений до покупателя об уведомлении.

Ссылка на п. 3 договора купли-продажи о том, что покупатель ознакомлен с техническим и санитарным состоянием объектов и претензий не имеет, не свидетельствует об осведомленности ФИО2 об обстоятельствах расположения септика и проезда на земельном участке не принадлежащим ФИО1

При этом с учетом определенного порядка пользования земельным участком, отсутствие проезда к гаражу, исключая проезд по территории соседнего участка принадлежащего ФИО4, использование гаража по назначению не возможно, как и расположение септика для канализационных стоков, установленного самовольно на земельном участке не принадлежащим ФИО1, не дает возможности использования сантехнического оборудования установленного в приобретаемой части дома.

Указанные обстоятельства являются существенными, способными повлиять на решение о приобретении недвижимости и лишает покупателя того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, с учетом п. 3 ст. 37 ЗК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ФИО2 расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по которому приобретено <данные изъяты> доли в праве общей собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, <данные изъяты> долей в праве общей собственности на земельный участок под существующий жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, нежилое здание – Гараж с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., взыскания денежных средств оплаченных по договору в сумме <данные изъяты> руб.

Также подлежит расторжению договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с разрешенным использованием «коммунальное обслуживание», поскольку самостоятельное использование указанного земельного участка в силу его размеров, разрешенного использования, без прав на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом на указанном земельном участке не представляется возможным и не имеет какой-либо ценности, по сути, указанный земельный участок, являющийся смежным с земельным участком на котором расположен жилой дом, приобретался ФИО1 для его использования совместно с основным земельным участком, при том, что в силу ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

Встречные исковые требования ФИО1 о взыскании задолженности по договорам купли-продажи, взыскания процентов за пользование чужими денежными средства с учетом удовлетворения требований ФИО2, удовлетворению не подлежат.

В порядке ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина, оплаченная ФИО2 при подаче искового заявления.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> долей в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером №, <данные изъяты> долей в праве общей собственности на земельный участок под существующий индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, нежилое здание (гараж) с кадастровым номером № по адресу: <адрес> между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> (паспорт №) и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> (паспорт №).

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства оплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

По возврату денежных средств в размере <данные изъяты> руб. возвратить в собственность ФИО1 <данные изъяты> долей в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером №, <данные изъяты> долей в праве общей собственности на земельный участок под существующий индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, нежилое здание (гараж) с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Указанное решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости о правах на указанные объекты недвижимости.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договорам купли-продажи недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд в апелляционном порядке через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 03 мая 2023 года.

     Судья:                                                      В.А. Семенихин